Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аброскина Сергея Сергеевича на решение Арбитражного суда Московской области от 18.09.2017, принятое судьей Бондаревым М.Ю. по делу N А41-63839/17
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Аброскина Сергея Сергеевича
к АО "Первая ипотечная компания - Регион"
о взыскании неустойки и штрафа,
при участии в заседании:
- от истца - Полозов А.В. по доверенности от 12.07.2017, Борцов А.А. по доверенности от 12.07.2017, лично Аброскин С.С. (паспорт);
- от ответчика - Одинокова Л.И. по доверенности N 123 от 05.12.2016, Лешина О.А. по доверенности N 79 от 10.10.2017,
установил:
индивидуальный предприниматель Аброскин Сергей Сергеевич (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Первая ипотечная компания-Регион" (далее также - ответчик) о взыскании неустойки в размере 3 576 442 руб. за период с 17.06.2014 по 15.10.2014 и штрафа в размере 1 788 211 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2017 в удовлетворении требований отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Аброскина С.С., в которой заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.01.2012 между АО "Первая ипотечная компания - Регион" (продавец) и Одиноковым Н.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 4-1/911/2-15-1.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: г. Москва, район Чертаново Южное, микрорайон 18, корпус 1.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора полная стоимость квартиры составила 11 921 474 руб.
В силу пункта 2.2 указанного договора квартира должна быть оплачена в срок не позднее 31.01.2012. Договор купли-продажи квартиры оформляется сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру, а все оплаченные покупателем денежные средства по предварительному договору засчитываются в счет оплаты квартиры.
Между АО "Первая ипотечная компания - Регион" и Одиноковым Н.А. 29.05.2012 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N 4-1/911/2-15-1 от 23.01.2012, согласно которому по окончании строительства жилому дому-новостройке по строительному адресу присвоен почтовый адрес: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 160, корп. 3, в указанном доме подлежит передаче в собственность покупателя квартира N 133.
АО "Первая ипотечная компания - Регион" 01.11.2012 передало Одинокову Н.А. по акту квартиру для производства ремонта и проживания.
Между АО "Первая ипотечная компания - Регион" (продавец) и Одиноковым Н.А. (покупатель) 22.01.2015 был заключен основной договор купли-продажи квартиры, согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру.
В соответствии с пунктом 2 основного договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности, о чем сделана запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-09/063/2013-838 от 06.05.13. По акту квартира передана покупателю.
Одиноковым А.Н. в адрес ответчика 18.05.2017 была направлена досудебная претензия с требованием уплатить неустойку за неисполнение обязательства заключить основной договор.
Претензия была вручена ответчику под расписку 19.05.2017. До настоящего времени ответ на претензию не поступил.
Между Одиноковым Н.А. и индивидуальным предпринимателем Аброскиным С.С. 08.06.2017 был заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования цедента к акционерному обществу "Первая ипотечная компания - Регион", возникшее на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.01.12 в части взыскания штрафных санкций (неустойки, процентов) за весь период просрочки заключения основного договора, а также штрафа за несоблюдение АО "Первая ипотечная компания-Регион" добровольного порядка удовлетворения требования цедента о выплате указанной неустойки (процентов).
Ответчик письмом от 09.06.2017 был уведомлен о переходе права требования. Ответчику были представлены уведомление, договор уступки прав требования, акт об исполнении договора уступки прав требования.
Истцом в адрес ответчика 16.06.2017 была направлена досудебная претензия с требованием осуществить выплату неустойки и штрафа. Претензия осталась без ответа.
По мнению истца, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 10.07.2013 (в соответствии с пунктом 2.2 договора). Период просрочки заключения основного договора составил 542 дня (с 10.07.2013 по 22.01.2015).
В обоснование заявленных требований истец указывает, что в силу статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Указанные обстоятельства явились основанием для настоящего иска.
