Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала на то, что в период брака с ответчиком-1 было приобретено недвижимое имущество - жилой дом. В период подготовки заявления о расторжении брака истице стало известно, что указанный жилой дом принадлежит на праве собственности ответчику-3, истица не давала согласия ответчику-1 на отчуждение дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Соленая Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Куприенко С.Г.
судей Дубинской В.К., Бобровой Ю.М.
при секретаре Ш.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "АМВ-Инвест" М.
на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года
которым постановлено:
- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенного 29 апреля 2014 года между фио и фио, в отношении жилого дома общей площадью 525,7 кв. м, расположенного по адресу: ***
- признать право собственности фио на 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 525,7 и кв. м, расположенного по адресу: ***
- истребовать 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 525,7 кв. м, расположенного по адресу: *** из владения ООО "АМВ Инвест",
- в удовлетворении исковых требований ООО "АМВ Инвест" к фио, фио, Р. фио о признании добросовестным приобретателем, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании судебных расходов, - отказать,
- по вступлении решение суда в законную силу, отменить меры по обеспечению иска сложить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве совершать действия, направленные на регистрацию возникновения, перехода, прекращения и обременения прав на недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, расположенный по адресу: адрес, наложенный определением Зюзинского районного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года,
установила:
Ф.О. обратилась в суд с иском к Ф.А., Р.В., ООО "АМВ-Инвест", с учетом уточнения первоначально заявленных исковых требований, произведенных в порядке ст. 39 ГПК РФ, о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от 29 апреля 2014 года, заключенного между Ф.А. и Р.В. в отношении жилого дома площадью 525,7 кв. м, расположенного по адресу: адрес, истребовании 1/2 доли в праве собственности на указанное домовладение из незаконного владения ООО "АМВ-Инвест", признании права собственности Ф.О. на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом площадью 525,7 кв. м, расположенный по адресу: адрес. В обоснование иска указала на то, что между истцом и ответчиком Ф.А. 01.12.2010 года был заключен брак. В период брака 25.10.2015 года на имя ответчика Ф.А. было приобретено недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, расположенный по адресу: адрес. В 2014 году отношения между истцом и ответчиком ухудшились, стороны начали проживать раздельно. В период подготовки заявления о расторжении брака, из выписки из ЕГРП от 06.10.2015 года истцу стало известно, что указанный жилой дом принадлежит на праве собственности ООО "АМВ-Инвест". Истцу стало известно, что 29.04.2014 года Ф.А. продал указанное домовладение Р.В. за 45000000 руб., а через 2 месяца, 02 июля 2014 года Р.В. продал дом ООО "АМВ-Инвест" по цене 20000000 руб., истец не давала согласие Ф.А. на отчуждение дома (л.д. 3 - 8, 223 - 225 том N 1).
Представитель ответчика ООО "АМВ-Инвест", не согласившись с исковыми требованиями Ф.О., обратился со встречным иском к Ф.А., Р.В., Ф.О. о признании добросовестным приобретателем, взыскании с Ф.О. денежных средств за пользование жилым домом в размере 5042007 руб., неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ за несвоевременную оплату лизинговых платежей в размере 563619 руб. 35 коп., взыскании в счет возврата государственной пошлины 36228 руб. 13 коп. В обоснование иска сослались на то, что Ф.О. знала об оспариваемых сделках с момента их подготовки, принимала активное участие в переговорах по поводу заключения сделок по приобретению указанного недвижимого имущества и заключения договора лизинга, Р.В. является братом Ф.О., пакет документов, необходимых для заключения договоров, был передан им Ф.О. и Р.В. Ответчик действовал добросовестно. Предпринял разумные меры предосторожности и осмотрительности, о возможных правах других лиц на спорное строение ответчик не знал, так как на момент приобретения недвижимости ООО "АМВ-Инвест" в жилом доме никто зарегистрирован не был; недвижимость была осмотрена покупателем 20 июня 2014 года совместно с оценщиком ООО "Инвест Проект", сведения об арестах и притязаниях третьих лиц на жилой дом отсутствовали, право собственности на недвижимость было зарегистрировано за Р.