Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 8 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Рогатенко Л.Н. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Мистерия" Даниловой И.А. по доверенности от 17.03.2015, от Иващенко Андрея Викторовича представителя Шумилова И.А. по доверенности от 01.06.23016, Шкарбуна Виктора Ивановича, Яскунова Петра Алексеевича, от Яскунова Петра Алексеевича представителя Соколова А.В. по доверенности от 21.10.2016, Митичевой Людмилы Степановны,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Яскунова Петра Алексеевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июня 2017 года по делу N А13-16755/2016 (судья Курпанова Н.Ю.),
общество с ограниченной ответственностью "Мистерия" (место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, ул. Заставская, д. 13, лит. Э, пом. 14Н; ОГРН 1117847397502, ИНН 7810840843; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтальИнвестРесурс" (место нахождения: 109383, Москва, ул. Полбина, д. 35г, корп. I-20А, кв. 37; ОГРН 1083528010279, ИНН 3528142538; далее - Компания) о признании прекращенными обязательств, возникших из договора участия в долевом строительстве от 06.06.2008 N 031-юл/2008, об отсутствии обременения в виде ипотеки (залога) по договору участия в долевом строительстве от 06.06.2008 N 031-юл/2008 на следующие объекты недвижимого имущества:
- - объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центом), площадь застройки 2927,4 кв. м, назначение - нежилое здание, литер - а, адрес: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы - ул. Сталеваров;
- - земельный участок, площадью 10 126 кв. м, категория земель - земли поселений, адрес: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы - ул. Сталеваров, кадастровый номер 35:21:0401008:101.
Требования указаны с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Иващенко Андрей Викторович, индивидуальный предприниматель Секретарев Алексей Викторович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра), Шкарбун Виктор Иванович, Яскунов Петр Алексеевич, Митичева Людмила Степановна.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.06.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Яскунов П.А. с судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что отсутствие обязательств по достройке никак не влияет на права залоговых кредиторов. В залоге находится объект незавершенный строительством, при этом тот факт, что собственник утверждает об отсутствии намерений по достройке объекта, залоговые правоотношения не прекращает. Кроме того указывает на неправомерное игнорирование выводов суда, установленных в рамках дел N А13-14992/2011, N 2-3184/2014, N 33-2344/2013.
Яскунов П.А., Митичева Л.С. и Шкарбун В.И. в судебном заседании поддержали, доводы, изложенные в жалобе.
Представитель истца, Иващенко А.В. в судебном заседании против удовлетворения возражали.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей истца и Иващенко А.В., Яскунова П.А., Митичевой Л.С. и Шкарбуна В.И., исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 04.12.2007 Управлением Росреестра на основании договора участия в долевом строительстве от 12.11.2007 N 001-фл/2007 и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирным домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона, запись о регистрации N 35-35-12/094/2007-283.
Залогодатель - закрытое акционерное общество "Византорг" (далее - ЗАО "Византорг"), залогодержатели - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Объектом строительства являлся гостиничный комплекс с медицинским центром, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, пересечение проспекта Победы - улицы Сталеваров.
ЗАО "Византорг" (Застройщик) и общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - ООО "Ресурс") 06.06.2008 заключили договор участия в долевом строительстве N 031-фл/2008, в силу которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание гостиничного комплекса с медицинским центром (далее Здание) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Дольщику в собственность нежилые помещения, расположенные на 5 этаже здания, проектной площадью 61,46 кв. м, номера указанных помещений по проекту 517 - 522.
В силу пункта 2.1 договора, окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должна быть осуществлена в соответствии с проектной документацией и графиком производства работ не позднее 4 квартала 2009 года.
В последующем, между ООО "Ресурс" и Компанией заключен договор уступки права требования от 08.08.2008, в соответствии с которым все права и обязанности по указанному выше договору перешли к Компании.
Переход прав зарегистрирован в Управлении Росреестра 15.09.2008.
