Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.
судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Рапен"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 июля 2017 года
по делу N А40-252180/15, принятое судьей Филиной Е.Ю. (142-2098),
по иску Департамента городского имущества г. Москвы
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рапен"
о взыскании задолженности по договору аренды недвижимости, пени по встречному иску о взыскании убытков
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ткаченко К.А. по доверенности от 26.09.2016 г.;
- от ответчика: Холопов Д.В. по доверенности от 01.04.2016 г.; Лазарев Р.Н. генеральный директор на основании приказа N 1 от 12.07.2011 г.,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рапен" (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5954160,69 руб., неустойки в размере 341773,96 руб. за период с 01.10.2014 по 30.11.2015.
Общество заявило встречный иск о взыскании с Департамента убытков в размере 4341264 руб. 34 коп. в виде арендной платы за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, с 29.07.2014 г. по 31.12.2014 г. и начисленную арендную плату с 09.07.2015 г. по 31.11.2015 г., а также 372332 руб. 67 коп. убытков в виде налога на добавленную стоимость, уплаченного при оплате арендной платы с марта по октябрь 2014, а также о признании недействительной односторонней сделки (изменения арендной платы по уведомлению Департамента от 24.12.14 N 33-А-128070/14-(0)-0) и о применении последствий ее недействительности в виде проведения перерасчета арендной платы и установления действовавшей в 2014 году ставки на период с 01.01.2015 по 10.07.2015. Требования по встречному иску основаны на том, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи арендованного имущества, в связи с чем истец был вынужден оплачивать арендные платежи, чем ему были причинены убытки, а ставка арендной платы была незаконно изменена Департаментом с января 2015 года, и ее размер не соответствует рыночному.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2017 года по делу N А40-252180/15 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 3736504 руб. 97 коп. долга и 286749 руб. 14 коп. пени, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору от 28.11.2004 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого фонда N 02-652/004 (далее - Договор), по которому ответчику в аренду передано нежилое помещение общей площадью 402,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубнинская, д. 32 (этаж 1, пом. II, комн. 1-28) (далее - Помещение).
Суд первой инстанции принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2015 по делу N А40-147816/14 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при выкупе арендованного имущества арендатором, которое вступило в силу 08.07.2015 г.
В соответствии с п. 60 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Согласно ст. 425 и пунктами 1, 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у покупателя (Общества) на основании договора аренды, поэтому признаются переданными Обществу с этого момента.
На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, с учетом того, что условия договора купли-продажи установлены решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2015 по делу А40-147816/14, договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу этого решения, то есть с 08.07.2015.
Суд первой инстанции правомерно указал, что заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
В силу п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Так как договор купли-продажи заключен с определением существенных условий по суду, а Департаментом подписан 30.12.15, ответчик после вступления в законную силу решения суда использовал имущество как переданное по договору купли-продажи. Департаментом не представлено доказательств неправомерного уклонения покупателя от оформления договора единым документом и от регистрации перехода права собственности.
В связи с этим истребование арендных платежей после вступления в законную силу решения, определившего условия договора купли-продажи, неправомерно, в связи с чем требование первоначального иска о взыскании арендной платы и пени подлежит частичному удовлетворению.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что задолженность по арендной плате и неустойка подлежат начислению до 08.07.15.
Отклоняя доводы ответчика о неправильном применении ставки отклонены судом первой инстанции. При этом суд указал, что п. 9 дополнительного соглашения от 17.12.09 к Договору предусмотрено, что в случае принятия Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления уведомления с указанием размеров и срока платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.
Уведомление от 14.01.14 об изменении льготной арендной ставки с 01.07.2014 на рыночную согласно Постановлениям Правительства Москвы от 25.12.12 N 800-ПП и 809-ПП было направлено арендатору 28.02.14 и получено арендатором 03.03.2014 (л.д. 75, 76, т. 2).
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что ни условия Договора, ни требования законодательства не нарушены.
Истец начислил арендную плату по рыночной ставке с 01.07.2014.
Довод о несоответствии указанной ставки рыночной отклонен судом первой инстанции, поскольку отчет ООО "Центр оценки АВЕРС" от 15.07.13 N 880-14/2013-Ар был оспорен в судебном порядке, прошел экспертизу и не был признан недостоверным.
Довод апелляционной жалобы ответчика о необходимости применения положений постановления Правительства Москвы N 800-ПП (в редакции от 01.07.2013) об установлении ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом соответствующего уведомления, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку стороны в п. 9 Дополнительного соглашения к Договору установили иной порядок.
