Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заемщиком не исполнены обязательства по возврату суммы займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Голубевой И.В.,
судей Александровой Н.А. и Гаиткуловой Ф.С.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Ш.Г. - Х. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 г.
Заслушав доклад судьи Голубевой И.В., выслушав объяснения представителя ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" (далее ОАО "УГАИК") обратилось с иском к Ш.Г., Ш.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований указано, что 25 сентября 2008 г. между ОАО "УГАИК" и ответчиками заключен договор займа N..., в соответствии с которым, заемщикам был представлен заем в размере 1 197 000 руб., сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Ш.Г. квартиры, расположенной по строительному адресу: адрес. 25 сентября 2008 года между ОАО "УГАИК" и ООО "Строительная Финансовая Группа" был заключен договор поручительства N..., согласно которому поручитель обязался отвечать солидарно с Ш.Г., Ш.А. перед ОАО "УГАИК" за исполнение всех обязательств по договору займа. Согласно п. 3.2. договора, поручительство прекращается после регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности с обременением и оформления Закладной. Государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена 1 марта 2011 года Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной 22 февраля 2011 года и выданной Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ первоначальному залогодержателю ОАО "УГАИК" 01 марта 2011 г. Согласно отчету оценщика от 16 декабря 2010 года N... рыночная стоимость квартиры составляет 2 970 000 руб. Согласно п. 3.3.7 договора займа N... от 25 сентября 2008 г. заемщик обязан ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца производить платежи по возврату займа и уплате процентов за текущий процентный период. В соответствии с п. 3.3.9 размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 11 506 руб. Однако платежи в счет исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств поступали периодически в меньшем размере, чем предусмотрено договором займа, что нарушает условия закладной и договора займа. 16 апреля 2015 г. Ш.Г., Ш.А. было направлено уведомление о просроченной задолженности N..., которое было вручено дата. Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору займа N... было направлено дата г. и возвращено в связи с истечением срока хранения. До настоящего времени ответчики не выполнили требование истца, что в соответствии с п. 4.4.3 договора займа, п. 7.1. закладной, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков по договору займа по состоянию на дата составляет 892 794,19 руб., в том числе: основной долг - 849 684 руб., сумма начисленных процентов - 31 163,66 руб., начисленные пени - 11 946, 53 руб. На основании изложенного истец просил солидарно взыскать с Ш.Г., Ш.А. задолженность по договору займа в размере 892 794,19 руб., начиная с 02 сентября 2015 года и по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 8% годовых за фактический остаток основного долга, обратить взыскание на квартиру принадлежащую Ш.Г., Ш.А., расположенную по адресу: адрес., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 376 000 руб., расторгнуть договор займа N... от 25 сентября 2008 года, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 127,94 руб.
Обжалуемым решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 декабря 2015 года исковые требования ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" к Ш.Г., Ш.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество по договору займа N... от 25 сентября 2008 г. удовлетворены частично. С Ш.Г., Ш.А. пользу ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" солидарно взыскана задолженность по договору займа в размере 892 794,19 руб., уплаченная госпошлина в размере 18 127,94 руб. Договор займа N... от 25 сентября 2008 года расторгнут. Обращено взыскание на заложенное имущество квартиру, принадлежащую Ш.Г., расположенную по адресу: адрес, реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере 2 376 000 руб.
Не соглашаясь с решением суда, представитель Ш.Г. - Х. в апелляционной жалобе просит его изменить. В обоснование доводов жалобы указал, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, требование о досрочном исполнении обязательства не было получено; необоснованно взысканы судебные расходы солидарно, неустойку считает завышенной, не согласен со стоимостью квартиры, просит снизить размер процентов, пени, в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы представителя Ш.Г. - Х. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 г. заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении" законным является решение, принятое судом в точном соответствии с действующими нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона и аналогии права.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Оспариваемое решение указанным требованиям отвечает не в полной мере.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. ст. 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ч. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 25 сентября 2008 г. между ОАО "УГАИК" и ответчиками заключен договор займа N..., в соответствии с которым заемщикам был представлен заем в размере 1 197 000 руб., сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Ш.Г. квартиры, расположенной по строительному адресу: адрес.
