Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.
при участии:
от истца: Вачковой Я.В. по доверенности от 01.07.2017, Бакланова Д.В. по доверенности от 09.10.2013, Шундиковой О.Е. по доверенности от 01.06.2017, Маркович В.А. по доверенности от 01.08.2017, Прокошева А.А. по доверенности от 01.08.2017,
от ответчика: Проволоцкого В.В. по доверенности от 29.12.2016,
от 3-х лиц: 1. Не явился, извещен, 2. Коршуновой М.В. по доверенности от 09.01.2017, Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017,
эксперта Феофановой О.И. по паспорту,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10664/2017) ООО "Суприм-МК" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-31299/2016 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Суприм-МК"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третьи лица: 1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости, обязании заключить договор,
Общество с ограниченной ответственностью "СУПРИМ-МК" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-9-0119 (011)-2015, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, литер. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658, а также обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении названного помещения по цене 96 978 306 руб. 15 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУИОН и Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).
Решением суда от 10.03.2017 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено; урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором обществом с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11 Н, общей площадью 1679,1 кв. м, с кадастровым номером 78:14:0007520:2658, а именно установить цену продажи 274 753 000 рублей. ООО "Суприм-МК" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.
ООО "Суприм-МК" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права. Податель жалобы указывает на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в деле доказательствам. ООО "Суприм-МК" полагает, что судом были допущены нарушения при назначении судебной экспертизы, а экспертом - при ее производстве. По мнению Общества, суд первой инстанции уклонился от правовой оценки существенных обстоятельств, на которые сослался истец, и немотивированно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" в отзывах на апелляционную жалобу возражали против ее удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции ООО "Суприм-МК" заявило ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание и назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что заключение эксперта N 16-118-Т-А56-31299/2016 от 18.11.2016 не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, не отвечает требованиям нормативных документов, что приводит к итоговым недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и не может быть использован как документ доказательственного значения, отражающий рыночную стоимость объекта.
В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО "Суприм-МК" и вызвал в судебное заседание эксперта ООО "ПетроЭксперт" Фофанову Олесю Ивановну, подготовившую заключение эксперта от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016 для дачи ответов на дополнительные вопросы сторон.
В настоящем судебном заседании эксперт Фофанова О.И. ответила на вопросы представителя ООО "Суприм-МК" и суда. Также экспертом в материалы дела представлены письменные ответы на вопросы ООО "Суприм-МК".
В судебном заседании представитель ООО "Суприм-МК" поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Обществом объекта.
Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" в судебном заседании против удовлетворения данного ходатайства возражали.
В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ООО "Суприм-МК" не представлено.
Из материалов дела усматривается, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на его основе выводы научно обоснованы.
Таким образом, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда отсутствуют.
В судебном заседании представители ООО "Суприм-МК" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 05.01.1999 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 12-А-2790 аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007520:2658 (далее - помещение).
08.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права приобретения.
Комитетом вынесено распоряжение от 31.12.2015 N 1729-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н", которым установлена цена выкупа Объекта в размере 291 000 000 руб. в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (011)-2015, выполненным по состоянию на 09.12.2014.
03.03.2016 Фонд имущества направил Обществу проект Договора купли-продажи N б/н-ПП нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи) с Приложением "Ориентировочный график платежей".
Полагая, что установленная отчетом ГУП "ГУИОН" цена не соответствует рыночной, Общество направило в Фонд имущества протокол согласования разногласий с указанием цены продажи в размере 96 978 306 руб. 15 коп.
Письмом Фонда имущества от 05.04.2016 N 996/30 Обществу отказано в пересмотре определенной цены продажи спорного объекта недвижимости.
Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН, обоснованно прекращено судом на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано на то, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества 08.12.2014.
Установив, что согласно отчету ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости 18.12.2015 N 31-8-0119 (011)-2015 рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, а отчет ГУП "ГУИОН" не может быть признан бесспорным доказательством для целей заключения договора купли-продажи.
