Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-5050/2015 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
истца: индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны - Галлямов Альфред Фирдависович (доверенность от 22.09.2015),
ответчика: общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Квалитет" - Байрамгулов Наиль Иршатович (доверенность от 01.04.2016).
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Шайхутдинов Ильгиз Ирекович лично, его представитель - Галлямов Альфред Фирдависович (доверенность от 22.09.2015).
индивидуальный предприниматель Шайхутдинова Энже Фирдависовна далее - ИП Шайхутдинова Э.Ф., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Квалитет" (далее - ООО "ПКФ "Квалитет", ответчик) о взыскании суммы займа в размере 300 000 руб., процентов за пользование займом в размере 315 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 418 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. (требования приняты судом с учетом их уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Шайхутдинов Ильгиз Ирекович (далее - Шайхутдинов И.И., третье лицо).
Определением суда от 28 мая 2015 года к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" к ИП Шайхутдиновой Э.Ф. и Шайхутдинову И.И. солидарно о взыскании долга в размере 1 613 879 руб. 72 коп. и пени в размере 47 400 руб.
Определением суда от 30.07.2015 производство по делу в части встречных требований ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" к ИП Шайхутдиновой Э.Ф. и Шайхутдинову И.И. прекращено за неподведомственностью.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.10.2015 (резолютивная часть от 18.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме (т. 2 л.д. 35).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Шайхутдинова Э.Ф. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными (т. 2 л.д. 60).
Апеллянт указывает на необоснованное принятие судом в качестве доказательства копии договора N 2К аренды недвижимого имущества от 15.01.2014 при наличии в деле оригинала Дополнительного соглашения от 15.01.2014. Судом сделан ошибочный вывод о заключенности основного договора аренды между сторонами, поскольку нет доказательств государственной регистрации договора. Неисправности в работе канализационной системы не были устранены, о чем ответчик указывает в своем письме от 15.01.2014. Ответчиком не исполнено обязательство по передаче в аренду недвижимого имущества в надлежащем состоянии, что являлось препятствием в заключении основного договора. Поскольку договор аренды не был заключен, обеспечительный платеж должен быть возвращен, кроме того, договором предусмотрена новация долга в заемное обязательство.
К дате заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик доводы отверг, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон и третье лицо поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.10.2013 между ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" (арендодатель) и Шайхутдиновым И.И. (арендатор) был подписан предварительный договор аренды нежилого помещения, предметом которого являлось обязательство сторон заключить основной договор аренды нежилого помещения общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Горбатова 7/5, в целях размещения в нем гостиницы(л.д. 14 т. 1).
Согласно п. 1.2 предварительного договора все условия основного договора изложены в приложении N 1 (проект основного договора).
Срок аренды составляет 5 лет начиная с даты заключения основного договора аренды (п. 1.3 предварительного договора).
При этом п. 2.4 предварительного договора арендодатель обязался в срок не позднее 15.01.2014 устранить выявленные неисправности работы канализационной системы, расположенной в цокольной части здания непосредственно под указанным нежилым помещением.
После исполнения п. 2.4 предварительного договора арендодатель уведомляет арендатора о готовности заключить основной договор, при этом срок заключения основного договора устанавливается не позднее 15.01.2014.
В соответствии с п. 2.2 предварительного договора, при его подписании арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере 300 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного предварительным договором. Обеспечительный взнос покрывает базовую арендную плату (как она определена в основном договоре) за два месяца аренды помещения.
Согласно п. 4.6 предварительного договора в случае отказа арендодателя от заключения основного договора на условиях, изложенных в приложении N 1 к предварительному договору, обеспечительный взнос в размере 300 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного предварительным договором, считается переданной арендатором и полученная арендодателем в качестве займа, при этом размер процентов за пользование займом устанавливается 5% в месяц.
В случае отказа арендодателя от заключения основного договора арендатору компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в помещении, а также расходы на оснащение помещения для ведения гостиничного бизнеса, все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственностью арендодателя (п. 4.9 предварительного договора).
