Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Во исполнение договора купли-продажи долей в праве на нежилое помещение истец полностью оплатил стоимость имущества, однако ответчик от государственной регистрации права собственности уклоняется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Косарева Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Грибиненко Н.Н.
судей Медведкиной В.А. и Савельевой Т.Ю.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-98/2017 по апелляционной жалобе Г.Е. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2017 года по иску Г.Е., Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа", Обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский", Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании прекращенным залога, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, взыскании расходов на оплату услуг представителя.
Заслушав доклад судьи Грибиненко Н.Н., объяснения представителя Г.Е. - Б., действующего на основании доверенности от <дата>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Публичного акционерного общества "Сбербанк России" - С., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Г.Е. обратился в Московской районный суд Санкт-Петербурга с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее ООО "Альфа"), Обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский" (далее ООО "Аптекарский"), Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ПАО "Сбербанк России"), уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать за ней право собственности на 2954/305830 доли в нежилом помещении общей площадью 3058,3 кв. м, расположенном в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, признать прекратившимся зарегистрированное обременение указанного помещения в пользу ПАО "Сбербанк России", взыскать компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб.
В обоснование заявленных требований, истец указала, что 02 ноября 2012 года между ней и ООО "Альфа" был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в отношении автостоянки, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи долей в праве на нежилое помещение, расположенное по вышеназванному адресу, с целью его использования для автомобильной стоянки. Истцом был внесен обеспечительный взнос по предварительному договору купли-продажи 02 ноября 2012 года в размере 1 000 000 руб. 03 декабря 2014 между истцом и ООО "Альфа" был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрела в собственность 2954/305830 доли в нежилом помещении, расположенном в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Между тем, ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности истца, в связи с чем, истец считает, что право собственности подлежит признанию в судебном порядке, а зарегистрированный 28 июня 2013 года залог подлежит признанию прекратившимся.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2017 года истцу в удовлетворении заявленных требований отказано.
Истец не согласился с постановленным судом решением и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, представителей ООО "Альфа", ООО "Аптекарский", ООО "Стройкорпорация "Элис", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, которые извещены о времени и месте судебного разбирательства по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав мнение явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Альфа", в лице ООО "Стройкорпорация "Элис", действующему в интересах и по поручению ООО "Альфа", и Г.Е. заключен предварительный договор купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи долей в праве собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с целью использования этого нежилого помещения для автомобильной стоянки. Стоимость доли нежилого помещения составила 1 000 000 руб.
Между истцом и ООО "Альфа" 03 декабря 2014 года был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, истец приобрела долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н, общей площадью 3058,3 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с правом пользования местом N....
Обязательства истца по оплате доли нежилого помещения исполнены в полном объеме, что подтверждается соглашением от 03 декабря 2014 года.
Вместе с тем, Управление Росреестра уведомлением сообщило истцу о приостановлении государственной регистрации ее права собственности на указанную выше долю нежилого помещения, указав, что истцом не представлено заявление на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости от имени ООО "Альфа"; кроме того, в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, имеются обременения - судебные аресты и ипотека в пользу ПАО "Сбербанк России", при этом согласие залогодержателя не представлено.
Судом установлено, что 28 июня 2013 года между ПАО "Сбербанк России" (залогодержателем) и ООО "Альфа" (залогодателем) заключен договор последующей ипотеки с последующими дополнительными соглашениями, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю ряд объектов недвижимости в обеспечение исполнения ООО "Альфа", возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 28 июня 2013 года. Дополнительным соглашением от 10 июня 2014 года к договору последующей ипотеки от 28 июня 2013 года в предмет залога включено спорное нежилое помещение. Государственная регистрация ипотеки произведена 01 июля 2014 года. 21 июля 2016 права требования по указанному договору последующей ипотеки были переуступлены ПАО "Сбербанк России" в пользу ООО "Аптекарский".
Разрешая заявленный спор, и отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 346, 352, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что ООО "Альфа" передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО "Сбербанк России" до заключения с Г.Е. основного договора купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" также произведена до заключения между истцом и ООО "Альфа" основного договора купли-продажи, в связи с чем, пришел к выводу, что поскольку на момент заключения договора между истцом и ООО "Альфа" в ЕГРП уже было зарегистрировано обременение прав на помещение автостоянки по спорному адресу в виде ипотеки, то, истец имела возможность узнать о наличии обременения.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Предметом предварительного договора в соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Согласно положениям п. п. 4, 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на день заключения договора купли-продажи доли нежилого помещения автостоянки от 03 декабря 2014 года), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи, заключенный между истцом и ООО "Альфа" 02 ноября 2012 года, прекратил свое действие 02 ноября 2013 года, в связи с чем, 03 декабря 2014 года между Г.Е. и ООО "Альфа" возникли иные новые правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи доли автостоянки от 03 декабря 2014 года, а не из предварительного договора купли-продажи от 02 ноября 2012 года.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона от 21 февраля 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", измененные положения Гражданского кодекса Российской Федерации вступают в силу с 01 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.
