Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Романова В.А.,
судей Даниловой И.П.,
Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Навалихиной О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционные жалобы Власовой Ольги Юрьевны и конкурсного управляющего Астраханова Павла Викторовича
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 мая 2017 года, принятое судьей Пенькиным Д.Е. в деле N А60-54331/2015 о признании банкротом ООО "Торгинвест-1" (ИНН 6658112586, ОГРН 1026602329412)
по обособленному спору по заявлению конкурсного управляющего Астраханова П.В. о признании совершенной должником с ответчиком ООО "Оптима плюс" сделки недействительной,
в судебном заседании приняли участие представители:
- должника: Асташкина М.С. (паспорт, дов. от 25.01.2017),
- ответчика: Попов П.С. (паспорт, дов. 02.11.2016)
Попова Н.А. (паспорт, дов. от 02.11.2016)
(иные лица, участвующие в деле, в заседание суда не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2016 ООО "Торгинвест-1" (далее - Должник, Общество "Торгинвест-1) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.
Конкурсный управляющий Астраханов П.В. обратился 19.10.2016 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным совершенного Должником с ответчиком ООО "Оптима плюс" (далее - Общество "Оптима плюс") договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015, применении последствий его недействительности.
В качестве правовых оснований своих требований конкурсный управляющий ссылался на п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.05.2017 (судья Пенькин Д.Е.) в удовлетворении требований отказано.
Власова Ольга Юрьевна и конкурсный управляющий Астраханов П.В. обжаловали определение от 03.05.2017 в апелляционном порядке.
Так, конкурсный управляющий Астраханов П.В. просит его отменить и назначить по делу повторную оценочную экспертизу. По мнению Астраханова П.В., предусмотренная п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве совокупность обстоятельств для признания сделки недействительной с его стороны доказана. Он отмечает, что после совершения сделки и передаче ответчику имущества Должник продолжал пользоваться имуществом, то есть имеет место условие для вывода о совершении сделки с целью причинения вреда кредиторам. Конкурсный управляющий утверждает, что денежные средства, формально перечисленные ответчиком в качестве оплаты по сделке Обществу "Торгинвест-1", возвращались к ответчику, но уже в счет оплаты договора аренды по договору субаренды от 01.10.2015, минуя расчетный счет Должника. Также апеллянт считает неправомерным отказ суда в назначении повторной экспертизы, так как принятое судом экспертное заключение противоречиво, эксперт неправильно выбрал аналоги для оценки, эксперт имеет взыскания и допустил нарушения законодательства об экспертной деятельности, в деле имеются иные заключения оценщиков.
Власова О.Ю. в апелляционной жалобе указывает, что на момент сделки она являлась единственным участником и директором Общества "Торгинвест-1", в связи с чем признание сделки недействительной влияет на ее права, так как может повлечь за собой привлечение ее к субсидиарной ответственности. Она считает определение от 03.05.2017 незаконным, поскольку суд не разрешил ее заявление о привлечении ее к участию в споре в качестве третьего лица. Власова О.Ю. утверждает, что цена договора между Должником и ответчиком составляла 20.500.000 руб., что подтверждается предварительным договором от 05.03.2015. Применительно к этому договору 9.000.000 руб. были перечислены на расчетный счет Должника, а остальная сумма передана ответчиком лично Власовой О.Ю. Апеллянт просит обжалуемое определение суда отменить, привлечь ее к участию в деле в качестве третьего лица и рассмотреть дело по правилам первой инстанции. К своей апелляционной жалобе Власовой О.Ю. приложены дополнительные документы в подтверждение изложенных ею доводов.
В письменном отзыве ответчик Общество "Оптима Плюс" считает апелляционные жалобы необоснованными, просит определение от 03.05.2017 оставить без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего Астраханова П.В. на доводах его апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили определение оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие.
