Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он обращался к ответчику с заявлением по вопросу выкупа по рыночной стоимости комнаты в квартире коммунального заселения, на что получил отказ, он повторно обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения, на что повторно получил уведомление об отказе в удовлетворении требования, истец считает отказ ответчика заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения незаконным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Андреева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Грицких Е.А.,
судей Анашкина А.А., Карпушкиной Е.И.
при секретаре Ц.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя истца А.А. по доверенности А.Э. на решение Перовского районного суда города Москвы от 24 мая 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска А.А. к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, обязании направить уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи, установлении астрента, взыскании расходов отказать,
Истец А.А. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, обязании направить уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи, установлении астрента, взыскании расходов, ссылаясь на то, что истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу выкупа по рыночной стоимости комнаты N 1 в квартире коммунального заселения по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, к. 1, кв. 408, на что получил уведомление об отказе в заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения со ссылкой на то обстоятельство, что согласно положениям ч. 3 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи гражданам, не состоящим на жилищном учете или на учете нуждающихся в жилых помещениях или не признанным в установленном порядке малоимущими, только при условии, что они занимают жилые помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, а истец, в свою очередь, обеспечен жилой площадью жилого помещения более нормы предоставления (более 18 метров квадратных). 18.08.2016 г. истец повторно обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения, на что повторно получил уведомление об отказе в удовлетворении требования истца. Истец считает позицию ответчика необоснованной, отказ ответчика заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения незаконным. Квартира N 408, расположенная по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, к. 1, представляет собой двухкомнатную квартиру коммунального заселения, с двумя изолированными комнатами площадью 14,0 кв. м и 19,9 кв. м, общей площадью 51,9 кв. м, жилой - 48,2 кв. м. Истцу на праве собственности принадлежит комната N 2 площадью 19,9 кв. м. Истец фактически владеет и пользуется комнатой N 2, несет бремя содержания комнаты N 2 и общего имущества спорной квартиры. Иные граждане, кроме истца, в спорной квартире не зарегистрированы. Таким образом, учитывая, что истец зарегистрирован в спорной квартире с 2002-го года, является собственником комнаты N 2 в спорной квартире, и иные лица, указанные в ч. 1, 2 ст. 38 Закона N 29 отсутствуют, истец вправе требовать от ответчика заключения договора купли-продажи спорной жилой площади на условиях выкупа по рыночной стоимости. Истец просил обязать ответчика ДГИ г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения - комнаты N 1 жилой площадью 14,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, к. 1, кв. 408 (кадастровый номер: ***), на условиях продажи по рыночной стоимости; обязать ответчика в срок не позднее 7 (семи) дней с даты вступления в силу решения суда направить истцу уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи; установить астрент в размере 500,00 руб. в день с момента окончания срока для направления истцу уведомления о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи до момента направления такого уведомления (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ); взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате госпошлины за подачу иска - 17 498,44 руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000,00 руб.
Представитель истца А.А. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования полностью поддержал.
Представитель ответчика Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дне слушания извещались надлежащим образом.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного в своей апелляционной жалобе просит представитель истца, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неверное установление обстоятельств по делу.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности А.Э., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом, извещенного о дате рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что спорная комната N 1 площадью 14,00 кв. м находится в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: Москва ул. *** д. 11 корп. 1 кв. 408, площадью жилого помещения (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) 51,90 кв. м, общей площадью 48,2 кв. м, жилой площадью - 33,90 кв. м, в том числе: комната N 1 - площадью 14,00 кв. м, комната N 2 - площадью 19,90 кв. м.
Комната N 2 площадью 19,90 кв. м в коммунальной квартире расположенной по адресу: Москва ул. *** д. 11 корп. 1 кв. 408 принадлежит на праве собственности А.А., комната N 1 площадью 14,00 кв. м является свободной.
