Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на заключение с ответчиком-1 договора купли-продажи, исполнение обязательства по оплате приобретенных долей жилого помещения, представление необходимых документов для государственной регистрации сделки. При этом в связи с подачей ответчиком-1 заявления о возврате ранее поданных документов ответчик-2 государственную регистрацию сделки не произвел.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Вологдиной Т.И.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2017 г. апелляционную жалобу И. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2017 г. по гражданскому делу N 2-164/2017 по иску С.Д.М. к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о государственной регистрации перехода права собственности, по иску И. к С.Д.М. о признании договора дарения долей квартиры недействительным и безденежным, признании расписки безденежной,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения ответчика И., ее представителя П., истца С.Д.М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
С.Д.М. обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, и, уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности 129/744 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.03.2016 между ним и И. заключен договор купли-продажи указанных выше долей, документы для государственной регистрации сделки были переданы в регистрирующий орган. Однако в указанный день ответчиком подано заявление о возврате ранее представленных на регистрацию документов, в связи с чем государственная регистрация сделки произведена не была. Истец указал, что обязательства по договору сторонами были исполнены, денежные средства по договору переданы ответчику, что подтверждается распиской И. о получении от С.Д.М. денежных средств в размере 700 000 руб.; однако ответчик уклоняется от регистрации сделки, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
В ходе рассмотрения дела ответчиком предъявлены требования к С.Д.М. о признании договора купли-продажи долей квартиры недействительным, поскольку в договоре отсутствует существенное условие по выполнению С.Д.М. требований охранного обязательства, т.е. в договоре не соблюдены требования п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Кроме того, истец указывает, что договор купли-продажи долей квартиры является безденежным, денежные средства по расписке от 27.03.2016 С.Д.В. не передавал, расписка написана 29.03.2016 в здании МФЦ Адмиралтейского района по требованию С.Д.В., однако денежные средства по расписке не передавались. Истец считает, что расписка написана с пороком воли, написание расписки совершено для вида, без намерений создать соответствующие правовые последствия, в связи с чем является мнимой.
Решением Петроградского районного суда от 10 февраля 2017 г. постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.03.2016 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, заключенного между И. и С.Д.М., и перехода права собственности на 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, что соответствует двум комнатам пл. 13,30 кв. м и 24,80 кв. м в данной квартире общ. пл. 103,1 кв. м, этаж 3, кадастровый N..., на С.Д.М., <дата> года рождения, уроженца д. <адрес>, <...>, <...>, зарегистрированным по адресу - <адрес>, <адрес> <адрес>. В удовлетворении встречного иска И. к С.Д.М. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик И. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в первоначальных исковых требованиях отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Третье лицо представитель Управления Росреестра по СПб в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом в строгом соответствии с ч. 4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
Изучив материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между С.Д.М. (покупатель) и И. (продавец) заключен договор купли-продажи 129/744 в праве общей долевой собственности на <адрес> (л.д. 11-12).
Пунктом 6 договора установлено, что стороны оценили отчуждаемые доли в размере 700 000 руб., указанная сумма по договору передана продавцом покупателю до подписания договора.
27 марта 2016 г. сторонами составленная расписка, из которой следует, что И. получила 700 000 руб. от С.Д.М. за проданные доли в <адрес> (л.д. 13).
29 марта 2016 г. сторонами по договору в Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по СПб поданы документы на переход и регистрацию права собственности в отношении спорного объекта (л.д. 49-52).
29 марта 2016 г. И. подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по СПб о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации (л.д. 53-54).
1 апреля 2016 г. государственная регистрация перехода и регистрации права собственности приостановлена (л.д. 55), о чем сторонам по сделке 12 апреля 2016 г., 26 апреля 2016 г. направлены соответствующие уведомления (л.д. 58-60).
Сообщением от 4 мая 2016 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по СПб И. отказано в прекращении регистрации и возврате документов в отношении спорного объекта ввиду отсутствия заявления С.Д.М. о возврате документов без проведения государственной регистрации (л.д. 56-57).
26 апреля 2016 г. С.Д.М. обратился в суд с иском об обязании произвести государственную регистрацию права собственности (л.д. 9-10).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции И. подтвердила, что подписала договор купли-продажи долей квартиры, составила расписку собственноручно. В договоре, как и в расписке, указано, что денежные средства по сделке переданы покупателем продавцу.
