Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пасечной Анжелики Джемсовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу N А07-22293/2016 (судья Салихова И.З).
Индивидуальный предприниматель Брусник Светлана Владимировна (далее - предприниматель Брусник С.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пасечной Анжелике Джемсовне (далее - предприниматель Пасечная А.Д., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 за период с 06.04.2015 по 17.04.2016 в сумме 480 624 руб. (с учетом уточнения основания заявленного иска, т. 1 л.д. 125-126).
Истец также просил суд первой инстанции взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. (т. 2 л.д. 7).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 (резолютивная часть от 15.02.2017) требования истца удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Пасечная А.Д. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем Брусник С.В. исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение судом норм процессуального права.
Апеллянт указывает на необоснованное отклонение ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, назначенного на 15.02.2017, по причине болезни ответчика, подтвержденного соответствующими медицинскими документами, что, по его мнению, повлекло нарушение конституционного права на судебную защиту и привело к принятию неправильного судебного акта.
По существу спора апеллянт отмечает, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 был заключен между сторонами на срок до 31.12.2015, ввиду чего у суда не было фактических оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пределами указанного срока вплоть до 17.04.2016.
Указывает, что является гражданской супругой Хайруллина Р.М., с которым совместно осуществляет предпринимательскую деятельность, и который 25.01.2013 заключил с предпринимателем Брусник С.В. предварительный договор купли-продажи помещения, являющегося объектом аренды предпринимателя Пасечной А.Д. В силу п. 3 указанного предварительного договора между истцом и Хайруллиным Р.М. было достигнуто соглашение об освобождении от уплаты арендной платы после оплаты 50% стоимости спорного помещения, и поскольку 18.06.2013 Хайруллиным Р.М. был произведен окончательный расчет по предварительному договору, оснований для взыскания с предпринимателя Пасечной А.Д. задолженности по арендной плате не имелось. Апеллянт ссылается на то, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 носит формальный характер, и был оформлен между сторонами по просьбе предпринимателя Брусник С.В., тогда как причиной обращения в арбитражный суд с рассмотренным иском является состоявшийся судебный акт о взыскании с предпринимателя Брусник С.В. в пользу Хайруллина Р.М. уплаченных по предварительному договору купли-продажи помещения денежных средств.
Ссылаясь на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 17.08.2016, апеллянт полагает необоснованным вывод суда о наличии у истца в период до 18.04.2016 полномочий арендодателя по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015. Считает, что требование об уплате арендной платы при уклонении арендодателя от исполнения условий предварительного договора купли-продажи помещения в части передачи в собственность Хайруллину Р.М. объекта аренды является формой злоупотребления правом.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии справки ГБУЗ РБ "Краснокамская ЦРБ" б/н б/д, листка нетрудоспособности N 256057482396, листка нетрудоспособности N 247975558812.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств, ввиду наличия копии справки ГБУЗ РБ "Краснокамская ЦРБ" б/н б/д и листка нетрудоспособности N 247975558812 в материалах дела (т. 2 л.д. 15, 24), а также недоказанности уважительности причин невозможности предоставления суду первой инстанции копии листка нетрудоспособности N 256057482396.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.06.2008 за предпринимателем Брусник С.В. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 711,7 кв. м, этаж 1 (включая помещение на поэтажном плане N 40д), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АД 816371 от 16.12.2013, т. 1 л.д. 145).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.07.2015 (т. 1 л.д. 24) от указанной даты в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о принадлежности предпринимателю Брусник С.В. на праве собственности нежилого помещения площадью 381,1 кв. м, этаж 1 (включая помещение на поэтажном плане N 40д), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11.
18.04.2016 на основании договора купли-продажи от 16.04.2016 N б/н в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение площадью 381,1 кв. м за Хамидуллиной Р.Х. (т. 2 л.д. 28).
01.04.2015 между предпринимателем Брусник С.В. (арендодатель) и предпринимателем Пасечной А.Д. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 40д (т. 1 л.д. 127-131), в соответствии с п. 2.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование объект и выплачивать арендную плату на условиях договора. Арендодатель передает в аренду следующие помещения (номера и площадь помещений указаны в соответствии с техническим паспортом, выданным НМФ ГУП ЦУИОН на нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11, по состоянию на 16.05.2008): нежилое помещение на 1 этаже, N 40д, площадью 32,3 кв. м (из них 28 кв. м торговая площадь, 4,3 кв. м под склад).