Определением Арбитражного суда Вологодской области суда от 04.05.2009 по делу N А13-4645/2009 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы Российской Федерации в лице Межрайонной инспекции N 12 по Вологодской области о признании ЗАО "Византорг" несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 18.08.2009 в отношении ЗАО "Византорг" (далее - должник) введена процедура наблюдения.
Решением суда от 29.12.2009 ЗАО "Византорг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, определением суда от 05.10.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Анчуков Василий Валерьевич.
Определением суда от 24 мая 2009 года в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договора долевого участия в строительстве, включены обеспеченные залогом требования Компании.
Определениями суда от 17.12.2009, 21.04.2010, 21.05.2010, 28.05.2010, 10.06.2010, 11.11.2010, 06.07.2011, 17.05.2011, 06.07.2011 в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, включены обеспеченные залогом требования: Митичевой Людмилы Степановны, Козырева Михаила Игоревича, Михеева Ильи Николаевича, Смирнова Сергея Александровича, Лапиной Татьяны Дмитриевны, Скуридина Олега Алексеевича, Яскунова Петра Алексеевича, ООО "ЭнергоМонтажПроект".
Шкарбун В.И. не включался в реестр требований кредиторов ЗАО "Византорг" по денежному обязательству, возникшему из договора участия в долевом строительстве от 06.03.2008 N 016-фл/2008, что подтверждается реестром требований кредиторов и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В рамках конкурсного производства независимым оценщиком проведена оценка имущества должника.
Стоимость имущества должника составила 29 977 575 руб., в том числе:
- - 23 886 550 руб. объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), площадь застройки 2927,4 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы и ул. Сталеваров;
- - 6 091 025 руб. земельный участок площадью 10 126 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы и ул. Сталеваров.
Порядок продажи имущества должника одобрен решением собрания кредиторов ЗАО "Византорг" от 07.02.2011 и утвержден определением Арбитражного суда Вологодской области по делу от 21.03.2011 N А13-4645/2009.
Начальная продажная цена имущества должника утверждена в размере 29 977 575 руб.
Первоначальные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок (протокол 1 об окончании приема и регистрации заявок в первоначальных торгах в форме аукциона по продаже имущества ЗАО "Византорг" по лоту N 1 и определении участников торгов от 17.05.2011 и акт об итогах проведения первоначальных торгов от 17.05.2011).
Повторные торги по продаже имущества должника также были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок (протокол 1 о результатах проведения торгов в форме аукциона по продаже имущества ЗАО "Византорг" от 13.07.2011 и акт об итогах проведения повторных торгов от 18.07.2011).
В связи с признанием несостоявшимися повторных торгов по продаже имущества должника на основании пункта 4.1. статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в адрес конкурсного управляющего поступило заявление одного из залоговых кредиторов - ООО "ЭнергоМонтажПроект" об оставлении предмета залога за собой.
Имущество должника передано ООО "ЭнергоМонтажПроект" по акту приема-передачи от 15.08.2011 по цене 24 281 835 руб. 75 коп. (на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах).
Оплата имущества произведена ООО "ЭнергоМонтажПроект" следующим образом: 30% от стоимости имущества - денежные средства в размере 7 284 550 руб. 73 коп., переведены на специальный банковский счет должника; 70% - погашены путем прекращения записи в реестре требований кредиторов должника.
Поступившие денежные средства в размере 7 284 550 руб. 73 коп. распределены конкурсным управляющим в установленном порядке.
В дальнейшем ООО "ЭнергоМонтажПроект" на основании договоров купли-продажи от 26.09.2011, 27.09.2011, 28.09.2011 произвело отчуждение спорного имущества в общую долевую собственность Общества, Иващенко А.В. и Секретарева А.В. с долями в размере 1/2, 1/4 и 1/4 соответственно.
Переход к покупателям права собственности на недвижимость зарегистрирован 25.10.2011.
Таким образом, в настоящее время собственниками недвижимого имущества являются Секретарев А.В. (1/4 доля в праве), Иващенко А.В. (1/4 доля в праве) и Общества (1/2 доля в праве).
Определением от 27.12.2011 по делу N А13-4645/2009 конкурсное производство в отношении ЗАО "Византорг" завершено.
