Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По оспариваемому договору истец передал в собственность ответчика жилой дом с постройками и земельный участок, однако сумма договора является значительно заниженной; истец думал, что заключает договор пожизненного содержания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Моисеенков А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,
судей Минасян О.К., Пискловой Ю.Н.,
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А.Н. к С.Т., С.А.МА. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе С.Т., С.А.МА. на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 28 марта 2017 г. Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия
С.А.Н. обратилась в Шахтинский городской суд с иском к С.Т. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка.
Истец с учетом уточненных исковых требований в редакции, изложенной истцом в судебном заседании 28.03.2017, просила суд признать договор купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка, заключенный 25.04.2014 недействительным; признать договор купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка, заключенный 17.06.2016 между С.Т. и С.А.МА., недействительным; применить последствия недействительности сделок, возвратив жилой дом с постройками и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в ее собственность.
Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 28 марта 2017 г. исковые требования С.А.Н. удовлетворены.
С решением суда не согласились С.А.МА. и С.Т., подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указали, что С.А.Н. состоит на учете в Шахтинском филиале Психоневрологического диспансера, истец лично в суд не являлась, не получала судебную корреспонденцию, не подтверждены полномочия адвоката на изменения исковых требований.
Апеллянты указывают на пропуск срока исковой давности, а в подтверждение своих доводов ссылаются на фактическое исполнение договора купли-продажи и свидетельские показания, подтверждающие данный факт. Возражения на апелляционную жалобу не поступали.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие С.А.Н., С.А.МА., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления (л.д. 255-257).
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав объяснения С.Т., ее представителя К., действующей на основании ордера, представителя С.А.МБ. - С.Т. по доверенности, представителя С.А.Н. - С.И. по доверенности, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 указанной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На основании п. 4 названной статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч.ч. 1, 2, 6 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорки, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- сторона заблуждается в отношении природы сделки;
- сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
- сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался вышеуказанными нормами права и исходил из того, что истец С.А.Н., <...> года рождения, является пенсионером, ветераном труда, по своему состоянию здоровья и социальному статусу нуждается в дополнительной поддержке и помощи, на которую она рассчитывала при заключении договора с ответчиком С.Т., однако договор купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка от 25.04.2014 заключен между С.А.Н. и С.Т. в простой письменной форме, по заниженной цене, и не предусматривал каких-либо встречных обязательств ответчика перед истцом.
По указанному договору С.А.Н. передала в собственность С.Т. жилой дом с постройками и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые принадлежали С.А.Н. на основании решения Шахтинского городского суда Ростовской области от 28.08.2003 и свидетельства о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2003 и зарегистрированного права собственности на земельный участок по указанному адресу от 13.01.2010.
Как следует из материалов дела, С.А.Н. по договору купли-продажи от 25.04.2014 продала жилой дом с постройками С.Т. за 550 000 руб., земельный участок за 50 000 руб., а всего цена сделки составила 600 000 руб. вместе с тем данная сумма является значительно заниженной, что следует из справки ООО "Риэлти", представленной истцовой стороной, согласно которой рыночная стоимость домовладения, аналогичного спорному, составляет не менее 2 млн. руб. по состоянию на 2014 год, причем без учета стоимости хозяйственных построек.
Согласно п. 8 данного договора купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка С.А.Н. сохраняет за собой право проживания и регистрации в данном домовладении.
Из показаний свидетеля К.Н.Н. следует, что С.М.В. должен выплатить С.А.В. 600 000 рублей и досматривать мать С.А.Н. пол месту ее проживания.
