Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор полагал, что договор прекратил действие ввиду освобождения арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
при ведении протокола помощником судьи Крюковым Ю.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, приняли участие:
- представитель общества - Садилова С.А. (доверенность от 11.04.2017);
- индивидуальный предприниматель Глевич Александр Михайлович (далее - предприниматель) (паспорт).
Общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013. В обоснование заявленных требований общество ссылалось на наличие недостатков переданных в аренду нежилых помещений, а именно отсутствие заключения о соответствии данных помещений требованиям технических регламентов и проектной документации, что является основанием для расторжения указанного договора в силу положений ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением суда от 06.03.2017 на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение обществом предмета иска. Общество просило признать договор аренды от 12.11.2013 расторгнутым с 28.05.2015 в связи с освобождением помещения согласно акту об освобождении помещений.
Определением суда от 14.02.2017 принято к рассмотрению встречное исковое заявление предпринимателя о признании одностороннего отказа общества от договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013, изложенного в уведомлении, полученном предпринимателем 23.12.2015, недействительным, а также о признании договора аренды от 12.11.2013 действующим.
Решением суда от 30.03.2017 (судья Вихнина М.А.) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен. Односторонний отказ общества от договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013, изложенный в уведомлении, полученном предпринимателем 23.12.2015, признан недействительным. Договор аренды нежилых помещений от 12.11.2013, заключенный между предпринимателем и обществом в отношении нежилого помещения общей площадью 128,2 кв. м (на поэтажном плане N 1 - 3), расположенного на техническом этаже в незавершенном строительством доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, признан действующим. В пользу предпринимателя с общества взыскано 6000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 (судьи Жукова Т.М., Макаров Т.В., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель считает, что суды ошибочно не применили к встречным требованиям предпринимателя исковую давность, так как срок для обращения с иском о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды в силу положений п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет один год. С учетом того, что уведомление о расторжении договора аренды от 12.11.2013 получено арендодателем 23.12.2015, при обращении в арбитражный суд со встречным иском 07.02.2017 срок исковой давности предпринимателем пропущен. Кроме того, по мнению общества, суды пришли к ошибочному выводу о наличии с его стороны злоупотребления правом, так как право на односторонний отказ от договора предусмотрено ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также указывает на то, что передача в аренду объекта незавершенного строительства противоречит требованиям закона.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 12.11.2013 заключен договор аренды, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 128,2 кв. м (на поэтажном плане N 1 - 3), расположенное на техническом этаже в незавершенном строительством доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2 (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора он заключен на срок с 12.11.2013 по 01.06.2018. Договор прошел государственную регистрацию.
Предмет аренды передан арендатору 12.11.2013 по акту приема-передачи.
Пунктом 7.7 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке путем направления уведомления в случаях, когда арендодатель не предоставляет помещение в пользование либо, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. При этом арендатор, прежде чем отказаться от договора в одностороннем порядке, направляет арендодателю письменное требование об устранении нарушений. Срок для устранения нарушений согласовывается сторонами, но в любом случае не может составлять менее одного месяца и исчисляется с момента получения арендодателем письменного требования арендатора об устранении нарушений.
Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми 23.01.2013 выдано разрешение N 311/2008 на ввод в эксплуатацию жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь), расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский р-н, ул. Плеханова, 2.
Общество 07.04.2015 в письме сообщило предпринимателю о намерении расторгнуть договор, просило предпринимателя подписать акты приема-передачи помещений площадью 128,2 кв. м. Требование мотивировано существенным изменением обстоятельств, на которых базировались условия договора, в связи с чем у арендатор отсутствует возможность платить за помещения в срок и полностью арендные платежи, о чем арендодатель уведомлялся в письме от 22.12.2014.
Кроме того, в материалы дела представлены письма общества предпринимателю, в том числе датированное 10.03.2015, об уменьшении арендной платы в связи с тяжелым финансовым положением, намерении расторгнуть договор в части помещений площадью 128,2 кв. м по тем же причинам.
