Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, считает, что совершенные сделки купли-продажи являются мнимыми.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Колядов Ф.А.
Строка по статотчету N 173г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Егоровой К.В., Пшиготского А.И.,
при секретаре К.А.
рассмотрела в судебном заседании 12 октября 2017 года
дело по апелляционной жалобе Ш.Ж. на решение Советского районного суда г. Омска от 15 июня 2017 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, заключенный <...> между К.Г. и А.
Применить последствия недействительности указанной сделки, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N <...> от <...> о регистрации права собственности А. на квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, заключенный <...> между А. и К.Н.М.
Передать в собственность К.Г. квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности К.Г. на квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Признать А. не приобретшей права пользования квартирой N <...> в доме N <...> по <...>".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
К.Г. обратилась в суд с иском к А., К.Н.М. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими права пользования квартирой.
В обоснование иска указала, что являлась собственником квартиры N <...> по адресу: <...>, где проживала совместно с супругом К.С.
<...> на основании договора купли-продажи она продала указанное жилое помещение А., право собственности на квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке на имя последней.
<...> между А. и К.Н.М. был заключен договор купли-продажи квартиры N <...> по адресу: <...>.
Считает, что совершенные сделки купли-продажи являются мнимыми, поскольку при заключении договора с А. истица не имела намерения создать соответствующие ему правовые последствия, данный договор был заключен ею для приобретения в свою личную собственность жилого дома, который согласно устной договоренности между сторонами должен был быть приобретен А. и впоследствии подарен К.Г., что ответчицей до настоящего времени не сделано, денежных средств по заключенному договору истица не получала, спорная квартира А. не передавалась, истица совместно со своим супругом продолжает проживать в указанном жилом помещении и оплачивать расходы на его содержание.
Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску Ш.Ж. к А. о взыскании задолженности по договору займа определением Куйбышевского районного суда г. Омска в целях обеспечения иска государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение по договору купли-продажи от <...>, заключенному между К.Н.М. и А., приостановлена.
<...> судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО N 2 г. Омска УФССП наложен арест на квартиру N <...> в доме N <...> по <...> как на имущество должника А., указанная квартира передана истице на ответственное хранение.
Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, заключенный <...> между ней и А., признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на данную квартиру на имя А., признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный <...> между К.Н.М. и А., применить последствия недействительности указанных сделок, передав спорное жилое помещение истице, признать ответчиц, не приобретшими право пользования данной квартирой.
Истица К.Г., представитель М. в судебном заседании иск поддержали.
Ответчица А., ее представитель К.Н.А. иск не признали, суду пояснили, что А. у К.Г. была приобретена квартира N <...> в доме N <...> по <...> стоимостью <...>, из которых <...> - личные денежные средства А., <...> - взяты ею в долг у Ш.Ж. Расчет между сторонами по договору купли-продажи квартиры произведен ответчицей в полном объеме. По договоренности между сторонами К.Г. продолжала проживать в квартире до выезда из г. Омска, конкретный срок проживания сторонами не оговаривался.
Ответчица К.Н.М. в судебном заседании участия не принимала.
Третье лицо Ш.Ж., его представитель Ш.Е. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, суду пояснили, что Ш.Ж. дал А. взаймы денежные средства в размере <...> на покупку квартиры у К.Г. С последней Ш.Ж. познакомился в <...> года в Управлении Росреестра по Омской области. Подтвердили, что денежные средства в размере <...> в счет оплаты спорной квартиры были переданы К.Г.
Третье лицо К.С. в судебном заседании считал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, ОСП по ЦАО N 2 г. Омска УФССП России по Омской области, УМВД России по г. Омску в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ш.Ж. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Считает необоснованным вывод суда об отсутствии у К.Г. волеизъявления на продажу принадлежавшей ей квартиры N <...> по адресу: <...>, поскольку, как следует из пояснений самой истицы, она имела намерение приобрести иное жилье. После совершения <...> оспариваемой сделки купли-продажи К.Г. обеспечила доступ в данное жилое помещение агенту по продаже недвижимости для проведения фотосъемки помещения в рекламных целях, соответствующие фотографии были размещены на интернет-сайте <...>.