В соответствие с п. 5.1 предварительного договора, арендная плата по договору составляет 150 000 руб. ежемесячно, в том числе налоги, из которых 50 000 руб. оплачивается путем перечисления на расчетный счет арендодателя либо иным не запрещенным законом способом, сумма 100 000 руб. оплачивается наличными.
15.01.2014 между истцом и третьим лицом было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от 20.10.2013, согласно которому Шайхутдинов И.И. передает, а предприниматель Шайхутдинова Э.Ф. принимает все права и обязанности по предварительному договору от 20.10.2013, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ "КВАЛИТЕТ" и Шайхутдиновым И.И. (л.д. 18 т. 1)
Судом установлено, что письмом от 15.01.2014 общество уведомило Шайхутдинова И.И. об устранении неисправности работы канализационной системы и о готовности заключить основной договор (л.д. 46 т. 1).
В материалы дела ответчиком представлена копия договора N 2К аренды недвижимого имущества от 15.01.2014 и акт приема передачи от этого же числа, подтверждающие, что объект аренды был передан арендодателем арендатору (Шайхутдинову И.И.) в состоянии соответствующем требованиям, установленным условиями договора аренды N 2К от 15.01.2014 (л.д. 42-45 т. 1).
Факт подписания договора аренды N 2К аренды недвижимого имущества от 15.01.2014 и акта оспаривается истцом и третьим лицом.
Кроме того, в материалы дела представлены оригиналы и копии договоров N 2К аренды недвижимого имущества от 01.03.2014, от 01.05.2014 и от 01.07.2014, в соответствии с которыми между сторонами оформлены обязательственные отношения по аренде недвижимого имущества (помещения инвентарный номер 32334), предусмотренного предварительным договором (л.д. 19.1, л.д. 127 т. 1, л.д. 13 т. 2).
В материалы дела представлен также в копии договор N 2К аренды недвижимого имущества от 02.07.2014 между ответчиком и третьим лицом по настоящему делу этого же помещения инвентарный номер 32334 (л.д. 137 т. 1).
Полагая, что в связи с уклонением ответчика от исполнения условия договора о передаче документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора, договор N 2К аренды недвижимого имущества не заключен, истец обратился к ответчику с требованием от 27.02.2015 о возврате в срок до 08.03.2015 суммы займа в размере 300 000 руб. и процентов за пользование займом из расчета 5% в месяц (в соответствии с п. 4.6 предварительного договора). Однако данное требование истца ответчиком оставлено без ответа.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, установил, что ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" свои обязательства, предусмотренные п. 2.4 предварительного договора, выполнило. Объект аренды был передан арендодателем арендатору в состоянии соответствующем требованиям, установленным условиями договора аренды N 2К от 15.01.2014, названный договор и акт приема-передачи подписаны сторонами без возражений и замечаний.
Оценив представленные в материалы дела документы и оводы участвующих в деле лиц в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает решение не подлежащим отмене в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе (ст. 307 ГК РФ).
Президиумами ВАС РФ и ВС РФ неоднократно и последовательно подчеркивалось, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу будущего договора. Эта позиция содержится в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09, пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2011 г., утвержденного Президиумом ВС РФ от 01.06.2011, в определении ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (постановления Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 7494/00; от 15.01.2013 N 9798/12).
Исходя из положений статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 6 данной статьи установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Следовательно, по смыслу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Таким образом, исходя из системного толкования положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
В силу нормы, содержащейся в пункта 1 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Судом установлено, что в установленный предварительным договором срок письмом от 15.01.2014 общество уведомило Шайхутдинова И.И. об устранении неисправности работы канализационной системы и о готовности заключить основной договор (л.д. 46).
Материалами дела подтверждается также и не оспаривается истцом, что между сторонами заключено последовательно несколько договоров аренды помещения с инвентарным номером 32334 под одним и тем же номером К2-01.03.2014, 01.05.2014, 01.07.2014.
Ответчиком также представлена в материалы дела копия договора с таким же номером, заключенного между ответчиком и третьим лицом 15.01.2014, наличие которого оспаривается истцом.