В. сделка прошла правовую экспертизу при регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Ввиду того, что лизингополучатели и прежние собственники уклонились от оплаты коммунальных платежей, обслуживание, содержания и ремонта, услуги эксплуатации кооператива, между Истцом и ЖСК "Альфа" был заключен Договор N 54251 от 01.05.2016 г., а также Дополнительное соглашение от 01.09.2016 г., согласно которым оплату производит собственник. В период с 02.07.2014 г. и до 09.09.2016 г. Ф.О. незаконно проживала в указанном доме. Несмотря на то, что между ООО "АМВ-Инвест" и Ф.О. не было заключено договора найма жилого помещения, у Ф.О., в силу того, что она занимала жилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "АМВ-Инвест", возникли обязанности перед собственником. Сложившиеся правоотношения аналогичны отношениям по договору найма жилого помещения. Размер ежемесячной платы за наем дома определен отчетом об оценке N Н-16009236, произведенной ООО "Инвест Проект", и составляет, по состоянию на 23.09.2016 года, 186 741 рубль в месяц. (Период пользования - 27 месяцев - с 02.07.2014 г. по 09.09.2016 г., стоимость аренды в месяц - 186 741 рубль. (186 741 x 26 = 5 042 007 рублей 00 копеек). Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами составляет 563 619,35 рублей (л.д. 12 - 15 том N 2).
Истец Ф.О. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить, встречные исковые требования ООО "АМВ-Инвест" не признала, просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Представители ответчика ООО "АМВ-Инвест" М., С. в судебном заседании исковые требования Ф.О. не признали, встречные исковые требования поддержали.
Ответчик Ф.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом. Финансовый управляющий должника Ф.А. П. в судебном заседании представил письменные объяснения, в соответствии с которыми ООО "АМВ-Инвест" не является добросовестным приобретателем, поскольку не принял всех мер для выяснений полномочий продавца на отчуждение спорного имущества, не принял во внимание короткий период владения Р.В. спорным недвижимым имуществом.
Ответчик Р.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещался надлежащим образом, ранее просил рассмотреть дело по существу в его отсутствие (л.д. 81 том N 1), и представил объяснения, из которых следует, что спорное домовладение он у Ф.А. не приобретал, поскольку не имел финансовой возможности. Указанный договор был заключен по просьбе Ф.А. - мужа его (Р.В.) сестры за вознаграждение в 100000 руб. При подписании договора с Ф.А., он не знал, что для совершения указанной сделки требовалось согласие супруги Ф.А. - Ф.О. (л.д. 82 том N 1).
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ПАО "МИнБанк" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит генеральный директор ООО "АМВ-Инвест" М. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, указывая, что суд неправильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, неверно применил нормы материального права, настаивает на том, что Ф.О. знала о заключаемых сделках, принимала участие в подготовке договоров, подлежали применению последствия пропуска истцом срока исковой давности.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения генерального директора ООО "АМВ-Инвест" М., представителя ООО "АМВ-Инвест" по доверенности С., истца Ф.О., ее представителей по ордеру Д., Я., представителя конкурсного управляющего Ф.А. по доверенности П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени рассмотрения дела, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции, верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
На основании п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно части 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, фио и фио заключили брак 01 декабря 2010 года, о чем Кутузовским отделом ЗАГС Управления ЗАГС г. Москвы 01 декабря 2010 года составлена запись о заключении брака N 3524, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д. 9 том N 1). После заключения брака Р.О. присвоена фамилия Ф.
От указанного брака Ф.А. и Ф.О. имеют несовершеннолетнюю дочь Ф.Д., <...> года рождения, что подтверждается свидетельством о рождении (л.д. 18 том N 1).
В период брака, 25 октября 2012 года на имя ответчика Ф.А. по договору купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств N 2012-3-0034, был приобретен жилой дом - общей площадью 525,7 кв. м, жилой площадью 224,7 кв. м, находящийся по адресу: адрес (л.д. 10 - 11 том N 1). 06 ноября 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности. Жилой дом, согласно п. 2.1. договора, приобретен по цене 54445000 руб.
