Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 31 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии индивидуального предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича, от администрации Прилукского сельского поселения Шилкиной Л.А. по доверенности от 24.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Прилукского сельского поселения на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 марта 2017 года по делу N А13-12759/2015 (судья Зрелякова Л.В.),
индивидуальный предприниматель Петухов Виктор Валерьевич (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 312352502000079, ИНН 352509703997, далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Прилукского сельского поселения (место нахождения: 160530, Вологодская обл., Вологодский р-н, п. Дорожный; ОГРН 1053500396421, ИНН 3507303022, далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84.
Истец просит суд установить следующие условия:
- - пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает, а покупатель покупает в собственность нежилое помещение, площадью 123,7 кв. м, состоящее в том числе из помещений N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м, и находящееся по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84";
- - пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: "Подлежащая уплате в бюджет Прилукского сельского поселения Вологодской области стоимость нежилого помещения, передаваемого покупателю, составляет 1 630 000 (Один миллион шестьсот тридцать тысяч) рублей";
- - пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости продаваемого недвижимого имущества, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку сроком на 7 лет путем ежемесячных выплат в равных долях с учетом процентов на сумму рассрочки, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством";
- - пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости недвижимого имущества, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, производится в доход бюджета Прилукского сельского поселения Вологодской области по следующим реквизитам: Вологодская обл., Вологодский р-н, Прилукское сельское поселение, п. Фофанцево, д. 9, ИНН 3507303022, КПП 350701001, получатель: УФК по Вологодской области (Администрация Прилукского сельского поселения л/с <...>), р/с <...>, Отделение Вологда, БИК 041909001, КБК <...>, ОКТМО 19620472";
- - пункт 2.3 из договора исключить;
- - пункт 3.2.1 договора изложить в следующей редакции: "В течение пяти рабочих дней после заключения настоящего договора передать нежилое помещение покупателю по акту приема-передачи в состоянии, существующем на день подписания настоящего договора" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 10 марта 2017 года разногласия, возникшие между Администрацией и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, урегулированы. Спорные пункты договора изложены в редакции истца.
Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на недостоверность экспертного заключения.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Истец в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, Предприниматель с 01.05.2005 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, на основании договоров аренды нежилых помещений, заключенных с Администрацией.
19.07.2012 Предприниматель обратился к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 1 апреля 2014 года по делу N А13-111/2013 признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, определенных Законом N 159-ФЗ, направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, а именно, выразившееся: в непринятии решения об условиях приватизации объектов, арендуемых субъектами малого или среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на их приобретение в соответствии с законом в установленный законом срок; в ненаправлении в адрес Предпринимателя проекта договора купли-продажи помещений нежилого здания.
В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов на Администрацию возложена обязанность в 30-дневный срок принять решение об условиях приватизации помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м, общая площадь помещений 123,7 кв. м, с условием преимущественного права их приобретения Предпринимателем; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи помещений нежилого здания в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.
Проект договора купли-продажи направлен Администрацией только в мае 2015 года.
В указанном проекте цена нежилых помещений определена в размере 2 387 522 руб., согласно отчету N 17-1/12 об оценке рыночной стоимости на дату 17.12.2013 (пункт 1.2 договора), при этом в силу пункта 2.1 договора оплата производится двумя способами: первая часть цены нежилого помещения в размере 1 387 522 руб. уплачивается единовременно в течение десяти дней с даты подписания договора - пункт 2.2 договора), вторая часть цены нежилого помещения в размере 1 000 000 руб. оплачивается в рассрочку (в течение одного года с даты подписания договора в соответствии с графиком (приложением 2) - пункт 2.3 договора).
Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что продавец обязан в течение пяти рабочих дней после поступления денежных средств в соответствии с пунктом 2.1 договора передать нежилое помещение покупателю по акту приема-передачи в состоянии, существующем на день подписания договора.
Предприниматель с предложенными условиями не согласился, 19.05.2016 направил Администрации протокол согласования разногласий, в котором предложил стоимость нежилого помещения установить в размере 1 671 265 руб.; сумму, подлежащую уплате в бюджет Прилуцкого сельского поселения с учетом процентов за рассрочку платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ, установить в размере 1 839 190 руб., поскольку в отчете об оценке указано, что в здании имеются коммуникации, что не соответствует действительности и значительно увеличивает стоимость объекта (около 30%).
Кроме того, предложенный Администрацией в пунктах 2.1 - 2.3 договора порядок расчетов, по мнению Предпринимателя, не соответствует порядку, установленному Законом Вологодской области от 25.09.2008 N 1832-ОЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области".
