Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2017 по делу N А76-17299/2016 (судья Четвертакова Е.С.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Горбунова Е.В. (доверенность от 09.01.2017),
общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - Коник И.С. (доверенность от 22.05.2017).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" (далее - ООО СК "Феникс-Гран", ответчик) о взыскании задолженности по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 360 849 руб.; пени за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 в размере 5 587 руб. 65 коп.; неустойки с 01.04.2016 по день фактической уплаты долга из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки; обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53, площадью 11 015 кв. м, расположенный по адресу: город Челябинск, Металлургический район, ул. Дегтярева, д. 33 "А", в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Челябинской области (т. 1 л.д. 3-5).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" (далее - ООО "ЧУКЦ", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2017 (резолютивная часть от 10.05.2017) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 360 849 руб., пени в размере 5 587 руб. 65 коп., а также произведено начисление пени на сумму долга в размере 360 849 руб. с 01.04.2016 по день фактической уплаты долга из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства. Суд также обязал ООО СК "Феникс-Гран" в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53, площадью 11 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Дегтярева, 33 "А".
С указанным решением суда не согласилось ООО СК "Феникс-Гран" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель апелляционной жалобы ссылается на лишение ответчика права пользования арендуемым земельным участком в целях реконструкции, ввиду того, что арендодатель передал арендатору имущество не соответствующее цели договора, а также отсутствия доказательств использования ответчиком данного земельного участка. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд не учел тот факт, что ответчик на протяжении 2014-2016 гг. обращался к истцу об оказании помощи в освобождении земельного участка, занятого автопарковкой. Кроме того, ответчик неоднократно безуспешно пытался освободить земельный участок, вывозил будку охраны, закрывал периметр. Однако данные меры носили временный характер, а истец только составлял акт о нарушении пользования земельным участком, и не оказывал никакого содействия. Факт использования спорного земельного участка иными лицами, по мнению апеллянта, является организация несанкционированной автопарковки Коржиком П.И., в отношении которого приняты меры административного воздействия, акт обследования от 10.03.2016, 27.04.2016, согласно которым на участке расположены голубятня и автостоянка.
Также апеллянт указывает на отсутствие правовых оснований у истца взыскивать арендные платежи по договору за период после его расторжения.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Апелляционным судом на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ отклонено ходатайство апеллянта о приобщении дополнительных доказательств. В обоснование указанного ходатайства ответчик ссылается на то, что в суде первой инстанции интересы общества представляла Платонова С.Б., которая приказом от 08.05.2017 управляющего ООО СК "Феникс-Гран" уволена на основании п. 3 ч. 1 ст. 77 Трудового кодекса Российской Федерации.
Указанные причины непредставления доказательств в суд первой инстанции не могут быть признаны уважительными, поскольку в деле отсутствуют доказательства отзыва доверенности от 31.01.2017, на основании которой Платонова С.Б. принимала участие в судебном заседании; указанный представитель неоднократно участвовал в судебных заседаниях (т. 1 л.д. 79, 108, т. 2 л.д. 14), представлял доказательства обоснование своей правовой позиции. В судебных заседаниях также принимал участие Ищенко С.Г.. осуществляющий функции единоличного исполнительного органа общества (т. 2 л.д. 14), им же были подписаны письменные возражения на иск (т. 2 л.д. 1), что свидетельствует не только о его осведомленности о возбужденном судебном процессе, но и о наличии у него организационной возможности передать представительские полномочия иному лицу при прекращении трудовых отношений с Платоновой С.Б. При таких обстоятельствах причины непредставления заявленных документов носят организационный характер, связаны с внутренней деятельностью общества, в силу чего не могут являться основанием для приобщения дополнительных доказательств на стадии апелляционного обжалования.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела между истцом и ООО "ЧУКЦ" (инвестор) оформлен договор инвестиции от 12.06.2008 N 08-08 (т. 1 л.д. 32-35, 115-118), предметом которого является проведение работ по реконструкции нежилого здания, застроенной площадью 418,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33 "А", находящегося в муниципальной собственности и ввод его в эксплуатацию с общим объемом инвестиций 44191000 руб. (п. 1.1 договора инвестиции).
Впоследствии на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 08.09.2011 N 5600-к (т. 1 л.д. 11) между истцом (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 (т. 1 л.д. 12-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 11 015 кв. м, расположенный по ул. Дегтярева, д. 33-а в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (лит. А) (п. 1.1.1. договора аренды).
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 02.06.2008 до 31.12.2014 (п. 1.4. договора аренды).
Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора аренды).
За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форм N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете (п. 2.2 договора аренды).
Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 20.09.2011 (т. 1 л.д. 133).
