Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Холодной С.Т., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,
с участием:
от Акционерного общества "Тандер" - Имбряков П.В. (доверенность от 07.04.2016 г.),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещен,
от индивидуального предпринимателя Маннаповой Р.Б. - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 года по делу N А65-29593/2015 (судья Гилялов И.Т.)
по заявлению Акционерного общества "Тандер",
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,
с участием третьего лица индивидуального предпринимателя Маннаповой Р.Б.,
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием, обязании осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием.
установил:
Акционерное общество "Тандер", обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о признании незаконным решения N 16/060/001/2015-8737 от 21.09.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.
В апелляционной жалобе общество просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении своих требований.
В материалы дела поступил отзыв Управления Росреестра на апелляционную жалобу, в котором оно просит апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением от 26 апреля 2016 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Маннапову Р.Б.
В судебном заседании представитель подателя жалобы, доводы в ней изложенные поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ответчика и третьего лица участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 16 июля 2015 года между предпринимателем Маннаповой Рушанией Бариевной и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/44913/15 на часть нежилого помещения, общей площадью 570 кв. м, кадастровый номер нежилого помещения 16:46:030106:4635, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39. Данное недвижимое имущество принадлежит предпринимателю Маннаповой Рушанией Бариевной на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
10.08.2015 Общество обратилось в Управление с заявлением о регистрации указанного договора аренды недвижимого имущества с оборудованием.
Управлением в лице Бугульминского отдела сообщением от 21.09.2015 N 16/060/001/2015-8737 в государственной регистрации данного договора аренды было отказано.
Общество, полагая отказ Управления нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих доводов.
Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явилось, в том числе, непредставление с заявлением кадастрового паспорта арендуемого имущества, что влечет, по мнению регистрирующего органа, невозможность индивидуализировать объект аренды и четко определить предмет договора при том, что пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть четко оговорены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В обоснование заявленных требований заявитель со ссылкой на п. 3 статьи 26 Закона о регистрации и п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184, а также на п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, указывает на несоответствие оспариваемого отказа требованиям Закона о регистрации, поскольку кадастровый паспорт на здание, в котором расположена часть арендуемого помещения, представлен, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами отсутствуют, предмет договора определен путем текстуального и графического описания.
Суд первой инстанции посчитал позицию регистрирующего органа обоснованной, а доводы заявителя подлежащими отклонению в связи со следующим.
Статьей 20 Закона о регистрации установлены основания отказа в государственной регистрации прав. В частности, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Согласно части 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации на регистрирующий орган возложена обязанность осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 этой же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
С окончанием с 01.01.2013 переходного периода, установленного статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), положения данного Закона применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок), согласно пунктам 8, 75, 84 которого в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения (приложения N 1 и 2 к Приказу соответственно). Согласно пункту 2 Приказа данные формы применяются с 01.07.2013. Во вновь утвержденных формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения.
Тем самым, по мнению регистрирующего органа, поддержанного судом первой инстанции, обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Согласно п. 1.1 договора аренды (л.д. 13) в аренду передается часть нежилого помещения общей площадью 570 кв. м, кадастровый номер нежилого помещения в котором расположена часть N 16:466030106:4635, расположенное на первом этаже инв. N 959, лит. А-А1. находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39.
Предметом договора аренды является не часть конкретного помещения, а фактически совокупность помещений в здании, именуемом "помещение". В договоре аренды отсутствует графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое передается в аренду.
В п. 1.1 договора стороны указали, что технические характеристики и иные сведения об объекте (то есть о помещениях, передаваемых в аренду), содержатся в кадастровом паспорте, изготовленном по состоянию на 21.10.2013. Между тем, в кадастровом паспорте содержатся только общие сведения о самом нежилом помещении. Никакой информации о передаваемых в аренду помещениях общей площадью 570 кв. м кадастровый паспорт не содержит.
По мнению суда первой инстанции, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Наличие приложения N 1 к договору, которым согласно п. 8.3 являются сразу два документа: поэтажный план и кадастровый паспорт, на котором обозначены сдаваемые в аренду нежилые помещения, также не свидетельствуют о наличии описания помещений, передаваемых в аренду. Из приложения N 1 к договору (план объекта) не усматривается ни описания местоположения этого помещения в пределах здания, ни площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, что не позволяет идентифицировать эти помещения (часть помещений) в качестве предмета договора аренды. План объекта не позволяет соотнести ни передаваемые по договору площади в аренду, ни их отношение к стоящему на кадастровом учете зданию. К тому же при указании в договоре аренды предмета договора стороны не сослались на наличие его графического описания.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов следует, что стороны не определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения характеристик (сведений) арендуемых помещений в здании.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку на момент обращения арендатора в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду, является законным.