Арендатор 20.05.2015 направил арендодателю письмо (уведомление) об освобождении нежилых помещений по договорам аренды, в том числе по спорному договору, в котором повторно указано на намерение арендатора расторгнуть договор в связи с тяжелым финансовым положением, предложено произвести возврат помещений.
Арендатором в присутствии представителя товарищества собственников жилья "Кондоминиум 2000" 28.05.2015 составлен акт об освобождении арендуемых помещений.
В связи с получением ответа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края от 22.06.2015 N 35-01-50/1985, арендодателю направлено письмо об освобождении помещения 28.05.2015, указано на право расторгнуть договор в соответствии с п. 7.7 договора в связи с тем, что помещение непригодно для использования, так как оно не введено в эксплуатацию, заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации не получено. Указанное письмо получено адресатом 06.07.2015.
Арендодатель обоснованность претензии не признал, о чем уведомил арендатора в письме от 17.07.2015, указав на наличие задолженности по внесению арендной платы. В последующем, арендодателем в адрес арендатора направлялись претензии с требованием о погашении задолженности, направлялись счета по оплате арендных платежей и коммунальных услуг.
Общество 30.07.2015, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013.
Обществом 14.12.2015 в адрес предпринимателя направлен односторонний отказ от договора со ссылкой на п. 7.7 договора, мотивированный отсутствием заключения построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации. Письмо получено адресатом 23.12.2015.
В судебном заседании 06.03.2017 предмет спора по первоначальному иску изменен обществом, полагавшим, что договор прекратил свое действие в связи с освобождением арендуемого помещения.
Предприниматель, ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, просил арбитражный суд признать направленный обществом отказ от договора, полученный адресатом 23.12.2015, недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с отсутствием оснований для отказа арендатора от договора, предусмотренных п. 7.7 договора.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменяя предмет иска, рассмотренного судами в рамках настоящего дела, общество просило признать договор аренды от 12.11.2013 расторгнутым с 28.05.2015 в связи с освобождением помещения.
Суды верно указали, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, освобождение арендуемых помещений не является основанием для вывода о прекращении (расторжении) договора аренды.
Кроме того, письма арендатора арендодателю, направленные до 28.05.2015, не содержали отказа от договора по каким-либо основаниям.
Судами установлено, что обществом впервые заявлено о непригодности арендуемых помещений для эксплуатации в письме от 25.06.2015 со ссылкой на то, что жилой дом, в котором расположены помещения, не введен в эксплуатацию. В связи с указанным обстоятельством общество полагает, что у него возникло право на односторонний отказ от договора в силу п. 7.7 договора аренды.
В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судами верно указано, что согласно содержанию договора, акта приема-передачи ответчик был осведомлен, что предоставляемое помещение расположено в незавершенном строительством жилом доме. В акте приема-передачи содержится подробное описание состояния и технического оснащения помещения. Между предпринимателем, обществом и товариществом собственников жилья заключен договор на предоставление коммунальных услуг по поставкам тепла, энергии, воды, водоотведению от 01.01.2014, были составлены акты осмотра электроустановки.
Более того, надлежащее техническое состояние и возможность использования спорного помещения следует из заключения эксперта от 31.08.2014 N 19, вступившего в законную силу решения Дзержинского районного суда города Перми от 28.06.2016 по делу N 2-1104/16, которым установлено что фактическая площадь спорного помещения составляет 126,3 кв. м, кадастровый номер 59:01:4419911:133, оно признано завершенным строительством, соответствующим техническим регламентам и проектной документации, пригодными к безопасной эксплуатации в качестве складских и офисных помещений, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
При указанных обстоятельствах, общество в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств наличия оснований для расторжения договора аренды от 12.11.2013, предусмотренных положениями ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями договора аренды (п. 7.7 договора).
С учетом того, что судами не установлено оснований для удовлетворения первоначального иска о признании договора аренды от 12.11.2013 расторгнутым, выводы судов о том, что данный договор является действующим, следует признать правильными.