29 апреля 2014 года между Ф.А. (продавец) с одной стороны и Р.В. (покупатель), с другой стороны, в простой письменной форме был заключен договор жилого дома, в соответствии с п. 1 которого Ф.А. продал Р.В. жилой дом по адресу: адрес за 45500000 рублей (л.д. 12 - 13 том N 1). 07 мая 2014 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация вышеназванного договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на названное жилое помещение Р.В.
Из объяснений истца Ф.О. следует, что своего согласия на отчуждение домовладения не давала, о совершенной сделке по отчуждении домовладения стало известно из полученной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 октября 2015 года.
02 июля 2014 года между Р.В. (продавец) и ООО "АМВ-Инвест" (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым продавец продал в собственность покупателю жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, находящийся по адресу: адрес (л.д. 14 - 15 том N 1). В соответствии с условиями договора, по согласованной сторонами цене недвижимое имущество продается за 20000000 руб. (п. 3). Указанное недвижимое имущество приобретается покупателем с целью передачи его в лизинг Р.В.
02 июля 2014 года между ООО "АВМ-Инвест" (Лизингодатель) и Р.В. (Лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости N 01-07/2014-К, в соответствии с которым лизингодатель в соответствии с заявкой лизингополучателя приобретает в собственность на основании договора купли-продажи предмет лизинга - недвижимость - жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, находящейся по адресу: адрес (п. 3.3. договора), и предоставляет на условиях договора в лизинг (временное владение и пользование) Лизингополучателю, а Лизингополучатель принимает на условиях договора предмет лизинга во временное владение и пользование (в Лизинг) за плату, на срок, установленный договором (п. 3.1.) Согласно п. 3.6. договора, стоимость предмета лизинга составляет 20000000 руб. Общая стоимость договора - общая сумма лизинговых платежей указана в графике платежей и составляет 39056969 руб. 52 коп. В соответствии с п. 5.2. договора, срок временного владения и пользования предметом лизинга Лизингополучателем составляет 84 месяца с момента передачи предмета Лизинга лизингополучателю - даты подписания Акта приема-передачи. (л.д. 16 - 24 том N 2). 02 июля 2014 года между ООО "АМВ-Инвест" и Р.В. подписан акт приема-передачи (л.д. 25 том N 2).
Разрешая исковые требования Ф.О., суд верно исходил из того, что спорное недвижимое имущество является совместно нажитым в период брака Ф-ных, сделка по отчуждению жилого дома заключена в период брака только Ф.А., Ф.О. нотариально удостоверенного согласия на распоряжение этим имуществом не давала, поэтому сделка по распоряжению имуществом является ничтожной. Произведя раздел жилого дома как предмета совместной собственности, суд возвратил в собственность Ф.О. 1/2 долю жилого дома.
Суд также верно истребовал имущество из владения ООО "АМВ-Инвест", придя к выводу, что из владения Ф.О. оно выбыло помимо ее воли, действия владельца жилого дома при покупке недвижимого имущества признаны совершенными без достаточной степени осмотрительности и разумности.
С доводами ответчика о пропуске Ф.О. срока исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи жилого дома суд не согласился, указав на то, что истец Ф.О. не давала нотариального согласия на совершение оспариваемой сделки между Ф.А. и Р.В., и не знала до момента получения 06 октября 2015 года выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отчуждении, как Ф.А., так и впоследствии Р.В. спорного имущества, учитывая, до 09 сентября 2016 года продолжала пользования жилым домом, проживая в нем, с момента когда истец узнала о нарушении своего права - 06 октября 2015 года, до момента обращения в суд с иском - 25 октября 2016 года прошло менее трех лет (л.д. 3 том N 1).
