Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от заявителя: представитель не явился, извещен,
от заинтересованного лица: не явился, извещен,
от 3-го лица: представитель Леонович И.В. (доверенность от 06.05.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4599/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 по делу N А26-11722/2015 (судья Гарист С.Н.), принятое
по заявлению ИП Галушкина Александра Сергеевича
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия
3-е лицо: ОАО "Системный оператор Единой энергетической системы" в лице филиала ОАО "СО ЕЭС" "Региональное диспетчерское управление энергосистемы Республики Карелия "
о признании незаконным отказа,
Индивидуальный предприниматель Галушкин Александр Сергеевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление Росреестра) в государственной регистрации, оформленного письмом от 19.11.2015 N 10/001/-4-/2015-1612; об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 09.10.2015 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 15.12.2014 N 2/14.
Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечено открытое акционерное общество "Системный оператор Единой энергетической системы" в лице филиала открытого акционерного общества "Системный оператор Единой энергетической системы" "Региональное диспетчерское управление энергосистемы Республики Карелия" (далее - ОАО "СО ЕЭС").
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 заявление ИП Галушкина А.С. удовлетворено полностью. Также с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в пользу ИП Галушкина А.С. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.
Не согласившись с названным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать. По мнению подателя жалобы, оснований для совершения регистрационных действий у Управления Росреестра не имелось, поскольку представленное на государственную регистрацию прав соглашение к договору аренды свидетельствовало не об изменении условий заключенного договора в отношении объекта, который был указан в качестве предмета названного договора, а о предоставлении арендодателем арендатору иных объектов недвижимого имущества, то есть о намерении сторон заключить подлежащий государственной регистрации новый договор аренды. Кроме того, по мнению подателя жалобы, наличие такого соглашения нарушает требование закона о форме договора аренды помещения, поскольку договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "СО ЕЭС", указав, что Управление Росреестра по Республике Карелия до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Карелия произвело государственную регистрацию спорного дополнительного соглашения, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель полагал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ОАО "СО ЕЭС" против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Предприниматель и Управление Росреестра, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.10.2014 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2014 зарегистрировано право собственности Галушкина Александра Сергеевича на нежилое помещение с кадастровым номером 10:01:0010147:161, общей площадью 516 кв. м, этаж 06, номера на поэтажном плане 1-28, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, дом 49, помещение N 10 (л.д. 42-54).
ИП Галушкин А.С. (арендодатель) и ОАО "СО ЕЭС" (арендатор) заключили договор от 15.12.2014 N 2/14 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на праве аренды для использования под нежилые цели (офис) часть здания (помещение) общей площадью 392,5 кв. м, находящуюся в нежилом здании по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, дом 49, 6 этаж (далее - договор аренды). Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 30.03.2015, номер регистрации: 10-10/001-01/137/2014-606/1 (л.д. 29-41).
В дальнейшем ОАО "СО ЕЭС" (арендатор) и ИП Галушкин А.С. (арендодатель) оформили дополнительное соглашение от 09.10.2015 N 1 к договору аренды (далее - дополнительное соглашение N 1), в соответствии с которым арендодатель дополнительно предоставляет арендатору во временное владение и пользование на праве аренды для использования под нежилые цели (офис) помещения N 1, 25, 26 общей площадью 84 кв. м, расположенные на 6 этаже здания по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, дом 49. Также ОАО "СО ЕЭС" и ИП Галушкин А.С. договорились об увеличении арендной платы (на объем увеличенной площади) и о порядке компенсации арендатором затрат арендодателя на коммунальные услуги (л.д. 23-28).
Управление Росреестра по Республике Карелия направило в адрес предпринимателя уведомление от 20.10.2015 N 10/001/040/2015-1612 о приостановлении государственной регистрации, указав, что для изменения предмета договора аренды (добавления в предмет части нежилого помещения) необходимо заключить самостоятельный договор аренды (л.д. 19-21).
Письмом от 19.11.2015 N 10/001/040/2015-1612 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 со ссылкой на абзацы 4 и 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) (л.д. 14-15).
Полагая названный отказ Управления Росреестра неправомерным, создающим препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, предприниматель реализовал в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на судебную защиту, предъявив настоящее требование в арбитражный суд.
Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции счел указанные требования подлежащими удовлетворению.
Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзывах на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оговорено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
При разрешении данного спора следует руководствоваться частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу предъявляемых частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований суд апелляционной инстанции исходил из необходимости установления наличия одновременно совокупности следующих обстоятельств: соответствуют ли закону действия (бездействие) соответствующего органа и нарушают ли они права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Кроме того, заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Закона подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В статье 16 Закона оговорено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны в силу статьи 18 Закона соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав информацию.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав документы, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Управление Росреестра на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзаца 3 пункта 1 статьи 13, абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Закона обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет - подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).
Арбитражный суд установил, что отказ Управления Росреестра от 19.11.2015 N 10/001/040/2015-1612 обоснован ссылками на абзацы 4 и 6 пункта 1 статьи 20 Закона и содержал указание на то, что согласно тексту представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения стороны договора аренды договорились о дополнении предмета договора: включается часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Красная, дом 49, помещение 10 с кадастровым номером 10:01:0010147:161/1 (общей площадью 84 кв. м); что свидетельствовало, по мнению регистрирующего органа, о намерении сторон обременить указанный объект недвижимого имущества новым обязательством, что возможно только путем заключения самостоятельного договора аренды. В судебном заседании арбитражного суда представитель Управления Росреестра пояснил, что абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона указан в оспариваемом отказе ошибочно.
Применив положения статьи 17 Закона, статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что дополнительное соглашение от 09.10.2015 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 15.12.2014 N 2/14 заключено сторонами в отношении одного и того же объекта, целевое назначение которого не изменилось. Как следует из условий данного дополнительного соглашения, изменилась площадь арендуемого имущества и размер арендной платы (на объем увеличенной площади), что является намерением сторон изменить условия уже заключенного договора аренды, а не заключить новый договор. Суд первой инстанции пришел к выводу о несостоятельности доводов Управления о необходимости осуществления государственной регистрации аренды нового объекта как не основанных на нормах права, исходя из того, что действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемых в аренду нежилых помещений посредством внесения изменения в договор аренды.
Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства во взаимосвязи с обстоятельствами дела, счел обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что обжалуемым отказом нарушены права и законные интересы предпринимателя в осуществлении им предпринимательской деятельности. В то же время доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, нашедшие свое отражение по спорным вопросам в мотивировочной части судебного акта. Следовательно, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20 января 2016 года по делу N А26-11722/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2016 N 13АП-4599/2016 ПО ДЕЛУ N А26-11722/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. N 13АП-4599/2016
Дело N А26-11722/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ткаченко Я.А.
при участии:
от заявителя: представитель не явился, извещен,
от заинтересованного лица: не явился, извещен,
от 3-го лица: представитель Леонович И.В. (доверенность от 06.05.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4599/2016) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 по делу N А26-11722/2015 (судья Гарист С.Н.), принятое
по заявлению ИП Галушкина Александра Сергеевича
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия
3-е лицо: ОАО "Системный оператор Единой энергетической системы" в лице филиала ОАО "СО ЕЭС" "Региональное диспетчерское управление энергосистемы Республики Карелия "
о признании незаконным отказа,
установил:
Индивидуальный предприниматель Галушкин Александр Сергеевич (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление Росреестра) в государственной регистрации, оформленного письмом от 19.11.2015 N 10/001/-4-/2015-1612; об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 09.10.2015 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 15.12.2014 N 2/14.
Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечено открытое акционерное общество "Системный оператор Единой энергетической системы" в лице филиала открытого акционерного общества "Системный оператор Единой энергетической системы" "Региональное диспетчерское управление энергосистемы Республики Карелия" (далее - ОАО "СО ЕЭС").
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.01.2016 заявление ИП Галушкина А.С. удовлетворено полностью. Также с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в пользу ИП Галушкина А.С. взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.
Не согласившись с названным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать. По мнению подателя жалобы, оснований для совершения регистрационных действий у Управления Росреестра не имелось, поскольку представленное на государственную регистрацию прав соглашение к договору аренды свидетельствовало не об изменении условий заключенного договора в отношении объекта, который был указан в качестве предмета названного договора, а о предоставлении арендодателем арендатору иных объектов недвижимого имущества, то есть о намерении сторон заключить подлежащий государственной регистрации новый договор аренды. Кроме того, по мнению подателя жалобы, наличие такого соглашения нарушает требование закона о форме договора аренды помещения, поскольку договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "СО ЕЭС", указав, что Управление Росреестра по Республике Карелия до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Республики Карелия произвело государственную регистрацию спорного дополнительного соглашения, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель полагал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ОАО "СО ЕЭС" против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Предприниматель и Управление Росреестра, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.10.2014 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2014 зарегистрировано право собственности Галушкина Александра Сергеевича на нежилое помещение с кадастровым номером 10:01:0010147:161, общей площадью 516 кв. м, этаж 06, номера на поэтажном плане 1-28, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, дом 49, помещение N 10 (л.д. 42-54).
