Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.06.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от первого ответчика - открытого акционерного общества "Инвентор" (г. Брянск, ОГРН 1063254000908, ИНН 3254004220) - Моисеевой Т.М. (доверенность от 13.03.2017) и Лугового А.В. (доверенность от 01.06.2017), в отсутствие истца - государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация" (г. Брянск, ОГРН 1053244119565, ИНН 3250062012) и второго ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" (г. Брянск, ОГРН 1153256004263, ИНН 3257028726), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" на решение Арбитражного суда Брянской области от 31.03.2017 по делу N А09-220/2016 (судья Данилина О.В.),
следующее.
Государственное унитарное предприятие "Брянскоблстройэксплуатация" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Инвентор" и обществу с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" (далее - общество) о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате в размере 120 155 рублей 88 копеек за период с 01.08.2014 по 30.11.2015 и расторжении договора аренды от 11.10.2015 (т. 1, л.д. 6).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, уменьшив ее размер до 876 954 рублей 79 копеек за период с 01.02.2015 по 30.11.2015. Судом уточнение принято.
Решением суда от 31.03.2017 (т. 2, л.д. 77), с учетом определения об опечатке (т. 2, л.д. 91), исковые требования удовлетворены за счет общества как второго ответчика. Исковые требования к ОАО "Инвентор" оставлены без рассмотрения.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации. В связи с этим полагает необоснованным изменение арендатором расчета арендной платы путем направления письменного уведомления. Отмечает, что согласно данным бухгалтерского учета, на момент реорганизации прежнего арендатора задолженность общества по спорному договору составила 59 368 рублей.
В отзыве предприятие просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке. Отмечает, что расчет задолженности произведен исходя из размера арендной платы, признанной правомерной в рамках дела N А09-12038/2014, имеющего преюдициальное значение для настоящего спора.
Первый ответчик также просит оставить решение без изменения. Указывает, что возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке предусмотрена пунктом 3.5 договора и подтверждена судебными актами по делу N А09-12038/2014. Отмечает, что вопросы процессуального правопреемства по спорному договору разрешены во вступившем в законную силу определении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу N А09-12038/2014. В связи с этим считает неправомерным довод заявителя об отсутствии у него обязательств по договору.
В судебном заседании представители первого ответчика поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Истец и второй ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений представителей первого ответчика судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 11.10.2012 между предприятием (арендодатель) и ОАО "Инвентор" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 46 (т. 1, л.д. 13), по условиям которого арендодатель с согласия собственника передает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв. метров (литер А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, для использования под офис, на срок с 01.09.2012 по 30.06.2017. Объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 сделана запись 32-32-01/084/2011-655 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2012 серия 32-Ж N 089868).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 16).
Разделом 3 договора предусмотрено, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы от 21.03.2012 N 093-03-2012 цена ежемесячного платежа за право пользования помещением составляет 52 391 рубль 42 копеек без НДС в месяц (стоимость аренды 1 кв. метр - 118 рублей 64 копеек, арендуемая площадь 441,6 кв. метров), годовая сумма договора аренды без учета НДС составляет 628 697 рублей 04 копеек. В соответствии с Законом Брянской области об областном бюджете на соответствующий год арендатор уплачивает ежемесячную плату в полном объеме в доход арендодателя. Внесение арендной платы производится арендатором за каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.
Арендодатель с согласия собственника, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, вправе изменять размер арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем и является обязательным для арендатора. В случае увеличения арендной платы арендатор обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления произвести доплату (пункт 3.5 договора).
По акту от 01.09.2012 (т. 1, л.д. 17) объект аренды передан арендатору.
По заданию предприятия в 2014 году ООО "Сенрайс" проведена независимая оценка рыночной стоимости арендной платы по договору аренды и подготовлен отчет от 08.07.2014 N 32-14/07-56, согласно которому итоговая рыночная стоимость арендной платы составила 147 936 рублей в месяц.