Учитывая отсутствие в деле оригинала либо надлежащим образом заверенной копии указанного договора, апелляционный суд полагает не подлежащим принятию указанного документа в качестве надлежащего доказательства обстоятельств по настоящему делу.
Тем не менее, учитывая фактические обстоятельства дела, апелляционный суд не усматривает оснований для признания арендодателя отказавшимся от заключения основного договора и применения в связи с этим условий, предусмотренных пунктом 4.6. предварительного договора.
Заключение сторонами договоров N К2 от 01.03.2014, 01.05.2014 и от 01.07.2015 состоялось по воле сторон, в рамках исполнения условий предварительного договора. Обратное материалами дела не доказано.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.
Материалами дела не подтверждается уклонение ответчика от заключения основного договора, которое могло повлечь за собой право контрагента применения ответственности, предусмотренной в пункте 4.6 предварительного договора, как и не представлено доказательств уклонения ООО ПКФ "Квалитет" от государственной регистрации заключенных договоров.
Доводы о наличии оснований для требования, основанного на положениях п. 4.6 предварительного договора подлежат отклонению, ввиду отсутствия сведений о государственной регистрации договора N К2 подлежат отклонению, поскольку согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.
При таких обстоятельствах, с учетом оценки всех имеющихся доказательств в совокупности (ст. 71 АПК РФ), суд первой инстанции принял по существу верное решение о необоснованности требования истца о взыскании суммы займа в размере 300 000 руб., процентов за пользование займом в размере 315 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 418 руб.
Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений и возражений.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
Каких-либо иных нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не выявлено.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с тем, что в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, и при ее подаче заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб., она подлежит взысканию с ИП Шайхутдиновой Э.Ф. в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу А07-5050/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2016 N 18АП-2443/2016 ПО ДЕЛУ N А07-5050/2015
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2016 г. N 18АП-2443/2016
Дело N А07-5050/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу N А07-5050/2015 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
истца: индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны - Галлямов Альфред Фирдависович (доверенность от 22.09.2015),
ответчика: общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Квалитет" - Байрамгулов Наиль Иршатович (доверенность от 01.04.2016).
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Шайхутдинов Ильгиз Ирекович лично, его представитель - Галлямов Альфред Фирдависович (доверенность от 22.09.2015).
индивидуальный предприниматель Шайхутдинова Энже Фирдависовна далее - ИП Шайхутдинова Э.Ф., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Квалитет" (далее - ООО "ПКФ "Квалитет", ответчик) о взыскании суммы займа в размере 300 000 руб., процентов за пользование займом в размере 315 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 418 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. (требования приняты судом с учетом их уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Шайхутдинов Ильгиз Ирекович (далее - Шайхутдинов И.И., третье лицо).
Определением суда от 28 мая 2015 года к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" к ИП Шайхутдиновой Э.Ф. и Шайхутдинову И.И. солидарно о взыскании долга в размере 1 613 879 руб. 72 коп. и пени в размере 47 400 руб.
Определением суда от 30.07.2015 производство по делу в части встречных требований ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" к ИП Шайхутдиновой Э.Ф. и Шайхутдинову И.И. прекращено за неподведомственностью.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.10.2015 (резолютивная часть от 18.09.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме (т. 2 л.д. 35).
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Шайхутдинова Э.Ф. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными (т. 2 л.д. 60).
Апеллянт указывает на необоснованное принятие судом в качестве доказательства копии договора N 2К аренды недвижимого имущества от 15.01.2014 при наличии в деле оригинала Дополнительного соглашения от 15.01.2014. Судом сделан ошибочный вывод о заключенности основного договора аренды между сторонами, поскольку нет доказательств государственной регистрации договора. Неисправности в работе канализационной системы не были устранены, о чем ответчик указывает в своем письме от 15.01.2014. Ответчиком не исполнено обязательство по передаче в аренду недвижимого имущества в надлежащем состоянии, что являлось препятствием в заключении основного договора. Поскольку договор аренды не был заключен, обеспечительный платеж должен быть возвращен, кроме того, договором предусмотрена новация долга в заемное обязательство.