Отказ Администрации заключить договор на предложенных истцом условиях явился причиной обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, с учетом результатов судебной экспертизы, выполненной закрытым акционерным обществом "Вологодский центр правовой информатизации", признал требования истца законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии со статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По смыслу указанных норм условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из приведенных правовых норм следует, что заинтересованная сторона вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения извещения об отклонении протокола разногласий.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку между сторонами возник спор относительно цены, по которой нежилые помещения подлежат продаже, судом назначена судебная оценочную экспертиза, которую проводили эксперты Панин А.Ю. и Сергичева Е.С.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 123,7 кв. м, состоящего в том числе из помещений N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м, и находящегося по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, по состоянию на 19.07.2012 (на момент поступления заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества) составляет 1 630 000 руб.
В удовлетворении ходатайства Администрации о назначении по делу повторной экспертизы судом отказано за отсутствием правовых оснований.
Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд первой инстанции, исследовав экспертное заключение на предмет недостаточной ясности или полноты, соответствия требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не усмотрел наличие правовых оснований, установленных статьей 87 АПК РФ для назначения по делу повторной экспертизы, в связи с чем отказал ответчику в удовлетворении заявленного ходатайства.
Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил продажную цену объекта недвижимости в размере 1 630 000 руб.
Требование Предпринимателя об урегулировании разногласий в части установления порядка расчетов путем предоставления рассрочки в оплате на 7 лет путем ежемесячных выплат в равных долях с учетом процентов на сумму рассрочки, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством также правомерно удовлетворено с учетом следующего.
Частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу части 2 статьи 1 Закона Вологодской области от 25.09.2008 N 1832-ОЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области" срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, устанавливается в пределах 7 лет с даты заключения договора купли-продажи указанного имущества. Срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей определяются в договоре купли-продажи указанного имущества с учетом положений части 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.
С учетом того, что требование Предпринимателя о предоставлении рассрочки на 7 лет соответствует закону, условия спорного договора в указанной части изложены в редакции истца.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 марта 2017 года по делу N А13-12759/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Прилукского сельского поселения - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2017 ПО ДЕЛУ N А13-12759/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А13-12759/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 31 мая 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии индивидуального предпринимателя Петухова Виктора Валерьевича, от администрации Прилукского сельского поселения Шилкиной Л.А. по доверенности от 24.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Прилукского сельского поселения на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 марта 2017 года по делу N А13-12759/2015 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Петухов Виктор Валерьевич (место жительства: 160000, г. Вологда; ОГРНИП 312352502000079, ИНН 352509703997, далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации Прилукского сельского поселения (место нахождения: 160530, Вологодская обл., Вологодский р-н, п. Дорожный; ОГРН 1053500396421, ИНН 3507303022, далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84.
Истец просит суд установить следующие условия:
- - пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает, а покупатель покупает в собственность нежилое помещение, площадью 123,7 кв. м, состоящее в том числе из помещений N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м, и находящееся по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84";
- - пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: "Подлежащая уплате в бюджет Прилукского сельского поселения Вологодской области стоимость нежилого помещения, передаваемого покупателю, составляет 1 630 000 (Один миллион шестьсот тридцать тысяч) рублей";
- - пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости продаваемого недвижимого имущества, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку сроком на 7 лет путем ежемесячных выплат в равных долях с учетом процентов на сумму рассрочки, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством";
- - пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости недвижимого имущества, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, производится в доход бюджета Прилукского сельского поселения Вологодской области по следующим реквизитам: Вологодская обл., Вологодский р-н, Прилукское сельское поселение, п. Фофанцево, д. 9, ИНН 3507303022, КПП 350701001, получатель: УФК по Вологодской области (Администрация Прилукского сельского поселения л/с <...>), р/с <...>, Отделение Вологда, БИК 041909001, КБК <...>, ОКТМО 19620472";
- - пункт 2.3 из договора исключить;
- - пункт 3.2.1 договора изложить в следующей редакции: "В течение пяти рабочих дней после заключения настоящего договора передать нежилое помещение покупателю по акту приема-передачи в состоянии, существующем на день подписания настоящего договора" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 10 марта 2017 года разногласия, возникшие между Администрацией и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, урегулированы. Спорные пункты договора изложены в редакции истца.
Администрация с решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на недостоверность экспертного заключения.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Истец в судебном заседании просит апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, Предприниматель с 01.05.2005 является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, на основании договоров аренды нежилых помещений, заключенных с Администрацией.
19.07.2012 Предприниматель обратился к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 1 апреля 2014 года по делу N А13-111/2013 признано незаконным бездействие Администрации, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, определенных Законом N 159-ФЗ, направленных на предоставление заявителю преимущественного права выкупа помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, а именно, выразившееся: в непринятии решения об условиях приватизации объектов, арендуемых субъектами малого или среднего предпринимательства, имеющими преимущественное право на их приобретение в соответствии с законом в установленный законом срок; в ненаправлении в адрес Предпринимателя проекта договора купли-продажи помещений нежилого здания.