Между третьим лицом (сторона 1) и ООО "Феникс-Гран" (сторона 2) заключен договор уступки права аренды земельного участка от 23.09.2011 (т. 1 л.д. 17-20), в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды УЗ N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (п. 1.1 договора от 23.09.2011).
По соглашению сторон уступка прав носит возмездный характер. Цена передачи права аренды на земельный участок составляет 90 000 руб. Сторона 2 обязуется оплатить стоимость уступки в срок до 31.12.2011 в день подписания настоящего договора (п. 1.2 договора от 23.09.2011).
Договор от 23.09.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 16.12.2011 за N 74-74-01/451/2011-205, что подтверждается штампом на договоре от 23.09.2011 (т. 1 л.д. 20).
В свою очередь ООО "Феникс-Гран" заключило с ответчиком договор уступки прав аренды земельного участка от 17.07. (т. 1 л.д. 21), по которому общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Гран" уступает, а ответчик принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды УЗ N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (п. 1 договора 17.07.2012).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 17.07.2012 (т. 1, л.д. 22).
В форме N 2 Комитет и ООО СК "Феникс-Гран" согласовали размер арендной платы за объект за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 (т. 1 л.д. 23-24).
Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 27.07.2011, вид разрешенного использования - для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства подземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции, что следует из кадастрового паспорта от 23.06.2014 N 7400/101/14-458428, кадастровая стоимость составила 35 087 511 руб. 45 коп. (т. 1 л.д. 25-28).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 21.03.2016 N 74/001/005/2016-43431 (т. 1 л.д. 29) подтверждается, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые на разграничена, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу ООО СК "Феникс-Гран".
Письмом от 15.05.2009 N 16-01/1352 Управление по делам образования Администрации города Челябинска сообщило истцу о том, что здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33 "А" передано на баланс Управления в состоянии после пожара (полностью выгорело внутри и снаружи), капитальному ремонту, восстановлению не подлежит (т. 1 л.д. 112).
В соответствии со справкой Областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области от 11.10.2011 по состоянию на 06.10.2011 нежилое здание по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33 "А" снесено (т. 1 л.д. 36).
Уведомлением 11.07.2016 N 74/001/022/2016-14494 подтверждается факт отсутствия в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (т. 1 л.д. 140).
Выпиской из ЕГРП от 05.08.2016 N 74/001/022/2016-28927 подтверждается право муниципальной собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0115004:74, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33 "А" (т. 1 л.д. 30-31).
В период действия договора аренды и после его прекращения, в том числе в ходе судебного разбирательства по делу, Комитет неоднократно обследовал спорный земельный участок, что подтверждается актами от 26.11.2014 (т. 1 л.д. 136-138), от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 141-145), от 10.03.2016 (т. 1 л.д. 37-38), 27.04.2016 (т. 1 л.д. 39-40), 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132) и приложенными к ним фотоматериалами.
Согласно акту обследования земельного участка от 26.11.2014 на спорном земельном участке отсутствует полуразрушенное нежилое здание, но установлено, что на земельном участке расположена автостоянка, пункт охраны и находятся земляные насыпи и зеленые насаждения.
Актом от 19.01.2015 подтверждается факт отсутствия на земельном участке автомобилей в момент осмотра и наличие ограждения территории земельного участка.
Из актов от 10.03.2016, 27.04.2016 и 10.01.2017 и приложенных к ним фотоматериалов следует, что по состоянию на даты их составления на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115004:53 расположены автостоянка и голубятни.
Письмами от 08.10.2014 исх. N 328 (т. 1 л.д. 80-82), от 18.11.2014 N 382 (т. 2 л.д. 4), от 19.11.2014 N 388 (т. 1 л.д. 85-86), от 20.05.2015 исх. N 145 (т. 1 л.д. 88) ответчик обращался к Комитету и сообщал о необходимости внесения изменений в договор аренды в части назначения земельного участка в связи с разрушением объекта недвижимости, расположенного на нем; доводил до сведения истца о том, что автостоянка организована стихийно жителями близлежащих домов; просил продлить действие договора аренды.
В ответ перечисленные обращения Комитет письмами от 16.02.2015 N 2119 (т. 1 л.д. 69), от 21.04.2015 N 7341 (т. 1 л.д. 70) отказал в продлении действия договора аренды и сообщил об отсутствии у Комитета основания для внесения изменений в целевое использование земельного участка без согласования с Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска.
Кроме того, уведомлением об отказе от договора от 17.12.2015 N 30751 (т. 1 л.д. 41-42) Комитет обратился к ответчику с требованиями освободить, передать по акту приема-передачи Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53, площадью 11 015 кв. м, расположенный по ул. Дегтярева, д. 33 "А" в Металлургическом районе города Челябинска и погасить задолженность по арендной плате, что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением о вручении (т. 1 л.д. 139), которое оставлено без ответа.