Судом первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО "ПетроЭксперт" Фофановой О.И. от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 08.12.2014 составляет 274 753 000 руб.
Суд первой инстанции признал экспертное заключение от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016 надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что цена продажи объекта подлежит определению в соответствии с выводами эксперта, изложенными в данном заключении.
ООО "Суприм-МК" в апелляционной жалобе указывает на то, что суд не учел обстоятельства, исключающие объективность и независимость эксперта Фофановой О.И.
Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, как не обоснованный. В суде первой инстанции Обществом не было заявлено об отводе эксперту, каких-либо ходатайств о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов со стороны истца не поступало.
Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не известил экспертные организации, о которых ходатайствовал истец, опровергается материалами дела.
Как указывает Общество, при оценке объекта по состоянию на декабрь 2014 года, эксперт ошибочно руководствовался законодательством недействующим на дату оценки.
Между тем, как следует из заключения, эксперт отметил, что оформление судебного заключения проводится на основании требований Федерального закона N 73-ФЗ и АПК РФ, а определение стоимости объекта оценки проведено на основании требований Федеральных стандартов оценки N 1, 2 и 7, при этом указав федеральные стандарты какой редакции он использовал. Поскольку основанием для проведения экспертизы по определению рыночной стоимости является Определение суда от 20.10.2016 года, эксперт правомерно руководствовался редакцией федеральных стандартов оценки, утвержденных 20.05.2015 года, а не на дату оценки (декабрь 2014).
Довод Общества о том, что в заключении эксперта отсутствует анализ рынка, который необходим при оценке недвижимости и позволяет пользователю сформировать объективное представление о сложившихся ценах, не соответствует содержанию заключения эксперта, поскольку на стр. 44-57 представлен раздел "Анализ рынка объекта оценки", выполненный Экспертом в соответствии с требованиями п. 10, 11 ФСО N 7, содержащий анализ социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ фактических данных о ценах сделок / предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки, с указанием интервала значений цен/арендных ставок (стр. 55 Заключения), позволяющих сформировать объективное представление о тенденциях рынка объекта исследования.
В жалобе Общество указывает на то, что, по его мнению, выбор аналогов N 1, N 3, N 4 в рамках сравнительного подхода и объектов-аналогов N 1 и N 2 доходного подхода не обоснован, ввиду того, что объекты расположены в Кировском районе, а не в Московском, как и объект оценки.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
В данном случае, из заключения следует, что эксперт избрал два подхода - сравнительный и доходный. Обоснование отказа от использования затратного подхода изложено в тексте заключения.
Возражения Общества относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, использования в исследовании недостоверной информации, по мнению апелляционного суда, не подтверждены допустимыми доказательствами.
По мнению Общества, что заключение эксперта не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом N 135-ФЗ к отчету об оценке.
Между тем, что оформление судебного заключения проводится на основании требований Федерального закона N 73-ФЗ. Заключение Эксперта не является отчетом об оценке, поэтому требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке, в данном случае неприменимы. Заключение судебного эксперта оформляется в качестве самостоятельного документа и является само по себе самостоятельным доказательством по делу.
Довод подателя жалобы о том, что экспертом неверно определено состояние объекта, документально не подтвержден.
Как следует из заключения эксперта, по результатам осмотра помещения экспертом установлено, что все части исследуемого помещения находятся в пригодном к использованию состоянии без проведения ремонта, имеются незначительные дефекты отделки, устранимые с помощью косметического ремонта, в результате чего эксперт пришел к выводу о том, что состояние помещения "нормальное", что также подтверждается и фотографиями объекта исследования, выполненными в результате осмотра объекта экспертом. Согласно представленным фотографиям, используется в качестве торгового, а именно под действующий магазин и действующий магазин мебели.
На странице 96 заключения приложен акт осмотра помещения экспертом Фофановой О.И., в котором состояние объекта установлено как "нормальное", акт подписан, в том числе, и представителем истца Баклановым Д.В. без возражений.
