Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор на покупку квартиры, истица ссылается на то, что она уплатила стоимость квартиры, однако до настоящего времени основной договор не заключен, квартира ей не передана, ответчик уклоняется от заключения договора и оформления перехода прав, недобросовестное поведение ответчика влечет для нее причинение существенных убытков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья ФИО2
Судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда в составе:
председательствующего Никитиной И.О.
судей ФИО10, ФИО4
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционным жалобам ФИО11, ФИО12
на решение ФИО1 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску ФИО11 к ФИО12 об обязании исполнить условия договора,
заслушав доклад судьи ФИО1 областного суда ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда
установила:
ФИО11 обратилась в суд с иском к ФИО12 об обязании исполнить условия договора, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (продавец) и ФИО11 (покупатель) был заключен предварительный договор на покупку квартиры по адресу: ***. В соответствии с условиями договора стороны определили стоимость квартиры в 12 000 000 рублей, которая оплачивается Покупателем в следующем порядке: 1 000 000 рублей единой суммой, оставшаяся сумма будет вноситься в соответствии с кредитным договором N ***, заключенным между ОАО "***" и ФИО12 путем передачи наличных денежных средств ответчику или путем безналичного перечисления ОАО "Банк "Санкт-Петербург". На дату подачи настоящего иска истцом по договору оплачено 6 999 808 рублей. Согласно п. 4.2 Договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени договор не заключен, квартира истцу не передана. ФИО12 уклоняется от заключения договора и оформления перехода прав. При этом истец оплачивает, а ответчик ежемесячно принимает платежи в счет оплаты спорной квартиры, тем самым стороны ежемесячно подтверждают наличие между ними договора. Недобросовестное поведение Ответчицы влечет для истца причинение существенных убытков. Оплатив почти семь миллионов рублей, истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру. При этом истец добросовестно исполняет обязанности собственника, ежемесячно оплачивая коммунальные платежи за спорную квартиру. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец предложила ФИО12 исполнить свои обязательства по предварительному договору, однако ответ до настоящего времени не дан.
Истец также указала, что спорный договор содержит не только условие о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, но и обязанность у Покупателя передать денежные средства Продавцу, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи. При таких обстоятельствах полагает, что заключенный сторонами договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 421, 487 ГК РФ, ФИО11 просила суд обязать ФИО12 исполнить обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - передать ФИО11 квартиру по адресу: *** и обратиться за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>.
Истец ФИО11 в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, воспользовался своим правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца ФИО11 на основании ордера и доверенности ФИО6 доводы искового заявления поддержала в полном объеме, дала пояснения по существу иска.
Представитель ответчика ФИО12 на основании ордера - адвокат ФИО7 исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.
Третье лицо ПАО "Банк Санкт-Петербург" в суд своего представителя не направил, дело рассмотрено в его отсутствие.
Решением ФИО1 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО11 к ФИО12 о возложении на ФИО12 обязанности исполнить обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - передать ФИО11 квартиру по адресу: г. *** и обратиться за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>, - отказано в полном объеме. С ФИО11 в пользу ФИО12 расходы на представителя в размере 5000 рублей.
В апелляционной жалобе ФИО11 поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что заключенный между сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не обладает признаками договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Полагает, что суд не учел факт ежемесячного внесения истцом и принятия ответчиком денежных средств в счет исполнения заключенного договора.
В апелляционной жалобе ФИО12 содержится требование об отмене решения суда в части возмещения ей судебных расходов. Апеллянт полагает, что имеет право на возмещение расходов по оплате услуг представителя в полном объеме.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО1 областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы.
По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия ФИО1 областного суда приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 ("Сторона-1") и ФИО11 ("Сторона-2") заключили предварительный договор. В п. 1.1 указанного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ***, по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем помещения. Пунктом 2.1 договора установлено, что право собственности на указанную квартиру ФИО12 приобретает в течение тридцати дней с момента заключения договора.
Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что по предварительной договоренности между сторонами договора стоимость квартиры составляет 12000 000 рублей.
В пункте 2.2 Договора указано, что в основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате в размере 1000 000 рублей. Оставшаяся сумма будет вноситься в соответствии с Кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ N ***, заключенным между ОАО "***" и Стороной-1.
В соответствии с п. 2.3. Договора оплата стоимости квартиры будет производиться путем передачи наличных денежных средств Стороне-1, безналичного перечисления денежных средств ОАО "Банк "Санкт-Петербург" в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договором.
Согласно п. 2.4. Договора при заключении Сторонами основного договора перечисленный в соответствии с п. 3.2.1 настоящего договора Стороной-2 задаток засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры.
Пункт 3.2.1 возлагает обязанность на Сторону-2 передать Стороне-1 в течение 10-ти дней с момента вступления настоящего договора в силу денежную сумму, определенную п. 5.2. настоящего договора.
В соответствии с п. 5.2 Договора - задатком признается денежная сумма, указанная в п. 3.2.1 настоящего договора и перечисляемая Стороной-2 в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечении его исполнения.
Пункт 4.1. Договора определяет его как предварительный и содержащий все основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем. При этом п. 4.2. установлено, что основной договор стороны обязуются заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "***" и ФИО12 заключен кредитный договор N ***. Согласно условиям кредитного договора кредит в сумме 12000 000 рублей предоставлен на приобретение в частную собственность ФИО12 (Заемщика) на основании договора купли-продажи N *** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО8 квартиры, расположенной по адресу ***. Стоимость жилья по Договору на дату заключения кредитного договора составляет 15737 000 рублей. Обеспечением обязательства заемщика по договору является ипотека, удостоверенная закладной.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***. Установлено обременение права - ипотека.
Судом установлено, и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что основной договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком ни в установленный предварительным договором срок, ни в последующем заключен не был.
Полагая свои права нарушенными, ФИО11 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Разрешая спор и отказывая ФИО11 в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, поскольку в установленный данным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, стороны с предложением о заключении договора друг к другу не обращались.
При этом суд отклонил как несостоятельные доводы истца о квалификации заключенного между ними договора как предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Выводы суда представляются правильными, поскольку они мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, которым в соответствии со ст. ст. 59, 60, 67, 71 ГПК РФ дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией по следующим мотивам.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Согласно требованиям статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Часть 3 названной статьи предусматривает, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как правильно установлено судом первой инстанции, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор, признаками договора купли-продажи с предварительной оплатой не обладает.
В данном случае стороны пришли к соглашению о том, что в течение 10 дней с момента вступления договора в силу ФИО11 обязуется передать ФИО12 денежную сумму в соответствии с п. 5.2 договора (п. 3.2.1. Договора).
В соответствии с п. 5.2. Договора задатком признается денежная сумма, указанная в под. 3.2.1 договора и перечисляемая ФИО11 в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, пункт 3.2.1 не содержит конкретной денежной суммы, которую покупатель должен передать продавцу в качестве задатка.
При этом сторонами определено, что по предварительной договоренности цена спорной квартиры составляет 12000000 рублей.
Из буквального толкования текста договора следует, что окончательная цена спорной квартиры определена не была.
Пункт 2.2. Договора содержит ссылку на предварительную оплату квартиры в размере 1000000 рублей. Однако в силу вышеизложенных правовых положений указанная денежная сумма, передаваемая по договору в качестве предварительной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, не позволяет квалифицировать спорный договор как предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку не является ни полной оплатой приобретаемой квартиры, ни существенной ее части.
Дальнейшее внесение покупателем денежных средств в счет погашения кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ N ***, заключенного между ОАО "***" и ФИО12, также не свидетельствует о том, что указанная оплата является предварительной, тем более что сторонами определено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то есть до начала осуществления ФИО9 вышеуказанных платежей.
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Сторонами не оспаривалось, что в установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был.