Из письменных пояснений истца также следует, что она 24.04.2014 намеревалась подписывать договор, по которому она будет иметь постоянный уход, получать какую-либо помощь со стороны старшего сына и невестки, то есть договор пожизненного содержания. При подписании договора, ей его текст никто не зачитывал, она его сама не читала и не могла читать, поскольку у нее были повышенное давление, головная боль и головокружение, и она практически ничего не видела. В момент подписания договора не осознавала суть и последствия данного договора, поскольку полагала, что ее сын С.М.В. и его жена С.Т. переедут к ней жить и будут осуществлять за ней уход. Однако истец продолжала проживать одна, оплачивать непомерно высокие для нее платежи по коммунальным услугам, оплачивать услуги двух сиделок, самостоятельно обеспечивать себе надлежащий уход, надеясь только на помощь со стороны посторонних людей, при отсутствии какой-либо материальной и иной помощи со стороны ответчика, только весной 2016 года ей стало известна суть заключенной сделки.
А впоследствии, когда С.Т. стало известно о намерении истца оспорить указанную сделку, домовладение по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН С.Т. в июне месяце 2016 года перепродала С.А.
Как следует из медицинской карты истца, у С.А.Н. диагностирована ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ряд сопутствующих заболеваний, что подтверждается копиями выписных эпикризов от 09.07.2012 и от 02.06.2015.
Истец не может самостоятельно, без посторонней помощи, передвигаться по дому, приготовить пищу, выйти на улицу, получить медицинскую помощь, соблюдать нормы гигиены. В 2016 году она неоднократно падала, в результате чего ею получены сложные переломы руки, закрытый перелом правового бедра со смещением. Помощь истцу оказали соседи, вызвали скорую помощь и сопроводили в отделение, поскольку С.Т. и С.М.В. от осуществления ей помощи отказались, ссылаясь на занятость на работе. Платежи по коммунальным услугам производит сама истица в полном объеме, что подтверждено представленными ей квитанциями об оплате, а также оплачивает услуги двух сиделок, что подтверждено их свидетельскими показаниями. По ходатайству стороны истца в судебном заседании были допрошены - С.А.В., С.О.А., К.Н.Н., Б.Е.В., В.Л.В., Ш.Т.А., К.Н.И., Л.Д.И., которые пояснили суду, что по договору С.М.В. должен был ухаживать за матерью, оказывать помощь, однако этого не делал, ремонт в домовладении производился С.А.Н. самостоятельно - на собственные средства.
Доказательств оглашения условий договора купли-продажи при его подписании, разъяснения истцу смысла сделки, разницы между договором купли-продажи и договором пожизненного содержания, последствий заключения договора купли-продажи в материалы дела стороной ответчика не представлено. С учетом представленных доказательств суд пришел к выводу о том, что со стороны истца при заключении договора купли-продажи имело место существенное заблуждение относительно природы сделки.
Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В целях реализации указанного выше правового принципа статьей 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть или ввести в заблуждение определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимость сделки также предполагает понимание обеими сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать ее исполнения.
В силу положения ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи на основании ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.
Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Признавая мнимой сделку купли-продажи от 17.06.2016, суд исходил из того, что С.Т. продала спорное домовладение своей дочери С.А. за 495 000 руб., при заключении сделки стороны не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности в связи с ее заключением, то есть, стороны не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Передача дома и земельного участка новому собственнику не состоялась, договор купли-продажи, заключенный между С.Т. и С.А., фактически не исполнен, т.е. правовые последствия, на которые должна быть направлена воля сторон при заключении договора, не наступили.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В данном случае течение срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнала о своем заблуждении, то есть с момента получения отказа в осуществлении ответчиком обязательств, предусмотренных договором ренты.
Отказывая в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности суд исходил из того, что о нарушении своих прав истец узнала в марте 2016 года, от своей сестры, К.Н.Н., которая ознакомилась с договором, пояснив ей, что заключен не договор пожизненного содержания, а договор купли-продажи домовладения вместе с земельным участком.
С требованием о признании сделки недействительной истец обратилась в суд 14 ноября 2016 г., то есть в пределах установленного законом годичного срока исковой давности.
Суд первой инстанции в решении также указал на злоупотребление правом со стороны ответчика при совершении сделки в нарушение запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем она должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, так как они основаны на имеющихся доказательствах, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствуют нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную истцом позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда в обжалуемой части.