Также состояние помещения подтверждается и документами, представленными эксперту для исследования: дополнительными соглашениями к договору аренды, в частности расчетом арендной платы от 22.06.2011 к договору аренды N 12-А-2790 от 05.01.1999, актом осмотра объекта представителем ГУП "ГУИОН" от 31.03.2015, подписанным, в том числе, представителем Общества Баклановым Д.В., актом осмотра объекта специалистом управления недвижимого имущества Московского района Санкт-Петербурга от 18.12.2014.
Довод истца о том, что на стр. 67 заключения не обоснован выбор ценообразующих факторов и отсутствуют пояснения о причине отказа от использования всех ценообразующих факторов, указанных в обзоре рынка на стр. 54-57 заключения, отклоняется судом апелляционной инстанции. Из содержания усматривается, что в обзоре рынка, на стр. 54-57 заключения, перечислены все основные ценообразующие факторы, характерные для встроенных помещений торгового назначения, а на стр. 67-71 в разделе 6.2.3 "Сопоставление аналогов с объектом оценки и внесение корректировок" перечислены уже именно те элементы сравнения, по которым имеются различия у объекта исследования и объектов-аналогов, по которым требуется внесение соответствующих корректировок. На стр. 67-71 заключения эксперт подробно обосновывает по каким именно элементам сравнения и в какой степени имеются отличия объектов-аналогов от объекта исследования, то есть экспертом полностью соблюдены все требования, предъявляемые ФСО N 7, ФСО N 1 к применению сравнительного подхода при оценке.
Довод ответчика о том, что эксперт не обосновал значения корректировки на время (дату) продажи, является необоснованным.
Эксперт в разделе 3 заключения "Анализ рынка объекта оценки" исследовал, в том числе, и состояние рынка коммерческой недвижимости, динамику рынка, в результате чего пришел к выводу о том, что какого-либо существенного изменения цен за период 4 месяца не было, следовательно, и корректировка на время совершения сделки не требуется, все предложения актуальны и на дату оценки.
Как указывает Общество, в заключении содержится противоречие в части указания экспертом в обзоре рынка в качестве одного из ценообразующих факторов "состояние здания" и неиспользования данного фактора в расчетах.
Между тем, на стр. 67-71 заключения эксперт обосновывает, по каким именно элементам сравнения и в какой степени имеются отличия объектов-аналогов от объекта исследования, а при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Доводы подателя жалобы о неправильном применении экспертом корректировок документально не обоснованы, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Довод Общества о том, что величина операционных расходов (877 899 рублей), принятая экспертом при определении рыночной стоимости доходным подходом, не обоснована, опровергается содержанием экспертного заключения, в котором эксперт обосновал состав операционных расходов, принятых им в расчеты, чему посвящен отдельный раздел "Прогнозирование операционных расходов", стр. 79-80 Заключения.
Тот факт, что подпись эксперта Фофановой О.И. содержится вместо каждого листа только на 2-х страницах, не свидетельствует о том, что данное заключение составлено с нарушением требований закона.
Оценив представленное в материалах дела заключение эксперта Фофановой О.И. от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016, а также ответы эксперта на вопросы в суде апелляционной инстанции, в порядке, предусмотренном статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о соответствии данного заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 274 753 000 руб.
Обществом не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.
Доказательств несоответствия заключения, составленного по результатам судебной экспертизы требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличия существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Обществом не представлено.
Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-31299/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2017 N 13АП-10664/2017 ПО ДЕЛУ N А56-31299/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. N 13АП-10664/2017
Дело N А56-31299/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.
