Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.,
судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Компания "Русское дело"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015
по делу N А40-61116/2015, принятое судьей О.П. Буниной
по иску Индивидуального предпринимателя Водянова Николая Ивановича
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Русское дело"
третье лицо: Гаранина Ирина Николаевна
о взыскании задолженности, расторжении договора
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Водянов Николай Иванович (далее - ИП Водянов Н.И., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Русское дело" (далее - ООО "Компания "Русское дело", ответчик) о взыскании задолженности в размере 86 848,49 долларов США, неустойки в размере 10 717,32 долларов США, стоимости ремонтных работ в размере 1 452 800 руб., убытков в размере 13 330,07 долларов США; расторжении договора аренды нежилого помещения N 28/03/14-01 от 28.03.2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Гаранина Ирина Николаевна.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Судом расторгнут договор аренды нежилого помещения от 28.03.2014 N 28/03/14-01, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Водяновым Николаем Ивановичем и обществом с ограниченной ответственностью "Русское дело".
Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Русское дело" в пользу Индивидуального предпринимателя Водянова Николая Ивановича задолженность в размере 86 848,49 долларов США, неустойку в размере 5 750, 51 долларов США, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 52 391 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда от 29 декабря 2015 года, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что размер неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежит снижению судом ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, ответчика, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что 28.03.2014 между ИП Водяновым Н.И. (арендодатель) и ООО "Компания "Русское дело" (арендатор) заключен договор аренды N 28/03/14-01 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 22.05.2014), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 338,9 кв. м, находящееся в комплексе, а именно: антресоль 1, помещение XXXIII, комната 1, этаж 1, помещение X, комната 20, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16 (пункт 2.1 договора).
Помещение передано по акту приема-передачи помещения от 07.04.2014.
В силу пункта 4.2 договора аренды помещение передается арендатору в состоянии под отделку, в том числе с организованным входом и подведенными до границ помещения инженерными коммуникациями.
Согласно пункту 4.4 договора по окончании срока аренды помещения, а также при досрочном расторжении договора, арендатор обязан вернуть арендодателю помещение свободным от персонала и имущества арендатора, в состоянии, соответствующем договору, с учетом нормального (естественного) износа и со всеми неотделимыми улучшениями помещения, произведенными арендатором. При обнаружении ухудшения состояния помещения в ходе осмотра помещения арендатор обязуется возместить арендодателю ущерб, причиненный таким ухудшением, в объеме, равном стоимости ремонта, а также возместить убытки арендодателя, связанные с невозможностью использовать помещение во время проведения данного ремонта (пункт 4.5 договора).
Все отделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендатора и при досрочном расторжении договора аренды подлежат изъятию и вывозу из помещения силами и за счет арендатора, если иное не установлено соглашением сторон (пункт 5.11 договора).
В соответствии с пунктом 6.1.4 договора в случае, аварии неисправности, в том числе в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных инженерных системах комплекса, поддерживающих помещения в нормального состоянии, расположенными за пределами границ помещения, арендодатель обязуется немедленно принимать исчерпывающие меры для устранения неисправностей иных последствий. При этом если аварии произошла по вине арендатора, арендатор обязан возместить все расходы арендодателя, возникшие в результате указанных выше принимаемых мер по устранению неисправностей и иных последствий в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения письменного требования арендодателя об их возмещении.
Согласно пункту 6.2.3 договора арендатор обязуется начать коммерческую деятельность, а именно открыть помещение для доступа клиентов и посетителей не позднее даты открытия комплекса для посетителей.
В силу пункта 6.4.6 договора аренды арендатор вправе с письменного согласия арендодателя, производить неотделимые улучшения, соответствующие требованиям, предъявляемым к данному помещению, не нарушающие его целостность и не влекущие невозможность его дальнейшего использования.
Согласно пункту 7.1 договора денежные расчета по настоящему договору производятся в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации к доллару США на день оплаты. Датой исполнения денежного обязательства арендатора считается зачисление денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 7.1 договора).