Согласно п. 4.1. данного договора договор вступает в силу с 01.04.2015 и действует по 31.12.2015.
На основании п. 5.1. договора арендная плата за пользование объектом составляет 1 200 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц, которая устанавливается с момента заключения договора.
Арендная плата не включает оплату коммунальных платежей, платежей за обслуживание здания и телефонных переговоров арендатора и абонентской платы за пользование телефонами (п. 5.3. договора).
Арендная плата вносится арендатором предоплатой не позднее 25 числа месяца, предшествующему расчетному месяцу. Первый платеж осуществляется арендатором при заключении договора, но не позднее подписания акта приема-передачи. В случае невнесения первого платежа при подписании договора арендодатель вправе не передавать по акту приема-передачи нежилое помещение (п. 5.4. договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 129) нежилое помещение на 1 этаже N 40д, площадью 32,3 кв. м, передано в пользование арендатору.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Пасечной А.Д. обязательств арендатора по оплате арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, на наличие задолженности по арендной плате за период с 06.04.2015 по 17.04.2016 в сумме 480 624 руб., предприниматель Брусник С.В. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными и удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды недвижимости.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между предпринимателем Брусник С.В. (арендодатель) и предпринимателем Пасечной А.Д. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 127-131), по условиям которого арендодатель за плату в размере 1 200 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц, на срок с 01.04.2015 по 31.12.2015 (то есть менее одного календарного года) передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение на 1 этаже, N 40д, площадью 32,3 кв. м (из них 28 кв. м торговая площадь, 4,3 кв. м под склад), в здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 129) указанное нежилое помещение N 40д принято в пользование арендатором.
Действительность и заключенность названного договора аренды недвижимости в ходе исполнения его условий, а также при рассмотрении дела в суде первой инстанции сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
На основании вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, предусмотренных п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, и возникновении между ними обязательственных правоотношений по аренде ответчиком названного нежилого помещения.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 носит формальный характер, и был оформлен между сторонами по просьбе предпринимателя Брусник С.В., отклоняется апелляционным судом как не подтвержденный документально.
Напротив, в деле имеются представленные самой предпринимателем Пасечной А.Д. квитанции к приходным кассовым ордерам (т. 1 л.д. 78-89) об оплате коммунальных платежей, платежей за обслуживание здания с указанием назначения платежа "Пасечная Анжелика - бутик N 6 (40д) (магазин хоз. товаров)", что согласуется с условиями п. 5.3. договора аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, и апеллянтом не представлено доказательств того, что данные платежи были внесены ответчиком в рамках иного договора, и что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 сторонами не исполнялся.
При таких обстоятельствах договор аренды недвижимости являлся действующим в спорный период.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.
Поскольку истец совершил действия по передаче нежилого помещения на 1 этаже, N 40д, площадью 32,3 кв. м, а ответчик - по фактическому принятию его в аренду, что подтверждено актом приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 129), в силу ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ истец вправе требовать встречное предоставление за пользование его помещением в виде арендной платы.
В обоснование заявленного иска предприниматель Брусник С.В. указала на наличие у предпринимателя Пасечной А.Д. задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 06.04.2015 по 17.04.2016 в сумме 480 624 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 был заключен между сторонами на срок до 31.12.2015, ввиду чего у суда не было фактических оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пределами указанного срока вплоть до 17.04.2016, противоречит нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В то же время согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), что в силу ст. ст. 606, 614 ГК РФ предоставляет арендодателю право требовать от арендатора оплаты арендной платы в установленном договором размере.
Кроме того, по смыслу норм ст. 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Сторонами не представлено в дело доказательств того, что по истечении указанного апеллянтом срока действия договора аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 они выразили возражения против его дальнейшего исполнения. Доказательства возврата предпринимателем Пасечной А.Д. объекта аренды арендодателю в материалы дела также не представлено, в силу чего суд апелляционной инстанции находит обоснованным обозначенный истцом период взыскания задолженности по арендной плате.