25 сентября 2008 года между ОАО "УГАИК" и ООО "Строительная Финансовая Группа" был заключен договор поручительства N..., согласно которому поручитель обязался отвечать солидарно с Ш.Г., Ш.А. перед ОАО "УГАИК" за исполнение всех обязательств по договору займа.
Согласно п. 3.2 договора, поручительство прекращается после регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности с обременением и оформления Закладной. Государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена 1 марта 2011 года Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ.
Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной 22 февраля 2011 года и выданной Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ первоначальному залогодержателю ОАО "УГАИК" 01 марта 2011 г.
В соответствии с отчетом об оценке N... от 16.12.2010 года, рыночная стоимость предмета залога составляет 2 376 000 руб.
Согласно п. 3.3.7 договора займа N... от 25 сентября 2008 г. заемщик обязан ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца производить платежи по возврату займа и уплате процентов за текущий процентный период.
В соответствии с п. 3.3.9 размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 11 506 руб., однако платежи в счет исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств поступали периодически в меньшем размере, чем предусмотрено договором займа.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по договору займа, ОАО "УГАИК", 16 апреля 2015 г. в адрес Ш.Г., Ш.А. было направлено уведомление о просроченной задолженности N... которое было вручено ответчикам 7 мая 2015 г.
Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору займа N... ответчикам было направлено дата г. и возвращено в связи с истечением срока хранения.
В соответствии с представленным истцом расчетом, размер задолженности Ш.Г., Ш.А. по договору займа, по состоянию на дата, составляет 892 794,19 руб., в том числе: основной долг - 849 684 руб., сумма начисленных процентов - 31 163,66 руб., начисленные пени - 11 946, 53 руб.
Таким образом, принимая решение с учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 811 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "УГАИК" о солидарном взыскании с Ш-вых задолженности по договору займа в размере 892794 руб. 19 коп. и расторжении договора займа, поскольку в нарушение условий договора, заемщики ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату предоставленных истцом денежных средств, в результате чего образовалась задолженность, приведенная в расчетах истца, не вызывающая сомнения у Судебной коллегии. Доказательств, подтверждающих факт надлежащего исполнения заемщиком взятых на себя обязательств, материалы дела не содержат.
Как усматривается из материалов дела, права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной 22 февраля 2011 года и выданной Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ первоначальному залогодержателю ОАО "УГАИК" 01 марта 2011 г.
В соответствии с отчетом об оценке N... от 16 декабря 2010 года, общая стоимость предмета залога по рыночной оценке составляет 2 970 000 руб.
На основании пункта 5 закладной от 1 марта 2011 г., согласованная сторонами оценочная стоимость предмета залога составляет 2970 000 руб.
Судом также установлено, что 16 апреля 2015 г. и 9 июня 2015 г. истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление об имеющейся задолженности и предупреждение об обращении ОАО "УГАИК" в суд с заявлением о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения настоящего требования, однако ответчиками требование истца до настоящего времени не исполнено.
Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Поскольку исполнение заемщиками принятого по договору обязательства было обеспечено залогом вышеуказанного имущества, то суд первой инстанции, руководствуясь статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество.
Между тем, судебная коллегия находит, что решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества постановлено с нарушением норм материального права.
Определяя размер начальной продажной стоимости заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, суд исходил из представленного истцом отчета N... от 16 декабря 2010 года, в котором указана рыночная стоимость предмета залога - 2 970 000 руб.
С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
При определении начальной продажной цены на заложенное имущество судебная коллегия исходит из следующего.
На основании пункта 11 статьи 28.2 Закона РФ "О залоге" N 2872-1 от 29 мая 1992 года (действующего на момент возникновения правоотношений) начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге. При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом. Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Из материалов дела усматривается, что Ш.Г. не согласна с представленным истцом отчетом об оценке N... от 16 декабря 2010 года и указанной в нем рыночной стоимостью залогового имущества, представив в суд отчет ИП К А.Г. N... от 6 июня 2016 г., из которого следует, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес составляет 4517 000 руб.
В ходе апелляционного рассмотрения дела представитель истца ОАО "УГАИК" согласился с представленным отчетом N... от 6 июня 2016 г. о рыночной стоимости квартиры в размере 4517 000 руб.
При таких обстоятельствах решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 года в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества подлежит изменению, начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, следует определить в размере 3613600 рублей, то есть 80% от рыночной стоимости квартиры.