В пункте 7.3 договора установлено следующее: принимая во внимание, что арендатору необходимо провести работы по подготовке к коммерческому использованию, стороны договорились, что за первые 3 месяца аренды помещения, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, постоянная арендная плата составляет 13 330,1 долларов США, включая НДС - 18%. Постоянная арендная плата за первые три месяца аренды помещений перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Постоянная арендная плата за первые три месяца срока аренды оплачивается арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. В дальнейшем оплата постоянной арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно путем перечисления авансового платежа до 5 числа оплачиваемого календарного месяца.
В силу пункта 8.1 договора разрешенным использованием помещения является размещение заведения общественного питания под брендом "Кафе Дяди Сэма".
Согласно пункту 9.2 договора арендатор обязан застраховать риск возникновения ответственности арендатора и/или иного лица, выполняющего строительно-монтажные работы, по обязательствам вследствие причиненных жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц при проведении строительно-монтажные работы на период их проведения и передать арендодателю заверенную страховой компанией копию страхового полиса или иного подтверждающего документа до даты начала проведения арендатором строительно-монтажных работ в помещении. Лимит возмещения по каждому страховому случае не может быть менее 100 000 долларов по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день наступления страхового случая. Под третьими лицами в рамках настоящего раздела договора "страхование" понимаются физические или юридические лица, имеющие право, в соответствии с нормами действующего законодательства, на предъявление лицу, ответственность которого застрахована (арендатору и/или подрядчику, выполняющему строительно-монтажные работы), требований о возмещении причиненного им вреда.
Арендатор обязан обеспечить непрерывное страхование риска наступления гражданской ответственности при эксплуатации помещения перед третьими лицами на весь срок аренды договора лимит ответственности по каждому страховому случае не может быть менее 100 000 долларов по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день наступления страхового случая (пункт 9.3 договора).
Арендатор обязан обеспечить непрерывное страхование своего имущества находящегося в арендуемом помещении, а также всей внутренней отделки помещении, произведенной арендатором полную стоимость этого имущества от повреждений и/или уничтожения в результате непредвиденного внезапного воздействия на него следующий событий: пожара, удара молнии, взрыва газа, стихийных бедствий, повреждения водой, взрыва, кражи с незаконным проникновением и грабежа, злоумышленных действий третьих лиц, боя стекол, терроризма, а также иных рисков, предусмотренных страховых компаний, на весь срок аренды договора. Договор (полис) страхования должен предусматривать отказ от суброгации к арендодателю помещения, кроме случаев умышленного причинения вреда, а также не должен содержать франшизы. Страховая сумма не должна быть меньше полной восстановительной стоимости вышеуказанного имущества. В случае выплаты страхового возмещения арендатор незамедлительно использует его для восстановления внутренний отделки помещений или иного имущества, поврежденного в результате наступления соответствующего страхового случая (пункт 9.4 договора).
Прекращение действия договора сторонами предусмотрено в пункте 11 договора.
Согласно пункту 11.2 договора помимо иных оснований, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации, стороны соглашаются, что для одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения настоящего договора необходимо и достаточно одного из следующих оснований: в том числе, неоднократное (два и более раз) нарушение арендатором сроков внесения платежей (либо внесения не в полном объеме) по настоящему договору более чем на 10 календарных дней (пункт 11.2.4).
Согласно пункту 11.3 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в любом из следующих случаев: возбуждение процедуры несостоятельности (банкротства) или ликвидация в отношении арендодателя (пункт 11.3.1). Создание арендодателем арендатору препятствий в пользовании помещением, за исключением случае, когда такие действия арендодателя допускаются в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 11.3.2). Помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 11.3.3).
Сторона договора обязуется направить письменное уведомление другой стороне об одностороннем внесудебном отказе от исполнения настоящего договора на основании пунктов 11.2, 11.3 договора не менее, чем за 15 дней до даты прекращения настоящего договора, которая будет указан в уведомлении. В течение этого срока арендатор обязуется освободить арендуемое помещение, и не позднее даты, указанной арендодателем в уведомлении передать его арендодателю по акту возврата помещений (пункт 11.4 договора).