Платежными поручениями от 02.04.2015 N 235 на сумму 150 585 руб., от 15.07.2015 N 658 на сумму 152 259 руб., от 22.10.2015 N 1058 на сумму 153932 руб. (т. 2 л.д. 17-19) ответчик частично погасил образовавшуюся задолженность в размере 456 776 руб.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей в полном объеме истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) от 08.06.2016 N 16401 о выплате задолженности по договору аренды от 20.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 360 849 руб., пени за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 5 587 руб. 65 коп. (т. 1 л.д. 43-44), что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением о получении (т. 1 л.д. 45), однако указанное требование также оставлено без ответа.
Неисполнение ответчиком требований истца явилось основанием для его обращения в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды, а также наличие правовых оснований для взыскания неустойки и пени.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как следует из материалов дела, ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115004:53 площадью 11 015 кв. м, расположенного по ул. Дегтярева, д. 33-а в Металлургическом районе города Челябинска, на основании договора аренды земли г. Челябинска от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 (т. 1 л.д. 12-16), договора уступки права аренды земельного участка от 23.09.2011 (т. 1 л.д. 17-20), договора уступки прав аренды земельного участка от 17.07.2012 (т. 1 л.д. 21).
Все указанные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 29), в настоящее время в едином государственном реестре недвижимости имеется запись об обременении земельного участка в виде права аренды в пользу ООО СК "Феникс-Гран".
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 поставлен на кадастровый учет 27.07.2011, имеет вид разрешенного использования - для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства подземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции (т. 1 л.д. 25-28).
Действительность и заключенность договора аренды от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 и последующих договоров уступки права требования сторонами не оспариваются (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров (п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ), в силу чего выводы суда первой инстанции о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде земельных участков соответствуют представленным в дело доказательствам.
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Из взаимосвязанных положений норм ст. 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.
Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).
Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязанность арендатора по оплате арендной платы является встречной, в силу чего при наличии со стороны арендодателя препятствий в использовании арендатором арендованного имущества, оснований для внесения платы за пользование не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком доказательств невозможности использовать земельные участки по вине арендодателя, равно как и доказательств фактического наличия таких недостатков не представлено.
Земельный участок принят ответчиком по акту приема-передачи от 17.07.2012 (т. 1 л.д. 22) без замечаний и возражений. При этом к моменту заключения договора уступки права требования от 17.07.2012 договор аренды от 23.09.2011 действовал почти в течение года, что позволяло новому арендатору установить связанные с невозможностью использования земельного участка обстоятельства, на которые он ссылается в настоящее время.
Актами от 26.11.2014 (т. 1 л.д. 136-138), от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 141-145), от 10.03.2016 (т. 1 л.д. 37-38), 27.04.2016 (т. 1 л.д. 39-40), 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132) по результатам обследования Комитетом земельного участка установлено, что на земельном участке расположена автостоянка, а также голубятня, размещены пункт охраны, автомобили, находятся земляные насыпи и зеленые насаждения, территории автостоянки ограждена. При этом теми же актами установлено, что полуразрушенное нежилое здание, для целей реконструкции которого был предоставлен земельный участок по договору аренды от 23.09.2011 и во исполнение договора инвестиций N 08-08 от 12.06.2008 (т. 1 л.д. 32), на земельном участке отсутствует.
Факт размещения автостоянки на земельном участке подтверждается обращением депутата Законодательного собрания Челябинской области в адрес Прокурора Металлургического района N 493 от 19.09.2013 (т. 2 л.д. 5), в котором изложены обстоятельства, связанные с недовольством жителей близлежащих домов размещением автопарковки.
Указанное вопреки утверждениям апеллянта свидетельствует не о создании арендодателем препятствий в использовании земельного участка, а напротив, о неисполнении арендатором обязанности по использования предоставленного в аренду имущества по назначению.
В акте приема-передачи земельного участка от 17.07.2012 какие-либо сведения об обременении земельного участка правами третьих лиц отсутствуют.
Вступившим в законную силу решением Металлургического районного суда г. Челябинска от 28.07.2014 по делу N 2-2352/2014 удовлетворены требования Прокурора Металлургического района об обязании общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" прекратить деятельность по организации и размещению на земельном участке площадью 5600 кв. м, являющемся часть земельного участка площадью 11-15 кв. м по адресу г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33 а, кадастровый номер 74:36:0115004:53, демонтировать забор и будку охраны (т. 2 л.д. 9). Судом среди прочего отклонен довод общества о том, что автопарковка эксплуатируется не обществом СК "Феникс-Гран", а предпринимателем Коржик П.И.