Из материалов настоящего дела следует, что Власова О.Ю. обращалась к суду первой инстанции с ходатайством о вступлении в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований в отношении предмета спора. При этом вопреки доводам Власовой О.Ю., изложенным в ее апелляционной жалобе, данное ходатайство судом первой инстанции разрешено, в его удовлетворении отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ. Суждение об этом сделано судом в абзаце третьем на 2-й странице обжалуемого определения от 03.05.2017.
Соответственно, апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу Власовой О.Ю. как жалобу на отказ суда первой инстанции во вступлении ее в спор в качестве третьего лица.
В соответствии со ст. 51 АПК РФ третье лицо может вступить в дело до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции, если этот судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к каждой из сторон.
Тот факт, что оспариваемый конкурсным управляющим договор купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 подписан от имени Общества "Торгинвест-1" директором Власовой О.Ю., сам по себе еще не является основанием для привлечения ее к участию в деле третьим лицом, так как в настоящем споре разрешаются вопросы о правах и обязанностях собственно Общества "Торгинвест-1" и ответчика в связи с совершением сделки между ними, а не вопросы о правах и обязанностях лиц, подписавших договор от имени Должника и ответчика. Обжалуемый судебный акт не содержит каких-либо суждений о правах и обязанностях Власовой О.Ю. и не определяет для нее эти права и обязанности. Соответственно, как и указал суд первой инстанции, не имеется и предусмотренных ст. 51 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Власовой О.Ю. о вступлении в настоящий спор.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Власовой О.Ю. на определение от 03.05.2017 в части отказа во вступлении ее в настоящий спор, а равно и для приобщения к делу приложенных ею к своей жалобе дополнительных документов, не имеется.
Апелляционным судом рассмотрено ходатайство конкурсного управляющего Астраханова П.В. в назначении повторной судебной экспертизы, в его удовлетворении отказано ввиду того, что из материалов дела и содержания судебной экспертизы не усматриваются предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы (вынесено протокольное определение).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием рассрочки платежа от 03.06.2013 Департамент по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбурга продал Обществу "Торгинвест-1" нежилое помещение (литер А), номер на поэтажном плане: подвал: помещения N 3-5; 1 этаж: помещения N 21а-33, площадь общая 214,1 кв. м, расположенное в г. Екатеринбурге по ул. Щорса, дом 74, кадастровый (условный) номер 66-01/01-379/2002-72 по цене 8.180.000 руб. на условиях рассрочки в 84 месяца (л.д. 105-108 т. 2).
В последующем в соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 Общество "Торгинвест-1" продало указанное выше помещение Обществу "Оптима плюс" по цене 9.000.000 руб.
Денежные средства в счет оплаты помещения полностью перечислены Обществом "Оптима плюс" на счет Общества "Торгинвест-1" 06/03/2015.
Определением арбитражного суда от 20.11.2015 принято к производству заявление о признании Общества "Торгинвест-1" банкротом.
Решением арбитражного суда от 12.01.2016 Общество "Торгинвест-1" признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден Астраханов П.В.
Конкурсный управляющий Астраханов П.В., ссылаясь, что названная сделка совершена с неравноценным встречным предоставлением, в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов, на момент ее совершения у Должника имелись неисполненные денежные обязательства перед другими кредиторами, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 недействительным по основаниям ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований, предусмотренных ст. 61.2 Закона о банкротстве для признания спорной сделки недействительной, указав, что сделка совершена при наличии надлежащего встречного предоставления.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
В обоснование своих доводов о неравноценности встречного предоставления со стороны ответчика в сумме 9.000.000 руб. за отчужденный в его пользу Должником объект недвижимости конкурсный управляющий Астраханов П.В. ссылается на то, что исходя из опубликованных Уральской палатой недвижимости данных о средней цене за квадратный метр торговой недвижимости в 2015 году (л.д. 10-19 т. 1) стоимость помещения должна составлять 23.551.000 руб. Также управляющий ссылается на выполненный по его заказу ЗАО "Ассоциация "Налоги России" отчет об оценке от 22.11.2016 N 72/2/16, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 05.03.2015 составляла 25.053.224 руб. (л.д. 131-235 т. 2).
