Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Обстоятельства: Арендодатель указал, что арендатор не исполнил обязанность по несению спорных расходов, ввиду чего они взысканы с арендодателя как с собственника помещения в судебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Полуяктова А.С., Рябовой С.Э.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фоченковой Ольги Николаевны (далее - предприниматель Фоченкова О.Н., предприниматель) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2017 по делу N А47-7243/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Фоченковой О.Н. - Михайлов В.А. (доверенность от 21.04.2017 N 1).
Муниципальное образование город Оренбург в лице финансового управления администрации города Оренбурга (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю Фоченковой О.Н. о взыскании убытков в размере 133 175 руб. 50 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет), общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - общество "Оренбургская управляющая компания").
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2017 (судья Евдокимова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы судов о возложении на арендатора обязанности по несению расходов на содержание арендованного имущества основаны на неверном толковании ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает податель жалобы, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества, установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг, не являющегося стороной договора аренды. Как указывает кассатор, расходы собственника (участника долевой собственности) на содержание общего имущества многоквартирного дома не могут быть признаны убытками, поскольку обязанность их оплаты установлена законом.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Фоченковой О.Н. (арендатор) подписаны договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга:
- - от 01.10.2010 N 2-687в-10444 со сроком действия с 28.06.2010 по 26.06.2011;
- - от 18.08.2011 N 2-687г-10821 со сроком действия с 27.06.2011 по 25.06.2012;
- - от 01.02.2012 N 2-687в-11027 со сроком действия с 01.01.2012 по 31.10.2016.
В соответствии с п. 1.1. указанных договоров аренды арендодатель передал арендатору, а последний принял в аренду объект муниципального нежилого фонда г. Оренбурга, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, для использования под парикмахерскую (54,8 кв. м), торговое место (1 кв. м), складское помещение (82,5 кв. м) и подсобное помещение (50,2 кв. м).
Названные нежилые помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город Оренбург, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии от 27.12.2007 56АА 562953 и 29.12.2007 серии 56АА 563158.
Согласно п. 3.2.2. договоров аренды арендатор принял на себя обязательство заключить со специализированными организациями договоры на коммунальные услуги (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение, вывоз бытового мусора) и представить арендодателю их копии в тридцатидневный срок со дня заключения договоров.
В соответствии с п. 3.2.29. договоров аренды арендатор также принял на себя обязательство участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств без дальнейшей компенсации.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-4 А47-7243/2016 8116/2014, А47-12979/2014 с муниципального образования город Оренбург в пользу общества "Оренбургская управляющая компания" взыскана задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов за период с 01.12.2010 по 31.01.2015.
Согласно представленному управлением расчету задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, где располагаются арендуемые предпринимателем Фоченковой О.Н. нежилые помещения, составила: за период с декабря 2010 г. по январь 2014 г. - 101 213,38 руб., за период с февраля 2014 г. по апрель 2014 г. - 7 990,53 руб., за период с мая 2014 г. по август 2014 г. - 10 654,04 руб., за период с сентября 2014 г. по январь 2015 г. - 13 317,55 руб.
На основании платежных поручений от 26.08.2014 N 0841861, 15.10.2014 N 0880374, 03.03.2015 N 0036169, 31.12.2015 N 0269935 решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014 исполнены.
В адрес ответчика управлением направлена претензия от 25.05.2016 N 1-44-08/1049 с предложением возместить убытки, причиненные нарушением условий п. 3.2.29. договоров аренды от 01.10.2010 N 2-687в-10444, 18.08.2011 N 2-687г-10821, 01.02.2012 N 2-687в-11027 в размере 133 175 руб. 50 коп. Однако данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
Ссылаясь на то, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств возложена на арендатора согласно условиям договоров аренды, однако предпринимателем не исполнена, что повлекло для истца убытки, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Признавая обоснованными и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению понесенных истцом расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку такая обязанность возложена на ответчика как арендатора помещений, принадлежащих муниципальному образованию, в составе жилого дома, и истцом представлены доказательства взыскания с него как собственника имущества суммы таких расходов в пользу управляющей организации жилого дома.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие причинения вреда другому лицу.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В силу разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Судами правильно указано, что по смыслу изложенных правовых норм возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Как указано выше, из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписаны договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга: от 01.10.2010 N 2-687в-10444 со сроком действия с 28.06.2010 по 26.06.2011; 18.08.2011 N 2-687г-10821 со сроком действия с 27.06.2011 по 25.06.2012; 01.02.2012 N 2-687в-11027 со сроком действия с 01.01.2012 по 31.10.2016.
В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с п. 2 ст. 616 указанного Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 21.05.2013 N 13112/12, норма, изложенная в п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. В то же время, поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Установив соглашением соответствующие обязательства, стороны обязаны исполнить их надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не вправе отказываться от их исполнения в одностороннем порядке (п. 1 ст. 310 названного Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику помещения в этом доме.