Отказывая в удовлетворении иска ООО "АМВ-Инвест", суд правильно указал на то, что между ООО "АМВ-Инвест" и Ф.О. не заключался договор найма жилого помещения, договор купли-продажи жилого дома, заключенный между Ф.А. и Р.В. 29 апреля 2014 года, признан недействительным, 1/2 доля в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, истребована в пользу Ф.О., за ней признано право собственности Ф.О. на указанную долю; Ф.О. проживала и пользовалась указанным домовладением, приобретенном в период брака, как своим имуществом.
Выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.
В поданной апелляционной жалобе представитель ООО "АМВ-Инвест" оспаривает выводы решения о том, что срок исковой давности не был пропущен Ф.О., поскольку о совершенной сделке она узнала только в октябре 2015 года. Заявитель жалобы ссылается на показания свидетелей, видевших истца в доме во время его осмотра, имеются сведения об смс-переписке по номеру, принадлежащему Ф.О. по вопросу продажи дома, утверждает, что истец присутствовала на сделке, ее представил Р.В. как свою сестру. Коллегия не может принять приведенные доводы во внимание, поскольку они направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, которая произведена судом в полном соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ. Ф.О. в судебном заседании отрицала свое участие в продаже дома, никаких объективных доказательств присутствия истца ответчик не представил (видеозаписи не велось, документа личности у пришедшей с Р. женщины никто не спрашивал). Принадлежность телефонного номера, по которому велась смс-переписка истец отрицает, что не было опровергнуто ответчиком. Все три допрошенные судом свидетели, сообщившие, что видели истца на сделке и в доме при его осмотре для продажи, являются сотрудниками организации ответчика и имеют заинтересованность в исходе дела. Ф.О. также пояснила, что ее муж занимался предпринимательской деятельностью, брал многочисленные кредиты, у него имелось очень много долгов, для решения финансовых вопросов он привлекал Р.В. в качестве лица, на которого на некоторый период открывались фирмы, переписывалось имущество. Согласно объяснениям истца участия в этой деятельности она не принимала, не была посвящена в детали, хотя и выступала по некоторым его обязательствам поручителем, запутанность финансовых дел мужа стала причиной разлада в семье, с 2014 года они проживали отдельно.
Ссылки представителя ответчика на то, что Р.В. и Ф.А. действовали совместно и недобропорядочно, по этому поводу они обращались в правоохранительные органы, не могут быть приняты во внимание как недоказанные и не имеющие юридического значения для оценки действий Ф.О.
Исходя из предоставленных по делу доказательств, с учетом пояснений сторон по делу коллегия приходит к выводу о том, что ответчик не опроверг утверждение Ф.О. о том, что о заключении договора она узнала только в октябре 2015 года. Поскольку доказательств ее согласия на сделку и участия в заключении договора не предоставлено, бремя доказывания осведомленности истца о заключенном и оспоренном договоре с точки зрения определения начала течения срока исковой давности лежало на заявителе, соответствующих убедительных и достаточных доказательств не было представлено.
Доводы представителя ответчика о добросовестности их действий при заключении договора коллегия отклоняет как несостоятельные. Судом установлено, что ответчик является профессиональным участником рынка продажи недвижимости, то есть осведомлен об условиях заключения сделок, действуя с достаточной степенью осмотрительности должен был убедиться в том, что продавец имущества по первой сделке оформил ее надлежащим образом, что приобретаемый ответчиком дом не будет в дальнейшем истребован в связи с порочностью первого договора. Суд правильно констатировал, что разрыв во времени между первой и второй сделкой был незначительным, продавец согласился продать дом за цену, вдвое меньшую, чем он стоил во время приобретения. Приведенные, установленные по делу обстоятельства, подтверждают вывод решения о том, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем. Кроме того, право Ф.О. истребовать принадлежащее ей имущество не зависит от характера действий покупателя и собственника, поскольку имущество выбыло из ее обладания помимо воли собственника.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-34373/2017
Требование: О признании добросовестным приобретателем, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании судебных расходов.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала на то, что в период брака с ответчиком-1 было приобретено недвижимое имущество - жилой дом. В период подготовки заявления о расторжении брака истице стало известно, что указанный жилой дом принадлежит на праве собственности ответчику-3, истица не давала согласия ответчику-1 на отчуждение дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 августа 2017 г. по делу N 33-34373
Судья: Соленая Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Куприенко С.Г.