Кроме того, создание третьими лицами препятствий в пользовании земельным участком в силу норм ст. 611 и ст. 614 ГК РФ не может возлагать риск негативных последствий на арендодателя и освобождать арендатора от обязательств по оплате арендной платы. Указанные обстоятельства при их доказанности могут являться основанием для самостоятельной защиты арендатором своих прав против посягательств третьих лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
В силу п. 1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ при исполнении гражданских прав и обязанностей стороны гражданских правоотношений должны действовать разумно и добросовестно.
Из материалов дела не следует, что в период с момента принятия земельного участка в пользование (17.07.2012) и до 2014 года ответчиком были заявлены возражения относительно использования земельного участка третьими лицам.
Ссылки апеллянта на его попытки освободить земельный участок от занимаемой автостоянки, путем обращения к содействию арендодателя, подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 заключен сроком до 31.12.2014.
В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды арендатор имеет право на продление договора аренды на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора аренды.
Ответчик письмами от 08.10.2014 исх. N 328 (т. 1 л.д. 80-82), от 18.11.2014 N 382 (т. 2 л.д. 4), от 19.11.2014 N 388 (т. 1 л.д. 85-86), от 20.05.2015 исх. N 145 (т. 1 л.д. 88) обращался к Комитету, в которых просил продлить действие договора аренды.
Письмами от 11.11.2014 N 20881 (т. 1 л.д. 83-84) и от 18.12.2014 N 23556 (т. 2 л.д. 5-6) об отказе в предоставлении муниципальной услуги комитет сообщил об отказе в продлении срока действия договора аренды, а также уведомил ООО СК "Феникс-Гран" о необходимости демонтировать автостоянку и предупредил, что в случае неисполнения требований комитета будут приняты меры по расторжению договора и принудительному возврату земельного участка.
Факт получения письма от 18.12.2014 исх. N 23556 ответчиком не оспаривается, что подтверждается пояснениями к возражениям от 20.02.2017 (т. 2 л.д. 1).
В силу п. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор аренды земельного участка не отнесен действующим законодательством к числу договоров, обязательных для заключения.
Учитывая установленный актами осмотра от 26.11.2014 (т. 1 л.д. 136-138) и от 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132) факт отсутствия на земельном участке полуразрушенного здания, для целей реконструкции которого был предоставлен земельный участок, равно как и других объектов недвижимости, отказ Комитета от продления договора аренды для целей завершения строительства (реконструкции) здания следует считать правомерным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008).
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлен по материалам дела факт прекращения договора аренды от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 по окончании срока его действия.
В силу изложенного, обращения арендатора к арендодателю за содействием в демонтаже размещенной на земельном участке автостоянки, имели место, начиная с 18.11.2014 (т. 2 л.д. 4), то есть в период, когда арендатор заявил о своем намерении продлить договор аренды, а арендодатель заявил об отказе от продления договора аренды, нельзя считать надлежащими мерами по освобождению земельного участка от притязаний третьих лиц.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку из ранее установленных обстоятельств следует факт прекращения договора аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок.
Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Положениями ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку доказательств возврата земельного участка арендодателю по окончании срока действия договора не представлено, требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком в размере регулируемой арендной платы удовлетворены судом правомерно.
Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований взыскивать арендные платежи по договору за период после его расторжения подлежат отклонению как противоречащие абз. 2 ст. 622 и ст. 655 ГК РФ в силу отсутствия доказательств возврата земельного участка в установленном законом порядке, а также подтверждения факта использования ответчиком участка после прекращения договора актами обследования участка от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 141-145), от 10.03.2016 (т. 1 л.д. 37-38), 27.04.2016 (т. 1 л.д. 39-40), 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132).
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
Принимая во внимание, что условие о неустойке за просрочку внесения арендной платы содержится непосредственно в тексте договора аренды (пункт 6.3), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Так, согласно п. 6.3. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате в соответствующей части указанного обязательства.
Поскольку факт неисполнения обязательств по внесению арендной платы материалами дела подтвержден, требования истца о взыскании договорной неустойки также подлежат удовлетворению.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2017 по делу N А76-17299/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2017 N 18АП-6844/2017 ПО ДЕЛУ N А76-17299/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. N 18АП-6844/2017
Дело N А76-17299/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2017 по делу N А76-17299/2016 (судья Четвертакова Е.С.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Горбунова Е.В. (доверенность от 09.01.2017),
общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - Коник И.С. (доверенность от 22.05.2017).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" (далее - ООО СК "Феникс-Гран", ответчик) о взыскании задолженности по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска от 20.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 360 849 руб.; пени за период с 01.04.2015 по 31.03.2016 в размере 5 587 руб. 65 коп.; неустойки с 01.04.2016 по день фактической уплаты долга из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки; обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53, площадью 11 015 кв. м, расположенный по адресу: город Челябинск, Металлургический район, ул. Дегтярева, д. 33 "А", в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Челябинской области (т. 1 л.д. 3-5).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Челябинский учебно-консультационный центр" (далее - ООО "ЧУКЦ", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2017 (резолютивная часть от 10.05.2017) исковые требования Комитета удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 360 849 руб., пени в размере 5 587 руб. 65 коп., а также произведено начисление пени на сумму долга в размере 360 849 руб. с 01.04.2016 по день фактической уплаты долга из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства. Суд также обязал ООО СК "Феникс-Гран" в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53, площадью 11 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Дегтярева, 33 "А".
