Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор аренды здания. По условиям договора аренды договор был заключен сроком на 15 лет и подлежал государственной регистрации. Ответчик обязался передать комплект документов для регистрации договора аренды самостоятельно, однако до настоящего момента свои обязанности не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кашина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
судей Дементьевой Е.И., Салтыковой Л.В.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя "Банк Город" (АО) К.Н. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 года, которым постановлено: Исковые требования К.О. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "*" о регистрации договора аренды, - удовлетворить.
Решение является основанием для регистрации договора аренды здания от 09 июля 2015 года N * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
установила:
Истец К.О. обратился в суд с иском к ответчику ООО УК "*" и просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести регистрацию договора аренды от 09.07.2015 г.
В обоснование заявленных требований указал, что 09.07.2015 г. между К.О. и ответчиком ООО УК "*" был заключен договор аренды здания, по условиям которого ответчик передал истцу во временное арендное пользование и владение здание по адресу: *** По условиям договора аренды, договор был заключен сроком на 15 лет и подлежал государственной регистрации. Ответчик обязался передать комплект документов для регистрации договора аренды самостоятельно в течение 30 дней с момента подписания договора, однако, до настоящего момента свои обязанности не исполнил, таким образом, уклонившись от государственной регистрации договора аренды. В сентябре 2015 г. ответчик продал здание АО "*", что не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Представитель истца К.О. - Батраков А.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО УК "**" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель руководителя временной администрации кредитной организации "Банк Город" (АО) К.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, полагала, что договор должен быть зарегистрирован в регистрирующем органе.
Представитель УФРС г. Москвы в судебное заседание не явились, представили суду возражения на исковые требования, а также заявление о рассмотрении данного дела в их отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит представитель "БАНК ***" (АО) К.Н., указывая на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителя "**" (АО) Н., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя К.О. адвоката Батракова А.В., возражавшего против отмены решения суда обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
Судом установлено, что 09.07.2015 г. между К.О. и ООО "УК *" был заключен договор аренды здания N ***. Согласно п. п. 1.1, 2.1 Договора, Арендодатель (ответчик) предоставляет Арендатору (истец) в пользование сроком на пятнадцать лет нежилое здание общей площадью 1699,4 кв. м, расположенное по адресу: ***, характеристика которого приведена в акте приема-передачи здания в аренду от 09.07.2015 г. По соглашению сторон и на основании п. 2.2 настоящего договора устанавливается, что договор вступает в силу с даты государственной регистрации в установленном порядке, обязанность по государственной регистрации возложена сторонами на Арендодателя, которая производится в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора. Истец свои обязательства по данному Договору исполнил в полном объеме. Ответчиком не представлены документы, необходимые для государственной регистрации Договора аренды на вышеуказанное здание.
10.09.2015 г. ООО УК "*" продало здание, расположенное по адресу: ***, - АО "*" по договору купли-продажи здания N ***.
На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 8 Приказа Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на государственную регистрацию представляются:
- заявление о государственной регистрации;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
- документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
- Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
В силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом также учтено, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, но не прошедший государственную регистрацию, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям порождает соответствующие ему правовые последствия, но только для сторон указанного договора. Поэтому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Такой договор не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, т.к. по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Тогда как Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года и прошедший государственную регистрацию, порождает те последствия (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права интересы третьих лиц.
Поэтому для государственной регистрации арендного обременения, как для государственной регистрации иных сделок с недвижимостью, законодательством предъявляются определенные формальные требования, невыполнение которых не лишает стороны договора, подлежащего государственной регистрации, но не прошедшего таковую, исполнять его, но лишает их права осуществить его государственную регистрацию и воспользоваться вышеуказанными правовыми преимуществами, которые дает государственная регистрация, позволяя распространить определенные правовые последствия сделки на права и интересы третьих лиц.
В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дав оценку представленным сторонами доказательствам, проанализировав вышеуказанные положения действующего законодательства, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, указав, что решение является основанием для регистрации договора аренды здания от 09 июля 2015 года N * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
При разрешении спора "*" (АО) было привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица. По ходатайству представителя банка 18 ноября 2015 года дело было отложено на 27 ноября 2015 года для ознакомления с материалами дела, необходимостью заявить необходимые ходатайства и реализовать права, представленные ГПК РФ участникам процесса. Самостоятельных требований на предмет спора банк, ходатайств о привлечении в качестве соответчика, представитель третьего лица не заявляла. В судебном заседании 27 ноября 2015 года представитель банка иск поддержал, указал, что договор бесспорно должен быть зарегистрирован.