Как указано выше, предварительный договор не содержит условие о сроке передачи квартиры покупателю, а содержит условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи, при этом, ответчик по акту передал, а Одиноков Н.А. 01.11.2012 принял квартиру для производства ремонта и проживания.
Согласно части 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, на которую ссылается истец, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Как видно, указанная норма права предусматривает ответственность продавца за нарушение срока передачи товара.
Учитывая, что квартира была передана Одинокову Н.А. еще 01.11.12, правовых оснований для взыскания неустойки, рассчитанной истцом за период с 11.09.14 по 21.01.15 (л.д. 36 - 38), не имеется.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что просил взыскать неустойку не за просрочку передачи квартиры, а за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как следует из положений пункта 2.2 предварительного договора, стороны согласовали, что основной договор купли-продажи квартиры должен будет оформлен в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
С учетом положений договора и того, что свидетельство о регистрации права собственности на спорный дом было получено 06.05.2013, - основной договор должен был быть заключен не позднее 10.07.2013.
Сторонами 29.05.2012 подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N Ч-1/911/2-15-1 от 23.01.2012, которым стороны в связи с присвоением почтового адреса уточнили характеристики квартиры: N 133, расположенная по адресу г. Москва, Варшавское шоссе, д. 160, корп. 3. Также ввиду увеличения фактической площади квартиры по отношению к проектной, согласно обмерам БТИ, на 0,74 кв. м, стороны уточнили площадь и сумму доплаты в размере 85 766 руб.
Между ответчиком и Одиноковым Н.А. 01.11.2012 был подписан акт приема-передачи, согласно которому ответчик надлежащим образом передал, а Одиноков Н.А. принял квартиру N 133, расположенную в жилом доме по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, дом 160, корп. 3.
Продавцом (ответчиком) 06.05.2013 было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, о чем сделана запись регистрации N 77-77-09/063/2013-838 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В адрес Одинокова Н.А. 29.05.13, то есть в установленный срок, было направлено уведомление о необходимости прибыть в офис ответчика для подписания договора купли-продажи квартиры.
Поскольку первоначальный кредитор никаких действий, направленных на подписание договора купли-продажи не осуществил, письменного отказа от подписания основного договора купли-продажи квартиры не направил, то ответчиком 06.11.2014 было направлено повторное требование об исполнении обязательства по предварительному договору купли-продажи и необходимости заключения договора купли-продажи квартиры.
Стороны заключили 22.01.15 договор купли-продажи квартиры и подписали акт к договору, согласно пункту 3 которого стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий друг к другу в связи с исполнением своих обязательств по договору и по передаче квартиры.
Таким образом, основной договор был заключен позже определенной сторонами даты не по вине ответчика.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как следует из материалов дела, 31.10.2011 жилой дом, в котором находится приобретенная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77219000-003726, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы застройщику - ГУ "43 Отдел капитального строительства Квартирно-эксплуатационного управления города Москвы Главного Квартирно-Эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации".
Таким образом, поскольку на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи 23.01.2012 дом был введен в эксплуатацию, т.е. жилое помещение было фактически создано, спорная квартира была передана в пользование Одинокова Н.А. для производства ремонта и проживания по акту приема-передачи 01.11.12.
В апелляционной жалобе истец указывает, что на момент подписания акта о передаче квартиры для ремонта и проживания ответчик не был собственником, следовательно, вещь нельзя считать фактически переданной, поскольку ответчиком не доказана действительная передача вещи.
Между тем, условия предварительного договора не обязывают ответчика передать квартиру, которая зарегистрирована на праве собственности за ответчиком.
Кроме того, Одиноков Н.А. добровольно принял спорную квартиру в 2012 году по акту, производил там ремонт.
Предварительный договор содержит условие об ответственности продавца за задержку в заключении договора купли-продажи в виде пени в размере 0,1 процента от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 7 процентов.
Между тем, требование о взыскании именно договорной неустойки не является предметом иска в рамках настоящего дела.
Кроме того, как указывалось выше, ответчик в установленный срок, сразу же после получения свидетельства о регистрации права собственности, приглашал Одинокова НА. для заключения договора купли-продажи.