при участии:
от истца: Вачковой Я.В. по доверенности от 01.07.2017, Бакланова Д.В. по доверенности от 09.10.2013, Шундиковой О.Е. по доверенности от 01.06.2017, Маркович В.А. по доверенности от 01.08.2017, Прокошева А.А. по доверенности от 01.08.2017,
от ответчика: Проволоцкого В.В. по доверенности от 29.12.2016,
от 3-х лиц: 1. Не явился, извещен, 2. Коршуновой М.В. по доверенности от 09.01.2017, Мороз Н.Г. по доверенности от 31.05.2017,
эксперта Феофановой О.И. по паспорту,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10664/2017) ООО "Суприм-МК" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-31299/2016 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Суприм-МК"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
третьи лица: 1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости, обязании заключить договор,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СУПРИМ-МК" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-9-0119 (011)-2015, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, литер. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв. м, кадастровый номер 78:14:0007520:2658, а также обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении названного помещения по цене 96 978 306 руб. 15 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУИОН и Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).
Решением суда от 10.03.2017 производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости прекращено; урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором обществом с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11 Н, общей площадью 1679,1 кв. м, с кадастровым номером 78:14:0007520:2658, а именно установить цену продажи 274 753 000 рублей. ООО "Суприм-МК" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.
ООО "Суприм-МК" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права. Податель жалобы указывает на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в деле доказательствам. ООО "Суприм-МК" полагает, что судом были допущены нарушения при назначении судебной экспертизы, а экспертом - при ее производстве. По мнению Общества, суд первой инстанции уклонился от правовой оценки существенных обстоятельств, на которые сослался истец, и немотивированно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" в отзывах на апелляционную жалобу возражали против ее удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции ООО "Суприм-МК" заявило ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание и назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на то, что заключение эксперта N 16-118-Т-А56-31299/2016 от 18.11.2016 не отвечает критериям достоверности и объективности, содержит некорректные и необоснованные выводы, не отвечает требованиям нормативных документов, что приводит к итоговым недостоверным результатам определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и не может быть использован как документ доказательственного значения, отражающий рыночную стоимость объекта.
В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство ООО "Суприм-МК" и вызвал в судебное заседание эксперта ООО "ПетроЭксперт" Фофанову Олесю Ивановну, подготовившую заключение эксперта от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016 для дачи ответов на дополнительные вопросы сторон.
В настоящем судебном заседании эксперт Фофанова О.И. ответила на вопросы представителя ООО "Суприм-МК" и суда. Также экспертом в материалы дела представлены письменные ответы на вопросы ООО "Суприм-МК".
В судебном заседании представитель ООО "Суприм-МК" поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Обществом объекта.
Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" в судебном заседании против удовлетворения данного ходатайства возражали.
В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.
Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ООО "Суприм-МК" не представлено.
Из материалов дела усматривается, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на его основе выводы научно обоснованы.
Таким образом, предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда отсутствуют.
В судебном заседании представители ООО "Суприм-МК" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и СПб ГУП "ГУИОН" в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 05.01.1999 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 12-А-2790 аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н, общей площадью 1 679,1 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007520:2658 (далее - помещение).
08.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права приобретения.
Комитетом вынесено распоряжение от 31.12.2015 N 1729-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, пом. 11Н", которым установлена цена выкупа Объекта в размере 291 000 000 руб. в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-0119 (011)-2015, выполненным по состоянию на 09.12.2014.
03.03.2016 Фонд имущества направил Обществу проект Договора купли-продажи N б/н-ПП нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи) с Приложением "Ориентировочный график платежей".
Полагая, что установленная отчетом ГУП "ГУИОН" цена не соответствует рыночной, Общество направило в Фонд имущества протокол согласования разногласий с указанием цены продажи в размере 96 978 306 руб. 15 коп.
Письмом Фонда имущества от 05.04.2016 N 996/30 Обществу отказано в пересмотре определенной цены продажи спорного объекта недвижимости.
Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об определении условий договора купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом вышеизложенного, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН, обоснованно прекращено судом на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано на то, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Из материалов дела следует, что Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества 08.12.2014.
