Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 31 августа - 05 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кукаркиной О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9054/2017) общества с ограниченной ответственностью "Якорь" на решение Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 года по делу N А46-10327/2016 (судья Савинов А.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ИНН 5503011150, ОГРН 1035507001463) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) об изменении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - Парфенчик И.Н. (паспорт, доверенность б/н от 30.08.2017 сроком действия три года); Азовского Б.М. (паспорт, выписка из протокола N 42 от 25.02.2016);
- от Министерства имущественных отношений Омской области - Дияновой Н.В. (удостоверение, доверенность N 03-01/12200 от 30.12.2016 сроком действия по 31.12.2017),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - министерство, ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, изложив пункт 3.5 договора в следующей редакции: "Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графику платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой подписания акта приема-передачи объекта 1 и объекта 2. График платежей изготавливается и подписывается сторонами после подписания акта приема-передачи объекта 1 и объекта 2 с учетом оплаты равными частями в рассрочку в пропорции к оставшемуся времени, начиная с 13 февраля 2015 года, с учетом 8-ми летнего срока рассрочки".
Решением Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 года по делу N А46-10327/2016 в удовлетворении иска отказано.
ООО "Якорь", не согласившись с данным судебным актом, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по настоящему делу, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы (с учетом дополнений) ответчик указывает на то, что основанием для удовлетворения иска являются ухудшение экономической обстановки и положения пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений в региональном законодательстве в части периода предоставляемой рассрочки, чему суд первой инстанции не дал должную оценку.
От министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе.
В заседании суда апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, против удовлетворения которого представитель министерства возражал, полагая, что таковое направлено на затягивание разрешения спора.
Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Таким образом, заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.
В качестве такого обоснования истец ссылается на необходимость предоставить время вновь привлеченному обществом представителю подготовиться по настоящему делу, ссылаясь при этом на объективные обстоятельства такого позднего привлечения другого лица для представления интересов ООО "Якорь" в рамках данного дела.
Однако, принимая во внимание, что позиция истца достаточно подробно изложена как в апелляционной жалобе, так и в дополнениях к ней, суд апелляционной инстанции посчитал возможным предоставить дополнительное время ООО "Якорь" для дополнительного обоснования своей позиции по делу, но путем объявления перерыва в судебном заседании.
В связи с чем в порядке статьи 163, части 1 статьи 266 АПК РФ, в судебном заседании 31.08.2017 был объявлен перерыв до 05.09.2017, 09 час. 40 мин., информация размещена на сайте суда в сети Интернет.
После перерыва в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Омской областью, представляемой Министерством (продавец, залогодержатель) и ООО "Якорь" (покупатель, залогодатель) 15.08.2010 заключен договор купли-продажи арендованного имущества, по условиям которого предметом настоящего договора является:
- - объект недвижимости - производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 22, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее - объект 1);
- - земельный участок, на котором расположен объект 1, площадью 1118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно- деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - объект 2) (пункт 1.1 договора).
Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного имущества, между обществом с ограниченной ответственностью "Якорь" и Министерством имущественных отношений Омской области урегулированы постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011.
Согласно преамбуле договора общество и министерство заключили договор, руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22".
Согласно пункту 3.5 договора оплата производится согласно графику до 15 августа 2013 года.
05.04.2016 ООО "Якорь" обратилось в министерство с просьбой увеличить срок рассрочки выкупа помещения, расположенного по адресу ул. Красных Зорь, д. 22, с трех до восьми лет с перерасчетом ежемесячных платежей по договору.
Письмом 15.04.2016 N 05-03/3341 министерство отказало во внесении изменений в договор купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, со ссылкой на то, что постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011 срок предоставления рассрочки был разрешен, для заявителя установлена рассрочка сроком на 3 года. Также министерство, в своем письме, указало, что Федеральный закон от 29.06.2015 N 158-ФЗ и Закон Омской области от 05.02.2015 N 1716-ОЗ, которыми установлен новый срок рассрочки, начал действовать после вступления в силу постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011, установившего срок рассрочки.
В обоснование заявленного иска, общество ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Согласно статье 3 Закон Омской области от 17.10.2008 N 1076-ОЗ "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" (далее - Закон Омской области N 1076-ОЗ,) срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в собственности Омской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет восемь лет для микропредприятий и пять лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства.
Повторно рассмотрев материалы дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом пунктом 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, по смыслу статьи 451 ГК РФ изменение договора по причине существенного изменения обстоятельств путем судебного преодоления отсутствия волеизъявления стороны договора на внесение в него изменений возможно только в ситуации, когда исполнение договора на прежних условиях ведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора. То есть, в частности, когда положения изменившегося законодательства не позволяют адекватно регулировать спорные отношения без внесения изменений в действующий договор.
Проанализировав приведенные в исковом заявлении обстоятельства, с наступлением которых истец просит внести соответствующие изменения в рассматриваемый договор, суд апелляционной инстанции считает, что таковые не могут быть расценены в качестве существенного изменения обстоятельств.
Так, согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе указано, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Указанные выводы согласуются с правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 18092/10 и от 01.06.2010 N 386/10.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Указанная редакция закона вступила в силу с 01.07.2013.
