Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель Самоткан Ю.В. по доверенности от 02.06.2017, паспорт;
- от ответчика: представитель Корсаков А.А. по доверенности от 25.08.2017, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "АВТО ТРАНС ТУР"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.08.2017 по делу N А32-3160/2017
по иску публичного акционерного общества "КРАВТ"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "АВТО ТРАНС ТУР"
при участии третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю
о расторжении договора аренды и обязании обеспечить доступ в арендуемое помещение,
принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,
установил:
ПАО "КРАВТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "АВТО ТРАНС ТУР" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 01.08.2013. Исключить из ЕГРН запись о праве аренды в пользу ООО "АВТО ТРАНС ТУР" (ИНН 2310112798) N 23-23/01/459/2013-340 от 26.11.2013 и записей о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды N 23-23/001-23/001/862/2016-2694 от 02.12.2015, N 23/001/862/2016-8173 от 15.12.2016. Обязать ответчика освободить нежилое здание - мойку "Модуль" литер "Ш", "Ш1" общей площадью 1015,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 106, а также парковочную площадку площадью 612 кв. м, прилегающую к арендуемому зданию в течение 5 (пяти) дней с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 расторгнут договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 01.08.2013.
Исключен из ЕГРН запись о праве аренды в пользу ООО "АВТО ТРАНС ТУР" N 23-23/01/459/2013-340 от 26.11.2013 и записей о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды N 23-23/001-23/001/862/2016-2694 от 02.12.2015, N 23/001/862/2016-8173 от 15.12.2016.
Обязано ООО "АВТО ТРАНС ТУР" освободить нежилое здание - мойку "Модуль литер "Ш", "Ш1" общей площадью 1015,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 106, парковочную площадку площадью 612 кв. м, прилегающую к арендуемому зданию.
С общества с ограниченной ответственностью "АВТО ТРАНС ТУР" в пользу публичного акционерного общества "КРАВТ" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
ООО "АВТО ТРАНС ТУР" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в материалах дела отсутствуют сведения о направлении ответчику искового заявления в уточненной форме, сведения о наличии и регистрации записей о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды N 23-23/001-23/001/862/2016-2694 от 02.12.2015, N 23/001-23/001/862/2016-8173 от 15.12.2016, что повлекло за собой принятие необоснованного и неправомерного решения.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ПАО "КРАВТ" (далее - арендодатель) и ООО "АВТО ТРАНС ТУР" (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 01.08.2013.
По настоящему договору ПАО "КРАВТ" обязуется предоставить арендатору нежилое здание - мойка "Модуль" литер "Ш", "Ш1" общей площадью 1015,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 106, а арендатор обязуется принять в аренду нежилое здание и ежемесячно оплачивать арендную плату. Срок действия договора аренды с 01.08.2013 по 31.12.2018.
Передача арендуемого имущества ответчику подтверждается актами приема-передачи от 01.08.2013, от 07.08.2013 и от 05.05.2015, истец передал в пользование нежилое здание и парковочную площадку, прилегающему к нему на условиях вышеуказанного договора.
В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора, начиная с 01.11.2013 за предоставленные помещения арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю сумму в размере 87 000 рублей, начиная с 01.01.2014 - в размере 128 400 рублей ежемесячно.
Сторонами были подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору, изменяющие размер арендной платы:
- - дополнительное соглашение N 1 от 07.08.2013 года, устанавливающее размер арендной платы с 01.11.2013 по 31.12.2013 в размере 110 000 рублей;
- - дополнительное соглашение N 2 от 05.05.2015 года, устанавливающее арендную плату в размере 136 000 рублей с 05.05.2015 г.
- дополнительное соглашение б/н от 01.06.2016 года, устанавливающее арендную плату с 01.06.2016 в размере 149 600 рублей.
Оплата на основании пункта 3.4 договора должна производиться ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Арендная плата производится арендатором несвоевременно и не в полном объеме, что привело к образованию задолженности и на 31.12.2016 года ее размер составляет 498 400 рублей.
19.10.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об исполнении им обязательства по оплате задолженности по арендной плате и возмещению оплаты коммунальных услуг по вышеуказанному договору. Ответчик указанную претензию оставил без ответа.
В связи с этим в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора, с требованием освободить занимаемые помещения до 24.11.2016 года.
Однако, в настоящее время арендуемое помещение закрыто, на парковочной площадке находится техника ответчика, что не позволяет использовать вышеуказанный объект ПАО "КРАВТ".