Вопреки доводам истицы, оплата коммунальных услуг ею не производилась или производилась нерегулярно.
Факт получения К.Г. денежных средств по договору купли-продажи от <...> подтверждается записью в самом договоре, составленной ею распиской о получении денежных средств в сумме <...>, пояснениями Ш.Ж. и его супруги <...>, решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> о взыскании денежных средств по договору займа, предоставленных Ш.Ж. А. для покупки спорной квартиры, заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...>, свидетельствующим о нуждаемости К.Г. в денежных средствах.
Кроме того, разрешая иск Ш.Ж. к А. об определении доли должника в праве общей собственности на недвижимое имущество, судья Колядов Ф.А. в мотивировочной части решения от <...> указал, что спорная квартира является для А. единственным пригодным для постоянного проживания жильем.
Просит приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств копии уведомления <...> с приложением скриншота и фотографий спорной квартиры, заочного решения Советского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...>.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К.Г. - М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения Ш.Ж., его представителя Ш.Е., поддержавших жалобу, представителя К.Г. - М., согласившейся с решением суда, представителя А. - К.Н.А., представителя К.Н.М. - Н., согласившихся с доводами апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (статья 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 3, 4 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Статья 10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав.
Согласно пункту 1 данной нормы закона, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 551 и пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у покупателя с момента такой регистрации.
Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является передача этой недвижимости покупателю.
Пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу данной нормы закона, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.
Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу части 1 статьи 56 Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Таким образом, на истице и на ответчиках в равной степени лежало бремя доказывания выдвигаемых ими доводов и возражений.
Обращаясь в суд с настоящим иском, К.Г. ссылалась на то, что не имела намерения продавать спорную квартиру, была уверена, что ответчица А. приобретет жилой дом в свою собственность с заключением после этого договора дарения объекта недвижимости в собственность К.Г. Ссылаясь на мнимость договора купли-продажи квартиры, просила признать его недействительным и, как следствие, недействительным последующего договора купли-продажи квартиры.
Вынося решение об удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> корпус <...> по <...> мнимой сделкой, суд первой инстанции исходил из факта ее совершения участниками сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права.
Как следует из материалов дела, что <...> заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> между К.Г. и А.
Стоимость квартиры по договору определена в размере <...>, которая уплачивается покупателем продавцу до подписания договора (п. 3 договора). По тексту договора продавцом К.Г. собственноручно написано "расчет по договору произведен полностью".
Договор сторонами подписан без каких-либо замечаний, принадлежность подписей никем не оспорена.
В расписке К.Г., имеющейся в материалах дела, указано, что "... получила у А. деньги в сумме <...> (<...>) за квартиру <...>".
Данная расписка подписана К.Г. собственноручно, принадлежность подписи не оспорена.
<...> сторонами подписан передаточный акт на квартиру, К.Г. и А. лично присутствовали в органах государственной регистрации при сдаче документов для регистрации перехода права собственности на квартиру от К.Г. к А.
По заявлению К.Г., начиная с <...> государственная регистрация права собственности на спорную квартиру приостановлена на срок до <...>, причина - не произведен полный расчет.
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Ш.Ж., <...> А. обратилась к Ш.Ж. с просьбой предоставить взаем денежные средства в размере <...> сроком на <...> месяцев.
В тот же день сторонами был заключен договор займа, по которому Ш.Ж. передал в долг А. денежные средства в размере <...> на срок до <...>.
Обязательства по возврату долга, процентов заемщиком А. займодавцу Ш.Ж. надлежащим образом исполнены не были. Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> с А. в пользу Ш.Ж. в погашение долга взыскано <...>, <...> неустойка, судебные расходы.
В судебном заседании представитель А. - К.Н.А., Ш.Ж. подтвердили, что спорная квартира была приобретена, в том числе, и за счет денежных средств Ш.Ж., переданных А. на основании договора займа от <...>.