Разрешая требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом в размере 8% годовых за фактический остаток основного долга, суд обоснованно пришел к выводу о необоснованности указанных требований, поскольку в соответствии с п. 3.1. Договора займа, установлено, что за пользование займом Заемщик уплачивает Заимодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 8% годовых.
Доводы жалобы апеллянта о незаконном обращении взыскания на спорную квартиру, в связи с тем, что спорная квартира является единственным местом для проживания Ш.Г. и ее дочери, несостоятельны, так как в силу вышеприведенных положений Федерального закона наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде залога предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество и заключая договор залога в силу закона, стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по договору займа.
Ссылка в жалобе о том, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, является несостоятельной и опровергается материалами дела.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что размер процентов на сумму займа является завышенным, не может быть принят судебной коллегией, поскольку в данном случае основанием возникновения обязанности по уплате процентов за пользование займом являются согласованные сторонами в договоре условия предоставления денежных средств. В заключенном договоре займа стороны согласовали размер оплаты процентов. Таким образом, требования истца о взыскании процентов за пользование займом, исходя из установленной процентной ставки 8%, являются законными и обоснованными.
Также не может быть принят судебной коллегией довод жалобы о том, что размер пени (неустойки), взысканной судом, является завышенным, поскольку оспаривая размер пени (неустойки), ответчик фактически выражает несогласие с условиями принятого на себя обязательства и не приводит доказательства, на основании которых можно сделать вывод о необоснованности взыскания неустойки в размере, определенном судом.
Таким образом, оснований предусмотренных ст. 333 ГК РФ для снижения процентов и пени, судебной коллегией не усматривается.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 года изменить в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.
Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, в размере 3613600 рублей.
В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Справка: судья Богомазов С.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 18.10.2016 ПО ДЕЛУ N 33-20982/2016
Требование: О взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Ипотека недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заемщиком не исполнены обязательства по возврату суммы займа.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 г. по делу N 33-20982/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Голубевой И.В.,
судей Александровой Н.А. и Гаиткуловой Ф.С.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Ш.Г. - Х. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 г.
Заслушав доклад судьи Голубевой И.В., выслушав объяснения представителя ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" (далее ОАО "УГАИК") обратилось с иском к Ш.Г., Ш.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований указано, что 25 сентября 2008 г. между ОАО "УГАИК" и ответчиками заключен договор займа N..., в соответствии с которым, заемщикам был представлен заем в размере 1 197 000 руб., сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Ш.Г. квартиры, расположенной по строительному адресу: адрес. 25 сентября 2008 года между ОАО "УГАИК" и ООО "Строительная Финансовая Группа" был заключен договор поручительства N..., согласно которому поручитель обязался отвечать солидарно с Ш.Г., Ш.А. перед ОАО "УГАИК" за исполнение всех обязательств по договору займа. Согласно п. 3.2. договора, поручительство прекращается после регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности с обременением и оформления Закладной. Государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена 1 марта 2011 года Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной 22 февраля 2011 года и выданной Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ первоначальному залогодержателю ОАО "УГАИК" 01 марта 2011 г. Согласно отчету оценщика от 16 декабря 2010 года N... рыночная стоимость квартиры составляет 2 970 000 руб. Согласно п. 3.3.7 договора займа N... от 25 сентября 2008 г. заемщик обязан ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца производить платежи по возврату займа и уплате процентов за текущий процентный период. В соответствии с п. 3.3.9 размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 11 506 руб. Однако платежи в счет исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств поступали периодически в меньшем размере, чем предусмотрено договором займа, что нарушает условия закладной и договора займа. 16 апреля 2015 г. Ш.Г., Ш.А. было направлено уведомление о просроченной задолженности N..., которое было вручено дата. Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору займа N... было направлено дата г. и возвращено в связи с истечением срока хранения. До настоящего времени ответчики не выполнили требование истца, что в соответствии с п. 4.4.3 договора займа, п. 7.1. закладной, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков по договору займа по состоянию на дата составляет 892 794,19 руб., в том числе: основной долг - 849 684 руб., сумма начисленных процентов - 31 163,66 руб., начисленные пени - 11 946, 53 руб. На основании изложенного истец просил солидарно взыскать с Ш.Г., Ш.А. задолженность по договору займа в размере 892 794,19 руб., начиная с 02 сентября 2015 года и по день вступления решения суда в законную силу, определить подлежащим выплате проценты за пользование кредитом в размере 8% годовых за фактический остаток основного долга, обратить взыскание на квартиру принадлежащую Ш.Г., Ш.А., расположенную по адресу: адрес., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 376 000 руб., расторгнуть договор займа N... от 25 сентября 2008 года, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 127,94 руб.