Данные обстоятельства, послужили основанием, для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В пункте 4.3 договора стороны согласовали, что договор аренды подлежит досрочному внесудебному расторжению арендодателя в следующих случаях:
- если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения,
- если Арендатор не внес арендную плату за 2 месяца,
- если Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения, либо с неоднократными нарушениями.
А в силу пункта 4.4 договора, договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон в следующих случаях:
- по причине систематического нарушения условий договора одной из сторон,
- по решению Арбитражного суда.
В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (данная правовая позиция вытекает из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и подтверждена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.04.2015 N Ф08-1191/2015 по делу N А77-675/2014, от 19.03.2015 по делу N А32-22967/2014).
Установленный законом порядок расторжения договора аренды от 01.08.2013 истцом соблюден. В качестве досудебного урегулирования данного спора управлением в адрес общества была направлена претензия от 19.10.2016 с требованием погашения долга, а также с предупреждением о досрочном расторжении договора.
Как следует из материалов дела, ответчиком были существенно нарушены условия договора аренды от 01.08.2013, касающихся размера и сроков внесения арендной платы, что подтверждается актом сверки за период: январь 2016 - октябрь 2016, подписанным представителями сторон договора, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2017, которым эта задолженность взыскана в полном объеме.
Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2017 дана надлежащая правовая оценка доводу ответчика об отсутствии регистрации и недействительности дополнительных соглашений.
Отсутствие государственной регистрации, во-первых, опровергается материалами дела, а во-вторых, юридически не значимо для правоотношений арендодателя и арендатора.
В пункте 14 вышеназванного Постановления Пленума ВАС Российской Федерации разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы несколько месяцев подряд.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела сведений о направлении ответчику искового заявления в уточненной форме, также подлежат отклонению, поскольку к ходатайству об уточнении исковых требований приложена почтовая квитанция о направлении уточненных требований ответчику (т. 1 л.д. 43).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что дополнительные соглашения к договору аренды не были зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку на каждом дополнительном соглашении имеется штамп Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю с указанием даты регистрации и регистрационного номера. Оригиналы всех дополнительных соглашений обозревались судом и представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу N А32-3160/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2017 N 15АП-16898/2017 ПО ДЕЛУ N А32-3160/2017
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. N 15АП-16898/2017
Дело N А32-3160/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель Самоткан Ю.В. по доверенности от 02.06.2017, паспорт;
- от ответчика: представитель Корсаков А.А. по доверенности от 25.08.2017, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "АВТО ТРАНС ТУР"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.08.2017 по делу N А32-3160/2017
по иску публичного акционерного общества "КРАВТ"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "АВТО ТРАНС ТУР"
при участии третьего лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю
о расторжении договора аренды и обязании обеспечить доступ в арендуемое помещение,
принятое в составе судьи Ивановой Н.В.,
установил:
ПАО "КРАВТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "АВТО ТРАНС ТУР" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 01.08.2013. Исключить из ЕГРН запись о праве аренды в пользу ООО "АВТО ТРАНС ТУР" (ИНН 2310112798) N 23-23/01/459/2013-340 от 26.11.2013 и записей о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды N 23-23/001-23/001/862/2016-2694 от 02.12.2015, N 23/001/862/2016-8173 от 15.12.2016. Обязать ответчика освободить нежилое здание - мойку "Модуль" литер "Ш", "Ш1" общей площадью 1015,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 106, а также парковочную площадку площадью 612 кв. м, прилегающую к арендуемому зданию в течение 5 (пяти) дней с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 расторгнут договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 01.08.2013.
Исключен из ЕГРН запись о праве аренды в пользу ООО "АВТО ТРАНС ТУР" N 23-23/01/459/2013-340 от 26.11.2013 и записей о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды N 23-23/001-23/001/862/2016-2694 от 02.12.2015, N 23/001/862/2016-8173 от 15.12.2016.
Обязано ООО "АВТО ТРАНС ТУР" освободить нежилое здание - мойку "Модуль литер "Ш", "Ш1" общей площадью 1015,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 106, парковочную площадку площадью 612 кв. м, прилегающую к арендуемому зданию.
С общества с ограниченной ответственностью "АВТО ТРАНС ТУР" в пользу публичного акционерного общества "КРАВТ" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.
ООО "АВТО ТРАНС ТУР" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в материалах дела отсутствуют сведения о направлении ответчику искового заявления в уточненной форме, сведения о наличии и регистрации записей о государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды N 23-23/001-23/001/862/2016-2694 от 02.12.2015, N 23/001-23/001/862/2016-8173 от 15.12.2016, что повлекло за собой принятие необоснованного и неправомерного решения.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ПАО "КРАВТ" (далее - арендодатель) и ООО "АВТО ТРАНС ТУР" (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 01.08.2013.
