Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Раиля Равилевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-16309/2016 (судья Вишневская А.А.).
При участии в судебном заседании представителя ответчика Уткиной Екатерины Евгеньевны (доверенность от 08.08.2016).
Управление имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района Челябинской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зиннатуллину Раилю Равилевичу (далее - ИП Зиннатуллин Р.Р., ответчик) о взыскании задолженности по договору N 11 аренды нежилого помещения от 01.01.2011 за период ноябрь 2012 - декабрь 2013 в размере 144 972 руб. 58 коп.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 (резолютивная часть объявлена 14.03.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 144 972 руб. 58 коп.
Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 349 руб. 17 коп. (л.д. 111-113).
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просит решение суда первой инстанции отменить, прекратить производство по делу.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Зиннатуллин Р.Р. ссылается на то, что площадь арендованного им помещения составляет 59,5 кв. м, в то время как суд первой инстанции в своем решении указывает 98,3 кв. м. Документов, подтверждающих, что размер сдаваемого помещения составляет 98,3 кв. м, истцом в материалы дела не представлено. Истец по запросу суда также не представил документы, подтверждающие его право собственности на спорный объект нежилого строительства с указанием его площади и назначения.
Кроме того, апеллянт указывает на произведенные за счет средств арендатора неотделимые улучшения нежилого помещения. Размер указанных улучшений составляет 1 311 347 руб. и подлежит взысканию с истца.
Также, по мнению ответчика, суд первой инстанции не учел, что оспариваемый договор недвижимого имущества не возобновлялся на неопределенный срок. Ответчик не пользовался имуществом после прекращения срока действия договора.
ИП Зиннатуллин Р.Р. поясняет, что им в ходе судебного заседания в суде первой инстанции устно было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности. Суд указанное ходатайство не разрешил.
Податель жалобы также указывает на отсутствие в материалах дела претензионного письма истца об оплате задолженности по арендной плате.
В обоснование доводов апелляционной жалобы и с целью приобщения к материалам дела ответчиком к апелляционной жалобе были приложены следующие документы: заявления от ИП Зиннатуллина Р.Р. в Управление земельных и имущественных отношений Администрации Кунашакского муниципального района - 2 экземпляра, дополнительного соглашения от 01.01.2006, уведомления от 14.05.2010, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акта о приемке выполненных работ от 01.01.2016, локальной сметы N 1-116, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 01.02.2006, договора от 26.12.2005, договора на оказание услуг от 20.09.2011, локальной сметы N 1-116-2 экземпляра, договора подряда на строительные работы от 14.09.2010, соглашения о сносе объекта недвижимости от 23.06.2010, договора подряда на снос объекта недвижимости ветхо аварийного здания от 25.06.2010, договора подряда на работы по благоустройству территории от 15.10.2010, локальной сметы на сумму 782 821 руб., договора аренды нежилого помещения от 01.01.2011, базового расчета арендной платы на 2011 год, акта приема-передачи нежилых помещений, поэтажного плана, решения N 19 от 26.01.2011 о заключении договора аренды, договора аренды нежилого помещения N 10 от 01.01.2010, базового расчета арендной платы на 2010 год, акта приема-передачи, решения N 11 от 12.01.2010, договора аренды нежилого помещения N 5 от 01.01.2009, базового расчета арендной платы, акта приема-передачи, решения N 11 от 10.03.2009, дополнительного соглашения N 25 от 01.01.2009, базового расчета арендной платы на 2009 год, договора аренды нежилого помещения N 9 от 01.01.2008, базового расчета арендной платы, акта приема-передачи, решения N 2 от 10.01.2008, акта N 002 о приемке выполненных работ (оказания услуг) от 01.02.2006, акта о приемке выполненных работ от 01.02.2006.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 данного Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Ходатайство о приобщении указанных документов при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлялось. Обоснование невозможности заявления данного ходатайства в суде первой инстанции по причинам, не зависящим от ответчика, последним не представлено.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам указанных документов судом отказано.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2011 между Управлением (арендодатель) и ИП Зиннатуллиным Р.Р. (арендатор) заключен договор N 11 аренды нежилого помещения (л.д. 9-13).
Договор заключен на основании решения Управления N 19 от 26.01.2011 "О заключении договора аренды на 2011 год" (л.д. 15).
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилых помещений (далее - объекты аренды), общей площадью 98,3 кв. м, находящиеся по адресу: Челябинская область, Кунашакский район, с. Кунашак, ул. Николаева, 20 в состоянии, пригодном для его эксплуатации использования в целях размещения кафе - столовой.
Указанные объекты являются муниципальной собственностью (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.4 договора неотделимые улучшения объектов аренды производятся арендатором с письменного разрешения арендодателя и возмещению не подлежат.