С указанным решением суда не согласилось ООО СК "Феникс-Гран" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель апелляционной жалобы ссылается на лишение ответчика права пользования арендуемым земельным участком в целях реконструкции, ввиду того, что арендодатель передал арендатору имущество не соответствующее цели договора, а также отсутствия доказательств использования ответчиком данного земельного участка. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд не учел тот факт, что ответчик на протяжении 2014-2016 гг. обращался к истцу об оказании помощи в освобождении земельного участка, занятого автопарковкой. Кроме того, ответчик неоднократно безуспешно пытался освободить земельный участок, вывозил будку охраны, закрывал периметр. Однако данные меры носили временный характер, а истец только составлял акт о нарушении пользования земельным участком, и не оказывал никакого содействия. Факт использования спорного земельного участка иными лицами, по мнению апеллянта, является организация несанкционированной автопарковки Коржиком П.И., в отношении которого приняты меры административного воздействия, акт обследования от 10.03.2016, 27.04.2016, согласно которым на участке расположены голубятня и автостоянка.
Также апеллянт указывает на отсутствие правовых оснований у истца взыскивать арендные платежи по договору за период после его расторжения.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Апелляционным судом на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ отклонено ходатайство апеллянта о приобщении дополнительных доказательств. В обоснование указанного ходатайства ответчик ссылается на то, что в суде первой инстанции интересы общества представляла Платонова С.Б., которая приказом от 08.05.2017 управляющего ООО СК "Феникс-Гран" уволена на основании п. 3 ч. 1 ст. 77 Трудового кодекса Российской Федерации.
Указанные причины непредставления доказательств в суд первой инстанции не могут быть признаны уважительными, поскольку в деле отсутствуют доказательства отзыва доверенности от 31.01.2017, на основании которой Платонова С.Б. принимала участие в судебном заседании; указанный представитель неоднократно участвовал в судебных заседаниях (т. 1 л.д. 79, 108, т. 2 л.д. 14), представлял доказательства обоснование своей правовой позиции. В судебных заседаниях также принимал участие Ищенко С.Г.. осуществляющий функции единоличного исполнительного органа общества (т. 2 л.д. 14), им же были подписаны письменные возражения на иск (т. 2 л.д. 1), что свидетельствует не только о его осведомленности о возбужденном судебном процессе, но и о наличии у него организационной возможности передать представительские полномочия иному лицу при прекращении трудовых отношений с Платоновой С.Б. При таких обстоятельствах причины непредставления заявленных документов носят организационный характер, связаны с внутренней деятельностью общества, в силу чего не могут являться основанием для приобщения дополнительных доказательств на стадии апелляционного обжалования.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела между истцом и ООО "ЧУКЦ" (инвестор) оформлен договор инвестиции от 12.06.2008 N 08-08 (т. 1 л.д. 32-35, 115-118), предметом которого является проведение работ по реконструкции нежилого здания, застроенной площадью 418,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33 "А", находящегося в муниципальной собственности и ввод его в эксплуатацию с общим объемом инвестиций 44191000 руб. (п. 1.1 договора инвестиции).
Впоследствии на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 08.09.2011 N 5600-к (т. 1 л.д. 11) между истцом (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 (т. 1 л.д. 12-16), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях договора аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 11 015 кв. м, расположенный по ул. Дегтярева, д. 33-а в Металлургическом районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (лит. А) (п. 1.1.1. договора аренды).
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 02.06.2008 до 31.12.2014 (п. 1.4. договора аренды).
Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 2.1. договора аренды).
За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Форм N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете (п. 2.2 договора аренды).
Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).
Земельный участок передан по акту приема-передачи от 20.09.2011 (т. 1 л.д. 133).
Между третьим лицом (сторона 1) и ООО "Феникс-Гран" (сторона 2) заключен договор уступки права аренды земельного участка от 23.09.2011 (т. 1 л.д. 17-20), в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды УЗ N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (п. 1.1 договора от 23.09.2011).