Учитывая, что предварительный договор купли-продажи доли автостоянки от 02 ноября 2012 года прекратил свое действие 02 ноября 2013 года, договор купли-продажи доли автостоянки между истцом и ООО "Альфа" заключен 03 декабря 2014 года, судебная коллегия считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установлено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Материалами дела установлено, что договор ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества был зарегистрирован 01 июля 2014 года, следовательно, на момент приобретения спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи от 03 декабря 2014 года, истец при должной осмотрительности имела реальную возможность проверить факт нахождения спорного недвижимого имущества в залоге у ПАО "Сбербанк России", поскольку сведения о залоге недвижимого имущества, находятся в открытом доступе для всех граждан.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения обременения прав на спорное недвижимое имущество, и как следствие право собственности истца на спорное недвижимое имущество зарегистрировано быть не может.
Судом первой инстанции также обоснованно отклонены доводы истцовой стороны о передаче ей спорного недвижимого имущества, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи продавцом ООО "Альфа" спорного имущества истцу до возникновения ипотеки.
Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи Г.Н. по ее заявлению предоставляется право доступа в помещение автостоянки с правом пользования. Сам по себе прекративший свое действие предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на него, что подтверждается правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2014 года N 9-КГ14-8.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 июля 2016 года по делу N... ООО "Альфа" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсного производства.
Учитывая установленные выше обстоятельства дела, судебная коллегия считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, она вправе в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 126 Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" предъявить требование о денежном обязательстве банкрота ООО "Альфа" на сумму 1000000 руб., при доказанности оплаты цены договора в рамках дела о банкротстве.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе истцу в удовлетворении требований о признании права собственности, признании залога прекращенным и производных от них требований о компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, является законным и обоснованным.
Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Иных доводов, помимо ранее изложенных, которые содержали бы обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, но имевшие существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, апелляционная жалоба не содержит.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 11.09.2017 N 33-16588/2017 ПО ДЕЛУ N 2-98/2017
Требование: О признании залога прекращенным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, взыскании компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Во исполнение договора купли-продажи долей в праве на нежилое помещение истец полностью оплатил стоимость имущества, однако ответчик от государственной регистрации права собственности уклоняется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. N 33-16588/2017
Судья: Косарева Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Грибиненко Н.Н.
судей Медведкиной В.А. и Савельевой Т.Ю.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-98/2017 по апелляционной жалобе Г.Е. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2017 года по иску Г.Е., Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа", Обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский", Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании прекращенным залога, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, взыскании расходов на оплату услуг представителя.
Заслушав доклад судьи Грибиненко Н.Н., объяснения представителя Г.Е. - Б., действующего на основании доверенности от <дата>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Публичного акционерного общества "Сбербанк России" - С., действующего на основании доверенности от <дата>, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Г.Е. обратился в Московской районный суд Санкт-Петербурга с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее ООО "Альфа"), Обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский" (далее ООО "Аптекарский"), Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ПАО "Сбербанк России"), уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать за ней право собственности на 2954/305830 доли в нежилом помещении общей площадью 3058,3 кв. м, расположенном в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, признать прекратившимся зарегистрированное обременение указанного помещения в пользу ПАО "Сбербанк России", взыскать компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб.
В обоснование заявленных требований, истец указала, что 02 ноября 2012 года между ней и ООО "Альфа" был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в отношении автостоянки, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи долей в праве на нежилое помещение, расположенное по вышеназванному адресу, с целью его использования для автомобильной стоянки. Истцом был внесен обеспечительный взнос по предварительному договору купли-продажи 02 ноября 2012 года в размере 1 000 000 руб. 03 декабря 2014 между истцом и ООО "Альфа" был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрела в собственность 2954/305830 доли в нежилом помещении, расположенном в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Между тем, ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности истца, в связи с чем, истец считает, что право собственности подлежит признанию в судебном порядке, а зарегистрированный 28 июня 2013 года залог подлежит признанию прекратившимся.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2017 года истцу в удовлетворении заявленных требований отказано.
Истец не согласился с постановленным судом решением и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, представителей ООО "Альфа", ООО "Аптекарский", ООО "Стройкорпорация "Элис", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, которые извещены о времени и месте судебного разбирательства по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав мнение явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Альфа", в лице ООО "Стройкорпорация "Элис", действующему в интересах и по поручению ООО "Альфа", и Г.Е. заключен предварительный договор купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи долей в праве собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с целью использования этого нежилого помещения для автомобильной стоянки. Стоимость доли нежилого помещения составила 1 000 000 руб.