судей Дубинской В.К., Бобровой Ю.М.
при секретаре Ш.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "АМВ-Инвест" М.
на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года
которым постановлено:
- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенного 29 апреля 2014 года между фио и фио, в отношении жилого дома общей площадью 525,7 кв. м, расположенного по адресу: ***
- признать право собственности фио на 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 525,7 и кв. м, расположенного по адресу: ***
- истребовать 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью 525,7 кв. м, расположенного по адресу: *** из владения ООО "АМВ Инвест",
- в удовлетворении исковых требований ООО "АМВ Инвест" к фио, фио, Р. фио о признании добросовестным приобретателем, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании судебных расходов, - отказать,
- по вступлении решение суда в законную силу, отменить меры по обеспечению иска сложить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве совершать действия, направленные на регистрацию возникновения, перехода, прекращения и обременения прав на недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, расположенный по адресу: адрес, наложенный определением Зюзинского районного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года,
установила:
Ф.О. обратилась в суд с иском к Ф.А., Р.В., ООО "АМВ-Инвест", с учетом уточнения первоначально заявленных исковых требований, произведенных в порядке ст. 39 ГПК РФ, о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от 29 апреля 2014 года, заключенного между Ф.А. и Р.В. в отношении жилого дома площадью 525,7 кв. м, расположенного по адресу: адрес, истребовании 1/2 доли в праве собственности на указанное домовладение из незаконного владения ООО "АМВ-Инвест", признании права собственности Ф.О. на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом площадью 525,7 кв. м, расположенный по адресу: адрес. В обоснование иска указала на то, что между истцом и ответчиком Ф.А. 01.12.2010 года был заключен брак. В период брака 25.10.2015 года на имя ответчика Ф.А. было приобретено недвижимое имущество - жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, расположенный по адресу: адрес. В 2014 году отношения между истцом и ответчиком ухудшились, стороны начали проживать раздельно. В период подготовки заявления о расторжении брака, из выписки из ЕГРП от 06.10.2015 года истцу стало известно, что указанный жилой дом принадлежит на праве собственности ООО "АМВ-Инвест". Истцу стало известно, что 29.04.2014 года Ф.А. продал указанное домовладение Р.В. за 45000000 руб., а через 2 месяца, 02 июля 2014 года Р.В. продал дом ООО "АМВ-Инвест" по цене 20000000 руб., истец не давала согласие Ф.А. на отчуждение дома (л.д. 3 - 8, 223 - 225 том N 1).
Представитель ответчика ООО "АМВ-Инвест", не согласившись с исковыми требованиями Ф.О., обратился со встречным иском к Ф.А., Р.В., Ф.О. о признании добросовестным приобретателем, взыскании с Ф.О. денежных средств за пользование жилым домом в размере 5042007 руб., неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ за несвоевременную оплату лизинговых платежей в размере 563619 руб. 35 коп., взыскании в счет возврата государственной пошлины 36228 руб. 13 коп. В обоснование иска сослались на то, что Ф.О. знала об оспариваемых сделках с момента их подготовки, принимала активное участие в переговорах по поводу заключения сделок по приобретению указанного недвижимого имущества и заключения договора лизинга, Р.В. является братом Ф.О., пакет документов, необходимых для заключения договоров, был передан им Ф.О. и Р.В. Ответчик действовал добросовестно. Предпринял разумные меры предосторожности и осмотрительности, о возможных правах других лиц на спорное строение ответчик не знал, так как на момент приобретения недвижимости ООО "АМВ-Инвест" в жилом доме никто зарегистрирован не был; недвижимость была осмотрена покупателем 20 июня 2014 года совместно с оценщиком ООО "Инвест Проект", сведения об арестах и притязаниях третьих лиц на жилой дом отсутствовали, право собственности на недвижимость было зарегистрировано за Р.