По соглашению сторон уступка прав носит возмездный характер. Цена передачи права аренды на земельный участок составляет 90 000 руб. Сторона 2 обязуется оплатить стоимость уступки в срок до 31.12.2011 в день подписания настоящего договора (п. 1.2 договора от 23.09.2011).
Договор от 23.09.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 16.12.2011 за N 74-74-01/451/2011-205, что подтверждается штампом на договоре от 23.09.2011 (т. 1 л.д. 20).
В свою очередь ООО "Феникс-Гран" заключило с ответчиком договор уступки прав аренды земельного участка от 17.07. (т. 1 л.д. 21), по которому общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Гран" уступает, а ответчик принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды УЗ N 0010053-Д-2011 от 20.09.2011 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (п. 1 договора 17.07.2012).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 17.07.2012 (т. 1, л.д. 22).
В форме N 2 Комитет и ООО СК "Феникс-Гран" согласовали размер арендной платы за объект за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 (т. 1 л.д. 23-24).
Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 27.07.2011, вид разрешенного использования - для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства подземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции, что следует из кадастрового паспорта от 23.06.2014 N 7400/101/14-458428, кадастровая стоимость составила 35 087 511 руб. 45 коп. (т. 1 л.д. 25-28).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 21.03.2016 N 74/001/005/2016-43431 (т. 1 л.д. 29) подтверждается, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые на разграничена, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу ООО СК "Феникс-Гран".
Письмом от 15.05.2009 N 16-01/1352 Управление по делам образования Администрации города Челябинска сообщило истцу о том, что здание, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33 "А" передано на баланс Управления в состоянии после пожара (полностью выгорело внутри и снаружи), капитальному ремонту, восстановлению не подлежит (т. 1 л.д. 112).
В соответствии со справкой Областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области от 11.10.2011 по состоянию на 06.10.2011 нежилое здание по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33 "А" снесено (т. 1 л.д. 36).
Уведомлением 11.07.2016 N 74/001/022/2016-14494 подтверждается факт отсутствия в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 (т. 1 л.д. 140).
Выпиской из ЕГРП от 05.08.2016 N 74/001/022/2016-28927 подтверждается право муниципальной собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0115004:74, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дегтярева, д. 33 "А" (т. 1 л.д. 30-31).
В период действия договора аренды и после его прекращения, в том числе в ходе судебного разбирательства по делу, Комитет неоднократно обследовал спорный земельный участок, что подтверждается актами от 26.11.2014 (т. 1 л.д. 136-138), от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 141-145), от 10.03.2016 (т. 1 л.д. 37-38), 27.04.2016 (т. 1 л.д. 39-40), 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132) и приложенными к ним фотоматериалами.
Согласно акту обследования земельного участка от 26.11.2014 на спорном земельном участке отсутствует полуразрушенное нежилое здание, но установлено, что на земельном участке расположена автостоянка, пункт охраны и находятся земляные насыпи и зеленые насаждения.
Актом от 19.01.2015 подтверждается факт отсутствия на земельном участке автомобилей в момент осмотра и наличие ограждения территории земельного участка.
Из актов от 10.03.2016, 27.04.2016 и 10.01.2017 и приложенных к ним фотоматериалов следует, что по состоянию на даты их составления на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0115004:53 расположены автостоянка и голубятни.
Письмами от 08.10.2014 исх. N 328 (т. 1 л.д. 80-82), от 18.11.2014 N 382 (т. 2 л.д. 4), от 19.11.2014 N 388 (т. 1 л.д. 85-86), от 20.05.2015 исх. N 145 (т. 1 л.д. 88) ответчик обращался к Комитету и сообщал о необходимости внесения изменений в договор аренды в части назначения земельного участка в связи с разрушением объекта недвижимости, расположенного на нем; доводил до сведения истца о том, что автостоянка организована стихийно жителями близлежащих домов; просил продлить действие договора аренды.
В ответ перечисленные обращения Комитет письмами от 16.02.2015 N 2119 (т. 1 л.д. 69), от 21.04.2015 N 7341 (т. 1 л.д. 70) отказал в продлении действия договора аренды и сообщил об отсутствии у Комитета основания для внесения изменений в целевое использование земельного участка без согласования с Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска.
Кроме того, уведомлением об отказе от договора от 17.12.2015 N 30751 (т. 1 л.д. 41-42) Комитет обратился к ответчику с требованиями освободить, передать по акту приема-передачи Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53, площадью 11 015 кв. м, расположенный по ул. Дегтярева, д. 33 "А" в Металлургическом районе города Челябинска и погасить задолженность по арендной плате, что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением о вручении (т. 1 л.д. 139), которое оставлено без ответа.