Таким образом, удовлетворяя исковые требования С.Д.А., суд первой инстанции, правомерно руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства Российской Федерации, исходил из заключенной между сторонами сделки купли-продажи объекта недвижимости и необоснованном уклонении И. от регистрации перехода права собственности на покупателя С.Д.А.
Соглашаясь с решением суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы о безденежности договора купли-продажи, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Согласно статье 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК Российской Федерации. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
Статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Из п. 8 договора следует, что стороны пришли к соглашению, что договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемых 129/744 доли квартиры и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемых 129/744 доли квартиры считается исполненной.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции И. подтвердила, что объект недвижимости передан, у истца имеются ключи, доступ в жилое помещение.
Таким образом, факт передачи имущества является подтвержденным.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Факт подписания, как непосредственно договора купли-продажи, так расписки И. собственноручно подтвердился, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе.
С учетом наличия данной расписки, И. не представлено бесспорных доказательств отсутствия передачи денежных средств по договору.
Доводы жалобы И. о невозможности подписания расписки и получения денежных средств 27 марта 2016 г. ввиду нахождения в указанный день на работе, в подтверждение чего представлена справка из ООО "Альянс", из которой следует, что указанного числа И. находилась с 9.00 ч. до 21.00 ч. на рабочем месте, с учетом подтверждения И. факта подписания договора купли-продажи и расписки, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.
Правомерно судом как голословный и ничем не подтвержденный отклонен довод И. о составлении расписки под давлением С.Д.М.
Не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и утверждения И. о том, что расписка была составлена для вида, без намерений создать правовые последствия.
Таким образом, довод о том, что договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, не нашел своего подтверждения при рассмотрении дела.
Указание в судебном решении об отказе в удовлетворении требований о признании договора дарения недействительным, при рассмотрении судом требований о признании договора купли-продажи от 27 марта 2016 г., согласно заявленным требованиям, свидетельствуют лишь об описке в судебном решении, на правильность судебного решения не влияет.
С доводами жалобы о несогласии с оценкой свидетельских показаний судебная коллегия не может согласиться, поскольку они направлены на переоценку доказательств, оцененных в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции. Оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.
По доводам апелляционной жалобы о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой на основании п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", следует отметить следующее.
И. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку в договоре отсутствует существенное условие по выполнению С.Д.М. требований охранного обязательства, т.е. в договоре не соблюдены требования п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в соответствии с которым в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Из имеющегося в материалах дела ответа Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 15.12.2016 следует, что в отношении здания, расположенного по адресу: СПб, <адрес>, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, охранное обязательство не заключалось.
Из ответа следует также, что в настоящее время КГИОП приступил к подготовке и утверждению охранных обязательств в соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 01.07.2015 N 1887 "О реализации отдельных положений статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ" (л.д. 113-114).
В п. 2 договора купли-продажи спорных долей указано, что квартира, в которой отчуждаются доли, расположена в доме выявленного объекта культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта зарегистрировано ГБР 05.03.2013, рег. N... Публичный приказ КГИОП от 20.02.2001 N...
Статья 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73 устанавливает существенные условия договоров об отчуждении объектов культурного наследия, а также земельных участков, в границах которых располагается объект археологического наследия в зависимости от того, было или нет на момент заключения договора охранное обязательство.
В силу пункта 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ до утверждения уполномоченным органом охранного обязательства к таким договорам прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия согласно положениям Закона N 73-ФЗ включает в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права собственности данным объектом.
Согласно пункту 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, в случае если к моменту заключения договоров не оформлены охранные документы, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия либо право владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ, соблюдать установленный статьей 5.1 данного Закона особый режим использования земельного участка до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ.
После получения указанного охранного обязательства лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.
Анализ приведенных положений Закона N 73-ФЗ позволяет прийти к выводу о том, что в переходный период, до утверждения уполномоченным органом охранных обязательств, продолжают действовать ранее оформленные охранные документы, а в случае их отсутствия владельцы (пользователи) обязаны обеспечить лишь соблюдение общих требований к использованию объектов культурного наследия, предусмотренных статьями 47.3 и 5.1 Закона N 73-ФЗ.
Пунктом 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установлена обязанность собственника (иного законного владельца) после получения охранного обязательства, утвержденного в установленном порядке, внести соответствующие изменения в договоры, опосредующие передачу прав владения и (или) пользования имуществом.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает подлежащими отклонению доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора по основанию, предусмотренному п. 7 ст. 48 Закона N 73-ФЗ, поскольку в отсутствие самого охранного обязательства или иных обязательств у сторон оспариваемого договором отсутствовала обязанность по включению в договор обязательств по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.