В. сделка прошла правовую экспертизу при регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Ввиду того, что лизингополучатели и прежние собственники уклонились от оплаты коммунальных платежей, обслуживание, содержания и ремонта, услуги эксплуатации кооператива, между Истцом и ЖСК "Альфа" был заключен Договор N 54251 от 01.05.2016 г., а также Дополнительное соглашение от 01.09.2016 г., согласно которым оплату производит собственник. В период с 02.07.2014 г. и до 09.09.2016 г. Ф.О. незаконно проживала в указанном доме. Несмотря на то, что между ООО "АМВ-Инвест" и Ф.О. не было заключено договора найма жилого помещения, у Ф.О., в силу того, что она занимала жилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "АМВ-Инвест", возникли обязанности перед собственником. Сложившиеся правоотношения аналогичны отношениям по договору найма жилого помещения. Размер ежемесячной платы за наем дома определен отчетом об оценке N Н-16009236, произведенной ООО "Инвест Проект", и составляет, по состоянию на 23.09.2016 года, 186 741 рубль в месяц. (Период пользования - 27 месяцев - с 02.07.2014 г. по 09.09.2016 г., стоимость аренды в месяц - 186 741 рубль. (186 741 x 26 = 5 042 007 рублей 00 копеек). Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами составляет 563 619,35 рублей (л.д. 12 - 15 том N 2).
Истец Ф.О. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить, встречные исковые требования ООО "АМВ-Инвест" не признала, просила в удовлетворении встречных исковых требований отказать.
Представители ответчика ООО "АМВ-Инвест" М., С. в судебном заседании исковые требования Ф.О. не признали, встречные исковые требования поддержали.
Ответчик Ф.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом. Финансовый управляющий должника Ф.А. П. в судебном заседании представил письменные объяснения, в соответствии с которыми ООО "АМВ-Инвест" не является добросовестным приобретателем, поскольку не принял всех мер для выяснений полномочий продавца на отчуждение спорного имущества, не принял во внимание короткий период владения Р.В. спорным недвижимым имуществом.
Ответчик Р.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещался надлежащим образом, ранее просил рассмотреть дело по существу в его отсутствие (л.д. 81 том N 1), и представил объяснения, из которых следует, что спорное домовладение он у Ф.А. не приобретал, поскольку не имел финансовой возможности. Указанный договор был заключен по просьбе Ф.А. - мужа его (Р.В.) сестры за вознаграждение в 100000 руб. При подписании договора с Ф.А., он не знал, что для совершения указанной сделки требовалось согласие супруги Ф.А. - Ф.О. (л.д. 82 том N 1).
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ПАО "МИнБанк" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.
Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит генеральный директор ООО "АМВ-Инвест" М. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, указывая, что суд неправильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, неверно применил нормы материального права, настаивает на том, что Ф.О. знала о заключаемых сделках, принимала участие в подготовке договоров, подлежали применению последствия пропуска истцом срока исковой давности.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения генерального директора ООО "АМВ-Инвест" М., представителя ООО "АМВ-Инвест" по доверенности С., истца Ф.О., ее представителей по ордеру Д., Я., представителя конкурсного управляющего Ф.А. по доверенности П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени рассмотрения дела, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции, верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
На основании п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно части 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, фио и фио заключили брак 01 декабря 2010 года, о чем Кутузовским отделом ЗАГС Управления ЗАГС г. Москвы 01 декабря 2010 года составлена запись о заключении брака N 3524, что подтверждается свидетельством о заключении брака (л.д. 9 том N 1). После заключения брака Р.О. присвоена фамилия Ф.
От указанного брака Ф.А. и Ф.О. имеют несовершеннолетнюю дочь Ф.Д., <...> года рождения, что подтверждается свидетельством о рождении (л.д. 18 том N 1).