Уведомлением от 15.08.2014 (т. 1, л.д. 28) учреждение сообщило арендатору об увеличении арендной платы, исходя из результатов независимой оценки и потребовало от ответчика в течение 5 дней с момента получения уведомления произвести доплату.
Поскольку требования добровольно не были исполнены, предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды в соответствии с представленным отчетом от 08.07.2014 N 32-14/07-56. По результатам рассмотрения спора с общества в пользу предприятия взыскана задолженность в сумме 476 647 рублей 65 копеек за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу N А09-12038/2014). Размер задолженности определен по результатам проведенной экспертизы рыночной стоимости арендной платы.
При этом в ходе рассмотрения данного дела определением суда апелляционной инстанции от 04.12.2015 ОАО "Инвентор" было заменено его процессуальным правопреемником - обществом - в связи с имевшей место реорганизацией.
Ввиду ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендных платежей предприятие направило в адрес ответчика претензии от 13.10.2015, от 02.12.2015 с требованиями о погашении долга и расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 18).
Отказ от добровольного удовлетворения указанных требований, послужил основанием для обращения предприятия арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за период с 01.02.2015 (с момента окончания периода времени, за который арендная плата взыскана на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу N А09-12038/2014) по 30.11.2015, а также расторжении договора аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Как следует из материалов дела, пунктом 3.5 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.
Уведомлением от 15.08.2014 (т. 1, л.д. 28) учреждение сообщило об увеличении с 18.08.2014 арендной платы, исходя из результатов независимой оценки, и потребовало от арендатора в течение 5 дней с момента получения уведомления произвести доплату арендной платы с указанной даты.
При рассмотрении дела N А09-12038/2014 судом апелляционной инстанции, в связи с возражениями ответчика относительно рыночного отчета арендной платы, назначалась судебная оценочная экспертиза, по результатам которой установлено, что по состоянию на 07.07.2014 рыночная стоимость арендной платы за 1 кв. метр в месяц административного здания площадью 441,6 кв. метров, по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, 88 составляет 317 рублей.
С учетом заключения эксперта с арендатора в пользу предприятия взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 (дело N А09-12038/2014).
В настоящем споре истец просит взыскать задолженность за другой период (с 01.02.2015 по 30.11.2015), а также расторгнуть договор в связи с существенным нарушением арендатором его условий.
Приняв во внимание преюдициально установленные обстоятельства по делу N А09-12038/2014 в части размера арендной платы (исходя из 317 рублей за 1 кв. метр), а также отсутствие доказательств внесения арендной платы за период с 01.02.2015 по 30.11.2015, суд первой пришел к правильному выводу об удовлетворении требования о взыскании задолженности в размере 876 965 рублей 70 копеек ((317 рублей х 441,6 кв. метров х 10 месяцев) - 522 917 рублей 21 копейка уплаченной арендной платы).
Удовлетворяя требование о расторжении договора, первая инстанция обоснованно исходила из следующего.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случае неуплаты арендной платы более 2 месяцев либо в случае неоплаты в полном размере согласно действующему договору и дополнительных соглашений к нему в течение более 6 месяцев.
Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором, в виде неполного внесения предусмотренных платежей за период более 6 месяцев.
При этом арендная плата за ранее возникший период с 01.08.2014 по 31.01.2015 взыскана с общества вступившим в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А09-12038/2014.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Претензией от 02.12.2015 (т. 1, л.д. 18) истец предлагал ответчику погасить задолженность по арендной плате в срок до 14.12.2015, а также расторгнуть договор по соглашению сторон.
В ответе от 10.12.2015 (т. 1, л.д. 19) общество отказалось от предложения арендодателя. Задолженность по арендной плате не погасило.
При таких обстоятельствах у истца имелись правовые основания для обращения с требованием о расторжении договора, которое правомерно удовлетворено первой инстанцией за счет общества.
Довод заявителя о том, что задолженность за спорный период не может быть взыскана с него в связи с тем, что при реорганизации ОАО "Инвентор" обществу была передана задолженность по договору в фиксированной сумме, не принимается судом.
Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу N А09-12038/2014, в рамках которого по спорному договору взыскивалась задолженность за предыдущий период, произведена процессуальная замена ОАО "Инвентор" на общество в связи с полным переходом к последнему всех прав и обязанностей по договору аренды от 11.10.2012. Указанное определение никем не оспорено и вступило в законную силу.
Заявленный обществом довод фактически направлен на пересмотр указанного судебного акта в рамках настоящего дела, что не допускается действующим процессуальным законодательством.
Иной подход означал бы возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
По аналогичным основаниям судом отклоняется и довод заявителя об отсутствии в договоре условия о возможности одностороннего изменения арендной платы, поскольку указанное обстоятельство являлось предметом рассмотрения дела N А09-12038/2014, судебные акты по которому вступили в законную силу.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации не основан на материалах дела. Такая регистрация осуществлена 15.07.2014, что следует из регистрационного штампа на договоре.
Кроме того, возможное отсутствие регистрации договора не могло бы являться основанием для отказа в иске, поскольку в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Ссылка заявителя на то, что в исковом заявлении предприятием был указан период взыскания арендной платы с 01.08.2014 по 31.01.2015, который ранее заявлялся в деле N А09-12038/2014, не имеет значения, поскольку в процессе рассмотрения спора предприятие уточнило исковые требования, исключив названный период (т. 2, л.д. 69).
Доводов относительно оставления иска без рассмотрения по требованиям к ОАО "Инвентор" апелляционная жалоба не содержит, первый ответчик решение суда в этой части не обжалует, в связи с чем, оно не является предметом апелляционного пересмотра применительно к части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Брянской области от 31.03.2017 по делу N А09-220/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 20АП-3059/2017 ПО ДЕЛУ N А09-220/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. по делу N А09-220/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.06.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от первого ответчика - открытого акционерного общества "Инвентор" (г. Брянск, ОГРН 1063254000908, ИНН 3254004220) - Моисеевой Т.М. (доверенность от 13.03.2017) и Лугового А.В. (доверенность от 01.06.2017), в отсутствие истца - государственного унитарного предприятия "Брянскоблстройэксплуатация" (г. Брянск, ОГРН 1053244119565, ИНН 3250062012) и второго ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" (г. Брянск, ОГРН 1153256004263, ИНН 3257028726), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" на решение Арбитражного суда Брянской области от 31.03.2017 по делу N А09-220/2016 (судья Данилина О.В.),
установил:
следующее.
Государственное унитарное предприятие "Брянскоблстройэксплуатация" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Инвентор" и обществу с ограниченной ответственностью "Инвентор плюс" (далее - общество) о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате в размере 120 155 рублей 88 копеек за период с 01.08.2014 по 30.11.2015 и расторжении договора аренды от 11.10.2015 (т. 1, л.д. 6).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, уменьшив ее размер до 876 954 рублей 79 копеек за период с 01.02.2015 по 30.11.2015. Судом уточнение принято.
Решением суда от 31.03.2017 (т. 2, л.д. 77), с учетом определения об опечатке (т. 2, л.д. 91), исковые требования удовлетворены за счет общества как второго ответчика. Исковые требования к ОАО "Инвентор" оставлены без рассмотрения.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации. В связи с этим полагает необоснованным изменение арендатором расчета арендной платы путем направления письменного уведомления. Отмечает, что согласно данным бухгалтерского учета, на момент реорганизации прежнего арендатора задолженность общества по спорному договору составила 59 368 рублей.
В отзыве предприятие просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что договор аренды зарегистрирован в установленном законе порядке. Отмечает, что расчет задолженности произведен исходя из размера арендной платы, признанной правомерной в рамках дела N А09-12038/2014, имеющего преюдициальное значение для настоящего спора.