Более того, из дела не следует, что стороны произвели какие-либо действия, непосредственно направленные на отчуждение спорной недвижимости - ФИО11 не приняла от ФИО12 приобретаемую квартиру и не вселилась в нее.
В установленный законом срок ФИО11 не обращалась к ФИО12 с требованием о понуждении к заключению основного договора.
Таким образом, фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и незаключении договора купли-продажи в установленный срок.
Также следует отметить, что на момент заключения предварительного договора истец была осведомлена о наличии обременения на спорную недвижимость и о сроке данного обременения - до ДД.ММ.ГГГГ, что объективно препятствовало сторонам без согласия кредитора заключить основной договор купли-продажи данной недвижимости.
При таких данных, учитывая, что до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 ГК РФ. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных по делу исковых требований о передаче ФИО11 квартиры по адресу: *** и обращении за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как усматривается из материалов дела, ответчиком ФИО12 за оказание юридической помощи по представлению ее интересов в суде по настоящему гражданскому делу оплачено 26500 рублей.
Суд, правильно применив положения ст. 100 ГПК РФ, учел сложность рассмотренного дела, характер спорных правоотношений, объем выполненной представителем истца работы, снизив заявленную сумму возмещения затрат на услуги представителя, определил разумным взыскание с ответчика в пользу истца расходов на представителя в размере 5000 рублей.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО12 оснований для изменения размера взысканной с истца суммы расходов на оплату услуг представителя не имеется, поскольку определенная судом ко взысканию сумма соответствует принципу разумности и справедливости, и не нарушает баланса интересов сторон.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит, поскольку постановлено на основании исследованных судом доказательств и при правильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела. Нарушений норм материального или норм процессуального права судом не допущено.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ. Основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отсутствуют.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение ФИО1 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО11, ФИО12 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8768/2017
Требование: Об обязании исполнить условия договора.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор на покупку квартиры, истица ссылается на то, что она уплатила стоимость квартиры, однако до настоящего времени основной договор не заключен, квартира ей не передана, ответчик уклоняется от заключения договора и оформления перехода прав, недобросовестное поведение ответчика влечет для нее причинение существенных убытков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья ФИО2
Судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда в составе:
председательствующего Никитиной И.О.
судей ФИО10, ФИО4
при секретаре ФИО5
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционным жалобам ФИО11, ФИО12
на решение ФИО1 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску ФИО11 к ФИО12 об обязании исполнить условия договора,
заслушав доклад судьи ФИО1 областного суда ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам ФИО1 областного суда
установила:
ФИО11 обратилась в суд с иском к ФИО12 об обязании исполнить условия договора, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (продавец) и ФИО11 (покупатель) был заключен предварительный договор на покупку квартиры по адресу: ***. В соответствии с условиями договора стороны определили стоимость квартиры в 12 000 000 рублей, которая оплачивается Покупателем в следующем порядке: 1 000 000 рублей единой суммой, оставшаяся сумма будет вноситься в соответствии с кредитным договором N ***, заключенным между ОАО "***" и ФИО12 путем передачи наличных денежных средств ответчику или путем безналичного перечисления ОАО "Банк "Санкт-Петербург". На дату подачи настоящего иска истцом по договору оплачено 6 999 808 рублей. Согласно п. 4.2 Договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени договор не заключен, квартира истцу не передана. ФИО12 уклоняется от заключения договора и оформления перехода прав. При этом истец оплачивает, а ответчик ежемесячно принимает платежи в счет оплаты спорной квартиры, тем самым стороны ежемесячно подтверждают наличие между ними договора. Недобросовестное поведение Ответчицы влечет для истца причинение существенных убытков. Оплатив почти семь миллионов рублей, истец до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру. При этом истец добросовестно исполняет обязанности собственника, ежемесячно оплачивая коммунальные платежи за спорную квартиру. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец предложила ФИО12 исполнить свои обязательства по предварительному договору, однако ответ до настоящего времени не дан.