Ответчик утверждает о равноценности предоставления Должнику со своей стороны, в обоснование чего ссылается на отчет об оценке, выполненный в преддверии совершения сделки по передаче спорного имущества из муниципальной собственности в собственность Должника. Согласно такому отчету об оценке от 23.04.2013 N 241, исполненному ООО "Трансэнергоресурс" по заказу Департамента по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбурга, рыночная стоимость спорного помещения на 15.04.2013 составляла 8.180.000 руб. (л.д. 123-200 т. 1, л.д. 1-99 т. 2). Кроме того, ООО АНСЭ "Экспертиза" по заказу ответчика выполнен отчет об оценке от 21.11.2016 N 8/239и-16, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 05.03.2015 составляла 8.980.000 руб. (л.д. 42-122 т. 1).
По мнению ответчика, представленный конкурсным управляющим отчет об оценке от 22.11.2016 N 72/2/16 не является достоверным, в обоснование чего ответчик ссылается на выполненную по его заказу ООО АНСЭ "Экспертиза" рецензию от 05.12.2016 (л.д. 47-74 т. 3).
Для проверки доводов сторон суд первой инстанции определением от 06.02.2017 назначил судебную оценочную экспертизу, выполнение которой поручено эксперту Свердловской областной общественной организации "Оценщики Урала" Мальцеву Виталию Анатольевичу.
Согласно выполненному данным экспертом заключению от 27.02.2017, рыночная стоимость отчужденного по оспариваемому договору объекта по состоянию на 05.03.2015 составляла 9.497.000 руб. (л.д. 129-189 т. 4).
Арбитражным судом первой инстанции в связи с заявлением конкурсным управляющим возражений против данного заключения и ходатайства о выполнении повторной экспертизы исследован вопрос о возможности использования выполненного экспертом Мальцевым В.А. экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства.
При этом суд первой инстанции принял во внимание следующее.
Экспертом применен доходный и сравнительный подход, основанные соответственно на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки и получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Также экспертом мотивирован отказ от использования затратного подхода ввиду того, что этот подход при определении затрат на строительство здания в целом не позволяет корректно определить стоимость отдельного помещения в нем (п. 1.1.2 заключения). Так, в ходе применения сравнительного метода эксперт принял в качестве аналогов три объекта, которые нужно признать близкими к оцениваемому объекту по своим основным характеристикам (торговое назначение, этажность и пр.), а также использовал необходимые поправки (например, на привлекательность местоположения), относительно которых и исчислена стоимость оцениваемого объекта, что соответствует положениям Федерального стандарта оценки ФСО-1 (утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 297).
Ввиду этого следует согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что возражения конкурсного управляющего против экспертного заключения от 27.02.2017 нельзя признать обоснованными.
Кроме того, нужно учитывать, что заключение эксперта коррелирует с результатами оценок, выполненных применительно к спорному помещению другими оценщиками и отраженных в вышеприведенных отчетах об оценке от 23.04.2013 N 241 (ООО "Трансэнергоресурс") и от 21.11.2016 N 8/239и-16 (ООО АНСЭ "Экспертиза"). Представленный конкурсным управляющим отчет об оценке от 22.11.2016 N 72/2/16 правильно отклонен судом первой инстанции как допустимое доказательство, поскольку при изготовлении данного отчета осмотр оцениваемого объекта не проводился, установить достоверность сведений об объектах-аналогах невозможно (л.д. 75-81 т. 3). Также нельзя признать обоснованной и ссылку конкурсного управляющего на среднее значение рыночной стоимости квадратного метра торговой недвижимости в г. Екатеринбурге, так как такого рода сведения не учитывают характеристик конкретного спорного объекта недвижимости, что безусловно отражается на его рыночной стоимости.