К дате заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик доводы отверг, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании представители сторон и третье лицо поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.10.2013 между ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" (арендодатель) и Шайхутдиновым И.И. (арендатор) был подписан предварительный договор аренды нежилого помещения, предметом которого являлось обязательство сторон заключить основной договор аренды нежилого помещения общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Горбатова 7/5, в целях размещения в нем гостиницы(л.д. 14 т. 1).
Согласно п. 1.2 предварительного договора все условия основного договора изложены в приложении N 1 (проект основного договора).
Срок аренды составляет 5 лет начиная с даты заключения основного договора аренды (п. 1.3 предварительного договора).
При этом п. 2.4 предварительного договора арендодатель обязался в срок не позднее 15.01.2014 устранить выявленные неисправности работы канализационной системы, расположенной в цокольной части здания непосредственно под указанным нежилым помещением.
После исполнения п. 2.4 предварительного договора арендодатель уведомляет арендатора о готовности заключить основной договор, при этом срок заключения основного договора устанавливается не позднее 15.01.2014.
В соответствии с п. 2.2 предварительного договора, при его подписании арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере 300 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного предварительным договором. Обеспечительный взнос покрывает базовую арендную плату (как она определена в основном договоре) за два месяца аренды помещения.
Согласно п. 4.6 предварительного договора в случае отказа арендодателя от заключения основного договора на условиях, изложенных в приложении N 1 к предварительному договору, обеспечительный взнос в размере 300 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного предварительным договором, считается переданной арендатором и полученная арендодателем в качестве займа, при этом размер процентов за пользование займом устанавливается 5% в месяц.
В случае отказа арендодателя от заключения основного договора арендатору компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в помещении, а также расходы на оснащение помещения для ведения гостиничного бизнеса, все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственностью арендодателя (п. 4.9 предварительного договора).
В соответствие с п. 5.1 предварительного договора, арендная плата по договору составляет 150 000 руб. ежемесячно, в том числе налоги, из которых 50 000 руб. оплачивается путем перечисления на расчетный счет арендодателя либо иным не запрещенным законом способом, сумма 100 000 руб. оплачивается наличными.
15.01.2014 между истцом и третьим лицом было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от 20.10.2013, согласно которому Шайхутдинов И.И. передает, а предприниматель Шайхутдинова Э.Ф. принимает все права и обязанности по предварительному договору от 20.10.2013, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью ПКФ "КВАЛИТЕТ" и Шайхутдиновым И.И. (л.д. 18 т. 1)
Судом установлено, что письмом от 15.01.2014 общество уведомило Шайхутдинова И.И. об устранении неисправности работы канализационной системы и о готовности заключить основной договор (л.д. 46 т. 1).
В материалы дела ответчиком представлена копия договора N 2К аренды недвижимого имущества от 15.01.2014 и акт приема передачи от этого же числа, подтверждающие, что объект аренды был передан арендодателем арендатору (Шайхутдинову И.И.) в состоянии соответствующем требованиям, установленным условиями договора аренды N 2К от 15.01.2014 (л.д. 42-45 т. 1).
Факт подписания договора аренды N 2К аренды недвижимого имущества от 15.01.2014 и акта оспаривается истцом и третьим лицом.
Кроме того, в материалы дела представлены оригиналы и копии договоров N 2К аренды недвижимого имущества от 01.03.2014, от 01.05.2014 и от 01.07.2014, в соответствии с которыми между сторонами оформлены обязательственные отношения по аренде недвижимого имущества (помещения инвентарный номер 32334), предусмотренного предварительным договором (л.д. 19.1, л.д. 127 т. 1, л.д. 13 т. 2).
В материалы дела представлен также в копии договор N 2К аренды недвижимого имущества от 02.07.2014 между ответчиком и третьим лицом по настоящему делу этого же помещения инвентарный номер 32334 (л.д. 137 т. 1).