С учетом этой редакции Закона N 159-ФЗ и были согласованы условия об оплате в спорном договоре.
Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены в Закон 159-ФЗ следующие изменения: в части 1 статьи 5 слово "трех" заменить словом "пяти".
Статьей 2 Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ установлено, что он вступает в силу со дня его официального опубликования.
Согласно Закону Омской области N 1716-ОЗ от 05.02.2015 "О внесении изменения в статью 3 Закона Омской области "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" внесено изменение путем замены слова "три года" словами "восемь лет для микропредприятий и пять лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства".
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
При этом в Федеральном законе от 29.06.2015 N 158-ФЗ отсутствует ссылка на то, что его действие распространяется на договоры, заключенные до момента его вступления в законную силу.
Не содержится такого указания и в Законе Омской области от 05.02.2015 N 1716-ОЗ.
Поскольку договор заключен 16.05.2014, спорное условии о рассрочке оплаты согласовано Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011, а требования истца основаны на нормах права, которые были приняты 29 июня 2015 года, то у истца отсутствуют правовые основания для урегулирования договорных отношений Законом N 159-ФЗ и в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ с учетом положений статьи 4 ГК РФ, поскольку на момент внесения изменений в законодательство обязательство истца по оплате приобретенного имущество уже существовало в объеме, предусмотренном договором.
Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2014 N 309-ЭС14-667.
Доводам истца в данной части, вопреки возражениям последнего, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Также по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к существенным изменениям обстоятельств, влекущих внесение изменений в условия договора в судебном порядке, изменение экономической ситуации в стране или регионе.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, в котором выражена правовая позиция о том, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Кроме того, в условиях изменившейся экономической ситуации действуют и компетентные органы, представляющие интересы Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, в частности ответчик.
Истец не представил доказательства того, что сохранение существующего положения в силу объективных причин приведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора.
Таким образом, отказав в удовлетворении исковых требований, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 года по делу N А46-10327/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 08АП-9054/2017 ПО ДЕЛУ N А46-10327/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. N 08АП-9054/2017
Дело N А46-10327/2016
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 31 августа - 05 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кукаркиной О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9054/2017) общества с ограниченной ответственностью "Якорь" на решение Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 года по делу N А46-10327/2016 (судья Савинов А.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" (ИНН 5503011150, ОГРН 1035507001463) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822) об изменении договора,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - Парфенчик И.Н. (паспорт, доверенность б/н от 30.08.2017 сроком действия три года); Азовского Б.М. (паспорт, выписка из протокола N 42 от 25.02.2016);
- от Министерства имущественных отношений Омской области - Дияновой Н.В. (удостоверение, доверенность N 03-01/12200 от 30.12.2016 сроком действия по 31.12.2017),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее - министерство, ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, изложив пункт 3.5 договора в следующей редакции: "Денежные средства, указанные в пунктах 3.2, 3.3 настоящего договора должны вноситься равными частями ежемесячно согласно графику платежей, начиная с 1 и не позднее 15 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца за датой подписания акта приема-передачи объекта 1 и объекта 2. График платежей изготавливается и подписывается сторонами после подписания акта приема-передачи объекта 1 и объекта 2 с учетом оплаты равными частями в рассрочку в пропорции к оставшемуся времени, начиная с 13 февраля 2015 года, с учетом 8-ми летнего срока рассрочки".
Решением Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 года по делу N А46-10327/2016 в удовлетворении иска отказано.
ООО "Якорь", не согласившись с данным судебным актом, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по настоящему делу, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы (с учетом дополнений) ответчик указывает на то, что основанием для удовлетворения иска являются ухудшение экономической обстановки и положения пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений в региональном законодательстве в части периода предоставляемой рассрочки, чему суд первой инстанции не дал должную оценку.
От министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе.
В заседании суда апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, против удовлетворения которого представитель министерства возражал, полагая, что таковое направлено на затягивание разрешения спора.
Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.
Таким образом, заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.
В качестве такого обоснования истец ссылается на необходимость предоставить время вновь привлеченному обществом представителю подготовиться по настоящему делу, ссылаясь при этом на объективные обстоятельства такого позднего привлечения другого лица для представления интересов ООО "Якорь" в рамках данного дела.
Однако, принимая во внимание, что позиция истца достаточно подробно изложена как в апелляционной жалобе, так и в дополнениях к ней, суд апелляционной инстанции посчитал возможным предоставить дополнительное время ООО "Якорь" для дополнительного обоснования своей позиции по делу, но путем объявления перерыва в судебном заседании.
В связи с чем в порядке статьи 163, части 1 статьи 266 АПК РФ, в судебном заседании 31.08.2017 был объявлен перерыв до 05.09.2017, 09 час. 40 мин., информация размещена на сайте суда в сети Интернет.