Следовательно, суд первой инстанции в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости правильно руководствовался результатами судебной экспертизы и пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемая сделка совершена при равноценном встречном предоставлении Обществу "Торинвест-1" со стороны ответчика (разница между ценой оспариваемой сделки и рыночной стоимостью отчуждаемой недвижимости составляет не более 5%).
Соответственно, оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 недействительным по основаниям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не усматривается.
Вопреки доводам апеллянта не имеется и оснований для его признания по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве как сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Для признания сделки недействительной по такому основанию необходимо доказать, что сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).
При этом то обстоятельство, что Должник и после продажи спорного помещения продолжал использовать его на условиях совершенного с ответчиком договора аренды от 26.03.2015 N 2 (л.д. 109-112 т. 2), имеет значение для установления цели причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 6 названного Постановления Пленума ВАС РФ), но не отменяет необходимости доказывания иных вышеуказанных условий, только при наличии которых сделка и может быть признана недействительной по основанию пункта 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Так, ответчик не является заинтересованным лицом по отношению к Должнику, а доказательства его осведомленности о наличии у Должника на момент совершения оспариваемой сделки признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества отсутствуют. В отсутствие таких доказательств, а равно и в отсутствие доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов (выше установлена равноценность встречного исполнения обязательств со стороны ответчика) оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 не может быть признан недействительным по основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом определении, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
С учетом изложенного, оснований для изменения или отмены определения, установленных ст. 270 АПК РФ, не усматривается.
Руководствуясь ст. 110, 176, 258-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 мая 2017 года по делу N А60-54331/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Торгинвест-1" в доход федерального бюджета 3.000 рублей госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2017 N 17АП-18211/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-54331/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2017 г. N 17АП-18211/2016-ГК
Дело N А60-54331/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Романова В.А.,
судей Даниловой И.П.,
Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Навалихиной О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании
апелляционные жалобы Власовой Ольги Юрьевны и конкурсного управляющего Астраханова Павла Викторовича
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 мая 2017 года, принятое судьей Пенькиным Д.Е. в деле N А60-54331/2015 о признании банкротом ООО "Торгинвест-1" (ИНН 6658112586, ОГРН 1026602329412)
по обособленному спору по заявлению конкурсного управляющего Астраханова П.В. о признании совершенной должником с ответчиком ООО "Оптима плюс" сделки недействительной,
в судебном заседании приняли участие представители:
- должника: Асташкина М.С. (паспорт, дов. от 25.01.2017),
- ответчика: Попов П.С. (паспорт, дов. 02.11.2016)
Попова Н.А. (паспорт, дов. от 02.11.2016)
(иные лица, участвующие в деле, в заседание суда не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.01.2016 ООО "Торгинвест-1" (далее - Должник, Общество "Торгинвест-1) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.
Конкурсный управляющий Астраханов П.В. обратился 19.10.2016 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным совершенного Должником с ответчиком ООО "Оптима плюс" (далее - Общество "Оптима плюс") договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015, применении последствий его недействительности.
В качестве правовых оснований своих требований конкурсный управляющий ссылался на п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.05.2017 (судья Пенькин Д.Е.) в удовлетворении требований отказано.
Власова Ольга Юрьевна и конкурсный управляющий Астраханов П.В. обжаловали определение от 03.05.2017 в апелляционном порядке.
Так, конкурсный управляющий Астраханов П.В. просит его отменить и назначить по делу повторную оценочную экспертизу. По мнению Астраханова П.В., предусмотренная п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве совокупность обстоятельств для признания сделки недействительной с его стороны доказана. Он отмечает, что после совершения сделки и передаче ответчику имущества Должник продолжал пользоваться имуществом, то есть имеет место условие для вывода о совершении сделки с целью причинения вреда кредиторам. Конкурсный управляющий утверждает, что денежные средства, формально перечисленные ответчиком в качестве оплаты по сделке Обществу "Торгинвест-1", возвращались к ответчику, но уже в счет оплаты договора аренды по договору субаренды от 01.10.2015, минуя расчетный счет Должника. Также апеллянт считает неправомерным отказ суда в назначении повторной экспертизы, так как принятое судом экспертное заключение противоречиво, эксперт неправильно выбрал аналоги для оценки, эксперт имеет взыскания и допустил нарушения законодательства об экспертной деятельности, в деле имеются иные заключения оценщиков.