Указание ответчика в качестве второго основания для отказа в государственной регистрации договора аренды на необходимость представления решения полномочного органа общества о заключении договора аренды для его государственной регистрации суд первой инстанции правомерно признал незаконным, так как оно противоречит ст. ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации, ст. 166 и 174 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 78 и 79 Федерального закона N 208-ФЗ "Об акционерных обществах". Между тем, данный довод ответчика не привел к принятию им неправомерного решения.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что сообщение N 16/060/001/2015-8737 от 21.09.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 16.07.2015 N НчФ/44913/15 соответствует требованиям действующего законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в области кадастрового учета, не нарушает прав и законные интересы заявителя, и соответственно основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции при вынесении решения, допустил несоответствие выводов в нем изложенных обстоятельствам дела, что в силу положений п. 3) ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения и принятия нового судебного акта.
Как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в аренду АО "Тандер", на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды. В пункте 8.3 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначено сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора.
Стороны договора согласовали передаваемый в аренду объекта как часть нежилого помещения, общей площадью 570 кв. м, кадастровый номер нежилого помещения 16:46:030106:4635, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39..
Таким образом, объект был описан сторонами. По акту приема-передачи 18 июля 2015 года объект аренды передан арендодателю. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре аренды никаких сомнений не вызывает.
Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Установлено, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор аренды и приложение N 1 к нему) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Доводы регистрирующего органа о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным, не принимаются, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами. Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона о регистрации: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание и заявителем соблюдены требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.
При этом, утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20 ноября 2015 года по делу N А55-30497/2014, от 01.08.2016 г. по делу А65-29288/2015.
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которые суд первой инстанции не принял во внимание.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, в связи с чем заявление общества подлежит удовлетворению, а в целях восстановления нарушенных прав заявителя следует возложить на Управление Росреестра по Республике Татарстан обязанность зарегистрировать указанный договор.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на ответчика по делу - Управление Росреестра по РТ.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 года по делу N А65-29593/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
Требования АО "Тандер" удовлетворить. Признать незаконным сообщение N 16/060/001/2015-8737 от 21.09.2015 г. об отказе в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15 вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения в виде осуществления действий по государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу АО "Тандер" 3000 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины оплаченной при подаче искового заявления и 1500 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины оплаченной при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Б.КОРНИЛОВ
Судьи
С.Т.ХОЛОДНАЯ
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 11АП-4433/2016 ПО ДЕЛУ N А65-29593/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу N А65-29593/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 02 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Холодной С.Т., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,
с участием:
от Акционерного общества "Тандер" - Имбряков П.В. (доверенность от 07.04.2016 г.),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещен,
от индивидуального предпринимателя Маннаповой Р.Б. - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 года по делу N А65-29593/2015 (судья Гилялов И.Т.)
по заявлению Акционерного общества "Тандер",
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,
с участием третьего лица индивидуального предпринимателя Маннаповой Р.Б.,
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием, обязании осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием.
установил:
Акционерное общество "Тандер", обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о признании незаконным решения N 16/060/001/2015-8737 от 21.09.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить действия по государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2016 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.
В апелляционной жалобе общество просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении своих требований.
В материалы дела поступил отзыв Управления Росреестра на апелляционную жалобу, в котором оно просит апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Определением от 26 апреля 2016 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Маннапову Р.Б.
В судебном заседании представитель подателя жалобы, доводы в ней изложенные поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ответчика и третьего лица участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 16 июля 2015 года между предпринимателем Маннаповой Рушанией Бариевной и обществом заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/44913/15 на часть нежилого помещения, общей площадью 570 кв. м, кадастровый номер нежилого помещения 16:46:030106:4635, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39. Данное недвижимое имущество принадлежит предпринимателю Маннаповой Рушанией Бариевной на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
10.08.2015 Общество обратилось в Управление с заявлением о регистрации указанного договора аренды недвижимого имущества с оборудованием.
Управлением в лице Бугульминского отдела сообщением от 21.09.2015 N 16/060/001/2015-8737 в государственной регистрации данного договора аренды было отказано.
Общество, полагая отказ Управления нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующих доводов.
Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды явилось, в том числе, непредставление с заявлением кадастрового паспорта арендуемого имущества, что влечет, по мнению регистрирующего органа, невозможность индивидуализировать объект аренды и четко определить предмет договора при том, что пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть четко оговорены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В обоснование заявленных требований заявитель со ссылкой на п. 3 статьи 26 Закона о регистрации и п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184, а также на п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, указывает на несоответствие оспариваемого отказа требованиям Закона о регистрации, поскольку кадастровый паспорт на здание, в котором расположена часть арендуемого помещения, представлен, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами отсутствуют, предмет договора определен путем текстуального и графического описания.
Суд первой инстанции посчитал позицию регистрирующего органа обоснованной, а доводы заявителя подлежащими отклонению в связи со следующим.
Статьей 20 Закона о регистрации установлены основания отказа в государственной регистрации прав. В частности, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Согласно части 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации на регистрирующий орган возложена обязанность осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 этой же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
С окончанием с 01.01.2013 переходного периода, установленного статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), положения данного Закона применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Согласно пункту 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок), согласно пунктам 8, 75, 84 которого в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения (приложения N 1 и 2 к Приказу соответственно). Согласно пункту 2 Приказа данные формы применяются с 01.07.2013. Во вновь утвержденных формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения.