На основании данного определения в Единый государственный реестр юридических лиц 21.03.2012 внесена запись о ликвидации должника.
Полагая, что договор участия в долевом строительстве между ЗАО "Византорг" и Обществом прекращен в силу закона, на основании соглашения о ведении дела в интересах всех участников долевой собственности от 01.11.2016, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 указанного Кодекса).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Статьей 4 Закона N 214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
В данном случае стороны не оспаривали, что реализация имущества должника, обеспеченного залогом, производилась в соответствии с Законом о банкротстве.
При этом первоначальные и повторные торги по реализации имущества должника не состоялись, в связи с чем на основании пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве и заявления одного из залоговых кредиторов ООО "ЭнергоМонтажПроект" об оставлении предмета залога за собой, имущество перешло к ООО "ЭнергоМонтажПроект".
В соответствии со статьей 1 Закона о банкротстве отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются этим Законом. Согласно статье 126 названного Закона с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства сделки, связанные с отчуждением имущества должника или влекущие за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, совершаются исключительно в порядке, установленном данным Законом. Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, в том числе имущество, являющееся предметом залога, составляет конкурсную массу (статья 131 Закона о банкротстве) и подлежит продаже в порядке, установленном статьями 110, 111 Закона, с учетом особенностей, установленных статьей 139 того же Закона.
Расчеты с кредиторами в ходе конкурсного производства осуществляются в порядке, определенном статьей 142 Закона о банкротстве, в соответствии с реестром требований кредиторов. При этом размер требований кредиторов устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 100 упомянутого Закона. Для защиты прав конкурсных кредиторов по требованиям, обеспеченным залогом имущества должника, (залоговых кредиторов) нормами Закона о банкротстве предусмотрены особые правила.
В силу изложенного судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что возможность удовлетворения требований кредитора, ссылающегося на наличие залоговых отношений, зависит от того, обращался ли кредитор в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора и включены ли его требования в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом.
В соответствии с разъяснениями пунктов 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
В силу пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом указанный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 138 Закона, в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.
Как верно отмечено арбитражным судом, при рассмотрении споров судам следует принимать во внимание, что по смыслу этой нормы закона право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога.
В случае неполучения конкурсным управляющим заявления залогового кредитора об оставлении заложенного имущества за собой в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, а также при неоплате залоговым кредитором суммы в соответствии с абзацем вторым пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве заложенное имущество может быть продано посредством публичного предложения согласно абзацу третьему пункта 4.1 статьи 138 Закона. При этом судам следует иметь в виду, что выручка от продажи заложенного имущества направляется на погашение требований залогового кредитора в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 2.1 статьи 138 Закона о банкротстве.
Залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 352 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
При оставлении залогодержателем предмета залога за собой в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице применительно к статье 413 ГК РФ.
В некоторых случаях законодательство Российской Федерации предусматривает возможность наличия нескольких залогодержателей по одному договору залога. В этом случае один и тот же объект передается в залог нескольким кредиторам одновременно, а кредиторы имеют одинаковую очередность удовлетворения своих требований. Соответственно, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распространяться между залогодержателями пропорционально их требованиям. Такой принцип предусмотрен и для правоотношений, регулируемых Законом об участии в долевом строительстве (пункт 2 статьи 15, пункт 3 статьи 13).
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 25.10.2011 N ВАС-13332/11 указано, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве.
При множественности лиц на стороне залогодержателя, если только один из залоговых кредиторов оставляет предмет залога за собой, такое совпадение происходит только в отношении одного кредитора, следовательно, оснований для прекращения залоговых прав других кредиторов не имеется.
Судом первой инстанции верно отмечено, что в данном случае ликвидация должника по основному обязательству не имеет значения, поскольку перешло сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
На основании пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Конституционным судом Российской Федерации в Определении от 17.07.2007 N 588-О-О также отмечено, что положения статьи 353 ГК РФ, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и обеспечение его надлежащего исполнения. Данные положения находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе статьи 346, предусматривающей, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку объект залога неделим, возмездная передача позволяет залоговому кредитору приобрести право собственности и погасить право требования на свою долю, при этом происходит сохранение залога при переходе права к другому лицу, арбитражный суд пришел к выводу, что ликвидация ЗАО "Византорг" не имеет значения для рассмотрения настоящего дела.
Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласится с указанной позицией суда первой инстанции.
Ссылка третьих лиц на судебные акты по делу N А13-14992/2011, в которых содержится вывод о ничтожности сделки по передаче конкурсным управляющим ЗАО "Византорг" предмета залога ООО "ЭнергоМонтажПроект", правомерно отклонена судом первой инстанции.
В рамках названного дела Иващенко А.В. было отказано в признании незаконным бездействия Управления Росреестра, выразившегося в непогашении записи об ипотеке, по причине применения заявителем ненадлежащего способа защиты, поскольку заявленные Иващенко А.В. требования по существу являются спором о праве, который должен быть рассмотрен в исковом порядке с лицом, за которым обременение зарегистрировано, а не по правилам, предусмотренным главой 24 АПК РФ.
В таком случае доводы, касающиеся существа спора о праве, не имели правового значения для рассмотрения требования, предъявленного к регистрирующему органу.
Кроме того, данный вывод содержится в мотивировочной части решения.
При этом, в рамках дела о банкротстве ЗАО "Византорг" сделка о передаче имущества залоговому кредитору иными залоговыми кредиторами не оспаривалась, решения суда о признании данной сделки недействительной не имеется.
В резолютивной части определения о завершении конкурсного производства ЗАО "Византорг" указано, что требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными.
Определение конкурсными кредиторами не обжаловалось.
На основании вышеизложенного, с учетом того, что в рамках дела о банкротстве ЗАО "Византорг" осуществлена реализация спорного имущества, результаты передачи конкурсными кредиторами не оспаривались, у ООО "ЭнергоМонтажПроект", в свою очередь, при отсутствии решения собрания кредиторов не возникло обязанности выполнить действия, связанные с завершением строительства здания и сдачей его в эксплуатацию, отсутствуют основания полагать, что обязанности ЗАО "Византорг" по строительству спорного объекта перешли к ООО "ЭнергоМонтажПроект".
Передача имущества ООО "ЭнергоМонтажПроект", как и последующие договоры купли-продажи, никем не оспорены, недействительными не признаны. На несоблюдение порядка реализации имущества должника ответчик и третьи лица не ссылались, о нарушении своих прав в связи отчуждением объектов ЗАО "Византорг" заинтересованные лица не заявляли.
Ссылки представителей третьих лиц на решение Череповецкого городского суда от 13.10.2014 по делу N 2-3184/2014 и апелляционное определением Вологодского областного суда по делу от 12.07.2013 N 33-2344/2013 в данном случае также не имеют правового значения для рассматриваемого дела, поскольку при рассмотрении указанных выше дел вопрос о прекращении обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, судом не исследовался и не рассматривался.
При этом, судом первой инстанции по настоящему делу учтены разъяснения, изложенные в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с которыми, как уже указывалось выше, при неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
Кроме того, как правомерно отмечено судом первой инстанции, ответчик по данному делу - ООО "СтальИнвестРесурс" не являлся стороной рассматриваемых споров и на объекты недвижимого имущества не претендовал.
При таких обстоятельствах, обязательства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве от 06.06.2008 N 031-юл/2008 между ЗАО "Византорг" и ООО "СтальИнвестРесурс" прекратились с исключением ЗАО "Византорг" из реестра юридических лиц и отсутствием правопреемника, к которому бы перешли права и обязанности по достройке спорного объекта.