В период брака, 25 октября 2012 года на имя ответчика Ф.А. по договору купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств N 2012-3-0034, был приобретен жилой дом - общей площадью 525,7 кв. м, жилой площадью 224,7 кв. м, находящийся по адресу: адрес (л.д. 10 - 11 том N 1). 06 ноября 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности. Жилой дом, согласно п. 2.1. договора, приобретен по цене 54445000 руб.
29 апреля 2014 года между Ф.А. (продавец) с одной стороны и Р.В. (покупатель), с другой стороны, в простой письменной форме был заключен договор жилого дома, в соответствии с п. 1 которого Ф.А. продал Р.В. жилой дом по адресу: адрес за 45500000 рублей (л.д. 12 - 13 том N 1). 07 мая 2014 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена государственная регистрация вышеназванного договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на названное жилое помещение Р.В.
Из объяснений истца Ф.О. следует, что своего согласия на отчуждение домовладения не давала, о совершенной сделке по отчуждении домовладения стало известно из полученной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 октября 2015 года.
02 июля 2014 года между Р.В. (продавец) и ООО "АМВ-Инвест" (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым продавец продал в собственность покупателю жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, находящийся по адресу: адрес (л.д. 14 - 15 том N 1). В соответствии с условиями договора, по согласованной сторонами цене недвижимое имущество продается за 20000000 руб. (п. 3). Указанное недвижимое имущество приобретается покупателем с целью передачи его в лизинг Р.В.
02 июля 2014 года между ООО "АВМ-Инвест" (Лизингодатель) и Р.В. (Лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости N 01-07/2014-К, в соответствии с которым лизингодатель в соответствии с заявкой лизингополучателя приобретает в собственность на основании договора купли-продажи предмет лизинга - недвижимость - жилой дом, общей площадью 525,7 кв. м, находящейся по адресу: адрес (п. 3.3. договора), и предоставляет на условиях договора в лизинг (временное владение и пользование) Лизингополучателю, а Лизингополучатель принимает на условиях договора предмет лизинга во временное владение и пользование (в Лизинг) за плату, на срок, установленный договором (п. 3.1.) Согласно п. 3.6. договора, стоимость предмета лизинга составляет 20000000 руб. Общая стоимость договора - общая сумма лизинговых платежей указана в графике платежей и составляет 39056969 руб. 52 коп. В соответствии с п. 5.2. договора, срок временного владения и пользования предметом лизинга Лизингополучателем составляет 84 месяца с момента передачи предмета Лизинга лизингополучателю - даты подписания Акта приема-передачи. (л.д. 16 - 24 том N 2). 02 июля 2014 года между ООО "АМВ-Инвест" и Р.В. подписан акт приема-передачи (л.д. 25 том N 2).
Разрешая исковые требования Ф.О., суд верно исходил из того, что спорное недвижимое имущество является совместно нажитым в период брака Ф-ных, сделка по отчуждению жилого дома заключена в период брака только Ф.А., Ф.О. нотариально удостоверенного согласия на распоряжение этим имуществом не давала, поэтому сделка по распоряжению имуществом является ничтожной. Произведя раздел жилого дома как предмета совместной собственности, суд возвратил в собственность Ф.О. 1/2 долю жилого дома.
Суд также верно истребовал имущество из владения ООО "АМВ-Инвест", придя к выводу, что из владения Ф.О. оно выбыло помимо ее воли, действия владельца жилого дома при покупке недвижимого имущества признаны совершенными без достаточной степени осмотрительности и разумности.
С доводами ответчика о пропуске Ф.О. срока исковой давности по требованию об оспаривании договора купли-продажи жилого дома суд не согласился, указав на то, что истец Ф.О. не давала нотариального согласия на совершение оспариваемой сделки между Ф.А. и Р.В., и не знала до момента получения 06 октября 2015 года выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отчуждении, как Ф.А., так и впоследствии Р.В. спорного имущества, учитывая, до 09 сентября 2016 года продолжала пользования жилым домом, проживая в нем, с момента когда истец узнала о нарушении своего права - 06 октября 2015 года, до момента обращения в суд с иском - 25 октября 2016 года прошло менее трех лет (л.д. 3 том N 1).