Общая площадь жилого помещения - состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, исключая площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Норма предоставления площади жилого помещения на одного человека (далее - норма предоставления) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого городом Москвой.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствуясь ст. 50 ЖК РФ и ст. 20 Закона г. Москвы N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", исходил из того, что истец А.А. обеспечен площадью жилого помещения более нормы предоставления, поскольку на него приходится 19,9 кв. м жилой площади и 28,29 кв. м общей площади жилого помещения, что установлено из единого жилищного документа, на жилищном учете или на учете нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений истец не состоит, а поэтому правовых оснований для признания отказа Департамента городского имущества г. Москвы в выкупе комнаты незаконным и обязания ответчика заключить договор купли-продажи комнаты не имеется.
При этом суд указал, что требования пункта 6 статьи 38 Закона города Москвы N 29 и п. 1 5 Регламента, предусматривающие порядок приоритетного предоставления жилого помещения в коммунальной квартире, основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, им не противоречат и не устанавливают отличного от статьи 59 ЖК РФ правового регулирования правоотношений по предоставлению гражданам освободившихся комнат в коммунальных квартирах, в связи с чем обеспеченность площадью жилого помещения более нормы предоставления, по мнению суда, должна учитываться при разрешении настоящего спора. При этом к правоотношениям, возникшим при освобождении комнаты в коммунальной квартире, подлежат применению и нормы статьи 59 ЖК РФ, и нормы статьи 38 Закона города Москвы N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", п. 1.5 Регламента, которые призваны дополнить нормы правового регулирования на уровне федерального законодательства исключительно в части определения иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они сделаны без учета фактических обстоятельств дела и при неверном применении норм материального права.
Согласно статье 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1).
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 2).
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3).
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом (ч. 4).
Вместе с тем, правоотношения по предоставлению в городе Москве освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регулируется Законом города Москвы от 14 июня 2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".
В соответствии с ч. 1 ст. 38 указанного Закона освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
Частью 2 ст. 38 указанного Закона предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
Частью 6 данной нормы предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Статья 38 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 N 29 не является не соответствующей положениям Жилищного Кодекса РФ, недействующей не признана, и представляет собой реализацию полномочий субъекта Российской Федерации в сфере жилищного законодательства, направлению на уменьшение в г. Москве жилых помещений коммунального типа путем предоставления дополнительной возможности иным гражданам, проживающим в спорной квартире выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
При таких обстоятельствах отказ Департамента городского имущества г. Москвы в заключении договора купли-продажи освободившейся комнаты с истцом является незаконным, а потому у суда отсутствовали основания к отказу истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
Поскольку истец подпадает под категорию лиц, указанных в ч. 6 ст. 38 Закона города Москвы N 29, дважды обращалась в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении права выкупа освободившихся комнат в коммунальной квартире, постольку судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении иска в части обязания Департамента городского имущества г. Москвы заключить с А.А. договор купли-продажи комнат N 1 жилой площадью 14,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, корп. 1, кв. 408, по рыночной стоимости на условиях, в порядке и в сроки, установленные Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 09 февраля 2010 г. N 104-ПП.
Требования об обязании ответчика в срок не позднее 7 (семи) дней с даты вступления в силу решения суда направить истцу уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи удовлетворению не подлежат, учитывая, что порядок работы Управления Департамента при заключении и выдаче договора купли-продажи установлен Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 г. N 104-ПП, в соответствии с которым должно производиться заключение договора купли-продажи комнаты.
Оснований для назначения судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости вопреки ходатайству представителя истца не имеется, учитывая, что выкупная стоимость жилого помещения ответчиком не устанавливалась, следовательно, не может быть оспорена истцом.
При этом судебная коллегия учитывает, что согласно п. 1.3.6. указанного выше Регламента договор купли-продажи - это договор, по которому город Москва в лице Департамента передает гражданину (гражданам) в собственность свободное жилое помещение (приложение 1 к Регламенту) или долю в праве (приложение 2 к Регламенту) по выкупной стоимости.
Выкупная стоимость - это либо льготная стоимость, определяемая в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 г. N 703-ПП, либо рыночная стоимость (п. 1.3.7.).
Расчет выкупной стоимости свободного жилого помещения (доли в праве) осуществляется уполномоченным сотрудником Департамента в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 г. N 703-ПП (п. 3.11.2.).