Закон о защите прав потребителей, на который ссылается истец, не содержит санкций за нарушение срока заключения основного договора.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции, оценив условия предварительного договора купли-продажи от 23.01.2012, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований к ответчику о взыскании неустойки, предусмотренной статьей 23.1. Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Истцом также было заявлено требование о взыскании штрафа в соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей в сумме 1 788 211 руб.
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Между тем, поскольку судом правомерно отказано в удовлетворения требования о взыскании неустойки, предусмотренной статьей 23.1. Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", требования истца в части взыскания штрафа в соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей также не подлежат удовлетворению.
Кроме того, ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям (л.д. 39 - 41).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Как указывалось ранее, истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 17.06.14 по 15.10.2014 в сумме 3 576 442 руб. и штрафа в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей в сумме 1 788 211 руб.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По смыслу указанных норм права, моментом начала течения срока исковой давности является дата, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Поскольку по условиям (пункт 2.2) предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 10.07.2013, соответственно, истец узнал о нарушении своего права не позднее 11.07.2013.
Истцом исковое заявление в арбитражный суд направлено 18.07.17, следовательно истцом пропущен срок исковой давности для взыскания неустойки за период с 17.06.14 по 17.07.2014. По требованию за период с 18.07.2014 по 15.10.2014 истец обратился в пределах срока исковой давности.
Вместе с тем, как установлено судом выше, в данном споре отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки, предусмотренной статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем обстоятельства соблюдения срока исковой давности в отношении данного требования не имеют правового значения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2017 года по делу N А41-63839/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 10АП-16908/2017 ПО ДЕЛУ N А41-63839/17
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N А41-63839/17
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Аброскина Сергея Сергеевича на решение Арбитражного суда Московской области от 18.09.2017, принятое судьей Бондаревым М.Ю. по делу N А41-63839/17
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Аброскина Сергея Сергеевича
к АО "Первая ипотечная компания - Регион"
о взыскании неустойки и штрафа,
при участии в заседании:
- от истца - Полозов А.В. по доверенности от 12.07.2017, Борцов А.А. по доверенности от 12.07.2017, лично Аброскин С.С. (паспорт);
- от ответчика - Одинокова Л.И. по доверенности N 123 от 05.12.2016, Лешина О.А. по доверенности N 79 от 10.10.2017,
установил:
индивидуальный предприниматель Аброскин Сергей Сергеевич (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Первая ипотечная компания-Регион" (далее также - ответчик) о взыскании неустойки в размере 3 576 442 руб. за период с 17.06.2014 по 15.10.2014 и штрафа в размере 1 788 211 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18.09.2017 в удовлетворении требований отказано.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Аброскина С.С., в которой заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования - удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.01.2012 между АО "Первая ипотечная компания - Регион" (продавец) и Одиноковым Н.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 4-1/911/2-15-1.
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора продавец обязуется в будущем продать, а покупатель обязуется купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: г. Москва, район Чертаново Южное, микрорайон 18, корпус 1.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора полная стоимость квартиры составила 11 921 474 руб.
В силу пункта 2.2 указанного договора квартира должна быть оплачена в срок не позднее 31.01.2012. Договор купли-продажи квартиры оформляется сторонами в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру, а все оплаченные покупателем денежные средства по предварительному договору засчитываются в счет оплаты квартиры.
Между АО "Первая ипотечная компания - Регион" и Одиноковым Н.А. 29.05.2012 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N 4-1/911/2-15-1 от 23.01.2012, согласно которому по окончании строительства жилому дому-новостройке по строительному адресу присвоен почтовый адрес: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 160, корп. 3, в указанном доме подлежит передаче в собственность покупателя квартира N 133.
АО "Первая ипотечная компания - Регион" 01.11.2012 передало Одинокову Н.А. по акту квартиру для производства ремонта и проживания.