Ссылка апеллянта на заключение Хайруллиным Р.М. с предпринимателем Брусник С.В. предварительного договора купли-продажи помещения, являющегося объектом аренды предпринимателя Пасечной А.Д., по условиям которого предусмотрено освобождение от уплаты арендной платы после оплаты 50% стоимости спорного помещения, отклоняется апелляционным судом как не имеющая правового значения для разрешения данного спора, поскольку предприниматель Пасечная А.Д. не является стороной обозначенного предварительного договора, а, следовательно, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ предварительный договор не создает для нее каких-либо прав и обязанностей. В п. 3 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 25.01.2013 речь идет об освобождении от уплаты арендной платы только самого Хайруллина Р.М. и только по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 02.11.2012, тогда как предметом настоящего спора является договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, заключенный с предпринимателем Пасечной А.Д.
Ссылка апеллянта на то, что предприниматель Пасечная А.Д. является гражданской супругой Хайруллина Р.М., с которым она совместно осуществляет предпринимательскую деятельность, документально в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подтверждена, в силу вышеизложенного также не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Довод апеллянта об отсутствии у истца в период до 18.04.2016 полномочий арендодателя по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 опровергается представленными в дело свидетельством о государственной регистрации права серии 04АД 816371 от 16.12.2013 (т. 1 л.д. 145) и свидетельством о государственной регистрации права от 03.07.2015 (т. 1 л.д. 24).
Доводы апеллянта о том, что требование истца об уплате арендной платы при уклонении им от исполнения условий предварительного договора купли-продажи помещения в части передачи в собственность Хайруллину Р.М. объекта аренды является формой злоупотребления правом, не основаны на нормах ст. ст. 606, 614 ГК РФ, в силу которых арендодатель вправе рассчитывать на встречное предоставление за пользование его помещением в виде арендной платы. Кроме того, оценка действиям предпринимателя Брусник С.В. по уклонению от исполнения предварительного договора купли-продажи помещения и заключения с Хайруллиным Р.М. основного договора дана Нефтекамским городским судом Республики Башкортостан в решении от 17.08.2016.
Решение суда первой инстанции, которым удовлетворены заявленные требования, является законным и основанным на правильной и полной оценке судом фактических обстоятельств дела.
Поскольку иск предпринимателя Брусник С.В. удовлетворен в полном объеме, суд в порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ обоснованно отнес на предпринимателя Пасечную А.Д. понесенные судебные расходы на оплату услуг представителя, против взыскания которых и размера которых ответчиком возражений заявлено не было.
Довод апеллянта о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившемся в необоснованном отклонении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, назначенного на 15.02.2017, по причине болезни ответчика, является необоснованным.
В соответствии с ч. 3 ст. 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Указанной нормой предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство. При этом положенные в обоснование заявленного стороной ходатайства об отложении рассмотрения дела доводы оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности, а также с учетом установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации сроков рассмотрения дела.
Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 21) было мотивировано нахождением предпринимателя Пасечной А.Д. на амбулаторном лечении в связи с заболеванием.
Однако временная нетрудоспособность ответчика не освобождает его от процессуальных обязанностей, связанных с рассмотрением инициированного против него арбитражного спора.
Вести дело в арбитражном суде и представлять интересы ответчика может как непосредственно сама предприниматель Пасечная А.Д. (п. 5 ст. 53 ГК РФ), так и нанятые ей адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица (ч. 3 ст. 59 АПК РФ).
Таким образом, нахождение предпринимателя Пасечной А.Д. на больничном само по себе не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, поскольку в таком случае она не лишается возможности обеспечить явку в судебное заседание иных своих представителей.
Из дела усматривается, что ответчик неоднократно заявлял аналогичные ходатайства об отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 2, 14), однако вопрос с обеспечением явки своего представителя для своевременного рассмотрения спора в разумный срок им решен не был.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, назначенного на 15.02.2017, судом первой инстанции было отказано правомерно, в силу чего нарушения процессуальных прав ответчика, на чем он настаивает в апелляционной жалобе, не установлено.
Решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу N А07-22293/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пасечной Анжелики Джемсовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2017 N 18АП-3670/2017 ПО ДЕЛУ N А07-22293/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2017 г. N 18АП-3670/2017
Дело N А07-22293/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пасечной Анжелики Джемсовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу N А07-22293/2016 (судья Салихова И.З).