Истец также указала, что спорный договор содержит не только условие о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, но и обязанность у Покупателя передать денежные средства Продавцу, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи. При таких обстоятельствах полагает, что заключенный сторонами договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 421, 487 ГК РФ, ФИО11 просила суд обязать ФИО12 исполнить обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - передать ФИО11 квартиру по адресу: *** и обратиться за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>.
Истец ФИО11 в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, воспользовался своим правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца ФИО11 на основании ордера и доверенности ФИО6 доводы искового заявления поддержала в полном объеме, дала пояснения по существу иска.
Представитель ответчика ФИО12 на основании ордера - адвокат ФИО7 исковые требования не признал, поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.
Третье лицо ПАО "Банк Санкт-Петербург" в суд своего представителя не направил, дело рассмотрено в его отсутствие.
Решением ФИО1 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО11 к ФИО12 о возложении на ФИО12 обязанности исполнить обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - передать ФИО11 квартиру по адресу: г. *** и обратиться за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>, - отказано в полном объеме. С ФИО11 в пользу ФИО12 расходы на представителя в размере 5000 рублей.
В апелляционной жалобе ФИО11 поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что заключенный между сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не обладает признаками договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате. Полагает, что суд не учел факт ежемесячного внесения истцом и принятия ответчиком денежных средств в счет исполнения заключенного договора.
В апелляционной жалобе ФИО12 содержится требование об отмене решения суда в части возмещения ей судебных расходов. Апеллянт полагает, что имеет право на возмещение расходов по оплате услуг представителя в полном объеме.
Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам ФИО1 областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы.
По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия ФИО1 областного суда приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 ("Сторона-1") и ФИО11 ("Сторона-2") заключили предварительный договор. В п. 1.1 указанного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ***, по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 - Покупателем помещения. Пунктом 2.1 договора установлено, что право собственности на указанную квартиру ФИО12 приобретает в течение тридцати дней с момента заключения договора.
Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что по предварительной договоренности между сторонами договора стоимость квартиры составляет 12000 000 рублей.
В пункте 2.2 Договора указано, что в основу взаимных расчетов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате в размере 1000 000 рублей. Оставшаяся сумма будет вноситься в соответствии с Кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ N ***, заключенным между ОАО "***" и Стороной-1.
В соответствии с п. 2.3. Договора оплата стоимости квартиры будет производиться путем передачи наличных денежных средств Стороне-1, безналичного перечисления денежных средств ОАО "Банк "Санкт-Петербург" в порядке и в сроки, определенные настоящим и основным договором.
Согласно п. 2.4. Договора при заключении Сторонами основного договора перечисленный в соответствии с п. 3.2.1 настоящего договора Стороной-2 задаток засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры.
Пункт 3.2.1 возлагает обязанность на Сторону-2 передать Стороне-1 в течение 10-ти дней с момента вступления настоящего договора в силу денежную сумму, определенную п. 5.2. настоящего договора.
В соответствии с п. 5.2 Договора - задатком признается денежная сумма, указанная в п. 3.2.1 настоящего договора и перечисляемая Стороной-2 в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечении его исполнения.
Пункт 4.1. Договора определяет его как предварительный и содержащий все основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем. При этом п. 4.2. установлено, что основной договор стороны обязуются заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "***" и ФИО12 заключен кредитный договор N ***. Согласно условиям кредитного договора кредит в сумме 12000 000 рублей предоставлен на приобретение в частную собственность ФИО12 (Заемщика) на основании договора купли-продажи N *** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО8 квартиры, расположенной по адресу ***. Стоимость жилья по Договору на дату заключения кредитного договора составляет 15737 000 рублей. Обеспечением обязательства заемщика по договору является ипотека, удостоверенная закладной.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***. Установлено обременение права - ипотека.
Судом установлено, и сторонами в судебном заседании не оспаривалось, что основной договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком ни в установленный предварительным договором срок, ни в последующем заключен не был.
Полагая свои права нарушенными, ФИО11 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.
