Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28.09.2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017,
по делу N А40-19540/17 (181-76), принятое судьей Прижбиловым С.В.,
по иску ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" (ОГРН 1047796188659, ИНН 7731505240)
к ООО Научно-производственно-строительная компания "Полипром" (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 94,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36, регистрации права собственности,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Расный Д.М. по доверенности от 23.06.2017,
- иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились - извещены;
- установил:
ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО Научно-производственно-строительная компания "Полипром" (далее - ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 94,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36, регистрации права собственности.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 29.05.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между ООО Научно-производственно-строительной компанией "Полипром" (далее - инвестор) и ЗАО Проектно-строительной фирмой "Проектспецстрой" (далее - соинвестор) 18.12.2007 заключен Договор N ВАО.0310.н.13 на участие в инвестировании строительства (далее - Договор).
Предметом Договора является участие соинвестора в инвестировании нового строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 (строительный адрес - г. Москва, ВАО, район "Богородское", ул. 4-ая Гражданская, владение 36).
Строительство жилого дома осуществлялось на основании Инвестиционного контракта N ДМЖ.01.ВАО.00310 от 20.12.2001, заключенного между Правительством Москвы и ООО НПСК "ПОЛИПРОМ".
По условиям договора, соинвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома с нежилыми помещениями путем внесения денежных средств.
После получении инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию соинвестор приобретает право на получение в собственность в данном объекте нежилого помещения N XXXV, общей площадью 94,8 кв. м, расположенного на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 (далее - Помещение).
Стороны установили в пункте 1.4 Договора, что инвестор выходит, а соинвестор вступает в число полноправных инвесторов по инвестиционному контракту в части указанной доли. При этом соинвестор получает право оформления помещения в собственность после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по Договору.
Пунктом 7 Дополнительного соглашения от 14.03.2008 N 1 установлено, что Соинвестор уполномочил Инвестора подписывать от своего имени все дополнительные документы об исполнении Инвестиционного контракта от 20.12.2001.
Во исполнение пунктов 3.2 и 3.3 Договора соинвестор уплатил инвестору инвестиционный взнос в размере 9 224 700 рублей на основании платежного поручения от 19.12.2007 N 312. В порядке взаимных расчетов инвестор возвратил соинвестору разность стоимости по Договору и фактической стоимости Помещения в размере 29 100 рублей по результатам обмера фактической общей площади Помещения.
Общая сумма инвестирования составляет 9 195 600 рублей, что соответствует согласно пункту 3.4 Договора, пункту 4 дополнительного соглашения от 14.03.2008 N 1, пункту 5 дополнительного соглашения от 11.12.2008.
Наземная часть жилого дома (жилые и нежилые помещения) введена в эксплуатацию разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 12.11.2008 N RU77113000-001389.
Между истцом и ответчиком 25.03.2008 подписан акт частичного исполнения обязательств по Договору, по которому Помещение от ответчика передано истцу.
25.05.2012 составлен кадастровый паспорт на спорное Помещение, которому присвоен кадастровый номер 77:03:0001011:6174.
Поскольку инвестор уклонялся от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в отношении Помещения, указанный акт составлен соинвестором и подписан в одностороннем порядке 17.12.2015.
Решением Арбитражного суда город Москвы от 29.01.2016 по делу N А40-74298/15-112-574 суд обязал ООО Научно-производственно-строительная компания "Полипром" подписать с ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 20.12.2001 N ДМЖ.01.ВАО.00310 в части исполнения обязательств по распределению в пользу ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" доли в виде нежилого помещения N XXXV, общей площадью 94,8 кв. м, расположенного на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: 107370, г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36. Судебный акт вступил в законную силу 01.03.2016.
Истец, учитывая то, что здание построено и сдано в эксплуатацию, а ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на спорное Помещение, обратился в суд за защитой нарушенных прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть, как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (пункт 4 указанного Постановления Пленума ВАС РФ).
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Таким образом, заключенный 18.12.2007 между ООО Научно-производственно-строительной компанией "Полипром" и ЗАО Проектно-строительной фирмой "Проектспецстрой" Договор N ВАО.0310.н.13 на участие в инвестировании строительства, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Если право собственности продавца на недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества), (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Истец, ссылаясь в исковом заявлении на отсутствие каких-либо иных надлежащих способов защиты права, не учел то, что в силу статьи 25 Закона N Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
При этом, согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона (ст. 28 Закона N 122-ФЗ).
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 04.06.2013 N 1276/13 составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект.
В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него).
Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.
Аналогичная правовая позиция относительно обязательности вступившего в законную силу решения суда об обязании подписать акт реализации для государственного регистратора содержится в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2017 N Ф05-2283/2017 по делу N А40-85750/16.
Так, из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда город Москвы от 29.01.2016 по делу N А40-74298/15-112-574 определена принадлежность нежилого помещения N XXXV, общей площадью 94,8 кв. м, расположенного на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: 107370, г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 истцу. Судебный акт вступил в законную силу 01.03.2016.