Из пояснения свидетеля <...> допрошенного в суде первой инстанции, следует, что он работает в <...>. В <...> года к нему обратились К.Г., А. и Ш.Ж. с просьбой составить договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>. Одновременно просили оказать помощь в составлении договора залога квартиры между покупателем А. и займодавцем Ш.Ж.
Как пояснил Ш.Ж. в суде первой инстанции, между ним и А. была достигнута устная договоренность о заключении договора залога спорной квартиры в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщиком по погашению долга на основании договора займа от <...>. Тем не менее, в последующем договор залога квартиры в установленной законом форме между А. и Ш.Ж. заключен не был.
<...> А. продала спорную квартиру К.Н.М. за <...> по письменному договору купли-продажи.
В обоснование своей позиции по делу, истицей К.Г. представлены 2 расписки, подписанные А. и датированные <...> следующего содержания.
"Я, А., обязуюсь К.Г. в том, что квартиру по адресу <...> в дальнейшем переоформит на ее имя".
"Я, А., паспорт <...> выдан ЦАО г. Омска обязуюсь К.Г. в последующем оформит квартиру по адресу <...> на ее имя".
Давая оценку этим письменным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленные расписки бесспорно о мнимости рассматриваемой сделки не свидетельствуют и, по своей сути, опровергаются иными имеющимися в деле доказательствами.
Согласно копии лицевого счета по состоянию на <...>, в спорной квартире на регистрационном учете значатся: К.Г. (с <...>), А. (с <...>).
Из квитанций по оплате коммунальных услуг, начисленных по адресу: <...>, следует, что в <...> года, в <...> года, в <...> года, в <...> года, в <...> года соответствующие оплаты производила К. (Б.); начиная с <...> года оплату жилья, коммунальных услуг производит А.
В суде первой инстанции представитель А. пояснил, что договор купли-продажи от <...> является реальным договором, расчет по нему (договор) покупателем произведен полностью, о чем продавец К.Г. составила расписку. Действительно, после заключения оспариваемого договора К.Г. вместе с супругом с согласия собственника А. проживали в спорной квартире до момента отъезда на север, в связи с чем они и производили оплату жилья, коммунальных услуг. Между К.Г. и А. сложились длительные доверительные отношения.
Свидетель <...> допрошенная в суде первой инстанции, пояснила, что с <...> года по <...> года супруги К. в спорной квартире не проживали.
Третье лицо К.С., давая объяснения в суде первой инстанции, указал, что "... уезжали на север, приехали в <...> года".
Истица К.Г. в исковом заявлении также указала, что в период с <...> года по <...> года вместе с супругом проживали в г. <...> в связи с трудоустройством.
То есть, продавец передала покупателю жилое помещение.
Соединив фактические обстоятельства дела и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о фактическом исполнении договора купли-продажи от <...> и реализации действительной воли сторон, сторонами были совершены все необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от <...>. Кроме того, К.Г. не представлено доказательств, что формирование ее воли на совершение сделки произошло не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий А., заключающихся в умышленном создании у К.Г. ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Ссылки К.Г. в исковом заявлении, ее представителя М. в судебном заседании на то, что А. не уплатила покупную цену за приобретаемое имущество, опровергаются представленной в суд распиской истицы в получении денежных средств за проданную долю квартиры.
Кроме того, неуплата денежных средств по договору купли-продажи влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 ГК РФ, которые не содержат положений, позволяющих признать договор купли-продажи ничтожной сделкой ввиду его неоплаты.
В силу изложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.Г.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда города Омска от 15 июня 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.Г. к А., К.Н.М. о признании договоров купли-продажи недействительными, признании неприобретшими права пользования жилым помещением отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6306/2017
Требование: О признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими права пользования квартирой.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, считает, что совершенные сделки купли-продажи являются мнимыми.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N 33-6306/2017
Председательствующий: Колядов Ф.А.