Разрешая спор и отказывая ФИО11 в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, поскольку в установленный данным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, стороны с предложением о заключении договора друг к другу не обращались.
При этом суд отклонил как несостоятельные доводы истца о квалификации заключенного между ними договора как предварительного договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Выводы суда представляются правильными, поскольку они мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, которым в соответствии со ст. ст. 59, 60, 67, 71 ГПК РФ дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией по следующим мотивам.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Согласно требованиям статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Часть 3 названной статьи предусматривает, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как правильно установлено судом первой инстанции, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор, признаками договора купли-продажи с предварительной оплатой не обладает.
В данном случае стороны пришли к соглашению о том, что в течение 10 дней с момента вступления договора в силу ФИО11 обязуется передать ФИО12 денежную сумму в соответствии с п. 5.2 договора (п. 3.2.1. Договора).
В соответствии с п. 5.2. Договора задатком признается денежная сумма, указанная в под. 3.2.1 договора и перечисляемая ФИО11 в доказательство заключения настоящего договора и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, пункт 3.2.1 не содержит конкретной денежной суммы, которую покупатель должен передать продавцу в качестве задатка.
При этом сторонами определено, что по предварительной договоренности цена спорной квартиры составляет 12000000 рублей.
Из буквального толкования текста договора следует, что окончательная цена спорной квартиры определена не была.
Пункт 2.2. Договора содержит ссылку на предварительную оплату квартиры в размере 1000000 рублей. Однако в силу вышеизложенных правовых положений указанная денежная сумма, передаваемая по договору в качестве предварительной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, не позволяет квалифицировать спорный договор как предварительный договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку не является ни полной оплатой приобретаемой квартиры, ни существенной ее части.
Дальнейшее внесение покупателем денежных средств в счет погашения кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ N ***, заключенного между ОАО "***" и ФИО12, также не свидетельствует о том, что указанная оплата является предварительной, тем более что сторонами определено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то есть до начала осуществления ФИО9 вышеуказанных платежей.
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Сторонами не оспаривалось, что в установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был.
Более того, из дела не следует, что стороны произвели какие-либо действия, непосредственно направленные на отчуждение спорной недвижимости - ФИО11 не приняла от ФИО12 приобретаемую квартиру и не вселилась в нее.
В установленный законом срок ФИО11 не обращалась к ФИО12 с требованием о понуждении к заключению основного договора.
Таким образом, фактические отношения сторон свидетельствуют о прекращении предварительного договора и незаключении договора купли-продажи в установленный срок.
Также следует отметить, что на момент заключения предварительного договора истец была осведомлена о наличии обременения на спорную недвижимость и о сроке данного обременения - до ДД.ММ.ГГГГ, что объективно препятствовало сторонам без согласия кредитора заключить основной договор купли-продажи данной недвижимости.
При таких данных, учитывая, что до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 ГК РФ. Обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных по делу исковых требований о передаче ФИО11 квартиры по адресу: *** и обращении за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО1 <адрес>.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как усматривается из материалов дела, ответчиком ФИО12 за оказание юридической помощи по представлению ее интересов в суде по настоящему гражданскому делу оплачено 26500 рублей.
Суд, правильно применив положения ст. 100 ГПК РФ, учел сложность рассмотренного дела, характер спорных правоотношений, объем выполненной представителем истца работы, снизив заявленную сумму возмещения затрат на услуги представителя, определил разумным взыскание с ответчика в пользу истца расходов на представителя в размере 5000 рублей.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО12 оснований для изменения размера взысканной с истца суммы расходов на оплату услуг представителя не имеется, поскольку определенная судом ко взысканию сумма соответствует принципу разумности и справедливости, и не нарушает баланса интересов сторон.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит, поскольку постановлено на основании исследованных судом доказательств и при правильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела. Нарушений норм материального или норм процессуального права судом не допущено.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ. Основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отсутствуют.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение ФИО1 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО11, ФИО12 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)