Обжалуемым решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 12 декабря 2015 года исковые требования ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" к Ш.Г., Ш.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество по договору займа N... от 25 сентября 2008 г. удовлетворены частично. С Ш.Г., Ш.А. пользу ОАО "Уфимское городское агентство ипотечного кредитования" солидарно взыскана задолженность по договору займа в размере 892 794,19 руб., уплаченная госпошлина в размере 18 127,94 руб. Договор займа N... от 25 сентября 2008 года расторгнут. Обращено взыскание на заложенное имущество квартиру, принадлежащую Ш.Г., расположенную по адресу: адрес, реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере 2 376 000 руб.
Не соглашаясь с решением суда, представитель Ш.Г. - Х. в апелляционной жалобе просит его изменить. В обоснование доводов жалобы указал, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, требование о досрочном исполнении обязательства не было получено; необоснованно взысканы судебные расходы солидарно, неустойку считает завышенной, не согласен со стоимостью квартиры, просит снизить размер процентов, пени, в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы представителя Ш.Г. - Х. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 г. заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении" законным является решение, принятое судом в точном соответствии с действующими нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона и аналогии права.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Оспариваемое решение указанным требованиям отвечает не в полной мере.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В силу ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. ст. 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ч. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 25 сентября 2008 г. между ОАО "УГАИК" и ответчиками заключен договор займа N..., в соответствии с которым заемщикам был представлен заем в размере 1 197 000 руб., сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Ш.Г. квартиры, расположенной по строительному адресу: адрес.
25 сентября 2008 года между ОАО "УГАИК" и ООО "Строительная Финансовая Группа" был заключен договор поручительства N..., согласно которому поручитель обязался отвечать солидарно с Ш.Г., Ш.А. перед ОАО "УГАИК" за исполнение всех обязательств по договору займа.
Согласно п. 3.2 договора, поручительство прекращается после регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности с обременением и оформления Закладной. Государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена 1 марта 2011 года Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ.
Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной 22 февраля 2011 года и выданной Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ первоначальному залогодержателю ОАО "УГАИК" 01 марта 2011 г.
В соответствии с отчетом об оценке N... от 16.12.2010 года, рыночная стоимость предмета залога составляет 2 376 000 руб.
Согласно п. 3.3.7 договора займа N... от 25 сентября 2008 г. заемщик обязан ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца производить платежи по возврату займа и уплате процентов за текущий процентный период.
В соответствии с п. 3.3.9 размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 11 506 руб., однако платежи в счет исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств поступали периодически в меньшем размере, чем предусмотрено договором займа.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по договору займа, ОАО "УГАИК", 16 апреля 2015 г. в адрес Ш.Г., Ш.А. было направлено уведомление о просроченной задолженности N... которое было вручено ответчикам 7 мая 2015 г.
Требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору займа N... ответчикам было направлено дата г. и возвращено в связи с истечением срока хранения.
В соответствии с представленным истцом расчетом, размер задолженности Ш.Г., Ш.А. по договору займа, по состоянию на дата, составляет 892 794,19 руб., в том числе: основной долг - 849 684 руб., сумма начисленных процентов - 31 163,66 руб., начисленные пени - 11 946, 53 руб.
Таким образом, принимая решение с учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 811 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО "УГАИК" о солидарном взыскании с Ш-вых задолженности по договору займа в размере 892794 руб. 19 коп. и расторжении договора займа, поскольку в нарушение условий договора, заемщики ненадлежащим образом исполняли обязательства по возврату предоставленных истцом денежных средств, в результате чего образовалась задолженность, приведенная в расчетах истца, не вызывающая сомнения у Судебной коллегии. Доказательств, подтверждающих факт надлежащего исполнения заемщиком взятых на себя обязательств, материалы дела не содержат.
Как усматривается из материалов дела, права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной 22 февраля 2011 года и выданной Управлением Федеральной Регистрационной Службы по РБ первоначальному залогодержателю ОАО "УГАИК" 01 марта 2011 г.