Рассчитанная выкупная стоимость жилого помещения (доли в праве) утверждается руководителем Департамента и оформляется распоряжением Департамента городского имущества города Москвы (п. 3.11.3.).
Постановлением Правительства Москвы N 703-ПП от 14.08.2007 г. установлена Методика расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ.
В соответствии с п. 2.2 указанного Постановления Департамент городского имущества наделен правом определять выкупную стоимость жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ.
Таким образом, выкупная цена спорного жилого помещения, в данном случае рыночная стоимость, подлежит определению при заключении договора купли-продажи в соответствии с регламентом, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 г. N 104-ПП, постановлением Правительства Москвы N 703-ПП от 14.08.2007 г., на что обоснованно указал суд первой инстанции в своем решении.
Также судебная коллегия приходит к выводу и об отказе в удовлетворении исковых требований об установлении астрента в размере 500 руб. в день с момента окончания срока для направления истцу уведомления о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи до момента направления такого уведомления по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
Из п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что правила пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.
Поскольку по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ судебная неустойка может быть присуждена только на случай неисполнения гражданско-правовых обязанностей, она не может быть установлена по спорам вытекающим из Жилищных правоотношений, установленных Жилищным кодексом РФ.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что истец не лишен возможности обратиться в суд первой инстанции для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов по делу, ввиду того, что судом апелляционной инстанции данный вопрос разрешен не был.
Таким образом, решение суда является незаконным и подлежащим отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Перовского районного суда г. Москвы от 24 мая 2017 года отменить.
Обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с А.А. договор купли-продажи комнаты N 1 жилой площадью 14,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, корп. 1, кв. 408, по рыночной стоимости на условиях, в порядке и в сроки, установленные Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 09 февраля 2010 г. N 104-ПП.
В удовлетворении требований об обязании направить уведомление и установлении астрента отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-47536/2017
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, обязании направить уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи, установлении астрента.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он обращался к ответчику с заявлением по вопросу выкупа по рыночной стоимости комнаты в квартире коммунального заселения, на что получил отказ, он повторно обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения, на что повторно получил уведомление об отказе в удовлетворении требования, истец считает отказ ответчика заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения незаконным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2017 г. по делу N 33-47536/2017
Судья Андреева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Грицких Е.А.,
судей Анашкина А.А., Карпушкиной Е.И.
при секретаре Ц.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя истца А.А. по доверенности А.Э. на решение Перовского районного суда города Москвы от 24 мая 2017 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска А.А. к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, обязании направить уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи, установлении астрента, взыскании расходов отказать,
установила:
Истец А.А. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи комнаты, обязании направить уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи, установлении астрента, взыскании расходов, ссылаясь на то, что истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу выкупа по рыночной стоимости комнаты N 1 в квартире коммунального заселения по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, к. 1, кв. 408, на что получил уведомление об отказе в заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения со ссылкой на то обстоятельство, что согласно положениям ч. 3 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи гражданам, не состоящим на жилищном учете или на учете нуждающихся в жилых помещениях или не признанным в установленном порядке малоимущими, только при условии, что они занимают жилые помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, а истец, в свою очередь, обеспечен жилой площадью жилого помещения более нормы предоставления (более 18 метров квадратных). 18.08.2016 г. истец повторно обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения, на что повторно получил уведомление об отказе в удовлетворении требования истца. Истец считает позицию ответчика необоснованной, отказ ответчика заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения незаконным. Квартира N 408, расположенная по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, к. 1, представляет собой двухкомнатную квартиру коммунального заселения, с двумя изолированными комнатами площадью 14,0 кв. м и 19,9 кв. м, общей площадью 51,9 кв. м, жилой - 48,2 кв. м. Истцу на праве собственности принадлежит комната N 2 площадью 19,9 кв. м. Истец фактически владеет и пользуется комнатой N 2, несет бремя содержания комнаты N 2 и общего имущества спорной квартиры. Иные граждане, кроме истца, в спорной квартире не зарегистрированы. Таким образом, учитывая, что истец зарегистрирован в спорной квартире с 2002-го года, является собственником комнаты N 2 в спорной квартире, и иные лица, указанные в ч. 1, 2 ст. 38 Закона N 29 отсутствуют, истец вправе требовать от ответчика заключения договора купли-продажи спорной жилой площади на условиях выкупа по рыночной стоимости. Истец просил обязать ответчика ДГИ г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения - комнаты N 1 жилой площадью 14,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, к. 1, кв. 408 (кадастровый номер: ***), на условиях продажи по рыночной стоимости; обязать ответчика в срок не позднее 7 (семи) дней с даты вступления в силу решения суда направить истцу уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи; установить астрент в размере 500,00 руб. в день с момента окончания срока для направления истцу уведомления о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи до момента направления такого уведомления (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ); взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по оплате госпошлины за подачу иска - 17 498,44 руб. и расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000,00 руб.