Сторонами договора аренды, заключенного 09 июля 2015 года являлись К.О. и ООО УК "*". Учитывая вышеизложенное, у суда отсутствовали правовые основания для привлечения "***" (АО) в качестве соответчика.
Также несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что ООО УК "***" является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как данное юридическое лицо являлось стороной договора, в соответствии с соглашением сторон обязанность по регистрации сделки была возложена на ООО УК "***", которое уклонилось от государственной регистрации договора аренды.
Само по себе то обстоятельство, что после заключения договора аренды спорное жилое помещение было продано "***" (АО) не свидетельствует о том, что ООО УК "***" является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору.
В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, не является основанием для применения судом апелляционной инстанции пункта 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ.
При наличии указанных нарушений суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 47 Конституции Российской Федерации и частью 2 статьи 33 ГПК РФ отменяет постановление суда первой инстанции по основаниям части 3 статьи 330 ГПК РФ и передает дело в суд первой инстанции, к подсудности которого законом отнесено его рассмотрение.
Так, дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.
В соответствии с п. 8.5 договора аренды все споры подлежат рассмотрению в Тимирязевском районном суде г. Москвы.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что судом нарушена подсудность разрешения спора, спор подлежал рассмотрению в соответствии с положениями ст. 30 ГПК РФ, не может быть принята во внимание, так как при разрешении спора представитель "***" (АО) ходатайство о неподсудности данного спора Тимирязевскому районному суду не заявлял, хотя представитель "***" (АО) не был лишен возможности сделать указанное заявление.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п. 4 ст. 189.25 ФЗ от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" государственная регистрация сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее кредитной организации на праве собственности, ином вещном праве или находящееся у нее в залоге приостанавливается, в связи с чем решение суда является неисполнимым, не состоятелен.
В соответствии с указанной правовой нормой в случае приостановления полномочий исполнительных органов кредитной организации со дня назначения временной администрации и до дня вынесения решения арбитражного суда о признании кредитной организации несостоятельной (банкротом), или вступления в законную силу решения арбитражного суда о ее ликвидации, или прекращения деятельности временной администрации приостанавливается государственная регистрация сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее кредитной организации на праве собственности, ином вещном праве или находящееся у нее в залоге.
Согласно решения Арбитражного суда г. Москвы от 25 марта 2016 года "***" (АО) признан несостоятельным банкротом, таким образом регистрация прав на недвижимое имущество, принадлежащее "***" (АО) не может быть приостановлена в соответствии с указанной правовой нормой.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что руководитель временной администрации "***" (АО) отказался от исполнения договора аренды, не влияет на существо постановленного судом решения.
В соответствии с ч. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О несостоятельности (банкротстве)" отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды исполнен, что подтверждается содержанием договора аренды и актом приема-передачи имущества от 09 июля 2015 года.
Доказательств того, что регистрация договора аренды препятствует восстановлению платежеспособности должника или повлечет за собой убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, судебной коллегии не представлено.
Кроме того, при рассмотрении спора в суде представитель "***" (АО) иск поддержал.
В соответствии с п. 8.2 договора аренды государственная регистрация настоящего договора осуществляется Арендодателем своими силами и за свой счет.
Согласно акту приема-передачи документов для государственной регистрации договора аренды от 09 июля 2015 года К.О. передал ООО "****" документы, необходимые для регистрации договора аренды.
12 августа 2015 года К.О. ООО "***" был вручен запрос о ходе исполнения обязательств по регистрации договора аренды, 25 августа 2015 года ООО "***" получена претензия К.О.
Однако договор аренды ООО "**" не зарегистрирован.