Строка по статотчету N 173г
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Егоровой К.В., Пшиготского А.И.,
при секретаре К.А.
рассмотрела в судебном заседании 12 октября 2017 года
дело по апелляционной жалобе Ш.Ж. на решение Советского районного суда г. Омска от 15 июня 2017 года, которым постановлено:
"Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, заключенный <...> между К.Г. и А.
Применить последствия недействительности указанной сделки, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N <...> от <...> о регистрации права собственности А. на квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, заключенный <...> между А. и К.Н.М.
Передать в собственность К.Г. квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности К.Г. на квартиру N <...> в доме N <...> по <...>.
Признать А. не приобретшей права пользования квартирой N <...> в доме N <...> по <...>".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
К.Г. обратилась в суд с иском к А., К.Н.М. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании не приобретшими права пользования квартирой.
В обоснование иска указала, что являлась собственником квартиры N <...> по адресу: <...>, где проживала совместно с супругом К.С.
<...> на основании договора купли-продажи она продала указанное жилое помещение А., право собственности на квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке на имя последней.
<...> между А. и К.Н.М. был заключен договор купли-продажи квартиры N <...> по адресу: <...>.
Считает, что совершенные сделки купли-продажи являются мнимыми, поскольку при заключении договора с А. истица не имела намерения создать соответствующие ему правовые последствия, данный договор был заключен ею для приобретения в свою личную собственность жилого дома, который согласно устной договоренности между сторонами должен был быть приобретен А. и впоследствии подарен К.Г., что ответчицей до настоящего времени не сделано, денежных средств по заключенному договору истица не получала, спорная квартира А. не передавалась, истица совместно со своим супругом продолжает проживать в указанном жилом помещении и оплачивать расходы на его содержание.
Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску Ш.Ж. к А. о взыскании задолженности по договору займа определением Куйбышевского районного суда г. Омска в целях обеспечения иска государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение по договору купли-продажи от <...>, заключенному между К.Н.М. и А., приостановлена.
<...> судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО N 2 г. Омска УФССП наложен арест на квартиру N <...> в доме N <...> по <...> как на имущество должника А., указанная квартира передана истице на ответственное хранение.
Просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры N <...> в доме N <...> по <...>, заключенный <...> между ней и А., признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на данную квартиру на имя А., признать недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный <...> между К.Н.М. и А., применить последствия недействительности указанных сделок, передав спорное жилое помещение истице, признать ответчиц, не приобретшими право пользования данной квартирой.
Истица К.Г., представитель М. в судебном заседании иск поддержали.
Ответчица А., ее представитель К.Н.А. иск не признали, суду пояснили, что А. у К.Г. была приобретена квартира N <...> в доме N <...> по <...> стоимостью <...>, из которых <...> - личные денежные средства А., <...> - взяты ею в долг у Ш.Ж. Расчет между сторонами по договору купли-продажи квартиры произведен ответчицей в полном объеме. По договоренности между сторонами К.Г. продолжала проживать в квартире до выезда из г. Омска, конкретный срок проживания сторонами не оговаривался.
Ответчица К.Н.М. в судебном заседании участия не принимала.
Третье лицо Ш.Ж., его представитель Ш.Е. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, суду пояснили, что Ш.Ж. дал А. взаймы денежные средства в размере <...> на покупку квартиры у К.Г. С последней Ш.Ж. познакомился в <...> года в Управлении Росреестра по Омской области. Подтвердили, что денежные средства в размере <...> в счет оплаты спорной квартиры были переданы К.Г.
Третье лицо К.С. в судебном заседании считал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской области, ОСП по ЦАО N 2 г. Омска УФССП России по Омской области, УМВД России по г. Омску в судебном заседании участия не принимали.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ш.Ж. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Считает необоснованным вывод суда об отсутствии у К.Г. волеизъявления на продажу принадлежавшей ей квартиры N <...> по адресу: <...>, поскольку, как следует из пояснений самой истицы, она имела намерение приобрести иное жилье. После совершения <...> оспариваемой сделки купли-продажи К.Г. обеспечила доступ в данное жилое помещение агенту по продаже недвижимости для проведения фотосъемки помещения в рекламных целях, соответствующие фотографии были размещены на интернет-сайте <...>.