В порядке устранения допущенных нарушений прав и законных интересов на Администрацию возложена обязанность в 30-дневный срок принять решение об условиях приватизации помещений нежилого здания, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м, общая площадь помещений 123,7 кв. м, с условием преимущественного права их приобретения Предпринимателем; направить Предпринимателю проект договора купли-продажи помещений нежилого здания в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.
Проект договора купли-продажи направлен Администрацией только в мае 2015 года.
В указанном проекте цена нежилых помещений определена в размере 2 387 522 руб., согласно отчету N 17-1/12 об оценке рыночной стоимости на дату 17.12.2013 (пункт 1.2 договора), при этом в силу пункта 2.1 договора оплата производится двумя способами: первая часть цены нежилого помещения в размере 1 387 522 руб. уплачивается единовременно в течение десяти дней с даты подписания договора - пункт 2.2 договора), вторая часть цены нежилого помещения в размере 1 000 000 руб. оплачивается в рассрочку (в течение одного года с даты подписания договора в соответствии с графиком (приложением 2) - пункт 2.3 договора).
Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что продавец обязан в течение пяти рабочих дней после поступления денежных средств в соответствии с пунктом 2.1 договора передать нежилое помещение покупателю по акту приема-передачи в состоянии, существующем на день подписания договора.
Предприниматель с предложенными условиями не согласился, 19.05.2016 направил Администрации протокол согласования разногласий, в котором предложил стоимость нежилого помещения установить в размере 1 671 265 руб.; сумму, подлежащую уплате в бюджет Прилуцкого сельского поселения с учетом процентов за рассрочку платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ, установить в размере 1 839 190 руб., поскольку в отчете об оценке указано, что в здании имеются коммуникации, что не соответствует действительности и значительно увеличивает стоимость объекта (около 30%).
Кроме того, предложенный Администрацией в пунктах 2.1 - 2.3 договора порядок расчетов, по мнению Предпринимателя, не соответствует порядку, установленному Законом Вологодской области от 25.09.2008 N 1832-ОЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области".
Отказ Администрации заключить договор на предложенных истцом условиях явился причиной обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, с учетом результатов судебной экспертизы, выполненной закрытым акционерным обществом "Вологодский центр правовой информатизации", признал требования истца законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.
В соответствии со статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По смыслу указанных норм условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из приведенных правовых норм следует, что заинтересованная сторона вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения извещения об отклонении протокола разногласий.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку между сторонами возник спор относительно цены, по которой нежилые помещения подлежат продаже, судом назначена судебная оценочную экспертиза, которую проводили эксперты Панин А.Ю. и Сергичева Е.С.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 123,7 кв. м, состоящего в том числе из помещений N 1 по техпаспорту - торговый зал, площадь 48,1 кв. м; N 2 - тамбур - 2,8 кв. м; N 3 - склад - 17,1 кв. м; N 4 - коридор - 10,8 кв. м; N 5 - склад - 18 кв. м; N 6 - коридор - 14,6 кв. м; N 7 - туалет - 2,2 кв. м; N 9 - помещение - 10,1 кв. м, и находящегося по адресу: г. Вологда, ул. Железнодорожная, д. 84, по состоянию на 19.07.2012 (на момент поступления заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества) составляет 1 630 000 руб.
В удовлетворении ходатайства Администрации о назначении по делу повторной экспертизы судом отказано за отсутствием правовых оснований.
Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Суд первой инстанции, исследовав экспертное заключение на предмет недостаточной ясности или полноты, соответствия требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не усмотрел наличие правовых оснований, установленных статьей 87 АПК РФ для назначения по делу повторной экспертизы, в связи с чем отказал ответчику в удовлетворении заявленного ходатайства.
Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и определил продажную цену объекта недвижимости в размере 1 630 000 руб.
Требование Предпринимателя об урегулировании разногласий в части установления порядка расчетов путем предоставления рассрочки в оплате на 7 лет путем ежемесячных выплат в равных долях с учетом процентов на сумму рассрочки, рассчитанных в соответствии с действующим законодательством также правомерно удовлетворено с учетом следующего.
Частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В силу части 2 статьи 1 Закона Вологодской области от 25.09.2008 N 1832-ОЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области" срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, устанавливается в пределах 7 лет с даты заключения договора купли-продажи указанного имущества. Срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей определяются в договоре купли-продажи указанного имущества с учетом положений части 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.
С учетом того, что требование Предпринимателя о предоставлении рассрочки на 7 лет соответствует закону, условия спорного договора в указанной части изложены в редакции истца.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, подлежат отклонению.
Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 марта 2017 года по делу N А13-12759/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Прилукского сельского поселения - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судья
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)