Власова О.Ю. в апелляционной жалобе указывает, что на момент сделки она являлась единственным участником и директором Общества "Торгинвест-1", в связи с чем признание сделки недействительной влияет на ее права, так как может повлечь за собой привлечение ее к субсидиарной ответственности. Она считает определение от 03.05.2017 незаконным, поскольку суд не разрешил ее заявление о привлечении ее к участию в споре в качестве третьего лица. Власова О.Ю. утверждает, что цена договора между Должником и ответчиком составляла 20.500.000 руб., что подтверждается предварительным договором от 05.03.2015. Применительно к этому договору 9.000.000 руб. были перечислены на расчетный счет Должника, а остальная сумма передана ответчиком лично Власовой О.Ю. Апеллянт просит обжалуемое определение суда отменить, привлечь ее к участию в деле в качестве третьего лица и рассмотреть дело по правилам первой инстанции. К своей апелляционной жалобе Власовой О.Ю. приложены дополнительные документы в подтверждение изложенных ею доводов.
В письменном отзыве ответчик Общество "Оптима Плюс" считает апелляционные жалобы необоснованными, просит определение от 03.05.2017 оставить без изменения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего Астраханова П.В. на доводах его апелляционной жалобы настаивал, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, просили определение оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие.
Из материалов настоящего дела следует, что Власова О.Ю. обращалась к суду первой инстанции с ходатайством о вступлении в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований в отношении предмета спора. При этом вопреки доводам Власовой О.Ю., изложенным в ее апелляционной жалобе, данное ходатайство судом первой инстанции разрешено, в его удовлетворении отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ. Суждение об этом сделано судом в абзаце третьем на 2-й странице обжалуемого определения от 03.05.2017.
Соответственно, апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу Власовой О.Ю. как жалобу на отказ суда первой инстанции во вступлении ее в спор в качестве третьего лица.
В соответствии со ст. 51 АПК РФ третье лицо может вступить в дело до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде первой инстанции, если этот судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к каждой из сторон.
Тот факт, что оспариваемый конкурсным управляющим договор купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 подписан от имени Общества "Торгинвест-1" директором Власовой О.Ю., сам по себе еще не является основанием для привлечения ее к участию в деле третьим лицом, так как в настоящем споре разрешаются вопросы о правах и обязанностях собственно Общества "Торгинвест-1" и ответчика в связи с совершением сделки между ними, а не вопросы о правах и обязанностях лиц, подписавших договор от имени Должника и ответчика. Обжалуемый судебный акт не содержит каких-либо суждений о правах и обязанностях Власовой О.Ю. и не определяет для нее эти права и обязанности. Соответственно, как и указал суд первой инстанции, не имеется и предусмотренных ст. 51 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства Власовой О.Ю. о вступлении в настоящий спор.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Власовой О.Ю. на определение от 03.05.2017 в части отказа во вступлении ее в настоящий спор, а равно и для приобщения к делу приложенных ею к своей жалобе дополнительных документов, не имеется.
Апелляционным судом рассмотрено ходатайство конкурсного управляющего Астраханова П.В. в назначении повторной судебной экспертизы, в его удовлетворении отказано ввиду того, что из материалов дела и содержания судебной экспертизы не усматриваются предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения повторной экспертизы (вынесено протокольное определение).