В соответствии с п. 3.2.29. названных договоров аренды предприниматель Фоченкова О.Н. как арендатор добровольно приняла на себя обязательство участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств без дальнейшей компенсации, следовательно, указанное обязательство подлежит исполнению ответчиком (ст. 307, 309, 421, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д(1)" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Из обстоятельств, установленных арбитражными судами в рамках рассмотрения дел N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014, следует, что содержание и ремонт общего имущества, в том числе в доме, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, где располагаются арендуемые предпринимателем нежилые помещения, поручены обществу "Оренбургская управляющая компания" как управляющей компании, с которой заключен соответствующий договор управления многоквартирными домами от 01.04.2010.
Пунктом 28 Правил установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Однако доказательства исполнения арендатором надлежащим образом условий п. 3.2.29. вышеназванных договоров аренды предпринимателем Фоченковой О.Н. не представлены, напротив, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014 с муниципального образования город Оренбург в пользу общества "Оренбургская управляющая компания" взыскана задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов за период с 01.12.2010 по 31.01.2015, в том числе и в отношении спорного дома, где располагаются арендуемые предпринимателем нежилые помещения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая условие п. 3.2.29 договоров аренды, соответствующее требованиям закона и воле сторон, выраженной при заключении указанных договоров, руководствуясь положениями ст. 249, п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание расчет истца и отсутствие возражений ответчика относительно указанного расчета, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исполнение истцом обязанности собственника по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не освобождает предпринимателя от надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств по несению расходов по оплате коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией арендуемого помещения, а также по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем понесенные управлением расходы на содержание и ремонт общего имущества спорного многоквартирного дома в части арендуемых ответчиком помещений, являются убытками истца, бремя несения которых в силу вышеуказанного пункта договоров относится на ответчика, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющее существенное значение для дела и входящие в предмет судебного исследования по данному спору, судами установлены, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений доводы и доказательства исследованы и оценены, выводы судов соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на верном применении норм права, регулирующих спорные отношения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2017 по делу N А47-7243/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фоченковой Ольги Николаевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 02.08.2017 N Ф09-4586/17 ПО ДЕЛУ N А47-7243/2016
Требование: О взыскании убытков, причиненных невнесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Обстоятельства: Арендодатель указал, что арендатор не исполнил обязанность по несению спорных расходов, ввиду чего они взысканы с арендодателя как с собственника помещения в судебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. N Ф09-4586/17
Дело N А47-7243/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Полуяктова А.С., Рябовой С.Э.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фоченковой Ольги Николаевны (далее - предприниматель Фоченкова О.Н., предприниматель) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2017 по делу N А47-7243/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Фоченковой О.Н. - Михайлов В.А. (доверенность от 21.04.2017 N 1).
Муниципальное образование город Оренбург в лице финансового управления администрации города Оренбурга (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к предпринимателю Фоченковой О.Н. о взыскании убытков в размере 133 175 руб. 50 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет), общество с ограниченной ответственностью "Оренбургская управляющая компания" (далее - общество "Оренбургская управляющая компания").
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2017 (судья Евдокимова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы судов о возложении на арендатора обязанности по несению расходов на содержание арендованного имущества основаны на неверном толковании ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает податель жалобы, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества, установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг, не являющегося стороной договора аренды. Как указывает кассатор, расходы собственника (участника долевой собственности) на содержание общего имущества многоквартирного дома не могут быть признаны убытками, поскольку обязанность их оплаты установлена законом.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Фоченковой О.Н. (арендатор) подписаны договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга:
- - от 01.10.2010 N 2-687в-10444 со сроком действия с 28.06.2010 по 26.06.2011;
- - от 18.08.2011 N 2-687г-10821 со сроком действия с 27.06.2011 по 25.06.2012;
- - от 01.02.2012 N 2-687в-11027 со сроком действия с 01.01.2012 по 31.10.2016.
В соответствии с п. 1.1. указанных договоров аренды арендодатель передал арендатору, а последний принял в аренду объект муниципального нежилого фонда г. Оренбурга, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, для использования под парикмахерскую (54,8 кв. м), торговое место (1 кв. м), складское помещение (82,5 кв. м) и подсобное помещение (50,2 кв. м).
Названные нежилые помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город Оренбург, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии от 27.12.2007 56АА 562953 и 29.12.2007 серии 56АА 563158.
Согласно п. 3.2.2. договоров аренды арендатор принял на себя обязательство заключить со специализированными организациями договоры на коммунальные услуги (энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение, вывоз бытового мусора) и представить арендодателю их копии в тридцатидневный срок со дня заключения договоров.
В соответствии с п. 3.2.29. договоров аренды арендатор также принял на себя обязательство участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств без дальнейшей компенсации.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-4 А47-7243/2016 8116/2014, А47-12979/2014 с муниципального образования город Оренбург в пользу общества "Оренбургская управляющая компания" взыскана задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов за период с 01.12.2010 по 31.01.2015.