Таким образом, если охранное обязательство на момент заключения договора не оформлено, то лицо, у которого на основании указанного договора возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано лишь выполнять ряд требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр.
Кроме того, судебная коллегия полагает также необходимым обратить внимание на то, что 3 марта 2016 г. между С.Д.М. и И. заключен договор дарения 1/744 доли спорной квартиры, право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован за С.Д.М. в установленном законом порядке 22 марта 2016 г. (л.д. 101,114). Положения указанного договора аналогично спорному договору (за исключением предмета и стоимости).
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" правомерно пришел к выводу, что оснований для признания сделки ничтожной не имеется.
Между тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованном указании в резолютивной части решения о том, что спорные доли соответствует двум комнатам пл. 13,30 кв. м и 24,80 кв. м в квартире.
Согласно п. 1 договора предметом договора являлись именно 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> (л.д. 11-12), условий о том, что указанные доли соответствуют двум комнатам пл. 13,30 кв. м и 24,80 кв. м в данной квартире, договор не содержит.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее, в соответствии с резолютивной частью решения суд постановил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.03.2016 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, заключенного между И. и С.Д.М., и перехода права собственности на 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, на С.Д.М.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, государственной регистрации договора не требуется, производится государственная регистрация перехода права собственности по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Поскольку установлено, что сделка по продаже жилого помещения совершена в надлежащей форме, в силу норм действующего законодательства признание договора купли-продажи заключенным не требуется, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на объект, судебная коллегия приходит к выводу об уточнении резолютивной части решения суда, указав на проведение государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Изменить решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2017 г. в удовлетворенной части требований С.Д.М., изложив резолютивную часть решения суда в указанной части в следующей редакции.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> от И., <...> <дата> зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <адрес> <адрес>, к С.Д.М., <...>, зарегистрированному по адресу - <адрес>, <адрес> <адрес> на основании договора купли-продажи заключенного 27 марта 2016 г. между И. и С.Д.М.
В остальной части решение Петроградского районного суда от 10 февраля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.07.2017 N 33-13084/2017 ПО ДЕЛУ N 2-164/2017
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на доли жилого помещения.Разделы:
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на заключение с ответчиком-1 договора купли-продажи, исполнение обязательства по оплате приобретенных долей жилого помещения, представление необходимых документов для государственной регистрации сделки. При этом в связи с подачей ответчиком-1 заявления о возврате ранее поданных документов ответчик-2 государственную регистрацию сделки не произвел.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. N 33-13084/2017
Судья: Прокошкина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Вологдиной Т.И.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2017 г. апелляционную жалобу И. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2017 г. по гражданскому делу N 2-164/2017 по иску С.Д.М. к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о государственной регистрации перехода права собственности, по иску И. к С.Д.М. о признании договора дарения долей квартиры недействительным и безденежным, признании расписки безденежной,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения ответчика И., ее представителя П., истца С.Д.М., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С.Д.М. обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, и, уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности 129/744 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.03.2016 между ним и И. заключен договор купли-продажи указанных выше долей, документы для государственной регистрации сделки были переданы в регистрирующий орган. Однако в указанный день ответчиком подано заявление о возврате ранее представленных на регистрацию документов, в связи с чем государственная регистрация сделки произведена не была. Истец указал, что обязательства по договору сторонами были исполнены, денежные средства по договору переданы ответчику, что подтверждается распиской И. о получении от С.Д.М. денежных средств в размере 700 000 руб.; однако ответчик уклоняется от регистрации сделки, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
В ходе рассмотрения дела ответчиком предъявлены требования к С.Д.М. о признании договора купли-продажи долей квартиры недействительным, поскольку в договоре отсутствует существенное условие по выполнению С.Д.М. требований охранного обязательства, т.е. в договоре не соблюдены требования п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
Кроме того, истец указывает, что договор купли-продажи долей квартиры является безденежным, денежные средства по расписке от 27.03.2016 С.Д.В. не передавал, расписка написана 29.03.2016 в здании МФЦ Адмиралтейского района по требованию С.Д.В., однако денежные средства по расписке не передавались. Истец считает, что расписка написана с пороком воли, написание расписки совершено для вида, без намерений создать соответствующие правовые последствия, в связи с чем является мнимой.