Ссылка апеллянта на предоставление нотариальной доверенности своему супругу С.М.В. с целью исполнения спорного договора является несостоятельной, поскольку доказательств того, что поверенным от имени доверителя на основании указанной доверенности были совершены какие-либо юридически значимые действия по принятию имущества в свое владение, пользование и распоряжение, суду не представлено.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции при разрешении спора ответчик С.Т., признавая, что сделка была совершена по цене, существенно отличавшейся от рыночной, от внесения какой-либо доплаты истцу отказалась.
В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции от С.А.Н. на лицевой (депозитный) счет для учета операций со средствами, поступившими во временное распоряжение в качестве залога, в Управление Судебного департамента в Ростовской области (платежное поручение от 10.07.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) поступили денежные средства в размере 600 000 рублей. В связи с тем, что данные средства были переданы истцом в обеспечение исполнения последствий недействительности сделки и приведения сторон в первоначальное положение - возвратить С.Т. денежные средства, полученные по сделке, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части обязания С.А.Н. возвратить денежные средства в сумме 600 000 рублей, взыскав в пользу ответчика указанную сумму за счет средств, переданных в депозит (во временное распоряжение в качестве залога) в Управление Судебного департамента в Ростовской области.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 28 марта 2017 г. изменить в части обязания С.А.Н. возвратить денежные средства в сумме 600 000 рублей.
Взыскать с С.А.Н. в пользу С.Т. денежные средства в сумме 600 000 рублей, находящиеся на лицевом (депозитном) счете для учета операций со средствами, поступившими во временное распоряжение в качестве залога, в Управлении Судебного департамента в Ростовской области (платежное поручение от 10.07.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Т., С.А.МА. - без удовлетворения.
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 27.07.2017.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11226/2017
Требование: О расторжении договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По оспариваемому договору истец передал в собственность ответчика жилой дом с постройками и земельный участок, однако сумма договора является значительно заниженной; истец думал, что заключает договор пожизненного содержания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. по делу N 33-11226/2017
Судья Моисеенков А.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,
судей Минасян О.К., Пискловой Ю.Н.,
при секретаре Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А.Н. к С.Т., С.А.МА. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок, по апелляционной жалобе С.Т., С.А.МА. на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 28 марта 2017 г. Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия
установила:
С.А.Н. обратилась в Шахтинский городской суд с иском к С.Т. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка.
Истец с учетом уточненных исковых требований в редакции, изложенной истцом в судебном заседании 28.03.2017, просила суд признать договор купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка, заключенный 25.04.2014 недействительным; признать договор купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка, заключенный 17.06.2016 между С.Т. и С.А.МА., недействительным; применить последствия недействительности сделок, возвратив жилой дом с постройками и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в ее собственность.
Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 28 марта 2017 г. исковые требования С.А.Н. удовлетворены.
С решением суда не согласились С.А.МА. и С.Т., подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы указали, что С.А.Н. состоит на учете в Шахтинском филиале Психоневрологического диспансера, истец лично в суд не являлась, не получала судебную корреспонденцию, не подтверждены полномочия адвоката на изменения исковых требований.
Апеллянты указывают на пропуск срока исковой давности, а в подтверждение своих доводов ссылаются на фактическое исполнение договора купли-продажи и свидетельские показания, подтверждающие данный факт. Возражения на апелляционную жалобу не поступали.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие С.А.Н., С.А.МА., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются уведомления (л.д. 255-257).
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав объяснения С.Т., ее представителя К., действующей на основании ордера, представителя С.А.МБ. - С.Т. по доверенности, представителя С.А.Н. - С.И. по доверенности, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 указанной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На основании п. 4 названной статьи суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч.ч. 1, 2, 6 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорки, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
- сторона заблуждается в отношении природы сделки;
- сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
- сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался вышеуказанными нормами права и исходил из того, что истец С.А.Н., <...> года рождения, является пенсионером, ветераном труда, по своему состоянию здоровья и социальному статусу нуждается в дополнительной поддержке и помощи, на которую она рассчитывала при заключении договора с ответчиком С.Т., однако договор купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка от 25.04.2014 заключен между С.А.Н. и С.Т. в простой письменной форме, по заниженной цене, и не предусматривал каких-либо встречных обязательств ответчика перед истцом.