После перерыва в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Омской областью, представляемой Министерством (продавец, залогодержатель) и ООО "Якорь" (покупатель, залогодатель) 15.08.2010 заключен договор купли-продажи арендованного имущества, по условиям которого предметом настоящего договора является:
- - объект недвижимости - производственные и складские помещения: нежилое одноэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 100,60 кв. м, литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красных Зорь, д. 22, являющееся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения (далее - объект 1);
- - земельный участок, на котором расположен объект 1, площадью 1118 кв. м, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:218, предоставленного для общественно- деловых целей и расположенного на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. Красных Зорь, д. 22 (далее - объект 2) (пункт 1.1 договора).
Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного имущества, между обществом с ограниченной ответственностью "Якорь" и Министерством имущественных отношений Омской области урегулированы постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011.
Согласно преамбуле договора общество и министерство заключили договор, руководствуясь Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и распоряжением Минимущества от 22.06.2010 N 850-р "Об условиях приватизации нежилого одноэтажного здания с одноэтажной пристройкой, расположенного по адресу: ул. Красных Зорь, д. 22".
Согласно пункту 3.5 договора оплата производится согласно графику до 15 августа 2013 года.
05.04.2016 ООО "Якорь" обратилось в министерство с просьбой увеличить срок рассрочки выкупа помещения, расположенного по адресу ул. Красных Зорь, д. 22, с трех до восьми лет с перерасчетом ежемесячных платежей по договору.
Письмом 15.04.2016 N 05-03/3341 министерство отказало во внесении изменений в договор купли-продажи арендованного имущества от 15.08.2010, со ссылкой на то, что постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011 срок предоставления рассрочки был разрешен, для заявителя установлена рассрочка сроком на 3 года. Также министерство, в своем письме, указало, что Федеральный закон от 29.06.2015 N 158-ФЗ и Закон Омской области от 05.02.2015 N 1716-ОЗ, которыми установлен новый срок рассрочки, начал действовать после вступления в силу постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011, установившего срок рассрочки.
В обоснование заявленного иска, общество ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Согласно статье 3 Закон Омской области от 17.10.2008 N 1076-ОЗ "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" (далее - Закон Омской области N 1076-ОЗ,) срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в собственности Омской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, составляет восемь лет для микропредприятий и пять лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства.
Повторно рассмотрев материалы дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом пунктом 4 статьи 451 ГК РФ определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, по смыслу статьи 451 ГК РФ изменение договора по причине существенного изменения обстоятельств путем судебного преодоления отсутствия волеизъявления стороны договора на внесение в него изменений возможно только в ситуации, когда исполнение договора на прежних условиях ведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора. То есть, в частности, когда положения изменившегося законодательства не позволяют адекватно регулировать спорные отношения без внесения изменений в действующий договор.
Проанализировав приведенные в исковом заявлении обстоятельства, с наступлением которых истец просит внести соответствующие изменения в рассматриваемый договор, суд апелляционной инстанции считает, что таковые не могут быть расценены в качестве существенного изменения обстоятельств.
Так, согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе указано, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Указанные выводы согласуются с правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 18092/10 и от 01.06.2010 N 386/10.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. Указанная редакция закона вступила в силу с 01.07.2013.
С учетом этой редакции Закона N 159-ФЗ и были согласованы условия об оплате в спорном договоре.
Федеральным законом от 29.06.2015 N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены в Закон 159-ФЗ следующие изменения: в части 1 статьи 5 слово "трех" заменить словом "пяти".
Статьей 2 Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ установлено, что он вступает в силу со дня его официального опубликования.
Согласно Закону Омской области N 1716-ОЗ от 05.02.2015 "О внесении изменения в статью 3 Закона Омской области "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области" внесено изменение путем замены слова "три года" словами "восемь лет для микропредприятий и пять лет для иных категорий субъектов малого и среднего предпринимательства".
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
При этом в Федеральном законе от 29.06.2015 N 158-ФЗ отсутствует ссылка на то, что его действие распространяется на договоры, заключенные до момента его вступления в законную силу.
Не содержится такого указания и в Законе Омской области от 05.02.2015 N 1716-ОЗ.
Поскольку договор заключен 16.05.2014, спорное условии о рассрочке оплаты согласовано Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2014 по делу N А46-10242/2011, а требования истца основаны на нормах права, которые были приняты 29 июня 2015 года, то у истца отсутствуют правовые основания для урегулирования договорных отношений Законом N 159-ФЗ и в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 158-ФЗ с учетом положений статьи 4 ГК РФ, поскольку на момент внесения изменений в законодательство обязательство истца по оплате приобретенного имущество уже существовало в объеме, предусмотренном договором.
Аналогичная правовая позиция отражена и в судебной практике, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2014 N 309-ЭС14-667.
Доводам истца в данной части, вопреки возражениям последнего, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Также по смыслу статьи 451 ГК РФ не относится к существенным изменениям обстоятельств, влекущих внесение изменений в условия договора в судебном порядке, изменение экономической ситуации в стране или регионе.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10, в котором выражена правовая позиция о том, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Кроме того, в условиях изменившейся экономической ситуации действуют и компетентные органы, представляющие интересы Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, в частности ответчик.
Истец не представил доказательства того, что сохранение существующего положения в силу объективных причин приведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора.
Таким образом, отказав в удовлетворении исковых требований, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по государственной пошлине за ее подачу в сумме 3000 руб. относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 года по делу N А46-10327/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)