Поэтому довод апелляционной жалобы о том, что права истца не нарушены, факт уклонения ООО "***" от регистрации договора не доказан, не состоятелен.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 года 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя "Банк Город" (АО) К.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-11880/2016
Требование: О регистрации договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор аренды здания. По условиям договора аренды договор был заключен сроком на 15 лет и подлежал государственной регистрации. Ответчик обязался передать комплект документов для регистрации договора аренды самостоятельно, однако до настоящего момента свои обязанности не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-11880
Судья: Кашина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,
судей Дементьевой Е.И., Салтыковой Л.В.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грибовой Е.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя "Банк Город" (АО) К.Н. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 года, которым постановлено: Исковые требования К.О. к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "*" о регистрации договора аренды, - удовлетворить.
Решение является основанием для регистрации договора аренды здания от 09 июля 2015 года N * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
установила:
Истец К.О. обратился в суд с иском к ответчику ООО УК "*" и просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести регистрацию договора аренды от 09.07.2015 г.
В обоснование заявленных требований указал, что 09.07.2015 г. между К.О. и ответчиком ООО УК "*" был заключен договор аренды здания, по условиям которого ответчик передал истцу во временное арендное пользование и владение здание по адресу: *** По условиям договора аренды, договор был заключен сроком на 15 лет и подлежал государственной регистрации. Ответчик обязался передать комплект документов для регистрации договора аренды самостоятельно в течение 30 дней с момента подписания договора, однако, до настоящего момента свои обязанности не исполнил, таким образом, уклонившись от государственной регистрации договора аренды. В сентябре 2015 г. ответчик продал здание АО "*", что не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Представитель истца К.О. - Батраков А.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО УК "**" в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель руководителя временной администрации кредитной организации "Банк Город" (АО) К.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, полагала, что договор должен быть зарегистрирован в регистрирующем органе.
Представитель УФРС г. Москвы в судебное заседание не явились, представили суду возражения на исковые требования, а также заявление о рассмотрении данного дела в их отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит представитель "БАНК ***" (АО) К.Н., указывая на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителя "**" (АО) Н., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя К.О. адвоката Батракова А.В., возражавшего против отмены решения суда обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.
Судом установлено, что 09.07.2015 г. между К.О. и ООО "УК *" был заключен договор аренды здания N ***. Согласно п. п. 1.1, 2.1 Договора, Арендодатель (ответчик) предоставляет Арендатору (истец) в пользование сроком на пятнадцать лет нежилое здание общей площадью 1699,4 кв. м, расположенное по адресу: ***, характеристика которого приведена в акте приема-передачи здания в аренду от 09.07.2015 г. По соглашению сторон и на основании п. 2.2 настоящего договора устанавливается, что договор вступает в силу с даты государственной регистрации в установленном порядке, обязанность по государственной регистрации возложена сторонами на Арендодателя, которая производится в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора. Истец свои обязательства по данному Договору исполнил в полном объеме. Ответчиком не представлены документы, необходимые для государственной регистрации Договора аренды на вышеуказанное здание.
10.09.2015 г. ООО УК "*" продало здание, расположенное по адресу: ***, - АО "*" по договору купли-продажи здания N ***.
На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и п. 8 Приказа Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на государственную регистрацию представляются:
- заявление о государственной регистрации;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
- документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
- Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
В силу ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом также учтено, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, но не прошедший государственную регистрацию, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям порождает соответствующие ему правовые последствия, но только для сторон указанного договора. Поэтому сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Такой договор не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, т.к. по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Требование о государственной регистрации такого договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Тогда как Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года и прошедший государственную регистрацию, порождает те последствия (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права интересы третьих лиц.
Поэтому для государственной регистрации арендного обременения, как для государственной регистрации иных сделок с недвижимостью, законодательством предъявляются определенные формальные требования, невыполнение которых не лишает стороны договора, подлежащего государственной регистрации, но не прошедшего таковую, исполнять его, но лишает их права осуществить его государственную регистрацию и воспользоваться вышеуказанными правовыми преимуществами, которые дает государственная регистрация, позволяя распространить определенные правовые последствия сделки на права и интересы третьих лиц.
В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ дав оценку представленным сторонами доказательствам, проанализировав вышеуказанные положения действующего законодательства, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, указав, что решение является основанием для регистрации договора аренды здания от 09 июля 2015 года N * в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним.