Вопреки доводам истицы, оплата коммунальных услуг ею не производилась или производилась нерегулярно.
Факт получения К.Г. денежных средств по договору купли-продажи от <...> подтверждается записью в самом договоре, составленной ею распиской о получении денежных средств в сумме <...>, пояснениями Ш.Ж. и его супруги <...>, решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> о взыскании денежных средств по договору займа, предоставленных Ш.Ж. А. для покупки спорной квартиры, заочным решением Советского районного суда г. Омска от <...>, свидетельствующим о нуждаемости К.Г. в денежных средствах.
Кроме того, разрешая иск Ш.Ж. к А. об определении доли должника в праве общей собственности на недвижимое имущество, судья Колядов Ф.А. в мотивировочной части решения от <...> указал, что спорная квартира является для А. единственным пригодным для постоянного проживания жильем.
Просит приобщить к материалам дела в качестве дополнительных доказательств копии уведомления <...> с приложением скриншота и фотографий спорной квартиры, заочного решения Советского районного суда г. Омска от <...> по делу N <...>.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К.Г. - М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения Ш.Ж., его представителя Ш.Е., поддержавших жалобу, представителя К.Г. - М., согласившейся с решением суда, представителя А. - К.Н.А., представителя К.Н.М. - Н., согласившихся с доводами апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (статья 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктами 3, 4 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Статья 10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав.
Согласно пункту 1 данной нормы закона, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 551 и пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, право собственности возникает у покупателя с момента такой регистрации.
Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является передача этой недвижимости покупателю.
Пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу данной нормы закона, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.
Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу части 1 статьи 56 Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Таким образом, на истице и на ответчиках в равной степени лежало бремя доказывания выдвигаемых ими доводов и возражений.
Обращаясь в суд с настоящим иском, К.Г. ссылалась на то, что не имела намерения продавать спорную квартиру, была уверена, что ответчица А. приобретет жилой дом в свою собственность с заключением после этого договора дарения объекта недвижимости в собственность К.Г. Ссылаясь на мнимость договора купли-продажи квартиры, просила признать его недействительным и, как следствие, недействительным последующего договора купли-продажи квартиры.
Вынося решение об удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры <...> в доме <...> корпус <...> по <...> мнимой сделкой, суд первой инстанции исходил из факта ее совершения участниками сделки лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права.
Как следует из материалов дела, что <...> заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> между К.Г. и А.
Стоимость квартиры по договору определена в размере <...>, которая уплачивается покупателем продавцу до подписания договора (п. 3 договора). По тексту договора продавцом К.Г. собственноручно написано "расчет по договору произведен полностью".
Договор сторонами подписан без каких-либо замечаний, принадлежность подписей никем не оспорена.
В расписке К.Г., имеющейся в материалах дела, указано, что "... получила у А. деньги в сумме <...> (<...>) за квартиру <...>".
Данная расписка подписана К.Г. собственноручно, принадлежность подписи не оспорена.
<...> сторонами подписан передаточный акт на квартиру, К.Г. и А. лично присутствовали в органах государственной регистрации при сдаче документов для регистрации перехода права собственности на квартиру от К.Г. к А.
По заявлению К.Г., начиная с <...> государственная регистрация права собственности на спорную квартиру приостановлена на срок до <...>, причина - не произведен полный расчет.
Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Ш.Ж., <...> А. обратилась к Ш.Ж. с просьбой предоставить взаем денежные средства в размере <...> сроком на <...> месяцев.
В тот же день сторонами был заключен договор займа, по которому Ш.Ж. передал в долг А. денежные средства в размере <...> на срок до <...>.
Обязательства по возврату долга, процентов заемщиком А. займодавцу Ш.Ж. надлежащим образом исполнены не были. Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> с А. в пользу Ш.Ж. в погашение долга взыскано <...>, <...> неустойка, судебные расходы.