Первый ответчик также просит оставить решение без изменения. Указывает, что возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке предусмотрена пунктом 3.5 договора и подтверждена судебными актами по делу N А09-12038/2014. Отмечает, что вопросы процессуального правопреемства по спорному договору разрешены во вступившем в законную силу определении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу N А09-12038/2014. В связи с этим считает неправомерным довод заявителя об отсутствии у него обязательств по договору.
В судебном заседании представители первого ответчика поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Истец и второй ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений представителей первого ответчика судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей первого ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 11.10.2012 между предприятием (арендодатель) и ОАО "Инвентор" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 46 (т. 1, л.д. 13), по условиям которого арендодатель с согласия собственника передает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв. метров (литер А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, д. 88, для использования под офис, на срок с 01.09.2012 по 30.06.2017. Объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 сделана запись 32-32-01/084/2011-655 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2012 серия 32-Ж N 089868).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 16).
Разделом 3 договора предусмотрено, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы от 21.03.2012 N 093-03-2012 цена ежемесячного платежа за право пользования помещением составляет 52 391 рубль 42 копеек без НДС в месяц (стоимость аренды 1 кв. метр - 118 рублей 64 копеек, арендуемая площадь 441,6 кв. метров), годовая сумма договора аренды без учета НДС составляет 628 697 рублей 04 копеек. В соответствии с Законом Брянской области об областном бюджете на соответствующий год арендатор уплачивает ежемесячную плату в полном объеме в доход арендодателя. Внесение арендной платы производится арендатором за каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.
Арендодатель с согласия собственника, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, вправе изменять размер арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем и является обязательным для арендатора. В случае увеличения арендной платы арендатор обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления произвести доплату (пункт 3.5 договора).
По акту от 01.09.2012 (т. 1, л.д. 17) объект аренды передан арендатору.
По заданию предприятия в 2014 году ООО "Сенрайс" проведена независимая оценка рыночной стоимости арендной платы по договору аренды и подготовлен отчет от 08.07.2014 N 32-14/07-56, согласно которому итоговая рыночная стоимость арендной платы составила 147 936 рублей в месяц.
Уведомлением от 15.08.2014 (т. 1, л.д. 28) учреждение сообщило арендатору об увеличении арендной платы, исходя из результатов независимой оценки и потребовало от ответчика в течение 5 дней с момента получения уведомления произвести доплату.
Поскольку требования добровольно не были исполнены, предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды в соответствии с представленным отчетом от 08.07.2014 N 32-14/07-56. По результатам рассмотрения спора с общества в пользу предприятия взыскана задолженность в сумме 476 647 рублей 65 копеек за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу N А09-12038/2014). Размер задолженности определен по результатам проведенной экспертизы рыночной стоимости арендной платы.
При этом в ходе рассмотрения данного дела определением суда апелляционной инстанции от 04.12.2015 ОАО "Инвентор" было заменено его процессуальным правопреемником - обществом - в связи с имевшей место реорганизацией.
Ввиду ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендных платежей предприятие направило в адрес ответчика претензии от 13.10.2015, от 02.12.2015 с требованиями о погашении долга и расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 18).
Отказ от добровольного удовлетворения указанных требований, послужил основанием для обращения предприятия арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за период с 01.02.2015 (с момента окончания периода времени, за который арендная плата взыскана на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 по делу N А09-12038/2014) по 30.11.2015, а также расторжении договора аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Как следует из материалов дела, пунктом 3.5 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.
Уведомлением от 15.08.2014 (т. 1, л.д. 28) учреждение сообщило об увеличении с 18.08.2014 арендной платы, исходя из результатов независимой оценки, и потребовало от арендатора в течение 5 дней с момента получения уведомления произвести доплату арендной платы с указанной даты.
При рассмотрении дела N А09-12038/2014 судом апелляционной инстанции, в связи с возражениями ответчика относительно рыночного отчета арендной платы, назначалась судебная оценочная экспертиза, по результатам которой установлено, что по состоянию на 07.07.2014 рыночная стоимость арендной платы за 1 кв. метр в месяц административного здания площадью 441,6 кв. метров, по адресу: г. Брянск, ул. Димитрова, 88 составляет 317 рублей.