Кроме того, удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя, суды, руководствуясь положениями ст. 154, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I первой части Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о том, что оспариваемая односторонняя сделка по отказу общества от договора аренды не повлекла юридических последствий, на которые была направлена, так как ее совершение не предусмотрено ни законом, ни соглашением сторон. В связи с указанным обстоятельством суды обоснованно отказали в применении исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что направленный арендатором в декабре 2015 года односторонний отказ с учетом положений п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" имеет признаки злоупотребления правом.
При этом судами принято во внимание, что, как следует из материалов дела, первоначально арендатор намеревался решить вопрос о прекращении договорных отношений в силу невозможности им самим исполнять обязательства по оплате. Ни на момент рассмотрения спора, ни на момент направления одностороннего отказа общество не располагало доказательствами невозможности использования помещения. Напротив, в указанный период между сторонами арбитражными судами уже было рассмотрено аналогичное дело N А50-17362/2015 в отношении иного помещения в том же здании, имеющего характеристики незавершенного строительством объекта, в рамках которого судом критически были оценены доводы о невозможности использования помещений, несоответствия их условиям договора.
Кроме того, общество, обратившееся с иском о расторжении договора, изменило предмет заявленных требований лишь в судебном заседании по настоящему делу 06.03.2017, указав на то, что полагало договор расторгнутым еще 28.04.2015.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении первоначального иска общества и удовлетворили встречный иск предпринимателя, признав договор аренды нежилых помещений от 12.11.2013 действующим.
Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, о необходимости применения исковой давности к встречным исковым требованиям предпринимателя, а также об ошибочности вывода судов о наличии с его стороны злоупотребления правом, не принимаются судом кассационной инстанции с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.11.2017 N Ф09-6620/17 ПО ДЕЛУ N А50-17364/2015
Требование: О признании договора аренды расторгнутым.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор полагал, что договор прекратил действие ввиду освобождения арендуемого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2017 г. N Ф09-6620/17
Дело N А50-17364/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.
при ведении протокола помощником судьи Крюковым Ю.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, приняли участие:
- представитель общества - Садилова С.А. (доверенность от 11.04.2017);
- индивидуальный предприниматель Глевич Александр Михайлович (далее - предприниматель) (паспорт).
Общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013. В обоснование заявленных требований общество ссылалось на наличие недостатков переданных в аренду нежилых помещений, а именно отсутствие заключения о соответствии данных помещений требованиям технических регламентов и проектной документации, что является основанием для расторжения указанного договора в силу положений ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Протокольным определением суда от 06.03.2017 на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение обществом предмета иска. Общество просило признать договор аренды от 12.11.2013 расторгнутым с 28.05.2015 в связи с освобождением помещения согласно акту об освобождении помещений.
Определением суда от 14.02.2017 принято к рассмотрению встречное исковое заявление предпринимателя о признании одностороннего отказа общества от договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013, изложенного в уведомлении, полученном предпринимателем 23.12.2015, недействительным, а также о признании договора аренды от 12.11.2013 действующим.
Решением суда от 30.03.2017 (судья Вихнина М.А.) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен. Односторонний отказ общества от договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013, изложенный в уведомлении, полученном предпринимателем 23.12.2015, признан недействительным. Договор аренды нежилых помещений от 12.11.2013, заключенный между предпринимателем и обществом в отношении нежилого помещения общей площадью 128,2 кв. м (на поэтажном плане N 1 - 3), расположенного на техническом этаже в незавершенном строительством доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2, признан действующим. В пользу предпринимателя с общества взыскано 6000 руб. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 (судьи Жукова Т.М., Макаров Т.В., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении его исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Заявитель считает, что суды ошибочно не применили к встречным требованиям предпринимателя исковую давность, так как срок для обращения с иском о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды в силу положений п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет один год. С учетом того, что уведомление о расторжении договора аренды от 12.11.2013 получено арендодателем 23.12.2015, при обращении в арбитражный суд со встречным иском 07.02.2017 срок исковой давности предпринимателем пропущен. Кроме того, по мнению общества, суды пришли к ошибочному выводу о наличии с его стороны злоупотребления правом, так как право на односторонний отказ от договора предусмотрено ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель также указывает на то, что передача в аренду объекта незавершенного строительства противоречит требованиям закона.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 12.11.2013 заключен договор аренды, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 128,2 кв. м (на поэтажном плане N 1 - 3), расположенное на техническом этаже в незавершенном строительством доме по адресу: г. Пермь, ул. Плеханова, 2 (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора он заключен на срок с 12.11.2013 по 01.06.2018. Договор прошел государственную регистрацию.