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием рассрочки платежа от 03.06.2013 Департамент по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбурга продал Обществу "Торгинвест-1" нежилое помещение (литер А), номер на поэтажном плане: подвал: помещения N 3-5; 1 этаж: помещения N 21а-33, площадь общая 214,1 кв. м, расположенное в г. Екатеринбурге по ул. Щорса, дом 74, кадастровый (условный) номер 66-01/01-379/2002-72 по цене 8.180.000 руб. на условиях рассрочки в 84 месяца (л.д. 105-108 т. 2).
В последующем в соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 Общество "Торгинвест-1" продало указанное выше помещение Обществу "Оптима плюс" по цене 9.000.000 руб.
Денежные средства в счет оплаты помещения полностью перечислены Обществом "Оптима плюс" на счет Общества "Торгинвест-1" 06/03/2015.
Определением арбитражного суда от 20.11.2015 принято к производству заявление о признании Общества "Торгинвест-1" банкротом.
Решением арбитражного суда от 12.01.2016 Общество "Торгинвест-1" признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден Астраханов П.В.
Конкурсный управляющий Астраханов П.В., ссылаясь, что названная сделка совершена с неравноценным встречным предоставлением, в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов, на момент ее совершения у Должника имелись неисполненные денежные обязательства перед другими кредиторами, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 недействительным по основаниям ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований, предусмотренных ст. 61.2 Закона о банкротстве для признания спорной сделки недействительной, указав, что сделка совершена при наличии надлежащего встречного предоставления.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63) в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
В обоснование своих доводов о неравноценности встречного предоставления со стороны ответчика в сумме 9.000.000 руб. за отчужденный в его пользу Должником объект недвижимости конкурсный управляющий Астраханов П.В. ссылается на то, что исходя из опубликованных Уральской палатой недвижимости данных о средней цене за квадратный метр торговой недвижимости в 2015 году (л.д. 10-19 т. 1) стоимость помещения должна составлять 23.551.000 руб. Также управляющий ссылается на выполненный по его заказу ЗАО "Ассоциация "Налоги России" отчет об оценке от 22.11.2016 N 72/2/16, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 05.03.2015 составляла 25.053.224 руб. (л.д. 131-235 т. 2).
Ответчик утверждает о равноценности предоставления Должнику со своей стороны, в обоснование чего ссылается на отчет об оценке, выполненный в преддверии совершения сделки по передаче спорного имущества из муниципальной собственности в собственность Должника. Согласно такому отчету об оценке от 23.04.2013 N 241, исполненному ООО "Трансэнергоресурс" по заказу Департамента по управлению муниципальным имуществом от имени Администрации города Екатеринбурга, рыночная стоимость спорного помещения на 15.04.2013 составляла 8.180.000 руб. (л.д. 123-200 т. 1, л.д. 1-99 т. 2). Кроме того, ООО АНСЭ "Экспертиза" по заказу ответчика выполнен отчет об оценке от 21.11.2016 N 8/239и-16, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на 05.03.2015 составляла 8.980.000 руб. (л.д. 42-122 т. 1).
По мнению ответчика, представленный конкурсным управляющим отчет об оценке от 22.11.2016 N 72/2/16 не является достоверным, в обоснование чего ответчик ссылается на выполненную по его заказу ООО АНСЭ "Экспертиза" рецензию от 05.12.2016 (л.д. 47-74 т. 3).
Для проверки доводов сторон суд первой инстанции определением от 06.02.2017 назначил судебную оценочную экспертизу, выполнение которой поручено эксперту Свердловской областной общественной организации "Оценщики Урала" Мальцеву Виталию Анатольевичу.
Согласно выполненному данным экспертом заключению от 27.02.2017, рыночная стоимость отчужденного по оспариваемому договору объекта по состоянию на 05.03.2015 составляла 9.497.000 руб. (л.д. 129-189 т. 4).
Арбитражным судом первой инстанции в связи с заявлением конкурсным управляющим возражений против данного заключения и ходатайства о выполнении повторной экспертизы исследован вопрос о возможности использования выполненного экспертом Мальцевым В.А. экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства.