Отказывая в удовлетворении иска ООО "АМВ-Инвест", суд правильно указал на то, что между ООО "АМВ-Инвест" и Ф.О. не заключался договор найма жилого помещения, договор купли-продажи жилого дома, заключенный между Ф.А. и Р.В. 29 апреля 2014 года, признан недействительным, 1/2 доля в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, истребована в пользу Ф.О., за ней признано право собственности Ф.О. на указанную долю; Ф.О. проживала и пользовалась указанным домовладением, приобретенном в период брака, как своим имуществом.
Выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.
В поданной апелляционной жалобе представитель ООО "АМВ-Инвест" оспаривает выводы решения о том, что срок исковой давности не был пропущен Ф.О., поскольку о совершенной сделке она узнала только в октябре 2015 года. Заявитель жалобы ссылается на показания свидетелей, видевших истца в доме во время его осмотра, имеются сведения об смс-переписке по номеру, принадлежащему Ф.О. по вопросу продажи дома, утверждает, что истец присутствовала на сделке, ее представил Р.В. как свою сестру. Коллегия не может принять приведенные доводы во внимание, поскольку они направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, которая произведена судом в полном соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ. Ф.О. в судебном заседании отрицала свое участие в продаже дома, никаких объективных доказательств присутствия истца ответчик не представил (видеозаписи не велось, документа личности у пришедшей с Р. женщины никто не спрашивал). Принадлежность телефонного номера, по которому велась смс-переписка истец отрицает, что не было опровергнуто ответчиком. Все три допрошенные судом свидетели, сообщившие, что видели истца на сделке и в доме при его осмотре для продажи, являются сотрудниками организации ответчика и имеют заинтересованность в исходе дела. Ф.О. также пояснила, что ее муж занимался предпринимательской деятельностью, брал многочисленные кредиты, у него имелось очень много долгов, для решения финансовых вопросов он привлекал Р.В. в качестве лица, на которого на некоторый период открывались фирмы, переписывалось имущество. Согласно объяснениям истца участия в этой деятельности она не принимала, не была посвящена в детали, хотя и выступала по некоторым его обязательствам поручителем, запутанность финансовых дел мужа стала причиной разлада в семье, с 2014 года они проживали отдельно.
Ссылки представителя ответчика на то, что Р.В. и Ф.А. действовали совместно и недобропорядочно, по этому поводу они обращались в правоохранительные органы, не могут быть приняты во внимание как недоказанные и не имеющие юридического значения для оценки действий Ф.О.
Исходя из предоставленных по делу доказательств, с учетом пояснений сторон по делу коллегия приходит к выводу о том, что ответчик не опроверг утверждение Ф.О. о том, что о заключении договора она узнала только в октябре 2015 года. Поскольку доказательств ее согласия на сделку и участия в заключении договора не предоставлено, бремя доказывания осведомленности истца о заключенном и оспоренном договоре с точки зрения определения начала течения срока исковой давности лежало на заявителе, соответствующих убедительных и достаточных доказательств не было представлено.
Доводы представителя ответчика о добросовестности их действий при заключении договора коллегия отклоняет как несостоятельные. Судом установлено, что ответчик является профессиональным участником рынка продажи недвижимости, то есть осведомлен об условиях заключения сделок, действуя с достаточной степенью осмотрительности должен был убедиться в том, что продавец имущества по первой сделке оформил ее надлежащим образом, что приобретаемый ответчиком дом не будет в дальнейшем истребован в связи с порочностью первого договора. Суд правильно констатировал, что разрыв во времени между первой и второй сделкой был незначительным, продавец согласился продать дом за цену, вдвое меньшую, чем он стоил во время приобретения. Приведенные, установленные по делу обстоятельства, подтверждают вывод решения о том, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем. Кроме того, право Ф.О. истребовать принадлежащее ей имущество не зависит от характера действий покупателя и собственника, поскольку имущество выбыло из ее обладания помимо воли собственника.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 13 апреля 2017 года г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)