Следовательно, исковые требования Общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июня 2017 года по делу N А13-16755/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Яскунова Петра Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2017 ПО ДЕЛУ N А13-16755/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. по делу N А13-16755/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 8 ноября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Рогатенко Л.Н. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Мистерия" Даниловой И.А. по доверенности от 17.03.2015, от Иващенко Андрея Викторовича представителя Шумилова И.А. по доверенности от 01.06.23016, Шкарбуна Виктора Ивановича, Яскунова Петра Алексеевича, от Яскунова Петра Алексеевича представителя Соколова А.В. по доверенности от 21.10.2016, Митичевой Людмилы Степановны,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Яскунова Петра Алексеевича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июня 2017 года по делу N А13-16755/2016 (судья Курпанова Н.Ю.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мистерия" (место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, ул. Заставская, д. 13, лит. Э, пом. 14Н; ОГРН 1117847397502, ИНН 7810840843; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтальИнвестРесурс" (место нахождения: 109383, Москва, ул. Полбина, д. 35г, корп. I-20А, кв. 37; ОГРН 1083528010279, ИНН 3528142538; далее - Компания) о признании прекращенными обязательств, возникших из договора участия в долевом строительстве от 06.06.2008 N 031-юл/2008, об отсутствии обременения в виде ипотеки (залога) по договору участия в долевом строительстве от 06.06.2008 N 031-юл/2008 на следующие объекты недвижимого имущества:
- - объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центом), площадь застройки 2927,4 кв. м, назначение - нежилое здание, литер - а, адрес: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы - ул. Сталеваров;
- - земельный участок, площадью 10 126 кв. м, категория земель - земли поселений, адрес: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы - ул. Сталеваров, кадастровый номер 35:21:0401008:101.
Требования указаны с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Иващенко Андрей Викторович, индивидуальный предприниматель Секретарев Алексей Викторович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра), Шкарбун Виктор Иванович, Яскунов Петр Алексеевич, Митичева Людмила Степановна.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.06.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Яскунов П.А. с судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что отсутствие обязательств по достройке никак не влияет на права залоговых кредиторов. В залоге находится объект незавершенный строительством, при этом тот факт, что собственник утверждает об отсутствии намерений по достройке объекта, залоговые правоотношения не прекращает. Кроме того указывает на неправомерное игнорирование выводов суда, установленных в рамках дел N А13-14992/2011, N 2-3184/2014, N 33-2344/2013.
Яскунов П.А., Митичева Л.С. и Шкарбун В.И. в судебном заседании поддержали, доводы, изложенные в жалобе.
Представитель истца, Иващенко А.В. в судебном заседании против удовлетворения возражали.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, представителей в суд не направили. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав объяснения представителей истца и Иващенко А.В., Яскунова П.А., Митичевой Л.С. и Шкарбуна В.И., исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 04.12.2007 Управлением Росреестра на основании договора участия в долевом строительстве от 12.11.2007 N 001-фл/2007 и в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирным домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) осуществлена государственная регистрация залога (ипотеки) в силу закона, запись о регистрации N 35-35-12/094/2007-283.
Залогодатель - закрытое акционерное общество "Византорг" (далее - ЗАО "Византорг"), залогодержатели - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Объектом строительства являлся гостиничный комплекс с медицинским центром, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, пересечение проспекта Победы - улицы Сталеваров.
ЗАО "Византорг" (Застройщик) и общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - ООО "Ресурс") 06.06.2008 заключили договор участия в долевом строительстве N 031-фл/2008, в силу которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание гостиничного комплекса с медицинским центром (далее Здание) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Дольщику в собственность нежилые помещения, расположенные на 5 этаже здания, проектной площадью 61,46 кв. м, номера указанных помещений по проекту 517 - 522.
В силу пункта 2.1 договора, окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должна быть осуществлена в соответствии с проектной документацией и графиком производства работ не позднее 4 квартала 2009 года.
В последующем, между ООО "Ресурс" и Компанией заключен договор уступки права требования от 08.08.2008, в соответствии с которым все права и обязанности по указанному выше договору перешли к Компании.
Переход прав зарегистрирован в Управлении Росреестра 15.09.2008.
Определением Арбитражного суда Вологодской области суда от 04.05.2009 по делу N А13-4645/2009 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы Российской Федерации в лице Межрайонной инспекции N 12 по Вологодской области о признании ЗАО "Византорг" несостоятельным (банкротом).
Определением суда от 18.08.2009 в отношении ЗАО "Византорг" (далее - должник) введена процедура наблюдения.