Согласно пункту 10.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы, а также невыполнения иных денежных обязательств по договору, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.
Материалами дела подтверждается, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с сентября 2014 года по март 2015 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 86 848,49 долларов США.
Судом установлено, что 05.12.2014 произошел залив помещения, по факту аварии составлен Акт с участием управляющей компании ООО "Доверительное управление".
Истец в адрес ответчика направил письмо с требованием о расторжении договора аренды при условии устранения арендатором последствий аварии и оплаты имеющейся задолженности по уплате постоянной арендной платы.
Доказательств погашения задолженности в добровольном порядке ответчик не представил.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Названной нормой установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Учитывая указанные нормы закона и установленные судом фактические обстоятельства спора, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий договора аренды от 28.03.2014 N 28/03/14-01, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения судом нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, исходя из следующего.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Из материалов дела следует, что соответствующее заявление о снижении размера неустойки было сделано ответчиком в суде первой инстанции со ссылкой на несоразмерность последствиям нарушения обязательств.
Указанный довод ответчика, а также довод, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что "размер неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежит снижению судом ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства", признаются судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку данные обстоятельства сами по себе (при отсутствии документального обоснования) не свидетельствуют о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком (сумма неустойки не превышает сумму задолженности ответчика, а период просрочки является значительным).
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
В связи с этим, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для применения нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая также значительный период просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства по договору.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на неправомерность взыскания с ответчика арендной платы за период с 06.12.2014 по 31.03.2015 отклоняется судом, как не соответствующая закону (статьи 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованности требования истца о расторжении договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный в соответствии с нормами статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015 по делу N А40-61116/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2016 N 09АП-6941/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-61116/2015
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. N 09АП-6941/2016-ГК
Дело N А40-61116/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.,
судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Компания "Русское дело"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015
по делу N А40-61116/2015, принятое судьей О.П. Буниной
по иску Индивидуального предпринимателя Водянова Николая Ивановича
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Русское дело"
третье лицо: Гаранина Ирина Николаевна
о взыскании задолженности, расторжении договора
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Водянов Николай Иванович (далее - ИП Водянов Н.И., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Русское дело" (далее - ООО "Компания "Русское дело", ответчик) о взыскании задолженности в размере 86 848,49 долларов США, неустойки в размере 10 717,32 долларов США, стоимости ремонтных работ в размере 1 452 800 руб., убытков в размере 13 330,07 долларов США; расторжении договора аренды нежилого помещения N 28/03/14-01 от 28.03.2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Гаранина Ирина Николаевна.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Судом расторгнут договор аренды нежилого помещения от 28.03.2014 N 28/03/14-01, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Водяновым Николаем Ивановичем и обществом с ограниченной ответственностью "Русское дело".
Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Русское дело" в пользу Индивидуального предпринимателя Водянова Николая Ивановича задолженность в размере 86 848,49 долларов США, неустойку в размере 5 750, 51 долларов США, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 52 391 руб.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда от 29 декабря 2015 года, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что размер неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежит снижению судом ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, ответчика, третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом установлено, что 28.03.2014 между ИП Водяновым Н.И. (арендодатель) и ООО "Компания "Русское дело" (арендатор) заключен договор аренды N 28/03/14-01 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 22.05.2014), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 338,9 кв. м, находящееся в комплексе, а именно: антресоль 1, помещение XXXIII, комната 1, этаж 1, помещение X, комната 20, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Нагатинская, д. 16 (пункт 2.1 договора).
Помещение передано по акту приема-передачи помещения от 07.04.2014.
В силу пункта 4.2 договора аренды помещение передается арендатору в состоянии под отделку, в том числе с организованным входом и подведенными до границ помещения инженерными коммуникациями.