Согласно пункту 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору указанный в пункте 1.1 договора объект аренды во временное владение и пользование на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011.
Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий (пункт 2.2 договора).
Арендатор обязан своевременно и полностью осуществлять необходимые платежи арендодателю за объекты аренды (пункт 4.4.9 договора).
Арендная плата в размере 10 374 руб. 82 коп., уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа каждого текущего месяца (пункт 5.1 договора).
При просрочке уплаты арендной платы возместить во внесудебным порядке убытки в виде уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 5.8 договора).
За невыполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 10% суммы годовой арендной платы (пункт 7.6 договора).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали базовый расчет арендной платы на 2011 год (л.д. 13).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (л.д. 14).
23.06.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 545 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность в размере 144 972 руб. 58 коп. в срок до 10.07.2016 (л.д. 6-7).
Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности рассматриваемого договора и отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по нему.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт надлежащего исполнения обязательства по передачи имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, подписанным сторонами без замечаний.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.05.2013, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А76-19722/2012 установлено, что договор аренды от 01.01.2011 N 11 был возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, в связи с чем были удовлетворены требования комитета о выселении предпринимателя из спорных помещений.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом изложенного, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о наличии между сторонами в спорный период арендных правоотношений, основанных на договоре аренды от 01.01.2011 N 11 и применены положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, указанное, не привело к принятию незаконного решения в силу следующего.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном эти договором.
В силу 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Нормой статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача и возврат объекта аренды по договору аренды недвижимого имущества, производятся на основании акта приема-передачи.
Материалы дела не содержат какие-либо доказательства того, что ответчик предпринимал действия по возврату арендованного имущества истцу.
Таким образом, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств возврата нежилых помещений истцу, ответчик обязан был оплачивать арендную плату за фактическое пользование в спорный период с ноября 2012 - декабрь 2013.
С учетом изложенного, судебной коллегией отклоняется довод ответчика об освобождении помещения после прекращения договора аренды и отсутствия обязанности оплачивать арендные платежи.
Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком платежей за фактическое пользование за период ноябрь 2012 - декабрь 2013 в размере 144 972 руб. 58 коп., вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не представлено. Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей, также не представлены. Расчет произведен истцом, исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности в заявленной сумме.
Довод апеллянта об отсутствии в материалах дела доказательств принадлежности спорного помещения Управлению, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Довод апеллянта о том, что по соглашению к договору аренды от 01.01.2006 расходы арендатора на капитальный ремонт арендованного помещения подлежали зачету в счет арендной платы, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в рассматриваемом случае истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 01.01.2011 N 11, а не по договору аренды от 01.01.2006. Доказательств того, что арендатор в период действия договора аренды от 01.01.2011 N 11 произвел капитальный ремонт помещения, и между сторонами существовало соглашение о том, что указанные расходы должны быть зачтены в счет арендной платы по договору от 01.01.2011 N 11, материалы дела не содержат. Не указано на данное обстоятельство и в договоре аренды от 01.01.2011 N 11.
Также ответчиком в суде первой инстанции в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено документальных доказательств в обоснование требований о проведении зачета неотделимых улучшений. Более того, ответчик не лишен права обратиться с самостоятельными исковыми требованиями о взыскании стоимости капитального ремонта.
Довод подателя жалобы об истечении срока исковой давности для предъявления требований о взыскании арендной платы, не может быть рассмотрен арбитражным судом апелляционной инстанции.
Доказательства заявления указанного ходатайства в суде первой инстанции в материалах дела отсутствуют.
Судебной коллегией прослушана аудиозапись судебного заседания от 21.12.2016, из аудиозаписи судебного заседания не следует, что ответчиком устно заявлялось о применении срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено: следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Довод подателя жалобы об отсутствие претензионного письма истца об оплате задолженности по арендной плате не подтвержден материалами дела.
Довод ответчика о завышении площади арендуемого помещения также подлежит отклонению.
Согласно письму Управления от 06.03.2017 б/н в договоре N 11 от 01.01.2011 указана площадь нежилого помещения 98,3 кв. м, а в приложении к договору N 11 от 01.01.2011 указана площадь 59.5 кв. м. Управлением допущена опечатка относительно общей площади.
Из расчета к договору аренды следует, что арендная плата в размере 10374 руб. 82 коп. в месяц устанавливалась, исходя из площади 59,50 кв. м, а не 98,3 кв. м, расчет заявленных требований произведен, исходя из ежемесячного размера - 10374 руб. 82 коп. (л.д. 8).
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-16309/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Раиля Равилевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.06.2017 N 18АП-5285/2017 ПО ДЕЛУ N А76-16309/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2017 г. N 18АП-5285/2017
Дело N А76-16309/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Раиля Равилевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-16309/2016 (судья Вишневская А.А.).