Установив, что согласно отчету ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости 18.12.2015 N 31-8-0119 (011)-2015 рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи, а отчет ГУП "ГУИОН" не может быть признан бесспорным доказательством для целей заключения договора купли-продажи.
Судом первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО "ПетроЭксперт" Фофановой О.И. от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 08.12.2014 составляет 274 753 000 руб.
Суд первой инстанции признал экспертное заключение от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016 надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что цена продажи объекта подлежит определению в соответствии с выводами эксперта, изложенными в данном заключении.
ООО "Суприм-МК" в апелляционной жалобе указывает на то, что суд не учел обстоятельства, исключающие объективность и независимость эксперта Фофановой О.И.
Данный довод отклоняется судом апелляционной инстанции, как не обоснованный. В суде первой инстанции Обществом не было заявлено об отводе эксперту, каких-либо ходатайств о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов со стороны истца не поступало.
Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не известил экспертные организации, о которых ходатайствовал истец, опровергается материалами дела.
Как указывает Общество, при оценке объекта по состоянию на декабрь 2014 года, эксперт ошибочно руководствовался законодательством недействующим на дату оценки.
Между тем, как следует из заключения, эксперт отметил, что оформление судебного заключения проводится на основании требований Федерального закона N 73-ФЗ и АПК РФ, а определение стоимости объекта оценки проведено на основании требований Федеральных стандартов оценки N 1, 2 и 7, при этом указав федеральные стандарты какой редакции он использовал. Поскольку основанием для проведения экспертизы по определению рыночной стоимости является Определение суда от 20.10.2016 года, эксперт правомерно руководствовался редакцией федеральных стандартов оценки, утвержденных 20.05.2015 года, а не на дату оценки (декабрь 2014).
Довод Общества о том, что в заключении эксперта отсутствует анализ рынка, который необходим при оценке недвижимости и позволяет пользователю сформировать объективное представление о сложившихся ценах, не соответствует содержанию заключения эксперта, поскольку на стр. 44-57 представлен раздел "Анализ рынка объекта оценки", выполненный Экспертом в соответствии с требованиями п. 10, 11 ФСО N 7, содержащий анализ социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, анализ фактических данных о ценах сделок / предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки, с указанием интервала значений цен/арендных ставок (стр. 55 Заключения), позволяющих сформировать объективное представление о тенденциях рынка объекта исследования.
В жалобе Общество указывает на то, что, по его мнению, выбор аналогов N 1, N 3, N 4 в рамках сравнительного подхода и объектов-аналогов N 1 и N 2 доходного подхода не обоснован, ввиду того, что объекты расположены в Кировском районе, а не в Московском, как и объект оценки.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
В данном случае, из заключения следует, что эксперт избрал два подхода - сравнительный и доходный. Обоснование отказа от использования затратного подхода изложено в тексте заключения.
Возражения Общества относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, использования в исследовании недостоверной информации, по мнению апелляционного суда, не подтверждены допустимыми доказательствами.
По мнению Общества, что заключение эксперта не соответствует требованиям, предъявляемым Федеральным законом N 135-ФЗ к отчету об оценке.
Между тем, что оформление судебного заключения проводится на основании требований Федерального закона N 73-ФЗ. Заключение Эксперта не является отчетом об оценке, поэтому требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке, в данном случае неприменимы. Заключение судебного эксперта оформляется в качестве самостоятельного документа и является само по себе самостоятельным доказательством по делу.
Довод подателя жалобы о том, что экспертом неверно определено состояние объекта, документально не подтвержден.
Как следует из заключения эксперта, по результатам осмотра помещения экспертом установлено, что все части исследуемого помещения находятся в пригодном к использованию состоянии без проведения ремонта, имеются незначительные дефекты отделки, устранимые с помощью косметического ремонта, в результате чего эксперт пришел к выводу о том, что состояние помещения "нормальное", что также подтверждается и фотографиями объекта исследования, выполненными в результате осмотра объекта экспертом. Согласно представленным фотографиям, используется в качестве торгового, а именно под действующий магазин и действующий магазин мебели.