С учетом заключения эксперта с арендатора в пользу предприятия взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.08.2014 по 31.01.2015 (дело N А09-12038/2014).
В настоящем споре истец просит взыскать задолженность за другой период (с 01.02.2015 по 30.11.2015), а также расторгнуть договор в связи с существенным нарушением арендатором его условий.
Приняв во внимание преюдициально установленные обстоятельства по делу N А09-12038/2014 в части размера арендной платы (исходя из 317 рублей за 1 кв. метр), а также отсутствие доказательств внесения арендной платы за период с 01.02.2015 по 30.11.2015, суд первой пришел к правильному выводу об удовлетворении требования о взыскании задолженности в размере 876 965 рублей 70 копеек ((317 рублей х 441,6 кв. метров х 10 месяцев) - 522 917 рублей 21 копейка уплаченной арендной платы).
Удовлетворяя требование о расторжении договора, первая инстанция обоснованно исходила из следующего.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случае неуплаты арендной платы более 2 месяцев либо в случае неоплаты в полном размере согласно действующему договору и дополнительных соглашений к нему в течение более 6 месяцев.
Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором, в виде неполного внесения предусмотренных платежей за период более 6 месяцев.
При этом арендная плата за ранее возникший период с 01.08.2014 по 31.01.2015 взыскана с общества вступившим в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А09-12038/2014.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Претензией от 02.12.2015 (т. 1, л.д. 18) истец предлагал ответчику погасить задолженность по арендной плате в срок до 14.12.2015, а также расторгнуть договор по соглашению сторон.
В ответе от 10.12.2015 (т. 1, л.д. 19) общество отказалось от предложения арендодателя. Задолженность по арендной плате не погасило.
При таких обстоятельствах у истца имелись правовые основания для обращения с требованием о расторжении договора, которое правомерно удовлетворено первой инстанцией за счет общества.
Довод заявителя о том, что задолженность за спорный период не может быть взыскана с него в связи с тем, что при реорганизации ОАО "Инвентор" обществу была передана задолженность по договору в фиксированной сумме, не принимается судом.
Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу N А09-12038/2014, в рамках которого по спорному договору взыскивалась задолженность за предыдущий период, произведена процессуальная замена ОАО "Инвентор" на общество в связи с полным переходом к последнему всех прав и обязанностей по договору аренды от 11.10.2012. Указанное определение никем не оспорено и вступило в законную силу.
Заявленный обществом довод фактически направлен на пересмотр указанного судебного акта в рамках настоящего дела, что не допускается действующим процессуальным законодательством.
Иной подход означал бы возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
По аналогичным основаниям судом отклоняется и довод заявителя об отсутствии в договоре условия о возможности одностороннего изменения арендной платы, поскольку указанное обстоятельство являлось предметом рассмотрения дела N А09-12038/2014, судебные акты по которому вступили в законную силу.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации не основан на материалах дела. Такая регистрация осуществлена 15.07.2014, что следует из регистрационного штампа на договоре.
Кроме того, возможное отсутствие регистрации договора не могло бы являться основанием для отказа в иске, поскольку в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Ссылка заявителя на то, что в исковом заявлении предприятием был указан период взыскания арендной платы с 01.08.2014 по 31.01.2015, который ранее заявлялся в деле N А09-12038/2014, не имеет значения, поскольку в процессе рассмотрения спора предприятие уточнило исковые требования, исключив названный период (т. 2, л.д. 69).
Доводов относительно оставления иска без рассмотрения по требованиям к ОАО "Инвентор" апелляционная жалоба не содержит, первый ответчик решение суда в этой части не обжалует, в связи с чем, оно не является предметом апелляционного пересмотра применительно к части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 31.03.2017 по делу N А09-220/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
М.В.ТОКАРЕВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)