В связи с этим, как правильно указал суд первой инстанции, истец не лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное Помещение
Из материалов дела не усматривается, что истец обращался с необходимым пакетом документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 по делу N А40-19540/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.09.2017 N 09АП-37300/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-19540/17
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 сентября 2017 г. N 09АП-37300/2017-ГК
Дело N А40-19540/17
Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28.09.2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017,
по делу N А40-19540/17 (181-76), принятое судьей Прижбиловым С.В.,
по иску ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" (ОГРН 1047796188659, ИНН 7731505240)
к ООО Научно-производственно-строительная компания "Полипром" (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 94,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36, регистрации права собственности,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Расный Д.М. по доверенности от 23.06.2017,
- иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились - извещены;
- установил:
ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО Научно-производственно-строительная компания "Полипром" (далее - ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 94,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36, регистрации права собственности.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 29.05.2017, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, между ООО Научно-производственно-строительной компанией "Полипром" (далее - инвестор) и ЗАО Проектно-строительной фирмой "Проектспецстрой" (далее - соинвестор) 18.12.2007 заключен Договор N ВАО.0310.н.13 на участие в инвестировании строительства (далее - Договор).
Предметом Договора является участие соинвестора в инвестировании нового строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 (строительный адрес - г. Москва, ВАО, район "Богородское", ул. 4-ая Гражданская, владение 36).
Строительство жилого дома осуществлялось на основании Инвестиционного контракта N ДМЖ.01.ВАО.00310 от 20.12.2001, заключенного между Правительством Москвы и ООО НПСК "ПОЛИПРОМ".
По условиям договора, соинвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома с нежилыми помещениями путем внесения денежных средств.
После получении инвестором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию соинвестор приобретает право на получение в собственность в данном объекте нежилого помещения N XXXV, общей площадью 94,8 кв. м, расположенного на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 (далее - Помещение).
Стороны установили в пункте 1.4 Договора, что инвестор выходит, а соинвестор вступает в число полноправных инвесторов по инвестиционному контракту в части указанной доли. При этом соинвестор получает право оформления помещения в собственность после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по Договору.
Пунктом 7 Дополнительного соглашения от 14.03.2008 N 1 установлено, что Соинвестор уполномочил Инвестора подписывать от своего имени все дополнительные документы об исполнении Инвестиционного контракта от 20.12.2001.
Во исполнение пунктов 3.2 и 3.3 Договора соинвестор уплатил инвестору инвестиционный взнос в размере 9 224 700 рублей на основании платежного поручения от 19.12.2007 N 312. В порядке взаимных расчетов инвестор возвратил соинвестору разность стоимости по Договору и фактической стоимости Помещения в размере 29 100 рублей по результатам обмера фактической общей площади Помещения.
Общая сумма инвестирования составляет 9 195 600 рублей, что соответствует согласно пункту 3.4 Договора, пункту 4 дополнительного соглашения от 14.03.2008 N 1, пункту 5 дополнительного соглашения от 11.12.2008.
Наземная часть жилого дома (жилые и нежилые помещения) введена в эксплуатацию разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 12.11.2008 N RU77113000-001389.
Между истцом и ответчиком 25.03.2008 подписан акт частичного исполнения обязательств по Договору, по которому Помещение от ответчика передано истцу.
25.05.2012 составлен кадастровый паспорт на спорное Помещение, которому присвоен кадастровый номер 77:03:0001011:6174.
Поскольку инвестор уклонялся от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в отношении Помещения, указанный акт составлен соинвестором и подписан в одностороннем порядке 17.12.2015.
Решением Арбитражного суда город Москвы от 29.01.2016 по делу N А40-74298/15-112-574 суд обязал ООО Научно-производственно-строительная компания "Полипром" подписать с ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 20.12.2001 N ДМЖ.01.ВАО.00310 в части исполнения обязательств по распределению в пользу ЗАО Проектно-строительная фирма "Проектспецстрой" доли в виде нежилого помещения N XXXV, общей площадью 94,8 кв. м, расположенного на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: 107370, г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36. Судебный акт вступил в законную силу 01.03.2016.
Истец, учитывая то, что здание построено и сдано в эксплуатацию, а ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на спорное Помещение, обратился в суд за защитой нарушенных прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть, как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (пункт 4 указанного Постановления Пленума ВАС РФ).
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Таким образом, заключенный 18.12.2007 между ООО Научно-производственно-строительной компанией "Полипром" и ЗАО Проектно-строительной фирмой "Проектспецстрой" Договор N ВАО.0310.н.13 на участие в инвестировании строительства, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Если право собственности продавца на недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества), (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Истец, ссылаясь в исковом заявлении на отсутствие каких-либо иных надлежащих способов защиты права, не учел то, что в силу статьи 25 Закона N Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
При этом, согласно абзацу 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона (ст. 28 Закона N 122-ФЗ).
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 04.06.2013 N 1276/13 составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект.
В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него).
Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.
Аналогичная правовая позиция относительно обязательности вступившего в законную силу решения суда об обязании подписать акт реализации для государственного регистратора содержится в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2017 N Ф05-2283/2017 по делу N А40-85750/16.
Так, из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда город Москвы от 29.01.2016 по делу N А40-74298/15-112-574 определена принадлежность нежилого помещения N XXXV, общей площадью 94,8 кв. м, расположенного на 1-ом этаже в жилом доме по адресу: 107370, г. Москва, ул. 4-я Гражданская, д. 36 истцу. Судебный акт вступил в законную силу 01.03.2016.
В связи с этим, как правильно указал суд первой инстанции, истец не лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное Помещение
Из материалов дела не усматривается, что истец обращался с необходимым пакетом документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2017 по делу N А40-19540/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)