Индивидуальный предприниматель Брусник Светлана Владимировна (далее - предприниматель Брусник С.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пасечной Анжелике Джемсовне (далее - предприниматель Пасечная А.Д., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 за период с 06.04.2015 по 17.04.2016 в сумме 480 624 руб. (с учетом уточнения основания заявленного иска, т. 1 л.д. 125-126).
Истец также просил суд первой инстанции взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. (т. 2 л.д. 7).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 (резолютивная часть от 15.02.2017) требования истца удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Пасечная А.Д. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем Брусник С.В. исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение судом норм процессуального права.
Апеллянт указывает на необоснованное отклонение ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, назначенного на 15.02.2017, по причине болезни ответчика, подтвержденного соответствующими медицинскими документами, что, по его мнению, повлекло нарушение конституционного права на судебную защиту и привело к принятию неправильного судебного акта.
По существу спора апеллянт отмечает, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 был заключен между сторонами на срок до 31.12.2015, ввиду чего у суда не было фактических оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пределами указанного срока вплоть до 17.04.2016.
Указывает, что является гражданской супругой Хайруллина Р.М., с которым совместно осуществляет предпринимательскую деятельность, и который 25.01.2013 заключил с предпринимателем Брусник С.В. предварительный договор купли-продажи помещения, являющегося объектом аренды предпринимателя Пасечной А.Д. В силу п. 3 указанного предварительного договора между истцом и Хайруллиным Р.М. было достигнуто соглашение об освобождении от уплаты арендной платы после оплаты 50% стоимости спорного помещения, и поскольку 18.06.2013 Хайруллиным Р.М. был произведен окончательный расчет по предварительному договору, оснований для взыскания с предпринимателя Пасечной А.Д. задолженности по арендной плате не имелось. Апеллянт ссылается на то, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 носит формальный характер, и был оформлен между сторонами по просьбе предпринимателя Брусник С.В., тогда как причиной обращения в арбитражный суд с рассмотренным иском является состоявшийся судебный акт о взыскании с предпринимателя Брусник С.В. в пользу Хайруллина Р.М. уплаченных по предварительному договору купли-продажи помещения денежных средств.
Ссылаясь на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 17.08.2016, апеллянт полагает необоснованным вывод суда о наличии у истца в период до 18.04.2016 полномочий арендодателя по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015. Считает, что требование об уплате арендной платы при уклонении арендодателя от исполнения условий предварительного договора купли-продажи помещения в части передачи в собственность Хайруллину Р.М. объекта аренды является формой злоупотребления правом.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии справки ГБУЗ РБ "Краснокамская ЦРБ" б/н б/д, листка нетрудоспособности N 256057482396, листка нетрудоспособности N 247975558812.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств, ввиду наличия копии справки ГБУЗ РБ "Краснокамская ЦРБ" б/н б/д и листка нетрудоспособности N 247975558812 в материалах дела (т. 2 л.д. 15, 24), а также недоказанности уважительности причин невозможности предоставления суду первой инстанции копии листка нетрудоспособности N 256057482396.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.06.2008 за предпринимателем Брусник С.В. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 711,7 кв. м, этаж 1 (включая помещение на поэтажном плане N 40д), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АД 816371 от 16.12.2013, т. 1 л.д. 145).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.07.2015 (т. 1 л.д. 24) от указанной даты в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о принадлежности предпринимателю Брусник С.В. на праве собственности нежилого помещения площадью 381,1 кв. м, этаж 1 (включая помещение на поэтажном плане N 40д), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11.
18.04.2016 на основании договора купли-продажи от 16.04.2016 N б/н в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение площадью 381,1 кв. м за Хамидуллиной Р.Х. (т. 2 л.д. 28).
01.04.2015 между предпринимателем Брусник С.В. (арендодатель) и предпринимателем Пасечной А.Д. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 40д (т. 1 л.д. 127-131), в соответствии с п. 2.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование объект и выплачивать арендную плату на условиях договора. Арендодатель передает в аренду следующие помещения (номера и площадь помещений указаны в соответствии с техническим паспортом, выданным НМФ ГУП ЦУИОН на нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11, по состоянию на 16.05.2008): нежилое помещение на 1 этаже, N 40д, площадью 32,3 кв. м (из них 28 кв. м торговая площадь, 4,3 кв. м под склад).