По указанному договору С.А.Н. передала в собственность С.Т. жилой дом с постройками и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые принадлежали С.А.Н. на основании решения Шахтинского городского суда Ростовской области от 28.08.2003 и свидетельства о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2003 и зарегистрированного права собственности на земельный участок по указанному адресу от 13.01.2010.
Как следует из материалов дела, С.А.Н. по договору купли-продажи от 25.04.2014 продала жилой дом с постройками С.Т. за 550 000 руб., земельный участок за 50 000 руб., а всего цена сделки составила 600 000 руб. вместе с тем данная сумма является значительно заниженной, что следует из справки ООО "Риэлти", представленной истцовой стороной, согласно которой рыночная стоимость домовладения, аналогичного спорному, составляет не менее 2 млн. руб. по состоянию на 2014 год, причем без учета стоимости хозяйственных построек.
Согласно п. 8 данного договора купли-продажи жилого дома, построек и земельного участка С.А.Н. сохраняет за собой право проживания и регистрации в данном домовладении.
Из показаний свидетеля К.Н.Н. следует, что С.М.В. должен выплатить С.А.В. 600 000 рублей и досматривать мать С.А.Н. пол месту ее проживания.
Из письменных пояснений истца также следует, что она 24.04.2014 намеревалась подписывать договор, по которому она будет иметь постоянный уход, получать какую-либо помощь со стороны старшего сына и невестки, то есть договор пожизненного содержания. При подписании договора, ей его текст никто не зачитывал, она его сама не читала и не могла читать, поскольку у нее были повышенное давление, головная боль и головокружение, и она практически ничего не видела. В момент подписания договора не осознавала суть и последствия данного договора, поскольку полагала, что ее сын С.М.В. и его жена С.Т. переедут к ней жить и будут осуществлять за ней уход. Однако истец продолжала проживать одна, оплачивать непомерно высокие для нее платежи по коммунальным услугам, оплачивать услуги двух сиделок, самостоятельно обеспечивать себе надлежащий уход, надеясь только на помощь со стороны посторонних людей, при отсутствии какой-либо материальной и иной помощи со стороны ответчика, только весной 2016 года ей стало известна суть заключенной сделки.
А впоследствии, когда С.Т. стало известно о намерении истца оспорить указанную сделку, домовладение по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН С.Т. в июне месяце 2016 года перепродала С.А.
Как следует из медицинской карты истца, у С.А.Н. диагностирована ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, ряд сопутствующих заболеваний, что подтверждается копиями выписных эпикризов от 09.07.2012 и от 02.06.2015.
Истец не может самостоятельно, без посторонней помощи, передвигаться по дому, приготовить пищу, выйти на улицу, получить медицинскую помощь, соблюдать нормы гигиены. В 2016 году она неоднократно падала, в результате чего ею получены сложные переломы руки, закрытый перелом правового бедра со смещением. Помощь истцу оказали соседи, вызвали скорую помощь и сопроводили в отделение, поскольку С.Т. и С.М.В. от осуществления ей помощи отказались, ссылаясь на занятость на работе. Платежи по коммунальным услугам производит сама истица в полном объеме, что подтверждено представленными ей квитанциями об оплате, а также оплачивает услуги двух сиделок, что подтверждено их свидетельскими показаниями. По ходатайству стороны истца в судебном заседании были допрошены - С.А.В., С.О.А., К.Н.Н., Б.Е.В., В.Л.В., Ш.Т.А., К.Н.И., Л.Д.И., которые пояснили суду, что по договору С.М.В. должен был ухаживать за матерью, оказывать помощь, однако этого не делал, ремонт в домовладении производился С.А.Н. самостоятельно - на собственные средства.