Предмет аренды передан арендатору 12.11.2013 по акту приема-передачи.
Пунктом 7.7 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке путем направления уведомления в случаях, когда арендодатель не предоставляет помещение в пользование либо, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. При этом арендатор, прежде чем отказаться от договора в одностороннем порядке, направляет арендодателю письменное требование об устранении нарушений. Срок для устранения нарушений согласовывается сторонами, но в любом случае не может составлять менее одного месяца и исчисляется с момента получения арендодателем письменного требования арендатора об устранении нарушений.
Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми 23.01.2013 выдано разрешение N 311/2008 на ввод в эксплуатацию жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (вторая очередь), расположенного по адресу: г. Пермь, Дзержинский р-н, ул. Плеханова, 2.
Общество 07.04.2015 в письме сообщило предпринимателю о намерении расторгнуть договор, просило предпринимателя подписать акты приема-передачи помещений площадью 128,2 кв. м. Требование мотивировано существенным изменением обстоятельств, на которых базировались условия договора, в связи с чем у арендатор отсутствует возможность платить за помещения в срок и полностью арендные платежи, о чем арендодатель уведомлялся в письме от 22.12.2014.
Кроме того, в материалы дела представлены письма общества предпринимателю, в том числе датированное 10.03.2015, об уменьшении арендной платы в связи с тяжелым финансовым положением, намерении расторгнуть договор в части помещений площадью 128,2 кв. м по тем же причинам.
Арендатор 20.05.2015 направил арендодателю письмо (уведомление) об освобождении нежилых помещений по договорам аренды, в том числе по спорному договору, в котором повторно указано на намерение арендатора расторгнуть договор в связи с тяжелым финансовым положением, предложено произвести возврат помещений.
Арендатором в присутствии представителя товарищества собственников жилья "Кондоминиум 2000" 28.05.2015 составлен акт об освобождении арендуемых помещений.
В связи с получением ответа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края от 22.06.2015 N 35-01-50/1985, арендодателю направлено письмо об освобождении помещения 28.05.2015, указано на право расторгнуть договор в соответствии с п. 7.7 договора в связи с тем, что помещение непригодно для использования, так как оно не введено в эксплуатацию, заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, проектной документации не получено. Указанное письмо получено адресатом 06.07.2015.
Арендодатель обоснованность претензии не признал, о чем уведомил арендатора в письме от 17.07.2015, указав на наличие задолженности по внесению арендной платы. В последующем, арендодателем в адрес арендатора направлялись претензии с требованием о погашении задолженности, направлялись счета по оплате арендных платежей и коммунальных услуг.
Общество 30.07.2015, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений от 12.11.2013.
Обществом 14.12.2015 в адрес предпринимателя направлен односторонний отказ от договора со ссылкой на п. 7.7 договора, мотивированный отсутствием заключения построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации. Письмо получено адресатом 23.12.2015.
В судебном заседании 06.03.2017 предмет спора по первоначальному иску изменен обществом, полагавшим, что договор прекратил свое действие в связи с освобождением арендуемого помещения.
Предприниматель, ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, просил арбитражный суд признать направленный обществом отказ от договора, полученный адресатом 23.12.2015, недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с отсутствием оснований для отказа арендатора от договора, предусмотренных п. 7.7 договора.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменяя предмет иска, рассмотренного судами в рамках настоящего дела, общество просило признать договор аренды от 12.11.2013 расторгнутым с 28.05.2015 в связи с освобождением помещения.