Решением суда от 29.12.2009 ЗАО "Византорг" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введено конкурсное производство, определением суда от 05.10.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Анчуков Василий Валерьевич.
Определением суда от 24 мая 2009 года в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договора долевого участия в строительстве, включены обеспеченные залогом требования Компании.
Определениями суда от 17.12.2009, 21.04.2010, 21.05.2010, 28.05.2010, 10.06.2010, 11.11.2010, 06.07.2011, 17.05.2011, 06.07.2011 в реестр требований кредиторов должника по денежным обязательствам, возникшим из договоров долевого участия в строительстве, включены обеспеченные залогом требования: Митичевой Людмилы Степановны, Козырева Михаила Игоревича, Михеева Ильи Николаевича, Смирнова Сергея Александровича, Лапиной Татьяны Дмитриевны, Скуридина Олега Алексеевича, Яскунова Петра Алексеевича, ООО "ЭнергоМонтажПроект".
Шкарбун В.И. не включался в реестр требований кредиторов ЗАО "Византорг" по денежному обязательству, возникшему из договора участия в долевом строительстве от 06.03.2008 N 016-фл/2008, что подтверждается реестром требований кредиторов и не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В рамках конкурсного производства независимым оценщиком проведена оценка имущества должника.
Стоимость имущества должника составила 29 977 575 руб., в том числе:
- - 23 886 550 руб. объект, незавершенный строительством (гостиничный комплекс с медицинским центром), площадь застройки 2927,4 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы и ул. Сталеваров;
- - 6 091 025 руб. земельный участок площадью 10 126 кв. м, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пересечение пр. Победы и ул. Сталеваров.
Порядок продажи имущества должника одобрен решением собрания кредиторов ЗАО "Византорг" от 07.02.2011 и утвержден определением Арбитражного суда Вологодской области по делу от 21.03.2011 N А13-4645/2009.
Начальная продажная цена имущества должника утверждена в размере 29 977 575 руб.
Первоначальные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок (протокол 1 об окончании приема и регистрации заявок в первоначальных торгах в форме аукциона по продаже имущества ЗАО "Византорг" по лоту N 1 и определении участников торгов от 17.05.2011 и акт об итогах проведения первоначальных торгов от 17.05.2011).
Повторные торги по продаже имущества должника также были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок (протокол 1 о результатах проведения торгов в форме аукциона по продаже имущества ЗАО "Византорг" от 13.07.2011 и акт об итогах проведения повторных торгов от 18.07.2011).
В связи с признанием несостоявшимися повторных торгов по продаже имущества должника на основании пункта 4.1. статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в адрес конкурсного управляющего поступило заявление одного из залоговых кредиторов - ООО "ЭнергоМонтажПроект" об оставлении предмета залога за собой.
Имущество должника передано ООО "ЭнергоМонтажПроект" по акту приема-передачи от 15.08.2011 по цене 24 281 835 руб. 75 коп. (на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах).
Оплата имущества произведена ООО "ЭнергоМонтажПроект" следующим образом: 30% от стоимости имущества - денежные средства в размере 7 284 550 руб. 73 коп., переведены на специальный банковский счет должника; 70% - погашены путем прекращения записи в реестре требований кредиторов должника.
Поступившие денежные средства в размере 7 284 550 руб. 73 коп. распределены конкурсным управляющим в установленном порядке.
В дальнейшем ООО "ЭнергоМонтажПроект" на основании договоров купли-продажи от 26.09.2011, 27.09.2011, 28.09.2011 произвело отчуждение спорного имущества в общую долевую собственность Общества, Иващенко А.В. и Секретарева А.В. с долями в размере 1/2, 1/4 и 1/4 соответственно.
Переход к покупателям права собственности на недвижимость зарегистрирован 25.10.2011.
Таким образом, в настоящее время собственниками недвижимого имущества являются Секретарев А.В. (1/4 доля в праве), Иващенко А.В. (1/4 доля в праве) и Общества (1/2 доля в праве).
Определением от 27.12.2011 по делу N А13-4645/2009 конкурсное производство в отношении ЗАО "Византорг" завершено.