Согласно п. 4.1. данного договора договор вступает в силу с 01.04.2015 и действует по 31.12.2015.
На основании п. 5.1. договора арендная плата за пользование объектом составляет 1 200 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц, которая устанавливается с момента заключения договора.
Арендная плата не включает оплату коммунальных платежей, платежей за обслуживание здания и телефонных переговоров арендатора и абонентской платы за пользование телефонами (п. 5.3. договора).
Арендная плата вносится арендатором предоплатой не позднее 25 числа месяца, предшествующему расчетному месяцу. Первый платеж осуществляется арендатором при заключении договора, но не позднее подписания акта приема-передачи. В случае невнесения первого платежа при подписании договора арендодатель вправе не передавать по акту приема-передачи нежилое помещение (п. 5.4. договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 129) нежилое помещение на 1 этаже N 40д, площадью 32,3 кв. м, передано в пользование арендатору.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Пасечной А.Д. обязательств арендатора по оплате арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, на наличие задолженности по арендной плате за период с 06.04.2015 по 17.04.2016 в сумме 480 624 руб., предприниматель Брусник С.В. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными и удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды недвижимости.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
На основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между предпринимателем Брусник С.В. (арендодатель) и предпринимателем Пасечной А.Д. (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 127-131), по условиям которого арендодатель за плату в размере 1 200 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц, на срок с 01.04.2015 по 31.12.2015 (то есть менее одного календарного года) передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение на 1 этаже, N 40д, площадью 32,3 кв. м (из них 28 кв. м торговая площадь, 4,3 кв. м под склад), в здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Чапаева, 11.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 129) указанное нежилое помещение N 40д принято в пользование арендатором.
Действительность и заключенность названного договора аренды недвижимости в ходе исполнения его условий, а также при рассмотрении дела в суде первой инстанции сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
На основании вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, предусмотренных п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, и возникновении между ними обязательственных правоотношений по аренде ответчиком названного нежилого помещения.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 носит формальный характер, и был оформлен между сторонами по просьбе предпринимателя Брусник С.В., отклоняется апелляционным судом как не подтвержденный документально.
Напротив, в деле имеются представленные самой предпринимателем Пасечной А.Д. квитанции к приходным кассовым ордерам (т. 1 л.д. 78-89) об оплате коммунальных платежей, платежей за обслуживание здания с указанием назначения платежа "Пасечная Анжелика - бутик N 6 (40д) (магазин хоз. товаров)", что согласуется с условиями п. 5.3. договора аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, и апеллянтом не представлено доказательств того, что данные платежи были внесены ответчиком в рамках иного договора, и что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 сторонами не исполнялся.
При таких обстоятельствах договор аренды недвижимости являлся действующим в спорный период.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.
Поскольку истец совершил действия по передаче нежилого помещения на 1 этаже, N 40д, площадью 32,3 кв. м, а ответчик - по фактическому принятию его в аренду, что подтверждено актом приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2015 (т. 1 л.д. 129), в силу ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ истец вправе требовать встречное предоставление за пользование его помещением в виде арендной платы.
В обоснование заявленного иска предприниматель Брусник С.В. указала на наличие у предпринимателя Пасечной А.Д. задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 06.04.2015 по 17.04.2016 в сумме 480 624 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 был заключен между сторонами на срок до 31.12.2015, ввиду чего у суда не было фактических оснований для взыскания задолженности по арендной плате за пределами указанного срока вплоть до 17.04.2016, противоречит нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В то же время согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), что в силу ст. ст. 606, 614 ГК РФ предоставляет арендодателю право требовать от арендатора оплаты арендной платы в установленном договором размере.
Кроме того, по смыслу норм ст. 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Сторонами не представлено в дело доказательств того, что по истечении указанного апеллянтом срока действия договора аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 они выразили возражения против его дальнейшего исполнения. Доказательства возврата предпринимателем Пасечной А.Д. объекта аренды арендодателю в материалы дела также не представлено, в силу чего суд апелляционной инстанции находит обоснованным обозначенный истцом период взыскания задолженности по арендной плате.