Согласно представленному управлением расчету задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, где располагаются арендуемые предпринимателем Фоченковой О.Н. нежилые помещения, составила: за период с декабря 2010 г. по январь 2014 г. - 101 213,38 руб., за период с февраля 2014 г. по апрель 2014 г. - 7 990,53 руб., за период с мая 2014 г. по август 2014 г. - 10 654,04 руб., за период с сентября 2014 г. по январь 2015 г. - 13 317,55 руб.
На основании платежных поручений от 26.08.2014 N 0841861, 15.10.2014 N 0880374, 03.03.2015 N 0036169, 31.12.2015 N 0269935 решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014 исполнены.
В адрес ответчика управлением направлена претензия от 25.05.2016 N 1-44-08/1049 с предложением возместить убытки, причиненные нарушением условий п. 3.2.29. договоров аренды от 01.10.2010 N 2-687в-10444, 18.08.2011 N 2-687г-10821, 01.02.2012 N 2-687в-11027 в размере 133 175 руб. 50 коп. Однако данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.
Ссылаясь на то, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств возложена на арендатора согласно условиям договоров аренды, однако предпринимателем не исполнена, что повлекло для истца убытки, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Признавая обоснованными и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению понесенных истцом расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку такая обязанность возложена на ответчика как арендатора помещений, принадлежащих муниципальному образованию, в составе жилого дома, и истцом представлены доказательства взыскания с него как собственника имущества суммы таких расходов в пользу управляющей организации жилого дома.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие причинения вреда другому лицу.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В силу разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Судами правильно указано, что по смыслу изложенных правовых норм возмещение убытков является способом защиты, направленным на восстановление имущественных прав лица в силу необходимости возмещения (компенсации) того, что было утрачено или повреждено, либо недополучено в силу нарушения такого права.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Как указано выше, из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписаны договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга: от 01.10.2010 N 2-687в-10444 со сроком действия с 28.06.2010 по 26.06.2011; 18.08.2011 N 2-687г-10821 со сроком действия с 27.06.2011 по 25.06.2012; 01.02.2012 N 2-687в-11027 со сроком действия с 01.01.2012 по 31.10.2016.
В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с п. 2 ст. 616 указанного Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 21.05.2013 N 13112/12, норма, изложенная в п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. В то же время, поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Установив соглашением соответствующие обязательства, стороны обязаны исполнить их надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не вправе отказываться от их исполнения в одностороннем порядке (п. 1 ст. 310 названного Кодекса).
Согласно ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику помещения в этом доме.
В соответствии с п. 3.2.29. названных договоров аренды предприниматель Фоченкова О.Н. как арендатор добровольно приняла на себя обязательство участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств без дальнейшей компенсации, следовательно, указанное обязательство подлежит исполнению ответчиком (ст. 307, 309, 421, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д(1)" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Из обстоятельств, установленных арбитражными судами в рамках рассмотрения дел N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014, следует, что содержание и ремонт общего имущества, в том числе в доме, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, где располагаются арендуемые предпринимателем нежилые помещения, поручены обществу "Оренбургская управляющая компания" как управляющей компании, с которой заключен соответствующий договор управления многоквартирными домами от 01.04.2010.
Пунктом 28 Правил установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Однако доказательства исполнения арендатором надлежащим образом условий п. 3.2.29. вышеназванных договоров аренды предпринимателем Фоченковой О.Н. не представлены, напротив, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014 с муниципального образования город Оренбург в пользу общества "Оренбургская управляющая компания" взыскана задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов за период с 01.12.2010 по 31.01.2015, в том числе и в отношении спорного дома, где располагаются арендуемые предпринимателем нежилые помещения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая условие п. 3.2.29 договоров аренды, соответствующее требованиям закона и воле сторон, выраженной при заключении указанных договоров, руководствуясь положениями ст. 249, п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание расчет истца и отсутствие возражений ответчика относительно указанного расчета, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исполнение истцом обязанности собственника по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не освобождает предпринимателя от надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств по несению расходов по оплате коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией арендуемого помещения, а также по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем понесенные управлением расходы на содержание и ремонт общего имущества спорного многоквартирного дома в части арендуемых ответчиком помещений, являются убытками истца, бремя несения которых в силу вышеуказанного пункта договоров относится на ответчика, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющее существенное значение для дела и входящие в предмет судебного исследования по данному спору, судами установлены, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений доводы и доказательства исследованы и оценены, выводы судов соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на верном применении норм права, регулирующих спорные отношения.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.02.2017 по делу N А47-7243/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фоченковой Ольги Николаевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
А.С.ПОЛУЯКТОВ
С.Э.РЯБОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
А.С.ПОЛУЯКТОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)