Платежными поручениями от 02.04.2015 N 235 на сумму 150 585 руб., от 15.07.2015 N 658 на сумму 152 259 руб., от 22.10.2015 N 1058 на сумму 153932 руб. (т. 2 л.д. 17-19) ответчик частично погасил образовавшуюся задолженность в размере 456 776 руб.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей в полном объеме истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) от 08.06.2016 N 16401 о выплате задолженности по договору аренды от 20.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 360 849 руб., пени за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 в размере 5 587 руб. 65 коп. (т. 1 л.д. 43-44), что подтверждается почтовой квитанцией и уведомлением о получении (т. 1 л.д. 45), однако указанное требование также оставлено без ответа.
Неисполнение ответчиком требований истца явилось основанием для его обращения в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды, а также наличие правовых оснований для взыскания неустойки и пени.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как следует из материалов дела, ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0115004:53 площадью 11 015 кв. м, расположенного по ул. Дегтярева, д. 33-а в Металлургическом районе города Челябинска, на основании договора аренды земли г. Челябинска от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 (т. 1 л.д. 12-16), договора уступки права аренды земельного участка от 23.09.2011 (т. 1 л.д. 17-20), договора уступки прав аренды земельного участка от 17.07.2012 (т. 1 л.д. 21).
Все указанные сделки зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 29), в настоящее время в едином государственном реестре недвижимости имеется запись об обременении земельного участка в виде права аренды в пользу ООО СК "Феникс-Гран".
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0115004:53 поставлен на кадастровый учет 27.07.2011, имеет вид разрешенного использования - для реконструкции нежилого здания под сборно-монолитный жилой дом (стр. N 3) по индивидуальному проекту и строительства подземного гаража-стоянки и трансформаторной подстанции (т. 1 л.д. 25-28).
Действительность и заключенность договора аренды от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 и последующих договоров уступки права требования сторонами не оспариваются (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров (п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ), в силу чего выводы суда первой инстанции о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде земельных участков соответствуют представленным в дело доказательствам.
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Из взаимосвязанных положений норм ст. 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.
Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора аренды).
Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязанность арендатора по оплате арендной платы является встречной, в силу чего при наличии со стороны арендодателя препятствий в использовании арендатором арендованного имущества, оснований для внесения платы за пользование не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- - потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком доказательств невозможности использовать земельные участки по вине арендодателя, равно как и доказательств фактического наличия таких недостатков не представлено.
Земельный участок принят ответчиком по акту приема-передачи от 17.07.2012 (т. 1 л.д. 22) без замечаний и возражений. При этом к моменту заключения договора уступки права требования от 17.07.2012 договор аренды от 23.09.2011 действовал почти в течение года, что позволяло новому арендатору установить связанные с невозможностью использования земельного участка обстоятельства, на которые он ссылается в настоящее время.
Актами от 26.11.2014 (т. 1 л.д. 136-138), от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 141-145), от 10.03.2016 (т. 1 л.д. 37-38), 27.04.2016 (т. 1 л.д. 39-40), 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132) по результатам обследования Комитетом земельного участка установлено, что на земельном участке расположена автостоянка, а также голубятня, размещены пункт охраны, автомобили, находятся земляные насыпи и зеленые насаждения, территории автостоянки ограждена. При этом теми же актами установлено, что полуразрушенное нежилое здание, для целей реконструкции которого был предоставлен земельный участок по договору аренды от 23.09.2011 и во исполнение договора инвестиций N 08-08 от 12.06.2008 (т. 1 л.д. 32), на земельном участке отсутствует.
Факт размещения автостоянки на земельном участке подтверждается обращением депутата Законодательного собрания Челябинской области в адрес Прокурора Металлургического района N 493 от 19.09.2013 (т. 2 л.д. 5), в котором изложены обстоятельства, связанные с недовольством жителей близлежащих домов размещением автопарковки.
Указанное вопреки утверждениям апеллянта свидетельствует не о создании арендодателем препятствий в использовании земельного участка, а напротив, о неисполнении арендатором обязанности по использования предоставленного в аренду имущества по назначению.
В акте приема-передачи земельного участка от 17.07.2012 какие-либо сведения об обременении земельного участка правами третьих лиц отсутствуют.
Вступившим в законную силу решением Металлургического районного суда г. Челябинска от 28.07.2014 по делу N 2-2352/2014 удовлетворены требования Прокурора Металлургического района об обязании общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" прекратить деятельность по организации и размещению на земельном участке площадью 5600 кв. м, являющемся часть земельного участка площадью 11-15 кв. м по адресу г. Челябинск, ул. Дегтярева, 33 а, кадастровый номер 74:36:0115004:53, демонтировать забор и будку охраны (т. 2 л.д. 9). Судом среди прочего отклонен довод общества о том, что автопарковка эксплуатируется не обществом СК "Феникс-Гран", а предпринимателем Коржик П.И.