Тем самым, по мнению регистрирующего органа, поддержанного судом первой инстанции, обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.
Согласно п. 1.1 договора аренды (л.д. 13) в аренду передается часть нежилого помещения общей площадью 570 кв. м, кадастровый номер нежилого помещения в котором расположена часть N 16:466030106:4635, расположенное на первом этаже инв. N 959, лит. А-А1. находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39.
Предметом договора аренды является не часть конкретного помещения, а фактически совокупность помещений в здании, именуемом "помещение". В договоре аренды отсутствует графическое и/или текстуальное описание части помещения, которое передается в аренду.
В п. 1.1 договора стороны указали, что технические характеристики и иные сведения об объекте (то есть о помещениях, передаваемых в аренду), содержатся в кадастровом паспорте, изготовленном по состоянию на 21.10.2013. Между тем, в кадастровом паспорте содержатся только общие сведения о самом нежилом помещении. Никакой информации о передаваемых в аренду помещениях общей площадью 570 кв. м кадастровый паспорт не содержит.
По мнению суда первой инстанции, индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
Наличие приложения N 1 к договору, которым согласно п. 8.3 являются сразу два документа: поэтажный план и кадастровый паспорт, на котором обозначены сдаваемые в аренду нежилые помещения, также не свидетельствуют о наличии описания помещений, передаваемых в аренду. Из приложения N 1 к договору (план объекта) не усматривается ни описания местоположения этого помещения в пределах здания, ни площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, что не позволяет идентифицировать эти помещения (часть помещений) в качестве предмета договора аренды. План объекта не позволяет соотнести ни передаваемые по договору площади в аренду, ни их отношение к стоящему на кадастровом учете зданию. К тому же при указании в договоре аренды предмета договора стороны не сослались на наличие его графического описания.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов следует, что стороны не определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения характеристик (сведений) арендуемых помещений в здании.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку на момент обращения арендатора в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду, является законным.
Указание ответчика в качестве второго основания для отказа в государственной регистрации договора аренды на необходимость представления решения полномочного органа общества о заключении договора аренды для его государственной регистрации суд первой инстанции правомерно признал незаконным, так как оно противоречит ст. ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации, ст. 166 и 174 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 78 и 79 Федерального закона N 208-ФЗ "Об акционерных обществах". Между тем, данный довод ответчика не привел к принятию им неправомерного решения.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что сообщение N 16/060/001/2015-8737 от 21.09.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 16.07.2015 N НчФ/44913/15 соответствует требованиям действующего законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в области кадастрового учета, не нарушает прав и законные интересы заявителя, и соответственно основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции при вынесении решения, допустил несоответствие выводов в нем изложенных обстоятельствам дела, что в силу положений п. 3) ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения и принятия нового судебного акта.
Как следует из представленных обществом на регистрацию документов, стороны идентифицировали предмет договора аренды - объект недвижимого имущества - следующим образом: к договору приложен кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передана в аренду АО "Тандер", на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды. В пункте 8.3 договора указано, что данное приложение является неотъемлемой частью договора, что на плане обозначено сдаваемый в аренду объект; приложение подписано сторонами; содержит отсылку на реквизиты договора.
Стороны договора согласовали передаваемый в аренду объекта как часть нежилого помещения, общей площадью 570 кв. м, кадастровый номер нежилого помещения 16:46:030106:4635, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Бугульма, ул. Гафиатуллина, д. 39..
Таким образом, объект был описан сторонами. По акту приема-передачи 18 июля 2015 года объект аренды передан арендодателю. Споров по поводу имущества, являющегося объектом договора аренды, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в договоре аренды никаких сомнений не вызывает.
Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, на котором расположена арендуемая часть, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Установлено, что материалы дела правоустанавливающих документов содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости.
Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор аренды и приложение N 1 к нему) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах.
Доводы регистрирующего органа о том, что на момент обращения заявителя в регистрирующий орган действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, является законным, не принимаются, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами. Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона о регистрации: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание и заявителем соблюдены требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.
При этом, утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2014 по делу N А55-28444/2013, от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013, от 20 ноября 2015 года по делу N А55-30497/2014, от 01.08.2016 г. по делу А65-29288/2015.
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которые суд первой инстанции не принял во внимание.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным, в связи с чем заявление общества подлежит удовлетворению, а в целях восстановления нарушенных прав заявителя следует возложить на Управление Росреестра по Республике Татарстан обязанность зарегистрировать указанный договор.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на ответчика по делу - Управление Росреестра по РТ.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2016 года по делу N А65-29593/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
Требования АО "Тандер" удовлетворить. Признать незаконным сообщение N 16/060/001/2015-8737 от 21.09.2015 г. об отказе в государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15 вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения в виде осуществления действий по государственной регистрации Договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.07.2015 года N НчФ/44913/15.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу АО "Тандер" 3000 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины оплаченной при подаче искового заявления и 1500 руб. возмещение расходов по уплате государственной пошлины оплаченной при подаче апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Б.КОРНИЛОВ
Судьи
С.Т.ХОЛОДНАЯ
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)