Согласно пункту 4.4 договора по окончании срока аренды помещения, а также при досрочном расторжении договора, арендатор обязан вернуть арендодателю помещение свободным от персонала и имущества арендатора, в состоянии, соответствующем договору, с учетом нормального (естественного) износа и со всеми неотделимыми улучшениями помещения, произведенными арендатором. При обнаружении ухудшения состояния помещения в ходе осмотра помещения арендатор обязуется возместить арендодателю ущерб, причиненный таким ухудшением, в объеме, равном стоимости ремонта, а также возместить убытки арендодателя, связанные с невозможностью использовать помещение во время проведения данного ремонта (пункт 4.5 договора).
Все отделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендатора и при досрочном расторжении договора аренды подлежат изъятию и вывозу из помещения силами и за счет арендатора, если иное не установлено соглашением сторон (пункт 5.11 договора).
В соответствии с пунктом 6.1.4 договора в случае, аварии неисправности, в том числе в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных инженерных системах комплекса, поддерживающих помещения в нормального состоянии, расположенными за пределами границ помещения, арендодатель обязуется немедленно принимать исчерпывающие меры для устранения неисправностей иных последствий. При этом если аварии произошла по вине арендатора, арендатор обязан возместить все расходы арендодателя, возникшие в результате указанных выше принимаемых мер по устранению неисправностей и иных последствий в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения письменного требования арендодателя об их возмещении.
Согласно пункту 6.2.3 договора арендатор обязуется начать коммерческую деятельность, а именно открыть помещение для доступа клиентов и посетителей не позднее даты открытия комплекса для посетителей.
В силу пункта 6.4.6 договора аренды арендатор вправе с письменного согласия арендодателя, производить неотделимые улучшения, соответствующие требованиям, предъявляемым к данному помещению, не нарушающие его целостность и не влекущие невозможность его дальнейшего использования.
Согласно пункту 7.1 договора денежные расчета по настоящему договору производятся в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации к доллару США на день оплаты. Датой исполнения денежного обязательства арендатора считается зачисление денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 7.1 договора).
В пункте 7.3 договора установлено следующее: принимая во внимание, что арендатору необходимо провести работы по подготовке к коммерческому использованию, стороны договорились, что за первые 3 месяца аренды помещения, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, постоянная арендная плата составляет 13 330,1 долларов США, включая НДС - 18%. Постоянная арендная плата за первые три месяца аренды помещений перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Постоянная арендная плата за первые три месяца срока аренды оплачивается арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения. В дальнейшем оплата постоянной арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно путем перечисления авансового платежа до 5 числа оплачиваемого календарного месяца.
В силу пункта 8.1 договора разрешенным использованием помещения является размещение заведения общественного питания под брендом "Кафе Дяди Сэма".
Согласно пункту 9.2 договора арендатор обязан застраховать риск возникновения ответственности арендатора и/или иного лица, выполняющего строительно-монтажные работы, по обязательствам вследствие причиненных жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц при проведении строительно-монтажные работы на период их проведения и передать арендодателю заверенную страховой компанией копию страхового полиса или иного подтверждающего документа до даты начала проведения арендатором строительно-монтажных работ в помещении. Лимит возмещения по каждому страховому случае не может быть менее 100 000 долларов по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день наступления страхового случая. Под третьими лицами в рамках настоящего раздела договора "страхование" понимаются физические или юридические лица, имеющие право, в соответствии с нормами действующего законодательства, на предъявление лицу, ответственность которого застрахована (арендатору и/или подрядчику, выполняющему строительно-монтажные работы), требований о возмещении причиненного им вреда.
Арендатор обязан обеспечить непрерывное страхование риска наступления гражданской ответственности при эксплуатации помещения перед третьими лицами на весь срок аренды договора лимит ответственности по каждому страховому случае не может быть менее 100 000 долларов по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день наступления страхового случая (пункт 9.3 договора).