Кроме того, создание третьими лицами препятствий в пользовании земельным участком в силу норм ст. 611 и ст. 614 ГК РФ не может возлагать риск негативных последствий на арендодателя и освобождать арендатора от обязательств по оплате арендной платы. Указанные обстоятельства при их доказанности могут являться основанием для самостоятельной защиты арендатором своих прав против посягательств третьих лиц.
В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
В силу п. 1 и п. 5 ст. 10 ГК РФ при исполнении гражданских прав и обязанностей стороны гражданских правоотношений должны действовать разумно и добросовестно.
Из материалов дела не следует, что в период с момента принятия земельного участка в пользование (17.07.2012) и до 2014 года ответчиком были заявлены возражения относительно использования земельного участка третьими лицам.
Ссылки апеллянта на его попытки освободить земельный участок от занимаемой автостоянки, путем обращения к содействию арендодателя, подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.
Из материалов дела следует, что договор аренды от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 заключен сроком до 31.12.2014.
В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды арендатор имеет право на продление договора аренды на основании письменного согласия арендодателя при условии, что письменное заявление арендатора подано арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора аренды.
Ответчик письмами от 08.10.2014 исх. N 328 (т. 1 л.д. 80-82), от 18.11.2014 N 382 (т. 2 л.д. 4), от 19.11.2014 N 388 (т. 1 л.д. 85-86), от 20.05.2015 исх. N 145 (т. 1 л.д. 88) обращался к Комитету, в которых просил продлить действие договора аренды.
Письмами от 11.11.2014 N 20881 (т. 1 л.д. 83-84) и от 18.12.2014 N 23556 (т. 2 л.д. 5-6) об отказе в предоставлении муниципальной услуги комитет сообщил об отказе в продлении срока действия договора аренды, а также уведомил ООО СК "Феникс-Гран" о необходимости демонтировать автостоянку и предупредил, что в случае неисполнения требований комитета будут приняты меры по расторжению договора и принудительному возврату земельного участка.
Факт получения письма от 18.12.2014 исх. N 23556 ответчиком не оспаривается, что подтверждается пояснениями к возражениям от 20.02.2017 (т. 2 л.д. 1).
В силу п. ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор аренды земельного участка не отнесен действующим законодательством к числу договоров, обязательных для заключения.
Учитывая установленный актами осмотра от 26.11.2014 (т. 1 л.д. 136-138) и от 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132) факт отсутствия на земельном участке полуразрушенного здания, для целей реконструкции которого был предоставлен земельный участок, равно как и других объектов недвижимости, отказ Комитета от продления договора аренды для целей завершения строительства (реконструкции) здания следует считать правомерным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008).
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлен по материалам дела факт прекращения договора аренды от 26.09.2011 УЗ N 0010053-Д-2011 по окончании срока его действия.
В силу изложенного, обращения арендатора к арендодателю за содействием в демонтаже размещенной на земельном участке автостоянки, имели место, начиная с 18.11.2014 (т. 2 л.д. 4), то есть в период, когда арендатор заявил о своем намерении продлить договор аренды, а арендодатель заявил об отказе от продления договора аренды, нельзя считать надлежащими мерами по освобождению земельного участка от притязаний третьих лиц.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку из ранее установленных обстоятельств следует факт прекращения договора аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок.
Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Положениями ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку доказательств возврата земельного участка арендодателю по окончании срока действия договора не представлено, требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком в размере регулируемой арендной платы удовлетворены судом правомерно.
Доводы апеллянта об отсутствии правовых оснований взыскивать арендные платежи по договору за период после его расторжения подлежат отклонению как противоречащие абз. 2 ст. 622 и ст. 655 ГК РФ в силу отсутствия доказательств возврата земельного участка в установленном законом порядке, а также подтверждения факта использования ответчиком участка после прекращения договора актами обследования участка от 19.01.2015 (т. 1 л.д. 141-145), от 10.03.2016 (т. 1 л.д. 37-38), 27.04.2016 (т. 1 л.д. 39-40), 10.01.2017 (т. 1 л.д. 130-132).
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).
Принимая во внимание, что условие о неустойке за просрочку внесения арендной платы содержится непосредственно в тексте договора аренды (пункт 6.3), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Так, согласно п. 6.3. договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате в соответствующей части указанного обязательства.
Поскольку факт неисполнения обязательств по внесению арендной платы материалами дела подтвержден, требования истца о взыскании договорной неустойки также подлежат удовлетворению.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2017 по делу N А76-17299/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Феникс-Гран" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)