ИП Галушкин А.С. (арендодатель) и ОАО "СО ЕЭС" (арендатор) заключили договор от 15.12.2014 N 2/14 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на праве аренды для использования под нежилые цели (офис) часть здания (помещение) общей площадью 392,5 кв. м, находящуюся в нежилом здании по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, дом 49, 6 этаж (далее - договор аренды). Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 30.03.2015, номер регистрации: 10-10/001-01/137/2014-606/1 (л.д. 29-41).
В дальнейшем ОАО "СО ЕЭС" (арендатор) и ИП Галушкин А.С. (арендодатель) оформили дополнительное соглашение от 09.10.2015 N 1 к договору аренды (далее - дополнительное соглашение N 1), в соответствии с которым арендодатель дополнительно предоставляет арендатору во временное владение и пользование на праве аренды для использования под нежилые цели (офис) помещения N 1, 25, 26 общей площадью 84 кв. м, расположенные на 6 этаже здания по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, дом 49. Также ОАО "СО ЕЭС" и ИП Галушкин А.С. договорились об увеличении арендной платы (на объем увеличенной площади) и о порядке компенсации арендатором затрат арендодателя на коммунальные услуги (л.д. 23-28).
Управление Росреестра по Республике Карелия направило в адрес предпринимателя уведомление от 20.10.2015 N 10/001/040/2015-1612 о приостановлении государственной регистрации, указав, что для изменения предмета договора аренды (добавления в предмет части нежилого помещения) необходимо заключить самостоятельный договор аренды (л.д. 19-21).
Письмом от 19.11.2015 N 10/001/040/2015-1612 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 со ссылкой на абзацы 4 и 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) (л.д. 14-15).
Полагая названный отказ Управления Росреестра неправомерным, создающим препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, предприниматель реализовал в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на судебную защиту, предъявив настоящее требование в арбитражный суд.
Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции счел указанные требования подлежащими удовлетворению.
Исследовав доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзывах на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оговорено право заинтересованного лица на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
При разрешении данного спора следует руководствоваться частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу предъявляемых частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований суд апелляционной инстанции исходил из необходимости установления наличия одновременно совокупности следующих обстоятельств: соответствуют ли закону действия (бездействие) соответствующего органа и нарушают ли они права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Кроме того, заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Закона подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В статье 16 Закона оговорено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны в силу статьи 18 Закона соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав информацию.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав документы, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Управление Росреестра на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 9, абзаца 3 пункта 1 статьи 13, абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Закона обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.
Статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет - подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.
Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).
Арбитражный суд установил, что отказ Управления Росреестра от 19.11.2015 N 10/001/040/2015-1612 обоснован ссылками на абзацы 4 и 6 пункта 1 статьи 20 Закона и содержал указание на то, что согласно тексту представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения стороны договора аренды договорились о дополнении предмета договора: включается часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Красная, дом 49, помещение 10 с кадастровым номером 10:01:0010147:161/1 (общей площадью 84 кв. м); что свидетельствовало, по мнению регистрирующего органа, о намерении сторон обременить указанный объект недвижимого имущества новым обязательством, что возможно только путем заключения самостоятельного договора аренды. В судебном заседании арбитражного суда представитель Управления Росреестра пояснил, что абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона указан в оспариваемом отказе ошибочно.
Применив положения статьи 17 Закона, статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что дополнительное соглашение от 09.10.2015 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 15.12.2014 N 2/14 заключено сторонами в отношении одного и того же объекта, целевое назначение которого не изменилось. Как следует из условий данного дополнительного соглашения, изменилась площадь арендуемого имущества и размер арендной платы (на объем увеличенной площади), что является намерением сторон изменить условия уже заключенного договора аренды, а не заключить новый договор. Суд первой инстанции пришел к выводу о несостоятельности доводов Управления о необходимости осуществления государственной регистрации аренды нового объекта как не основанных на нормах права, исходя из того, что действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемых в аренду нежилых помещений посредством внесения изменения в договор аренды.
Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства во взаимосвязи с обстоятельствами дела, счел обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что обжалуемым отказом нарушены права и законные интересы предпринимателя в осуществлении им предпринимательской деятельности. В то же время доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, нашедшие свое отражение по спорным вопросам в мотивировочной части судебного акта. Следовательно, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20 января 2016 года по делу N А26-11722/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Т.А.КАШИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Т.А.КАШИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)