Полагая, что в связи с уклонением ответчика от исполнения условия договора о передаче документов, необходимых для осуществления государственной регистрации договора, договор N 2К аренды недвижимого имущества не заключен, истец обратился к ответчику с требованием от 27.02.2015 о возврате в срок до 08.03.2015 суммы займа в размере 300 000 руб. и процентов за пользование займом из расчета 5% в месяц (в соответствии с п. 4.6 предварительного договора). Однако данное требование истца ответчиком оставлено без ответа.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, установил, что ООО ПКФ "КВАЛИТЕТ" свои обязательства, предусмотренные п. 2.4 предварительного договора, выполнило. Объект аренды был передан арендодателем арендатору в состоянии соответствующем требованиям, установленным условиями договора аренды N 2К от 15.01.2014, названный договор и акт приема-передачи подписаны сторонами без возражений и замечаний.
Оценив представленные в материалы дела документы и оводы участвующих в деле лиц в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает решение не подлежащим отмене в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе (ст. 307 ГК РФ).
Президиумами ВАС РФ и ВС РФ неоднократно и последовательно подчеркивалось, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу будущего договора. Эта позиция содержится в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09, пункте 2 информационного письма ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2011 г., утвержденного Президиумом ВС РФ от 01.06.2011, в определении ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42).
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (постановления Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 7494/00; от 15.01.2013 N 9798/12).
Исходя из положений статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 6 данной статьи установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Следовательно, по смыслу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Таким образом, исходя из системного толкования положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
В силу нормы, содержащейся в пункта 1 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Судом установлено, что в установленный предварительным договором срок письмом от 15.01.2014 общество уведомило Шайхутдинова И.И. об устранении неисправности работы канализационной системы и о готовности заключить основной договор (л.д. 46).
Материалами дела подтверждается также и не оспаривается истцом, что между сторонами заключено последовательно несколько договоров аренды помещения с инвентарным номером 32334 под одним и тем же номером К2-01.03.2014, 01.05.2014, 01.07.2014.
Ответчиком также представлена в материалы дела копия договора с таким же номером, заключенного между ответчиком и третьим лицом 15.01.2014, наличие которого оспаривается истцом.
Учитывая отсутствие в деле оригинала либо надлежащим образом заверенной копии указанного договора, апелляционный суд полагает не подлежащим принятию указанного документа в качестве надлежащего доказательства обстоятельств по настоящему делу.
Тем не менее, учитывая фактические обстоятельства дела, апелляционный суд не усматривает оснований для признания арендодателя отказавшимся от заключения основного договора и применения в связи с этим условий, предусмотренных пунктом 4.6. предварительного договора.
Заключение сторонами договоров N К2 от 01.03.2014, 01.05.2014 и от 01.07.2015 состоялось по воле сторон, в рамках исполнения условий предварительного договора. Обратное материалами дела не доказано.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 5 названной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.
Материалами дела не подтверждается уклонение ответчика от заключения основного договора, которое могло повлечь за собой право контрагента применения ответственности, предусмотренной в пункте 4.6 предварительного договора, как и не представлено доказательств уклонения ООО ПКФ "Квалитет" от государственной регистрации заключенных договоров.
Доводы о наличии оснований для требования, основанного на положениях п. 4.6 предварительного договора подлежат отклонению, ввиду отсутствия сведений о государственной регистрации договора N К2 подлежат отклонению, поскольку согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими и собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без замечаний, то обязательство, которое связывает стороны, не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ) и оснований для применения судом ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной обязательствами.
При таких обстоятельствах, с учетом оценки всех имеющихся доказательств в совокупности (ст. 71 АПК РФ), суд первой инстанции принял по существу верное решение о необоснованности требования истца о взыскании суммы займа в размере 300 000 руб., процентов за пользование займом в размере 315 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 418 руб.
Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений и возражений.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.
Каких-либо иных нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не выявлено.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с тем, что в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, и при ее подаче заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб., она подлежит взысканию с ИП Шайхутдиновой Э.Ф. в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.10.2015 по делу А07-5050/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энже Фирдависовны в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)