Между АО "Первая ипотечная компания - Регион" (продавец) и Одиноковым Н.А. (покупатель) 22.01.2015 был заключен основной договор купли-продажи квартиры, согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру.
В соответствии с пунктом 2 основного договора квартира принадлежит продавцу на праве собственности, о чем сделана запись регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-09/063/2013-838 от 06.05.13. По акту квартира передана покупателю.
Одиноковым А.Н. в адрес ответчика 18.05.2017 была направлена досудебная претензия с требованием уплатить неустойку за неисполнение обязательства заключить основной договор.
Претензия была вручена ответчику под расписку 19.05.2017. До настоящего времени ответ на претензию не поступил.
Между Одиноковым Н.А. и индивидуальным предпринимателем Аброскиным С.С. 08.06.2017 был заключен договор уступки права требования (цессии), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования цедента к акционерному обществу "Первая ипотечная компания - Регион", возникшее на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от 23.01.12 в части взыскания штрафных санкций (неустойки, процентов) за весь период просрочки заключения основного договора, а также штрафа за несоблюдение АО "Первая ипотечная компания-Регион" добровольного порядка удовлетворения требования цедента о выплате указанной неустойки (процентов).
Ответчик письмом от 09.06.2017 был уведомлен о переходе права требования. Ответчику были представлены уведомление, договор уступки прав требования, акт об исполнении договора уступки прав требования.
Истцом в адрес ответчика 16.06.2017 была направлена досудебная претензия с требованием осуществить выплату неустойки и штрафа. Претензия осталась без ответа.
По мнению истца, основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 10.07.2013 (в соответствии с пунктом 2.2 договора). Период просрочки заключения основного договора составил 542 дня (с 10.07.2013 по 22.01.2015).
В обоснование заявленных требований истец указывает, что в силу статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Указанные обстоятельства явились основанием для настоящего иска.
Как указано выше, предварительный договор не содержит условие о сроке передачи квартиры покупателю, а содержит условие о заключении в будущем основного договора купли-продажи, при этом, ответчик по акту передал, а Одиноков Н.А. 01.11.2012 принял квартиру для производства ремонта и проживания.
Согласно части 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, на которую ссылается истец, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Как видно, указанная норма права предусматривает ответственность продавца за нарушение срока передачи товара.
Учитывая, что квартира была передана Одинокову Н.А. еще 01.11.12, правовых оснований для взыскания неустойки, рассчитанной истцом за период с 11.09.14 по 21.01.15 (л.д. 36 - 38), не имеется.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что просил взыскать неустойку не за просрочку передачи квартиры, а за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Как следует из положений пункта 2.2 предварительного договора, стороны согласовали, что основной договор купли-продажи квартиры должен будет оформлен в срок не позднее сорока пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности продавца на квартиру.
В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
С учетом положений договора и того, что свидетельство о регистрации права собственности на спорный дом было получено 06.05.2013, - основной договор должен был быть заключен не позднее 10.07.2013.
Сторонами 29.05.2012 подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры N Ч-1/911/2-15-1 от 23.01.2012, которым стороны в связи с присвоением почтового адреса уточнили характеристики квартиры: N 133, расположенная по адресу г. Москва, Варшавское шоссе, д. 160, корп. 3. Также ввиду увеличения фактической площади квартиры по отношению к проектной, согласно обмерам БТИ, на 0,74 кв. м, стороны уточнили площадь и сумму доплаты в размере 85 766 руб.
Между ответчиком и Одиноковым Н.А. 01.11.2012 был подписан акт приема-передачи, согласно которому ответчик надлежащим образом передал, а Одиноков Н.А. принял квартиру N 133, расположенную в жилом доме по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, дом 160, корп. 3.
Продавцом (ответчиком) 06.05.2013 было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, о чем сделана запись регистрации N 77-77-09/063/2013-838 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В адрес Одинокова Н.А. 29.05.13, то есть в установленный срок, было направлено уведомление о необходимости прибыть в офис ответчика для подписания договора купли-продажи квартиры.