При разрешении спора "*" (АО) было привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица. По ходатайству представителя банка 18 ноября 2015 года дело было отложено на 27 ноября 2015 года для ознакомления с материалами дела, необходимостью заявить необходимые ходатайства и реализовать права, представленные ГПК РФ участникам процесса. Самостоятельных требований на предмет спора банк, ходатайств о привлечении в качестве соответчика, представитель третьего лица не заявляла. В судебном заседании 27 ноября 2015 года представитель банка иск поддержал, указал, что договор бесспорно должен быть зарегистрирован.
Сторонами договора аренды, заключенного 09 июля 2015 года являлись К.О. и ООО УК "*". Учитывая вышеизложенное, у суда отсутствовали правовые основания для привлечения "***" (АО) в качестве соответчика.
Также несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что ООО УК "***" является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как данное юридическое лицо являлось стороной договора, в соответствии с соглашением сторон обязанность по регистрации сделки была возложена на ООО УК "***", которое уклонилось от государственной регистрации договора аренды.
Само по себе то обстоятельство, что после заключения договора аренды спорное жилое помещение было продано "***" (АО) не свидетельствует о том, что ООО УК "***" является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору.
В соответствии с п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, не является основанием для применения судом апелляционной инстанции пункта 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ.
При наличии указанных нарушений суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 47 Конституции Российской Федерации и частью 2 статьи 33 ГПК РФ отменяет постановление суда первой инстанции по основаниям части 3 статьи 330 ГПК РФ и передает дело в суд первой инстанции, к подсудности которого законом отнесено его рассмотрение.
Так, дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной тайной, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную тайну или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.
В соответствии с п. 8.5 договора аренды все споры подлежат рассмотрению в Тимирязевском районном суде г. Москвы.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что судом нарушена подсудность разрешения спора, спор подлежал рассмотрению в соответствии с положениями ст. 30 ГПК РФ, не может быть принята во внимание, так как при разрешении спора представитель "***" (АО) ходатайство о неподсудности данного спора Тимирязевскому районному суду не заявлял, хотя представитель "***" (АО) не был лишен возможности сделать указанное заявление.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п. 4 ст. 189.25 ФЗ от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" государственная регистрация сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее кредитной организации на праве собственности, ином вещном праве или находящееся у нее в залоге приостанавливается, в связи с чем решение суда является неисполнимым, не состоятелен.
В соответствии с указанной правовой нормой в случае приостановления полномочий исполнительных органов кредитной организации со дня назначения временной администрации и до дня вынесения решения арбитражного суда о признании кредитной организации несостоятельной (банкротом), или вступления в законную силу решения арбитражного суда о ее ликвидации, или прекращения деятельности временной администрации приостанавливается государственная регистрация сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее кредитной организации на праве собственности, ином вещном праве или находящееся у нее в залоге.
Согласно решения Арбитражного суда г. Москвы от 25 марта 2016 года "***" (АО) признан несостоятельным банкротом, таким образом регистрация прав на недвижимое имущество, принадлежащее "***" (АО) не может быть приостановлена в соответствии с указанной правовой нормой.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что руководитель временной администрации "***" (АО) отказался от исполнения договора аренды, не влияет на существо постановленного судом решения.
В соответствии с ч. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О несостоятельности (банкротстве)" отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды исполнен, что подтверждается содержанием договора аренды и актом приема-передачи имущества от 09 июля 2015 года.
Доказательств того, что регистрация договора аренды препятствует восстановлению платежеспособности должника или повлечет за собой убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, судебной коллегии не представлено.
Кроме того, при рассмотрении спора в суде представитель "***" (АО) иск поддержал.
В соответствии с п. 8.2 договора аренды государственная регистрация настоящего договора осуществляется Арендодателем своими силами и за свой счет.
Согласно акту приема-передачи документов для государственной регистрации договора аренды от 09 июля 2015 года К.О. передал ООО "****" документы, необходимые для регистрации договора аренды.
12 августа 2015 года К.О. ООО "***" был вручен запрос о ходе исполнения обязательств по регистрации договора аренды, 25 августа 2015 года ООО "***" получена претензия К.О.
Однако договор аренды ООО "**" не зарегистрирован.
Поэтому довод апелляционной жалобы о том, что права истца не нарушены, факт уклонения ООО "***" от регистрации договора не доказан, не состоятелен.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 27 ноября 2015 года 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя "Банк Город" (АО) К.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)