На основании данного определения в Единый государственный реестр юридических лиц 21.03.2012 внесена запись о ликвидации должника.
Полагая, что договор участия в долевом строительстве между ЗАО "Византорг" и Обществом прекращен в силу закона, на основании соглашения о ведении дела в интересах всех участников долевой собственности от 01.11.2016, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 указанного Кодекса).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Статьей 4 Закона N 214-ФЗ определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
В данном случае стороны не оспаривали, что реализация имущества должника, обеспеченного залогом, производилась в соответствии с Законом о банкротстве.
При этом первоначальные и повторные торги по реализации имущества должника не состоялись, в связи с чем на основании пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве и заявления одного из залоговых кредиторов ООО "ЭнергоМонтажПроект" об оставлении предмета залога за собой, имущество перешло к ООО "ЭнергоМонтажПроект".
В соответствии со статьей 1 Закона о банкротстве отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются этим Законом. Согласно статье 126 названного Закона с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства сделки, связанные с отчуждением имущества должника или влекущие за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, совершаются исключительно в порядке, установленном данным Законом. Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, в том числе имущество, являющееся предметом залога, составляет конкурсную массу (статья 131 Закона о банкротстве) и подлежит продаже в порядке, установленном статьями 110, 111 Закона, с учетом особенностей, установленных статьей 139 того же Закона.
Расчеты с кредиторами в ходе конкурсного производства осуществляются в порядке, определенном статьей 142 Закона о банкротстве, в соответствии с реестром требований кредиторов. При этом размер требований кредиторов устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 100 упомянутого Закона. Для защиты прав конкурсных кредиторов по требованиям, обеспеченным залогом имущества должника, (залоговых кредиторов) нормами Закона о банкротстве предусмотрены особые правила.
В силу изложенного судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что возможность удовлетворения требований кредитора, ссылающегося на наличие залоговых отношений, зависит от того, обращался ли кредитор в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора и включены ли его требования в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом.
В соответствии с разъяснениями пунктов 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
В силу пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. При этом указанный кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 138, на специальный банковский счет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 138 Закона, в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой.
Как верно отмечено арбитражным судом, при рассмотрении споров судам следует принимать во внимание, что по смыслу этой нормы закона право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога.
В случае неполучения конкурсным управляющим заявления залогового кредитора об оставлении заложенного имущества за собой в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, а также при неоплате залоговым кредитором суммы в соответствии с абзацем вторым пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве заложенное имущество может быть продано посредством публичного предложения согласно абзацу третьему пункта 4.1 статьи 138 Закона. При этом судам следует иметь в виду, что выручка от продажи заложенного имущества направляется на погашение требований залогового кредитора в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 2.1 статьи 138 Закона о банкротстве.
Залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 352 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
При оставлении залогодержателем предмета залога за собой в качестве основания совершения записи о погашении ипотеки выступает факт прекращения ипотеки в связи с совпадением собственника заложенного имущества, залогодателя и залогодержателя в одном лице применительно к статье 413 ГК РФ.
В некоторых случаях законодательство Российской Федерации предусматривает возможность наличия нескольких залогодержателей по одному договору залога. В этом случае один и тот же объект передается в залог нескольким кредиторам одновременно, а кредиторы имеют одинаковую очередность удовлетворения своих требований. Соответственно, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распространяться между залогодержателями пропорционально их требованиям. Такой принцип предусмотрен и для правоотношений, регулируемых Законом об участии в долевом строительстве (пункт 2 статьи 15, пункт 3 статьи 13).
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 25.10.2011 N ВАС-13332/11 указано, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве.
При множественности лиц на стороне залогодержателя, если только один из залоговых кредиторов оставляет предмет залога за собой, такое совпадение происходит только в отношении одного кредитора, следовательно, оснований для прекращения залоговых прав других кредиторов не имеется.