По настоящему договору ПАО "КРАВТ" обязуется предоставить арендатору нежилое здание - мойка "Модуль" литер "Ш", "Ш1" общей площадью 1015,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 106, а арендатор обязуется принять в аренду нежилое здание и ежемесячно оплачивать арендную плату. Срок действия договора аренды с 01.08.2013 по 31.12.2018.
Передача арендуемого имущества ответчику подтверждается актами приема-передачи от 01.08.2013, от 07.08.2013 и от 05.05.2015, истец передал в пользование нежилое здание и парковочную площадку, прилегающему к нему на условиях вышеуказанного договора.
В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора, начиная с 01.11.2013 за предоставленные помещения арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю сумму в размере 87 000 рублей, начиная с 01.01.2014 - в размере 128 400 рублей ежемесячно.
Сторонами были подписаны дополнительные соглашения к вышеуказанному договору, изменяющие размер арендной платы:
- - дополнительное соглашение N 1 от 07.08.2013 года, устанавливающее размер арендной платы с 01.11.2013 по 31.12.2013 в размере 110 000 рублей;
- - дополнительное соглашение N 2 от 05.05.2015 года, устанавливающее арендную плату в размере 136 000 рублей с 05.05.2015 г.
- дополнительное соглашение б/н от 01.06.2016 года, устанавливающее арендную плату с 01.06.2016 в размере 149 600 рублей.
Оплата на основании пункта 3.4 договора должна производиться ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Арендная плата производится арендатором несвоевременно и не в полном объеме, что привело к образованию задолженности и на 31.12.2016 года ее размер составляет 498 400 рублей.
19.10.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об исполнении им обязательства по оплате задолженности по арендной плате и возмещению оплаты коммунальных услуг по вышеуказанному договору. Ответчик указанную претензию оставил без ответа.
В связи с этим в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора, с требованием освободить занимаемые помещения до 24.11.2016 года.
Однако, в настоящее время арендуемое помещение закрыто, на парковочной площадке находится техника ответчика, что не позволяет использовать вышеуказанный объект ПАО "КРАВТ".
Данные обстоятельства, послужили основанием, для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В пункте 4.3 договора стороны согласовали, что договор аренды подлежит досрочному внесудебному расторжению арендодателя в следующих случаях:
- если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения,
- если Арендатор не внес арендную плату за 2 месяца,
- если Арендатор пользуется помещением с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения, либо с неоднократными нарушениями.
А в силу пункта 4.4 договора, договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон в следующих случаях:
- по причине систематического нарушения условий договора одной из сторон,
- по решению Арбитражного суда.
В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (данная правовая позиция вытекает из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и подтверждена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.04.2015 N Ф08-1191/2015 по делу N А77-675/2014, от 19.03.2015 по делу N А32-22967/2014).
Установленный законом порядок расторжения договора аренды от 01.08.2013 истцом соблюден. В качестве досудебного урегулирования данного спора управлением в адрес общества была направлена претензия от 19.10.2016 с требованием погашения долга, а также с предупреждением о досрочном расторжении договора.
Как следует из материалов дела, ответчиком были существенно нарушены условия договора аренды от 01.08.2013, касающихся размера и сроков внесения арендной платы, что подтверждается актом сверки за период: январь 2016 - октябрь 2016, подписанным представителями сторон договора, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2017, которым эта задолженность взыскана в полном объеме.
Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2017 дана надлежащая правовая оценка доводу ответчика об отсутствии регистрации и недействительности дополнительных соглашений.
Отсутствие государственной регистрации, во-первых, опровергается материалами дела, а во-вторых, юридически не значимо для правоотношений арендодателя и арендатора.
В пункте 14 вышеназванного Постановления Пленума ВАС Российской Федерации разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы несколько месяцев подряд.
Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела сведений о направлении ответчику искового заявления в уточненной форме, также подлежат отклонению, поскольку к ходатайству об уточнении исковых требований приложена почтовая квитанция о направлении уточненных требований ответчику (т. 1 л.д. 43).
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что дополнительные соглашения к договору аренды не были зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку на каждом дополнительном соглашении имеется штамп Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Краснодарскому краю с указанием даты регистрации и регистрационного номера. Оригиналы всех дополнительных соглашений обозревались судом и представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2017 по делу N А32-3160/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)