Представитель истца А.А. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования полностью поддержал.
Представитель ответчика Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительства г. Москвы в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о дне слушания извещались надлежащим образом.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого как незаконного в своей апелляционной жалобе просит представитель истца, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неверное установление обстоятельств по делу.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности А.Э., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом, извещенного о дате рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что спорная комната N 1 площадью 14,00 кв. м находится в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: Москва ул. *** д. 11 корп. 1 кв. 408, площадью жилого помещения (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) 51,90 кв. м, общей площадью 48,2 кв. м, жилой площадью - 33,90 кв. м, в том числе: комната N 1 - площадью 14,00 кв. м, комната N 2 - площадью 19,90 кв. м.
Комната N 2 площадью 19,90 кв. м в коммунальной квартире расположенной по адресу: Москва ул. *** д. 11 корп. 1 кв. 408 принадлежит на праве собственности А.А., комната N 1 площадью 14,00 кв. м является свободной.
Общая площадь жилого помещения - состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, исключая площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Норма предоставления площади жилого помещения на одного человека (далее - норма предоставления) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого городом Москвой.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствуясь ст. 50 ЖК РФ и ст. 20 Закона г. Москвы N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", исходил из того, что истец А.А. обеспечен площадью жилого помещения более нормы предоставления, поскольку на него приходится 19,9 кв. м жилой площади и 28,29 кв. м общей площади жилого помещения, что установлено из единого жилищного документа, на жилищном учете или на учете нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений истец не состоит, а поэтому правовых оснований для признания отказа Департамента городского имущества г. Москвы в выкупе комнаты незаконным и обязания ответчика заключить договор купли-продажи комнаты не имеется.
При этом суд указал, что требования пункта 6 статьи 38 Закона города Москвы N 29 и п. 1 5 Регламента, предусматривающие порядок приоритетного предоставления жилого помещения в коммунальной квартире, основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, им не противоречат и не устанавливают отличного от статьи 59 ЖК РФ правового регулирования правоотношений по предоставлению гражданам освободившихся комнат в коммунальных квартирах, в связи с чем обеспеченность площадью жилого помещения более нормы предоставления, по мнению суда, должна учитываться при разрешении настоящего спора. При этом к правоотношениям, возникшим при освобождении комнаты в коммунальной квартире, подлежат применению и нормы статьи 59 ЖК РФ, и нормы статьи 38 Закона города Москвы N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", п. 1.5 Регламента, которые призваны дополнить нормы правового регулирования на уровне федерального законодательства исключительно в части определения иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации, как это предусмотрено пунктом 4 статьи 13 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они сделаны без учета фактических обстоятельств дела и при неверном применении норм материального права.
Согласно статье 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1).
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 2).
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3).
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом (ч. 4).
Вместе с тем, правоотношения по предоставлению в городе Москве освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире регулируется Законом города Москвы от 14 июня 2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".
В соответствии с ч. 1 ст. 38 указанного Закона освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.
Частью 2 ст. 38 указанного Закона предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.
Частью 6 данной нормы предусмотрено, что при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
Статья 38 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 N 29 не является не соответствующей положениям Жилищного Кодекса РФ, недействующей не признана, и представляет собой реализацию полномочий субъекта Российской Федерации в сфере жилищного законодательства, направлению на уменьшение в г. Москве жилых помещений коммунального типа путем предоставления дополнительной возможности иным гражданам, проживающим в спорной квартире выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.