Решением Петроградского районного суда от 10 февраля 2017 г. постановлено произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.03.2016 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, заключенного между И. и С.Д.М., и перехода права собственности на 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, что соответствует двум комнатам пл. 13,30 кв. м и 24,80 кв. м в данной квартире общ. пл. 103,1 кв. м, этаж 3, кадастровый N..., на С.Д.М., <дата> года рождения, уроженца д. <адрес>, <...>, <...>, зарегистрированным по адресу - <адрес>, <адрес> <адрес>. В удовлетворении встречного иска И. к С.Д.М. отказано.
В апелляционной жалобе ответчик И. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в первоначальных исковых требованиях отказать, встречные исковые требования удовлетворить.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Третье лицо представитель Управления Росреестра по СПб в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом в строгом соответствии с ч. 4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.
Изучив материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между С.Д.М. (покупатель) и И. (продавец) заключен договор купли-продажи 129/744 в праве общей долевой собственности на <адрес> (л.д. 11-12).
Пунктом 6 договора установлено, что стороны оценили отчуждаемые доли в размере 700 000 руб., указанная сумма по договору передана продавцом покупателю до подписания договора.
27 марта 2016 г. сторонами составленная расписка, из которой следует, что И. получила 700 000 руб. от С.Д.М. за проданные доли в <адрес> (л.д. 13).
29 марта 2016 г. сторонами по договору в Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по СПб поданы документы на переход и регистрацию права собственности в отношении спорного объекта (л.д. 49-52).
29 марта 2016 г. И. подано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по СПб о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации (л.д. 53-54).
1 апреля 2016 г. государственная регистрация перехода и регистрации права собственности приостановлена (л.д. 55), о чем сторонам по сделке 12 апреля 2016 г., 26 апреля 2016 г. направлены соответствующие уведомления (л.д. 58-60).
Сообщением от 4 мая 2016 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по СПб И. отказано в прекращении регистрации и возврате документов в отношении спорного объекта ввиду отсутствия заявления С.Д.М. о возврате документов без проведения государственной регистрации (л.д. 56-57).
26 апреля 2016 г. С.Д.М. обратился в суд с иском об обязании произвести государственную регистрацию права собственности (л.д. 9-10).
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции И. подтвердила, что подписала договор купли-продажи долей квартиры, составила расписку собственноручно. В договоре, как и в расписке, указано, что денежные средства по сделке переданы покупателем продавцу.
Таким образом, удовлетворяя исковые требования С.Д.А., суд первой инстанции, правомерно руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства Российской Федерации, исходил из заключенной между сторонами сделки купли-продажи объекта недвижимости и необоснованном уклонении И. от регистрации перехода права собственности на покупателя С.Д.А.
Соглашаясь с решением суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы о безденежности договора купли-продажи, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Согласно статье 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК Российской Федерации. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
Статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Из п. 8 договора следует, что стороны пришли к соглашению, что договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемых 129/744 доли квартиры и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемых 129/744 доли квартиры считается исполненной.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции И. подтвердила, что объект недвижимости передан, у истца имеются ключи, доступ в жилое помещение.
Таким образом, факт передачи имущества является подтвержденным.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Факт подписания, как непосредственно договора купли-продажи, так расписки И. собственноручно подтвердился, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе.
С учетом наличия данной расписки, И. не представлено бесспорных доказательств отсутствия передачи денежных средств по договору.
Доводы жалобы И. о невозможности подписания расписки и получения денежных средств 27 марта 2016 г. ввиду нахождения в указанный день на работе, в подтверждение чего представлена справка из ООО "Альянс", из которой следует, что указанного числа И. находилась с 9.00 ч. до 21.00 ч. на рабочем месте, с учетом подтверждения И. факта подписания договора купли-продажи и расписки, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции.
Правомерно судом как голословный и ничем не подтвержденный отклонен довод И. о составлении расписки под давлением С.Д.М.
Не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и утверждения И. о том, что расписка была составлена для вида, без намерений создать правовые последствия.
Таким образом, довод о том, что договор купли-продажи квартиры является мнимой сделкой, не нашел своего подтверждения при рассмотрении дела.
Указание в судебном решении об отказе в удовлетворении требований о признании договора дарения недействительным, при рассмотрении судом требований о признании договора купли-продажи от 27 марта 2016 г., согласно заявленным требованиям, свидетельствуют лишь об описке в судебном решении, на правильность судебного решения не влияет.
С доводами жалобы о несогласии с оценкой свидетельских показаний судебная коллегия не может согласиться, поскольку они направлены на переоценку доказательств, оцененных в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции. Оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.
По доводам апелляционной жалобы о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой на основании п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", следует отметить следующее.
И. обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку в договоре отсутствует существенное условие по выполнению С.Д.М. требований охранного обязательства, т.е. в договоре не соблюдены требования п. 7 ст. 48 Федерального закона от 26.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в соответствии с которым в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Из имеющегося в материалах дела ответа Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 15.12.2016 следует, что в отношении здания, расположенного по адресу: СПб, <адрес>, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, охранное обязательство не заключалось.
Из ответа следует также, что в настоящее время КГИОП приступил к подготовке и утверждению охранных обязательств в соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 01.07.2015 N 1887 "О реализации отдельных положений статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ" (л.д. 113-114).
В п. 2 договора купли-продажи спорных долей указано, что квартира, в которой отчуждаются доли, расположена в доме выявленного объекта культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта зарегистрировано ГБР 05.03.2013, рег. N... Публичный приказ КГИОП от 20.02.2001 N...
Статья 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73 устанавливает существенные условия договоров об отчуждении объектов культурного наследия, а также земельных участков, в границах которых располагается объект археологического наследия в зависимости от того, было или нет на момент заключения договора охранное обязательство.
В силу пункта 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ до утверждения уполномоченным органом охранного обязательства к таким договорам прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия согласно положениям Закона N 73-ФЗ включает в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права собственности данным объектом.
Согласно пункту 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, в случае если к моменту заключения договоров не оформлены охранные документы, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия либо право владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ, соблюдать установленный статьей 5.1 данного Закона особый режим использования земельного участка до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ.
После получения указанного охранного обязательства лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.
Анализ приведенных положений Закона N 73-ФЗ позволяет прийти к выводу о том, что в переходный период, до утверждения уполномоченным органом охранных обязательств, продолжают действовать ранее оформленные охранные документы, а в случае их отсутствия владельцы (пользователи) обязаны обеспечить лишь соблюдение общих требований к использованию объектов культурного наследия, предусмотренных статьями 47.3 и 5.1 Закона N 73-ФЗ.
Пунктом 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установлена обязанность собственника (иного законного владельца) после получения охранного обязательства, утвержденного в установленном порядке, внести соответствующие изменения в договоры, опосредующие передачу прав владения и (или) пользования имуществом.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает подлежащими отклонению доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора по основанию, предусмотренному п. 7 ст. 48 Закона N 73-ФЗ, поскольку в отсутствие самого охранного обязательства или иных обязательств у сторон оспариваемого договором отсутствовала обязанность по включению в договор обязательств по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.
Таким образом, если охранное обязательство на момент заключения договора не оформлено, то лицо, у которого на основании указанного договора возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано лишь выполнять ряд требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр.
Кроме того, судебная коллегия полагает также необходимым обратить внимание на то, что 3 марта 2016 г. между С.Д.М. и И. заключен договор дарения 1/744 доли спорной квартиры, право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован за С.Д.М. в установленном законом порядке 22 марта 2016 г. (л.д. 101,114). Положения указанного договора аналогично спорному договору (за исключением предмета и стоимости).
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" правомерно пришел к выводу, что оснований для признания сделки ничтожной не имеется.
Между тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованном указании в резолютивной части решения о том, что спорные доли соответствует двум комнатам пл. 13,30 кв. м и 24,80 кв. м в квартире.
Согласно п. 1 договора предметом договора являлись именно 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> (л.д. 11-12), условий о том, что указанные доли соответствуют двум комнатам пл. 13,30 кв. м и 24,80 кв. м в данной квартире, договор не содержит.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее, в соответствии с резолютивной частью решения суд постановил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.03.2016 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, заключенного между И. и С.Д.М., и перехода права собственности на 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, на С.Д.М.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, государственной регистрации договора не требуется, производится государственная регистрация перехода права собственности по договору.
В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Поскольку установлено, что сделка по продаже жилого помещения совершена в надлежащей форме, в силу норм действующего законодательства признание договора купли-продажи заключенным не требуется, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на объект, судебная коллегия приходит к выводу об уточнении резолютивной части решения суда, указав на проведение государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Изменить решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2017 г. в удовлетворенной части требований С.Д.М., изложив резолютивную часть решения суда в указанной части в следующей редакции.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 129/744 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> от И., <...> <дата> зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> <адрес> <адрес>, к С.Д.М., <...>, зарегистрированному по адресу - <адрес>, <адрес> <адрес> на основании договора купли-продажи заключенного 27 марта 2016 г. между И. и С.Д.М.
В остальной части решение Петроградского районного суда от 10 февраля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)