Ссылка апеллянта на заключение Хайруллиным Р.М. с предпринимателем Брусник С.В. предварительного договора купли-продажи помещения, являющегося объектом аренды предпринимателя Пасечной А.Д., по условиям которого предусмотрено освобождение от уплаты арендной платы после оплаты 50% стоимости спорного помещения, отклоняется апелляционным судом как не имеющая правового значения для разрешения данного спора, поскольку предприниматель Пасечная А.Д. не является стороной обозначенного предварительного договора, а, следовательно, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ предварительный договор не создает для нее каких-либо прав и обязанностей. В п. 3 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 25.01.2013 речь идет об освобождении от уплаты арендной платы только самого Хайруллина Р.М. и только по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 02.11.2012, тогда как предметом настоящего спора является договор аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015, заключенный с предпринимателем Пасечной А.Д.
Ссылка апеллянта на то, что предприниматель Пасечная А.Д. является гражданской супругой Хайруллина Р.М., с которым она совместно осуществляет предпринимательскую деятельность, документально в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не подтверждена, в силу вышеизложенного также не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Довод апеллянта об отсутствии у истца в период до 18.04.2016 полномочий арендодателя по договору аренды недвижимого имущества N 40д от 01.04.2015 опровергается представленными в дело свидетельством о государственной регистрации права серии 04АД 816371 от 16.12.2013 (т. 1 л.д. 145) и свидетельством о государственной регистрации права от 03.07.2015 (т. 1 л.д. 24).
Доводы апеллянта о том, что требование истца об уплате арендной платы при уклонении им от исполнения условий предварительного договора купли-продажи помещения в части передачи в собственность Хайруллину Р.М. объекта аренды является формой злоупотребления правом, не основаны на нормах ст. ст. 606, 614 ГК РФ, в силу которых арендодатель вправе рассчитывать на встречное предоставление за пользование его помещением в виде арендной платы. Кроме того, оценка действиям предпринимателя Брусник С.В. по уклонению от исполнения предварительного договора купли-продажи помещения и заключения с Хайруллиным Р.М. основного договора дана Нефтекамским городским судом Республики Башкортостан в решении от 17.08.2016.
Решение суда первой инстанции, которым удовлетворены заявленные требования, является законным и основанным на правильной и полной оценке судом фактических обстоятельств дела.
Поскольку иск предпринимателя Брусник С.В. удовлетворен в полном объеме, суд в порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ обоснованно отнес на предпринимателя Пасечную А.Д. понесенные судебные расходы на оплату услуг представителя, против взыскания которых и размера которых ответчиком возражений заявлено не было.
Довод апеллянта о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившемся в необоснованном отклонении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, назначенного на 15.02.2017, по причине болезни ответчика, является необоснованным.
В соответствии с ч. 3 ст. 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Указанной нормой предусмотрено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство. При этом положенные в обоснование заявленного стороной ходатайства об отложении рассмотрения дела доводы оцениваются судом с точки зрения необходимости и уважительности, а также с учетом установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации сроков рассмотрения дела.
Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 21) было мотивировано нахождением предпринимателя Пасечной А.Д. на амбулаторном лечении в связи с заболеванием.
Однако временная нетрудоспособность ответчика не освобождает его от процессуальных обязанностей, связанных с рассмотрением инициированного против него арбитражного спора.
Вести дело в арбитражном суде и представлять интересы ответчика может как непосредственно сама предприниматель Пасечная А.Д. (п. 5 ст. 53 ГК РФ), так и нанятые ей адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица (ч. 3 ст. 59 АПК РФ).
Таким образом, нахождение предпринимателя Пасечной А.Д. на больничном само по себе не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, поскольку в таком случае она не лишается возможности обеспечить явку в судебное заседание иных своих представителей.
Из дела усматривается, что ответчик неоднократно заявлял аналогичные ходатайства об отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 2, 14), однако вопрос с обеспечением явки своего представителя для своевременного рассмотрения спора в разумный срок им решен не был.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, назначенного на 15.02.2017, судом первой инстанции было отказано правомерно, в силу чего нарушения процессуальных прав ответчика, на чем он настаивает в апелляционной жалобе, не установлено.
Решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу N А07-22293/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пасечной Анжелики Джемсовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)