При этом суд первой инстанции принял во внимание следующее.
Экспертом применен доходный и сравнительный подход, основанные соответственно на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки и получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Также экспертом мотивирован отказ от использования затратного подхода ввиду того, что этот подход при определении затрат на строительство здания в целом не позволяет корректно определить стоимость отдельного помещения в нем (п. 1.1.2 заключения). Так, в ходе применения сравнительного метода эксперт принял в качестве аналогов три объекта, которые нужно признать близкими к оцениваемому объекту по своим основным характеристикам (торговое назначение, этажность и пр.), а также использовал необходимые поправки (например, на привлекательность местоположения), относительно которых и исчислена стоимость оцениваемого объекта, что соответствует положениям Федерального стандарта оценки ФСО-1 (утвержден Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 297).
Ввиду этого следует согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что возражения конкурсного управляющего против экспертного заключения от 27.02.2017 нельзя признать обоснованными.
Кроме того, нужно учитывать, что заключение эксперта коррелирует с результатами оценок, выполненных применительно к спорному помещению другими оценщиками и отраженных в вышеприведенных отчетах об оценке от 23.04.2013 N 241 (ООО "Трансэнергоресурс") и от 21.11.2016 N 8/239и-16 (ООО АНСЭ "Экспертиза"). Представленный конкурсным управляющим отчет об оценке от 22.11.2016 N 72/2/16 правильно отклонен судом первой инстанции как допустимое доказательство, поскольку при изготовлении данного отчета осмотр оцениваемого объекта не проводился, установить достоверность сведений об объектах-аналогах невозможно (л.д. 75-81 т. 3). Также нельзя признать обоснованной и ссылку конкурсного управляющего на среднее значение рыночной стоимости квадратного метра торговой недвижимости в г. Екатеринбурге, так как такого рода сведения не учитывают характеристик конкретного спорного объекта недвижимости, что безусловно отражается на его рыночной стоимости.
Следовательно, суд первой инстанции в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости правильно руководствовался результатами судебной экспертизы и пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемая сделка совершена при равноценном встречном предоставлении Обществу "Торинвест-1" со стороны ответчика (разница между ценой оспариваемой сделки и рыночной стоимостью отчуждаемой недвижимости составляет не более 5%).
Соответственно, оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 недействительным по основаниям п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не усматривается.
Вопреки доводам апеллянта не имеется и оснований для его признания по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве как сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Для признания сделки недействительной по такому основанию необходимо доказать, что сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).
При этом то обстоятельство, что Должник и после продажи спорного помещения продолжал использовать его на условиях совершенного с ответчиком договора аренды от 26.03.2015 N 2 (л.д. 109-112 т. 2), имеет значение для установления цели причинения вреда имущественным правам кредиторов (п. 6 названного Постановления Пленума ВАС РФ), но не отменяет необходимости доказывания иных вышеуказанных условий, только при наличии которых сделка и может быть признана недействительной по основанию пункта 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Так, ответчик не является заинтересованным лицом по отношению к Должнику, а доказательства его осведомленности о наличии у Должника на момент совершения оспариваемой сделки признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества отсутствуют. В отсутствие таких доказательств, а равно и в отсутствие доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов (выше установлена равноценность встречного исполнения обязательств со стороны ответчика) оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения от 05.03.2015 не может быть признан недействительным по основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом определении, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
С учетом изложенного, оснований для изменения или отмены определения, установленных ст. 270 АПК РФ, не усматривается.
Руководствуясь ст. 110, 176, 258-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 мая 2017 года по делу N А60-54331/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Торгинвест-1" в доход федерального бюджета 3.000 рублей госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.А.РОМАНОВ
В.А.РОМАНОВ
Судьи
И.П.ДАНИЛОВА
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
И.П.ДАНИЛОВА
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)