На странице 96 заключения приложен акт осмотра помещения экспертом Фофановой О.И., в котором состояние объекта установлено как "нормальное", акт подписан, в том числе, и представителем истца Баклановым Д.В. без возражений.
Также состояние помещения подтверждается и документами, представленными эксперту для исследования: дополнительными соглашениями к договору аренды, в частности расчетом арендной платы от 22.06.2011 к договору аренды N 12-А-2790 от 05.01.1999, актом осмотра объекта представителем ГУП "ГУИОН" от 31.03.2015, подписанным, в том числе, представителем Общества Баклановым Д.В., актом осмотра объекта специалистом управления недвижимого имущества Московского района Санкт-Петербурга от 18.12.2014.
Довод истца о том, что на стр. 67 заключения не обоснован выбор ценообразующих факторов и отсутствуют пояснения о причине отказа от использования всех ценообразующих факторов, указанных в обзоре рынка на стр. 54-57 заключения, отклоняется судом апелляционной инстанции. Из содержания усматривается, что в обзоре рынка, на стр. 54-57 заключения, перечислены все основные ценообразующие факторы, характерные для встроенных помещений торгового назначения, а на стр. 67-71 в разделе 6.2.3 "Сопоставление аналогов с объектом оценки и внесение корректировок" перечислены уже именно те элементы сравнения, по которым имеются различия у объекта исследования и объектов-аналогов, по которым требуется внесение соответствующих корректировок. На стр. 67-71 заключения эксперт подробно обосновывает по каким именно элементам сравнения и в какой степени имеются отличия объектов-аналогов от объекта исследования, то есть экспертом полностью соблюдены все требования, предъявляемые ФСО N 7, ФСО N 1 к применению сравнительного подхода при оценке.
Довод ответчика о том, что эксперт не обосновал значения корректировки на время (дату) продажи, является необоснованным.
Эксперт в разделе 3 заключения "Анализ рынка объекта оценки" исследовал, в том числе, и состояние рынка коммерческой недвижимости, динамику рынка, в результате чего пришел к выводу о том, что какого-либо существенного изменения цен за период 4 месяца не было, следовательно, и корректировка на время совершения сделки не требуется, все предложения актуальны и на дату оценки.
Как указывает Общество, в заключении содержится противоречие в части указания экспертом в обзоре рынка в качестве одного из ценообразующих факторов "состояние здания" и неиспользования данного фактора в расчетах.
Между тем, на стр. 67-71 заключения эксперт обосновывает, по каким именно элементам сравнения и в какой степени имеются отличия объектов-аналогов от объекта исследования, а при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Доводы подателя жалобы о неправильном применении экспертом корректировок документально не обоснованы, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Довод Общества о том, что величина операционных расходов (877 899 рублей), принятая экспертом при определении рыночной стоимости доходным подходом, не обоснована, опровергается содержанием экспертного заключения, в котором эксперт обосновал состав операционных расходов, принятых им в расчеты, чему посвящен отдельный раздел "Прогнозирование операционных расходов", стр. 79-80 Заключения.
Тот факт, что подпись эксперта Фофановой О.И. содержится вместо каждого листа только на 2-х страницах, не свидетельствует о том, что данное заключение составлено с нарушением требований закона.
Оценив представленное в материалах дела заключение эксперта Фофановой О.И. от 18.11.2016 N 16-118-Т-А56-31299/2016, а также ответы эксперта на вопросы в суде апелляционной инстанции, в порядке, предусмотренном статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о соответствии данного заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 274 753 000 руб.
Обществом не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной экспертизы, наличие противоречий в заключении эксперта.
Доказательств несоответствия заключения, составленного по результатам судебной экспертизы требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличия существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, Обществом не представлено.
Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу N А56-31299/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.КАШИНА
Т.А.КАШИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)