В соответствии с отчетом об оценке N... от 16 декабря 2010 года, общая стоимость предмета залога по рыночной оценке составляет 2 970 000 руб.
На основании пункта 5 закладной от 1 марта 2011 г., согласованная сторонами оценочная стоимость предмета залога составляет 2970 000 руб.
Судом также установлено, что 16 апреля 2015 г. и 9 июня 2015 г. истцом в адрес ответчиков было направлено уведомление об имеющейся задолженности и предупреждение об обращении ОАО "УГАИК" в суд с заявлением о взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения настоящего требования, однако ответчиками требование истца до настоящего времени не исполнено.
Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Поскольку исполнение заемщиками принятого по договору обязательства было обеспечено залогом вышеуказанного имущества, то суд первой инстанции, руководствуясь статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество.
Между тем, судебная коллегия находит, что решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества постановлено с нарушением норм материального права.
Определяя размер начальной продажной стоимости заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, суд исходил из представленного истцом отчета N... от 16 декабря 2010 года, в котором указана рыночная стоимость предмета залога - 2 970 000 руб.
С указанным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
При определении начальной продажной цены на заложенное имущество судебная коллегия исходит из следующего.
На основании пункта 11 статьи 28.2 Закона РФ "О залоге" N 2872-1 от 29 мая 1992 года (действующего на момент возникновения правоотношений) начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге. При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом. Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Из материалов дела усматривается, что Ш.Г. не согласна с представленным истцом отчетом об оценке N... от 16 декабря 2010 года и указанной в нем рыночной стоимостью залогового имущества, представив в суд отчет ИП К А.Г. N... от 6 июня 2016 г., из которого следует, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес составляет 4517 000 руб.
В ходе апелляционного рассмотрения дела представитель истца ОАО "УГАИК" согласился с представленным отчетом N... от 6 июня 2016 г. о рыночной стоимости квартиры в размере 4517 000 руб.
При таких обстоятельствах решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 года в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества подлежит изменению, начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, следует определить в размере 3613600 рублей, то есть 80% от рыночной стоимости квартиры.
Разрешая требования истца в части взыскания процентов за пользование кредитом в размере 8% годовых за фактический остаток основного долга, суд обоснованно пришел к выводу о необоснованности указанных требований, поскольку в соответствии с п. 3.1. Договора займа, установлено, что за пользование займом Заемщик уплачивает Заимодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 8% годовых.
Доводы жалобы апеллянта о незаконном обращении взыскания на спорную квартиру, в связи с тем, что спорная квартира является единственным местом для проживания Ш.Г. и ее дочери, несостоятельны, так как в силу вышеприведенных положений Федерального закона наличие просроченного денежного обязательства с обеспечением в виде залога предусматривает право истца на обращение взыскания на заложенное имущество и заключая договор залога в силу закона, стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по договору займа.
Ссылка в жалобе о том, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, является несостоятельной и опровергается материалами дела.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что размер процентов на сумму займа является завышенным, не может быть принят судебной коллегией, поскольку в данном случае основанием возникновения обязанности по уплате процентов за пользование займом являются согласованные сторонами в договоре условия предоставления денежных средств. В заключенном договоре займа стороны согласовали размер оплаты процентов. Таким образом, требования истца о взыскании процентов за пользование займом, исходя из установленной процентной ставки 8%, являются законными и обоснованными.
Также не может быть принят судебной коллегией довод жалобы о том, что размер пени (неустойки), взысканной судом, является завышенным, поскольку оспаривая размер пени (неустойки), ответчик фактически выражает несогласие с условиями принятого на себя обязательства и не приводит доказательства, на основании которых можно сделать вывод о необоснованности взыскания неустойки в размере, определенном судом.
Таким образом, оснований предусмотренных ст. 333 ГК РФ для снижения процентов и пени, судебной коллегией не усматривается.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 года изменить в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.
Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес, в размере 3613600 рублей.
В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16 декабря 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.ГОЛУБЕВА
Судьи
Н.А.АЛЕКСАНДРОВА
Ф.С.ГАИТКУЛОВА
И.В.ГОЛУБЕВА
Судьи
Н.А.АЛЕКСАНДРОВА
Ф.С.ГАИТКУЛОВА
Справка: судья Богомазов С.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)