Арендатор обязан обеспечить непрерывное страхование своего имущества находящегося в арендуемом помещении, а также всей внутренней отделки помещении, произведенной арендатором полную стоимость этого имущества от повреждений и/или уничтожения в результате непредвиденного внезапного воздействия на него следующий событий: пожара, удара молнии, взрыва газа, стихийных бедствий, повреждения водой, взрыва, кражи с незаконным проникновением и грабежа, злоумышленных действий третьих лиц, боя стекол, терроризма, а также иных рисков, предусмотренных страховых компаний, на весь срок аренды договора. Договор (полис) страхования должен предусматривать отказ от суброгации к арендодателю помещения, кроме случаев умышленного причинения вреда, а также не должен содержать франшизы. Страховая сумма не должна быть меньше полной восстановительной стоимости вышеуказанного имущества. В случае выплаты страхового возмещения арендатор незамедлительно использует его для восстановления внутренний отделки помещений или иного имущества, поврежденного в результате наступления соответствующего страхового случая (пункт 9.4 договора).
Прекращение действия договора сторонами предусмотрено в пункте 11 договора.
Согласно пункту 11.2 договора помимо иных оснований, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации, стороны соглашаются, что для одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения настоящего договора необходимо и достаточно одного из следующих оснований: в том числе, неоднократное (два и более раз) нарушение арендатором сроков внесения платежей (либо внесения не в полном объеме) по настоящему договору более чем на 10 календарных дней (пункт 11.2.4).
Согласно пункту 11.3 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в любом из следующих случаев: возбуждение процедуры несостоятельности (банкротства) или ликвидация в отношении арендодателя (пункт 11.3.1). Создание арендодателем арендатору препятствий в пользовании помещением, за исключением случае, когда такие действия арендодателя допускаются в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 11.3.2). Помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 11.3.3).
Сторона договора обязуется направить письменное уведомление другой стороне об одностороннем внесудебном отказе от исполнения настоящего договора на основании пунктов 11.2, 11.3 договора не менее, чем за 15 дней до даты прекращения настоящего договора, которая будет указан в уведомлении. В течение этого срока арендатор обязуется освободить арендуемое помещение, и не позднее даты, указанной арендодателем в уведомлении передать его арендодателю по акту возврата помещений (пункт 11.4 договора).
Согласно пункту 10.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы, а также невыполнения иных денежных обязательств по договору, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы, за каждый день просрочки.
Материалами дела подтверждается, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с сентября 2014 года по март 2015 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 86 848,49 долларов США.
Судом установлено, что 05.12.2014 произошел залив помещения, по факту аварии составлен Акт с участием управляющей компании ООО "Доверительное управление".
Истец в адрес ответчика направил письмо с требованием о расторжении договора аренды при условии устранения арендатором последствий аварии и оплаты имеющейся задолженности по уплате постоянной арендной платы.
Доказательств погашения задолженности в добровольном порядке ответчик не представил.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Названной нормой установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Учитывая указанные нормы закона и установленные судом фактические обстоятельства спора, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий договора аренды от 28.03.2014 N 28/03/14-01, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца.
Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применения судом нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, исходя из следующего.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Из материалов дела следует, что соответствующее заявление о снижении размера неустойки было сделано ответчиком в суде первой инстанции со ссылкой на несоразмерность последствиям нарушения обязательств.
Указанный довод ответчика, а также довод, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что "размер неустойки за просрочку внесения арендной платы подлежит снижению судом ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства", признаются судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку данные обстоятельства сами по себе (при отсутствии документального обоснования) не свидетельствуют о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком (сумма неустойки не превышает сумму задолженности ответчика, а период просрочки является значительным).
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
В связи с этим, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для применения нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая также значительный период просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства по договору.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на неправомерность взыскания с ответчика арендной платы за период с 06.12.2014 по 31.03.2015 отклоняется судом, как не соответствующая закону (статьи 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованности требования истца о расторжении договора аренды отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный в соответствии с нормами статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2015 по делу N А40-61116/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)