Судом первой инстанции верно отмечено, что в данном случае ликвидация должника по основному обязательству не имеет значения, поскольку перешло сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
На основании пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Конституционным судом Российской Федерации в Определении от 17.07.2007 N 588-О-О также отмечено, что положения статьи 353 ГК РФ, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и обеспечение его надлежащего исполнения. Данные положения находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса, регулирующими залоговые отношения, в том числе статьи 346, предусматривающей, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку объект залога неделим, возмездная передача позволяет залоговому кредитору приобрести право собственности и погасить право требования на свою долю, при этом происходит сохранение залога при переходе права к другому лицу, арбитражный суд пришел к выводу, что ликвидация ЗАО "Византорг" не имеет значения для рассмотрения настоящего дела.
Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласится с указанной позицией суда первой инстанции.
Ссылка третьих лиц на судебные акты по делу N А13-14992/2011, в которых содержится вывод о ничтожности сделки по передаче конкурсным управляющим ЗАО "Византорг" предмета залога ООО "ЭнергоМонтажПроект", правомерно отклонена судом первой инстанции.
В рамках названного дела Иващенко А.В. было отказано в признании незаконным бездействия Управления Росреестра, выразившегося в непогашении записи об ипотеке, по причине применения заявителем ненадлежащего способа защиты, поскольку заявленные Иващенко А.В. требования по существу являются спором о праве, который должен быть рассмотрен в исковом порядке с лицом, за которым обременение зарегистрировано, а не по правилам, предусмотренным главой 24 АПК РФ.
В таком случае доводы, касающиеся существа спора о праве, не имели правового значения для рассмотрения требования, предъявленного к регистрирующему органу.
Кроме того, данный вывод содержится в мотивировочной части решения.
При этом, в рамках дела о банкротстве ЗАО "Византорг" сделка о передаче имущества залоговому кредитору иными залоговыми кредиторами не оспаривалась, решения суда о признании данной сделки недействительной не имеется.
В резолютивной части определения о завершении конкурсного производства ЗАО "Византорг" указано, что требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными.
Определение конкурсными кредиторами не обжаловалось.
На основании вышеизложенного, с учетом того, что в рамках дела о банкротстве ЗАО "Византорг" осуществлена реализация спорного имущества, результаты передачи конкурсными кредиторами не оспаривались, у ООО "ЭнергоМонтажПроект", в свою очередь, при отсутствии решения собрания кредиторов не возникло обязанности выполнить действия, связанные с завершением строительства здания и сдачей его в эксплуатацию, отсутствуют основания полагать, что обязанности ЗАО "Византорг" по строительству спорного объекта перешли к ООО "ЭнергоМонтажПроект".
Передача имущества ООО "ЭнергоМонтажПроект", как и последующие договоры купли-продажи, никем не оспорены, недействительными не признаны. На несоблюдение порядка реализации имущества должника ответчик и третьи лица не ссылались, о нарушении своих прав в связи отчуждением объектов ЗАО "Византорг" заинтересованные лица не заявляли.
Ссылки представителей третьих лиц на решение Череповецкого городского суда от 13.10.2014 по делу N 2-3184/2014 и апелляционное определением Вологодского областного суда по делу от 12.07.2013 N 33-2344/2013 в данном случае также не имеют правового значения для рассматриваемого дела, поскольку при рассмотрении указанных выше дел вопрос о прекращении обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, судом не исследовался и не рассматривался.
При этом, судом первой инстанции по настоящему делу учтены разъяснения, изложенные в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с которыми, как уже указывалось выше, при неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.
Кроме того, как правомерно отмечено судом первой инстанции, ответчик по данному делу - ООО "СтальИнвестРесурс" не являлся стороной рассматриваемых споров и на объекты недвижимого имущества не претендовал.
При таких обстоятельствах, обязательства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве от 06.06.2008 N 031-юл/2008 между ЗАО "Византорг" и ООО "СтальИнвестРесурс" прекратились с исключением ЗАО "Византорг" из реестра юридических лиц и отсутствием правопреемника, к которому бы перешли права и обязанности по достройке спорного объекта.
Следовательно, исковые требования Общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 16 июня 2017 года по делу N А13-16755/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Яскунова Петра Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Л.Н.РОГАТЕНКО
А.Н.ШАДРИНА
Л.Н.РОГАТЕНКО
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)