В судебном заседании представитель А. - К.Н.А., Ш.Ж. подтвердили, что спорная квартира была приобретена, в том числе, и за счет денежных средств Ш.Ж., переданных А. на основании договора займа от <...>.
Из пояснения свидетеля <...> допрошенного в суде первой инстанции, следует, что он работает в <...>. В <...> года к нему обратились К.Г., А. и Ш.Ж. с просьбой составить договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>. Одновременно просили оказать помощь в составлении договора залога квартиры между покупателем А. и займодавцем Ш.Ж.
Как пояснил Ш.Ж. в суде первой инстанции, между ним и А. была достигнута устная договоренность о заключении договора залога спорной квартиры в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщиком по погашению долга на основании договора займа от <...>. Тем не менее, в последующем договор залога квартиры в установленной законом форме между А. и Ш.Ж. заключен не был.
<...> А. продала спорную квартиру К.Н.М. за <...> по письменному договору купли-продажи.
В обоснование своей позиции по делу, истицей К.Г. представлены 2 расписки, подписанные А. и датированные <...> следующего содержания.
"Я, А., обязуюсь К.Г. в том, что квартиру по адресу <...> в дальнейшем переоформит на ее имя".
"Я, А., паспорт <...> выдан ЦАО г. Омска обязуюсь К.Г. в последующем оформит квартиру по адресу <...> на ее имя".
Давая оценку этим письменным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что представленные расписки бесспорно о мнимости рассматриваемой сделки не свидетельствуют и, по своей сути, опровергаются иными имеющимися в деле доказательствами.
Согласно копии лицевого счета по состоянию на <...>, в спорной квартире на регистрационном учете значатся: К.Г. (с <...>), А. (с <...>).
Из квитанций по оплате коммунальных услуг, начисленных по адресу: <...>, следует, что в <...> года, в <...> года, в <...> года, в <...> года, в <...> года соответствующие оплаты производила К. (Б.); начиная с <...> года оплату жилья, коммунальных услуг производит А.
В суде первой инстанции представитель А. пояснил, что договор купли-продажи от <...> является реальным договором, расчет по нему (договор) покупателем произведен полностью, о чем продавец К.Г. составила расписку. Действительно, после заключения оспариваемого договора К.Г. вместе с супругом с согласия собственника А. проживали в спорной квартире до момента отъезда на север, в связи с чем они и производили оплату жилья, коммунальных услуг. Между К.Г. и А. сложились длительные доверительные отношения.
Свидетель <...> допрошенная в суде первой инстанции, пояснила, что с <...> года по <...> года супруги К. в спорной квартире не проживали.
Третье лицо К.С., давая объяснения в суде первой инстанции, указал, что "... уезжали на север, приехали в <...> года".
Истица К.Г. в исковом заявлении также указала, что в период с <...> года по <...> года вместе с супругом проживали в г. <...> в связи с трудоустройством.
То есть, продавец передала покупателю жилое помещение.
Соединив фактические обстоятельства дела и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о фактическом исполнении договора купли-продажи от <...> и реализации действительной воли сторон, сторонами были совершены все необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от <...>. Кроме того, К.Г. не представлено доказательств, что формирование ее воли на совершение сделки произошло не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий А., заключающихся в умышленном создании у К.Г. ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Ссылки К.Г. в исковом заявлении, ее представителя М. в судебном заседании на то, что А. не уплатила покупную цену за приобретаемое имущество, опровергаются представленной в суд распиской истицы в получении денежных средств за проданную долю квартиры.
Кроме того, неуплата денежных средств по договору купли-продажи влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 ГК РФ, которые не содержат положений, позволяющих признать договор купли-продажи ничтожной сделкой ввиду его неоплаты.
В силу изложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.Г.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда города Омска от 15 июня 2017 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.Г. к А., К.Н.М. о признании договоров купли-продажи недействительными, признании неприобретшими права пользования жилым помещением отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)