Поскольку первоначальный кредитор никаких действий, направленных на подписание договора купли-продажи не осуществил, письменного отказа от подписания основного договора купли-продажи квартиры не направил, то ответчиком 06.11.2014 было направлено повторное требование об исполнении обязательства по предварительному договору купли-продажи и необходимости заключения договора купли-продажи квартиры.
Стороны заключили 22.01.15 договор купли-продажи квартиры и подписали акт к договору, согласно пункту 3 которого стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий друг к другу в связи с исполнением своих обязательств по договору и по передаче квартиры.
Таким образом, основной договор был заключен позже определенной сторонами даты не по вине ответчика.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Как следует из материалов дела, 31.10.2011 жилой дом, в котором находится приобретенная квартира, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU77219000-003726, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы застройщику - ГУ "43 Отдел капитального строительства Квартирно-эксплуатационного управления города Москвы Главного Квартирно-Эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации".
Таким образом, поскольку на момент заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи 23.01.2012 дом был введен в эксплуатацию, т.е. жилое помещение было фактически создано, спорная квартира была передана в пользование Одинокова Н.А. для производства ремонта и проживания по акту приема-передачи 01.11.12.
В апелляционной жалобе истец указывает, что на момент подписания акта о передаче квартиры для ремонта и проживания ответчик не был собственником, следовательно, вещь нельзя считать фактически переданной, поскольку ответчиком не доказана действительная передача вещи.
Между тем, условия предварительного договора не обязывают ответчика передать квартиру, которая зарегистрирована на праве собственности за ответчиком.
Кроме того, Одиноков Н.А. добровольно принял спорную квартиру в 2012 году по акту, производил там ремонт.
Предварительный договор содержит условие об ответственности продавца за задержку в заключении договора купли-продажи в виде пени в размере 0,1 процента от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 7 процентов.
Между тем, требование о взыскании именно договорной неустойки не является предметом иска в рамках настоящего дела.
Кроме того, как указывалось выше, ответчик в установленный срок, сразу же после получения свидетельства о регистрации права собственности, приглашал Одинокова НА. для заключения договора купли-продажи.
Закон о защите прав потребителей, на который ссылается истец, не содержит санкций за нарушение срока заключения основного договора.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции, оценив условия предварительного договора купли-продажи от 23.01.2012, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований к ответчику о взыскании неустойки, предусмотренной статьей 23.1. Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Истцом также было заявлено требование о взыскании штрафа в соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей в сумме 1 788 211 руб.
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Между тем, поскольку судом правомерно отказано в удовлетворения требования о взыскании неустойки, предусмотренной статьей 23.1. Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", требования истца в части взыскания штрафа в соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей также не подлежат удовлетворению.
Кроме того, ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям (л.д. 39 - 41).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Как указывалось ранее, истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 17.06.14 по 15.10.2014 в сумме 3 576 442 руб. и штрафа в соответствии со статьей 13 Закона о защите прав потребителей в сумме 1 788 211 руб.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По смыслу указанных норм права, моментом начала течения срока исковой давности является дата, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Поскольку по условиям (пункт 2.2) предварительного договора купли-продажи квартиры основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 10.07.2013, соответственно, истец узнал о нарушении своего права не позднее 11.07.2013.
Истцом исковое заявление в арбитражный суд направлено 18.07.17, следовательно истцом пропущен срок исковой давности для взыскания неустойки за период с 17.06.14 по 17.07.2014. По требованию за период с 18.07.2014 по 15.10.2014 истец обратился в пределах срока исковой давности.
Вместе с тем, как установлено судом выше, в данном споре отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки, предусмотренной статьей 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем обстоятельства соблюдения срока исковой давности в отношении данного требования не имеют правового значения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 18 сентября 2017 года по делу N А41-63839/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Н.С.ЮДИНА
Л.Н.ИВАНОВА
Судьи
С.К.ХАНАШЕВИЧ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)