Между истцом и ООО "Альфа" 03 декабря 2014 года был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, истец приобрела долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н, общей площадью 3058,3 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, с правом пользования местом N....
Обязательства истца по оплате доли нежилого помещения исполнены в полном объеме, что подтверждается соглашением от 03 декабря 2014 года.
Вместе с тем, Управление Росреестра уведомлением сообщило истцу о приостановлении государственной регистрации ее права собственности на указанную выше долю нежилого помещения, указав, что истцом не представлено заявление на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости от имени ООО "Альфа"; кроме того, в отношении объекта, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, имеются обременения - судебные аресты и ипотека в пользу ПАО "Сбербанк России", при этом согласие залогодержателя не представлено.
Судом установлено, что 28 июня 2013 года между ПАО "Сбербанк России" (залогодержателем) и ООО "Альфа" (залогодателем) заключен договор последующей ипотеки с последующими дополнительными соглашениями, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю ряд объектов недвижимости в обеспечение исполнения ООО "Альфа", возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 28 июня 2013 года. Дополнительным соглашением от 10 июня 2014 года к договору последующей ипотеки от 28 июня 2013 года в предмет залога включено спорное нежилое помещение. Государственная регистрация ипотеки произведена 01 июля 2014 года. 21 июля 2016 права требования по указанному договору последующей ипотеки были переуступлены ПАО "Сбербанк России" в пользу ООО "Аптекарский".
Разрешая заявленный спор, и отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 346, 352, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что ООО "Альфа" передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО "Сбербанк России" до заключения с Г.Е. основного договора купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" также произведена до заключения между истцом и ООО "Альфа" основного договора купли-продажи, в связи с чем, пришел к выводу, что поскольку на момент заключения договора между истцом и ООО "Альфа" в ЕГРП уже было зарегистрировано обременение прав на помещение автостоянки по спорному адресу в виде ипотеки, то, истец имела возможность узнать о наличии обременения.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Предметом предварительного договора в соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Согласно положениям п. п. 4, 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на день заключения договора купли-продажи доли нежилого помещения автостоянки от 03 декабря 2014 года), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи, заключенный между истцом и ООО "Альфа" 02 ноября 2012 года, прекратил свое действие 02 ноября 2013 года, в связи с чем, 03 декабря 2014 года между Г.Е. и ООО "Альфа" возникли иные новые правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи доли автостоянки от 03 декабря 2014 года, а не из предварительного договора купли-продажи от 02 ноября 2012 года.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона от 21 февраля 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", измененные положения Гражданского кодекса Российской Федерации вступают в силу с 01 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.
Учитывая, что предварительный договор купли-продажи доли автостоянки от 02 ноября 2012 года прекратил свое действие 02 ноября 2013 года, договор купли-продажи доли автостоянки между истцом и ООО "Альфа" заключен 03 декабря 2014 года, судебная коллегия считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установлено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Материалами дела установлено, что договор ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества был зарегистрирован 01 июля 2014 года, следовательно, на момент приобретения спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи от 03 декабря 2014 года, истец при должной осмотрительности имела реальную возможность проверить факт нахождения спорного недвижимого имущества в залоге у ПАО "Сбербанк России", поскольку сведения о залоге недвижимого имущества, находятся в открытом доступе для всех граждан.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения обременения прав на спорное недвижимое имущество, и как следствие право собственности истца на спорное недвижимое имущество зарегистрировано быть не может.
Судом первой инстанции также обоснованно отклонены доводы истцовой стороны о передаче ей спорного недвижимого имущества, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи продавцом ООО "Альфа" спорного имущества истцу до возникновения ипотеки.
Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи Г.Н. по ее заявлению предоставляется право доступа в помещение автостоянки с правом пользования. Сам по себе прекративший свое действие предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на него, что подтверждается правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2014 года N 9-КГ14-8.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 июля 2016 года по делу N... ООО "Альфа" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсного производства.
Учитывая установленные выше обстоятельства дела, судебная коллегия считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, она вправе в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 126 Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" предъявить требование о денежном обязательстве банкрота ООО "Альфа" на сумму 1000000 руб., при доказанности оплаты цены договора в рамках дела о банкротстве.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе истцу в удовлетворении требований о признании права собственности, признании залога прекращенным и производных от них требований о компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, является законным и обоснованным.
Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Иных доводов, помимо ранее изложенных, которые содержали бы обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, но имевшие существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, апелляционная жалоба не содержит.
Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)