Доказательств оглашения условий договора купли-продажи при его подписании, разъяснения истцу смысла сделки, разницы между договором купли-продажи и договором пожизненного содержания, последствий заключения договора купли-продажи в материалы дела стороной ответчика не представлено. С учетом представленных доказательств суд пришел к выводу о том, что со стороны истца при заключении договора купли-продажи имело место существенное заблуждение относительно природы сделки.
Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В целях реализации указанного выше правового принципа статьей 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу указанной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что при ее совершении воля обеих сторон не была направлена на достижение правовых последствий, характерных для сделок данного вида. Мнимые сделки представляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть или ввести в заблуждение определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление о намерениях участников сделки. Мнимость сделки также предполагает понимание обеими сторонами того, что эта сделка их не связывает, и они не имеют намерений исполнять ее, либо требовать ее исполнения.
В силу положения ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи на основании ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем, такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.
Согласно положениям ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Признавая мнимой сделку купли-продажи от 17.06.2016, суд исходил из того, что С.Т. продала спорное домовладение своей дочери С.А. за 495 000 руб., при заключении сделки стороны не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности в связи с ее заключением, то есть, стороны не имели намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Передача дома и земельного участка новому собственнику не состоялась, договор купли-продажи, заключенный между С.Т. и С.А., фактически не исполнен, т.е. правовые последствия, на которые должна быть направлена воля сторон при заключении договора, не наступили.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В данном случае течение срока исковой давности начинается с момента, когда истец узнала о своем заблуждении, то есть с момента получения отказа в осуществлении ответчиком обязательств, предусмотренных договором ренты.
Отказывая в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности суд исходил из того, что о нарушении своих прав истец узнала в марте 2016 года, от своей сестры, К.Н.Н., которая ознакомилась с договором, пояснив ей, что заключен не договор пожизненного содержания, а договор купли-продажи домовладения вместе с земельным участком.
С требованием о признании сделки недействительной истец обратилась в суд 14 ноября 2016 г., то есть в пределах установленного законом годичного срока исковой давности.
Суд первой инстанции в решении также указал на злоупотребление правом со стороны ответчика при совершении сделки в нарушение запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем она должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, так как они основаны на имеющихся доказательствах, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствуют нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную истцом позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда в обжалуемой части.
Ссылка апеллянта на предоставление нотариальной доверенности своему супругу С.М.В. с целью исполнения спорного договора является несостоятельной, поскольку доказательств того, что поверенным от имени доверителя на основании указанной доверенности были совершены какие-либо юридически значимые действия по принятию имущества в свое владение, пользование и распоряжение, суду не представлено.
Кроме того, в суде апелляционной инстанции при разрешении спора ответчик С.Т., признавая, что сделка была совершена по цене, существенно отличавшейся от рыночной, от внесения какой-либо доплаты истцу отказалась.
В период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции от С.А.Н. на лицевой (депозитный) счет для учета операций со средствами, поступившими во временное распоряжение в качестве залога, в Управление Судебного департамента в Ростовской области (платежное поручение от 10.07.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) поступили денежные средства в размере 600 000 рублей. В связи с тем, что данные средства были переданы истцом в обеспечение исполнения последствий недействительности сделки и приведения сторон в первоначальное положение - возвратить С.Т. денежные средства, полученные по сделке, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части обязания С.А.Н. возвратить денежные средства в сумме 600 000 рублей, взыскав в пользу ответчика указанную сумму за счет средств, переданных в депозит (во временное распоряжение в качестве залога) в Управление Судебного департамента в Ростовской области.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 28 марта 2017 г. изменить в части обязания С.А.Н. возвратить денежные средства в сумме 600 000 рублей.
Взыскать с С.А.Н. в пользу С.Т. денежные средства в сумме 600 000 рублей, находящиеся на лицевом (депозитном) счете для учета операций со средствами, поступившими во временное распоряжение в качестве залога, в Управлении Судебного департамента в Ростовской области (платежное поручение от 10.07.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Т., С.А.МА. - без удовлетворения.
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 27.07.2017.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)