При участии в судебном заседании представителя ответчика Уткиной Екатерины Евгеньевны (доверенность от 08.08.2016).
Управление имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района Челябинской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Зиннатуллину Раилю Равилевичу (далее - ИП Зиннатуллин Р.Р., ответчик) о взыскании задолженности по договору N 11 аренды нежилого помещения от 01.01.2011 за период ноябрь 2012 - декабрь 2013 в размере 144 972 руб. 58 коп.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 (резолютивная часть объявлена 14.03.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 144 972 руб. 58 коп.
Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 349 руб. 17 коп. (л.д. 111-113).
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просит решение суда первой инстанции отменить, прекратить производство по делу.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП Зиннатуллин Р.Р. ссылается на то, что площадь арендованного им помещения составляет 59,5 кв. м, в то время как суд первой инстанции в своем решении указывает 98,3 кв. м. Документов, подтверждающих, что размер сдаваемого помещения составляет 98,3 кв. м, истцом в материалы дела не представлено. Истец по запросу суда также не представил документы, подтверждающие его право собственности на спорный объект нежилого строительства с указанием его площади и назначения.
Кроме того, апеллянт указывает на произведенные за счет средств арендатора неотделимые улучшения нежилого помещения. Размер указанных улучшений составляет 1 311 347 руб. и подлежит взысканию с истца.
Также, по мнению ответчика, суд первой инстанции не учел, что оспариваемый договор недвижимого имущества не возобновлялся на неопределенный срок. Ответчик не пользовался имуществом после прекращения срока действия договора.
ИП Зиннатуллин Р.Р. поясняет, что им в ходе судебного заседания в суде первой инстанции устно было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности. Суд указанное ходатайство не разрешил.
Податель жалобы также указывает на отсутствие в материалах дела претензионного письма истца об оплате задолженности по арендной плате.
В обоснование доводов апелляционной жалобы и с целью приобщения к материалам дела ответчиком к апелляционной жалобе были приложены следующие документы: заявления от ИП Зиннатуллина Р.Р. в Управление земельных и имущественных отношений Администрации Кунашакского муниципального района - 2 экземпляра, дополнительного соглашения от 01.01.2006, уведомления от 14.05.2010, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акта о приемке выполненных работ от 01.01.2016, локальной сметы N 1-116, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 01.02.2006, договора от 26.12.2005, договора на оказание услуг от 20.09.2011, локальной сметы N 1-116-2 экземпляра, договора подряда на строительные работы от 14.09.2010, соглашения о сносе объекта недвижимости от 23.06.2010, договора подряда на снос объекта недвижимости ветхо аварийного здания от 25.06.2010, договора подряда на работы по благоустройству территории от 15.10.2010, локальной сметы на сумму 782 821 руб., договора аренды нежилого помещения от 01.01.2011, базового расчета арендной платы на 2011 год, акта приема-передачи нежилых помещений, поэтажного плана, решения N 19 от 26.01.2011 о заключении договора аренды, договора аренды нежилого помещения N 10 от 01.01.2010, базового расчета арендной платы на 2010 год, акта приема-передачи, решения N 11 от 12.01.2010, договора аренды нежилого помещения N 5 от 01.01.2009, базового расчета арендной платы, акта приема-передачи, решения N 11 от 10.03.2009, дополнительного соглашения N 25 от 01.01.2009, базового расчета арендной платы на 2009 год, договора аренды нежилого помещения N 9 от 01.01.2008, базового расчета арендной платы, акта приема-передачи, решения N 2 от 10.01.2008, акта N 002 о приемке выполненных работ (оказания услуг) от 01.02.2006, акта о приемке выполненных работ от 01.02.2006.
Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 данного Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Ходатайство о приобщении указанных документов при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлялось. Обоснование невозможности заявления данного ходатайства в суде первой инстанции по причинам, не зависящим от ответчика, последним не представлено.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам указанных документов судом отказано.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.01.2011 между Управлением (арендодатель) и ИП Зиннатуллиным Р.Р. (арендатор) заключен договор N 11 аренды нежилого помещения (л.д. 9-13).
Договор заключен на основании решения Управления N 19 от 26.01.2011 "О заключении договора аренды на 2011 год" (л.д. 15).
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилых помещений (далее - объекты аренды), общей площадью 98,3 кв. м, находящиеся по адресу: Челябинская область, Кунашакский район, с. Кунашак, ул. Николаева, 20 в состоянии, пригодном для его эксплуатации использования в целях размещения кафе - столовой.
Указанные объекты являются муниципальной собственностью (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.4 договора неотделимые улучшения объектов аренды производятся арендатором с письменного разрешения арендодателя и возмещению не подлежат.
Согласно пункту 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору указанный в пункте 1.1 договора объект аренды во временное владение и пользование на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011.
Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий (пункт 2.2 договора).
Арендатор обязан своевременно и полностью осуществлять необходимые платежи арендодателю за объекты аренды (пункт 4.4.9 договора).
Арендная плата в размере 10 374 руб. 82 коп., уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа каждого текущего месяца (пункт 5.1 договора).
При просрочке уплаты арендной платы возместить во внесудебным порядке убытки в виде уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 5.8 договора).
За невыполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 10% суммы годовой арендной платы (пункт 7.6 договора).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали базовый расчет арендной платы на 2011 год (л.д. 13).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (л.д. 14).
23.06.2016 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 545 с просьбой погасить образовавшуюся задолженность в размере 144 972 руб. 58 коп. в срок до 10.07.2016 (л.д. 6-7).
Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности рассматриваемого договора и отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по нему.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт надлежащего исполнения обязательства по передачи имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, подписанным сторонами без замечаний.
Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.05.2013, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А76-19722/2012 установлено, что договор аренды от 01.01.2011 N 11 был возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от договора, в связи с чем были удовлетворены требования комитета о выселении предпринимателя из спорных помещений.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
С учетом изложенного, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о наличии между сторонами в спорный период арендных правоотношений, основанных на договоре аренды от 01.01.2011 N 11 и применены положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, указанное, не привело к принятию незаконного решения в силу следующего.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном эти договором.
В силу 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Нормой статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача и возврат объекта аренды по договору аренды недвижимого имущества, производятся на основании акта приема-передачи.
Материалы дела не содержат какие-либо доказательства того, что ответчик предпринимал действия по возврату арендованного имущества истцу.
Таким образом, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств возврата нежилых помещений истцу, ответчик обязан был оплачивать арендную плату за фактическое пользование в спорный период с ноября 2012 - декабрь 2013.
С учетом изложенного, судебной коллегией отклоняется довод ответчика об освобождении помещения после прекращения договора аренды и отсутствия обязанности оплачивать арендные платежи.
Доказательств, подтверждающих внесение ответчиком платежей за фактическое пользование за период ноябрь 2012 - декабрь 2013 в размере 144 972 руб. 58 коп., вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, не представлено. Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей, также не представлены. Расчет произведен истцом, исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу об обоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований о взыскании задолженности в заявленной сумме.
Довод апеллянта об отсутствии в материалах дела доказательств принадлежности спорного помещения Управлению, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Довод апеллянта о том, что по соглашению к договору аренды от 01.01.2006 расходы арендатора на капитальный ремонт арендованного помещения подлежали зачету в счет арендной платы, судебная коллегия отклоняет как несостоятельный.
При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в рассматриваемом случае истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды от 01.01.2011 N 11, а не по договору аренды от 01.01.2006. Доказательств того, что арендатор в период действия договора аренды от 01.01.2011 N 11 произвел капитальный ремонт помещения, и между сторонами существовало соглашение о том, что указанные расходы должны быть зачтены в счет арендной платы по договору от 01.01.2011 N 11, материалы дела не содержат. Не указано на данное обстоятельство и в договоре аренды от 01.01.2011 N 11.
Также ответчиком в суде первой инстанции в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено документальных доказательств в обоснование требований о проведении зачета неотделимых улучшений. Более того, ответчик не лишен права обратиться с самостоятельными исковыми требованиями о взыскании стоимости капитального ремонта.
Довод подателя жалобы об истечении срока исковой давности для предъявления требований о взыскании арендной платы, не может быть рассмотрен арбитражным судом апелляционной инстанции.
Доказательства заявления указанного ходатайства в суде первой инстанции в материалах дела отсутствуют.
Судебной коллегией прослушана аудиозапись судебного заседания от 21.12.2016, из аудиозаписи судебного заседания не следует, что ответчиком устно заявлялось о применении срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено: следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Довод подателя жалобы об отсутствие претензионного письма истца об оплате задолженности по арендной плате не подтвержден материалами дела.
Довод ответчика о завышении площади арендуемого помещения также подлежит отклонению.
Согласно письму Управления от 06.03.2017 б/н в договоре N 11 от 01.01.2011 указана площадь нежилого помещения 98,3 кв. м, а в приложении к договору N 11 от 01.01.2011 указана площадь 59.5 кв. м. Управлением допущена опечатка относительно общей площади.
Из расчета к договору аренды следует, что арендная плата в размере 10374 руб. 82 коп. в месяц устанавливалась, исходя из площади 59,50 кв. м, а не 98,3 кв. м, расчет заявленных требований произведен, исходя из ежемесячного размера - 10374 руб. 82 коп. (л.д. 8).
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.03.2017 по делу N А76-16309/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиннатуллина Раиля Равилевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Н.ПИРСКАЯ
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)