Суды верно указали, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, освобождение арендуемых помещений не является основанием для вывода о прекращении (расторжении) договора аренды.
Кроме того, письма арендатора арендодателю, направленные до 28.05.2015, не содержали отказа от договора по каким-либо основаниям.
Судами установлено, что обществом впервые заявлено о непригодности арендуемых помещений для эксплуатации в письме от 25.06.2015 со ссылкой на то, что жилой дом, в котором расположены помещения, не введен в эксплуатацию. В связи с указанным обстоятельством общество полагает, что у него возникло право на односторонний отказ от договора в силу п. 7.7 договора аренды.
В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судами верно указано, что согласно содержанию договора, акта приема-передачи ответчик был осведомлен, что предоставляемое помещение расположено в незавершенном строительством жилом доме. В акте приема-передачи содержится подробное описание состояния и технического оснащения помещения. Между предпринимателем, обществом и товариществом собственников жилья заключен договор на предоставление коммунальных услуг по поставкам тепла, энергии, воды, водоотведению от 01.01.2014, были составлены акты осмотра электроустановки.
Более того, надлежащее техническое состояние и возможность использования спорного помещения следует из заключения эксперта от 31.08.2014 N 19, вступившего в законную силу решения Дзержинского районного суда города Перми от 28.06.2016 по делу N 2-1104/16, которым установлено что фактическая площадь спорного помещения составляет 126,3 кв. м, кадастровый номер 59:01:4419911:133, оно признано завершенным строительством, соответствующим техническим регламентам и проектной документации, пригодными к безопасной эксплуатации в качестве складских и офисных помещений, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
При указанных обстоятельствах, общество в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств наличия оснований для расторжения договора аренды от 12.11.2013, предусмотренных положениями ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями договора аренды (п. 7.7 договора).
С учетом того, что судами не установлено оснований для удовлетворения первоначального иска о признании договора аренды от 12.11.2013 расторгнутым, выводы судов о том, что данный договор является действующим, следует признать правильными.
Кроме того, удовлетворяя встречные исковые требования предпринимателя, суды, руководствуясь положениями ст. 154, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I первой части Гражданского кодекса Российской Федерации", пришли к выводу о том, что оспариваемая односторонняя сделка по отказу общества от договора аренды не повлекла юридических последствий, на которые была направлена, так как ее совершение не предусмотрено ни законом, ни соглашением сторон. В связи с указанным обстоятельством суды обоснованно отказали в применении исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что направленный арендатором в декабре 2015 года односторонний отказ с учетом положений п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" имеет признаки злоупотребления правом.
При этом судами принято во внимание, что, как следует из материалов дела, первоначально арендатор намеревался решить вопрос о прекращении договорных отношений в силу невозможности им самим исполнять обязательства по оплате. Ни на момент рассмотрения спора, ни на момент направления одностороннего отказа общество не располагало доказательствами невозможности использования помещения. Напротив, в указанный период между сторонами арбитражными судами уже было рассмотрено аналогичное дело N А50-17362/2015 в отношении иного помещения в том же здании, имеющего характеристики незавершенного строительством объекта, в рамках которого судом критически были оценены доводы о невозможности использования помещений, несоответствия их условиям договора.
Кроме того, общество, обратившееся с иском о расторжении договора, изменило предмет заявленных требований лишь в судебном заседании по настоящему делу 06.03.2017, указав на то, что полагало договор расторгнутым еще 28.04.2015.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении первоначального иска общества и удовлетворили встречный иск предпринимателя, признав договор аренды нежилых помещений от 12.11.2013 действующим.
Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, о необходимости применения исковой давности к встречным исковым требованиям предпринимателя, а также об ошибочности вывода судов о наличии с его стороны злоупотребления правом, не принимаются судом кассационной инстанции с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная компания "Медснаб" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)