При таких обстоятельствах отказ Департамента городского имущества г. Москвы в заключении договора купли-продажи освободившейся комнаты с истцом является незаконным, а потому у суда отсутствовали основания к отказу истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.
Поскольку истец подпадает под категорию лиц, указанных в ч. 6 ст. 38 Закона города Москвы N 29, дважды обращалась в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении права выкупа освободившихся комнат в коммунальной квартире, постольку судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении иска в части обязания Департамента городского имущества г. Москвы заключить с А.А. договор купли-продажи комнат N 1 жилой площадью 14,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, корп. 1, кв. 408, по рыночной стоимости на условиях, в порядке и в сроки, установленные Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 09 февраля 2010 г. N 104-ПП.
Требования об обязании ответчика в срок не позднее 7 (семи) дней с даты вступления в силу решения суда направить истцу уведомление о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи удовлетворению не подлежат, учитывая, что порядок работы Управления Департамента при заключении и выдаче договора купли-продажи установлен Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 г. N 104-ПП, в соответствии с которым должно производиться заключение договора купли-продажи комнаты.
Оснований для назначения судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости вопреки ходатайству представителя истца не имеется, учитывая, что выкупная стоимость жилого помещения ответчиком не устанавливалась, следовательно, не может быть оспорена истцом.
При этом судебная коллегия учитывает, что согласно п. 1.3.6. указанного выше Регламента договор купли-продажи - это договор, по которому город Москва в лице Департамента передает гражданину (гражданам) в собственность свободное жилое помещение (приложение 1 к Регламенту) или долю в праве (приложение 2 к Регламенту) по выкупной стоимости.
Выкупная стоимость - это либо льготная стоимость, определяемая в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 г. N 703-ПП, либо рыночная стоимость (п. 1.3.7.).
Расчет выкупной стоимости свободного жилого помещения (доли в праве) осуществляется уполномоченным сотрудником Департамента в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14.08.2007 г. N 703-ПП (п. 3.11.2.).
Рассчитанная выкупная стоимость жилого помещения (доли в праве) утверждается руководителем Департамента и оформляется распоряжением Департамента городского имущества города Москвы (п. 3.11.3.).
Постановлением Правительства Москвы N 703-ПП от 14.08.2007 г. установлена Методика расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ.
В соответствии с п. 2.2 указанного Постановления Департамент городского имущества наделен правом определять выкупную стоимость жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ.
Таким образом, выкупная цена спорного жилого помещения, в данном случае рыночная стоимость, подлежит определению при заключении договора купли-продажи в соответствии с регламентом, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 г. N 104-ПП, постановлением Правительства Москвы N 703-ПП от 14.08.2007 г., на что обоснованно указал суд первой инстанции в своем решении.
Также судебная коллегия приходит к выводу и об отказе в удовлетворении исковых требований об установлении астрента в размере 500 руб. в день с момента окончания срока для направления истцу уведомления о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи до момента направления такого уведомления по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
Из п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что правила пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ не распространяются на случаи неисполнения денежных обязательств.
Поскольку по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ судебная неустойка может быть присуждена только на случай неисполнения гражданско-правовых обязанностей, она не может быть установлена по спорам вытекающим из Жилищных правоотношений, установленных Жилищным кодексом РФ.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что истец не лишен возможности обратиться в суд первой инстанции для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов по делу, ввиду того, что судом апелляционной инстанции данный вопрос разрешен не был.
Таким образом, решение суда является незаконным и подлежащим отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Перовского районного суда г. Москвы от 24 мая 2017 года отменить.
Обязать Департамент городского имущества г. Москвы заключить с А.А. договор купли-продажи комнаты N 1 жилой площадью 14,0 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. ***, д. 11, корп. 1, кв. 408, по рыночной стоимости на условиях, в порядке и в сроки, установленные Регламентом подготовки, оформления и выдачи Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 09 февраля 2010 г. N 104-ПП.
В удовлетворении требований об обязании направить уведомление и установлении астрента отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)