Уведомлением от 24.12.2014 арендатор был уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2015 в связи с применением ежегодного коэффициента дефлятора, предусмотренного Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".
Указанное уведомление не является односторонним изменением размера арендной платы.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования встречного иска о признании незаконным уведомления об изменении арендной платы и применении последствий недействительности данной сделки не подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи не был заключен вследствие несогласия арендатора с предложенной Департаментом ценой имущества. Не согласившись с ценой, арендатор действовал в целях уменьшения своих затрат на выкуп и должен был учитывать их увеличение на арендную плату, которую был обязан вносить по договору до заключения договора купли-продажи. По встречному иску ответчик истребует арендные платежи, уплаченные и начисленные до вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору. Между тем до этого момента ответчик пользовался имуществом как арендованным. Следовательно, обязан вносить арендные платежи. Таким образом, оплаченные суммы не являются убытком, а являются платежами по обязательству и не подлежат взысканию с Департамента. Начисленная и не уплаченная арендная плата также не является убытком и не подлежит взысканию.
Частично отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно расчету Департамента (л.д. 4-6 том. 1) сумма начисленных пени на конец июня 2015 года составила 133790,07 руб., на конец июля 2015 года 168070,83 руб. без учета того, что с 08.07.2015 года договор купли-продажи признается заключенным и у ответчика отсутствует обязанность выплачивать пени за период с 08.07.2015 г.
Согласно контррасчету ответчика размер неустойки 07.07.2015 г. составил размере 141041,41 руб., что подтверждается расчетом самого истца (л.д. 4-6 том. 1) и контррасчетом ответчика (л.д. 24 том. 4).
В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки подлежит отмене.
Девятый арбитражный апелляционный суд полагает доказанным и подлежащим взысканию с ответчика неустойки в размере 141041,41 руб., так как именно указанный размер неустойки соответствует положениям ст. 330 ГК РФ и условиям заключенного Договора.
Отклоняя доводы ответчика о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции учитывает, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 6-О, 7-О, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиями нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно п. 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума ВС РФ N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
Согласно п. 75, п. 77 постановления Пленума ВС РФ N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Апелляционный суд учитывает, что подлежащая уплате неустойка, предусмотренная п. 7.1 Договора (1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки), соразмерна с последствиями нарушения обязательств.
Согласно п. 2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 81) разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
То есть условиями Договора уже предусмотрена минимальный раз неустойки, снижение которого не предусмотрено положениями постановления Пленума ВАС РФ N 81.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд не усматривает правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с Департамента убытков в виде арендной платы за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, а также убытков в виде налога на добавленную стоимость, уплаченного при оплате арендной платы с 24.03.2014 по 28.07.2014, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что Общество 29.11.2013 г., реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Департамент с заявлением N 33-5-36254/13-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы.
28.07.2014 г. Департамент направил Обществу проект договора купли-продажи.
Между сторонами возникли разногласия по поводу стоимости выкупаемого помещения, которые были урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2015 по делу N А40-147816/14 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при выкупе арендованного имущества арендатором, которое вступило в силу 08.07.2015 г.
Ссылаясь на то, что Департамент несвоевременно принял решение о продаже недвижимого имущества, в рамках реализуемого арендатором преимущественного права на его выкуп, а также несвоевременно направил в адрес Общества договор купли-продажи для его подписания, в результате чего Общество вынужденно было нести расходы по аренде помещения, в связи с чем Общество просило взыскать с Департамента убытки в размере 4341264 руб. 34 коп. в виде арендной платы за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, с 29.07.2014 г. по 31.12.2014 г. и начисленную арендную плату с 09.07.2015 г. по 31.11.2015 г., а также 372332 руб. 67 коп. убытков в виде налога на добавленную стоимость, уплаченного при оплате арендной платы с марта по октябрь 2014.
Частично удовлетворяя данные требования, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.
Как указано выше, Общество обратилось в Департамент с заявлением от 29.11.2013 г. N 33-5-36254/13-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2017 N 09АП-43169/2017 ПО ДЕЛУ N А40-252180/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. N 09АП-43169/2017
Дело N А40-252180/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.
судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Рапен"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 июля 2017 года
по делу N А40-252180/15, принятое судьей Филиной Е.Ю. (142-2098),
по иску Департамента городского имущества г. Москвы
к Обществу с ограниченной ответственностью "Рапен"
о взыскании задолженности по договору аренды недвижимости, пени по встречному иску о взыскании убытков
при участии в судебном заседании:
- от истца: Ткаченко К.А. по доверенности от 26.09.2016 г.;
- от ответчика: Холопов Д.В. по доверенности от 01.04.2016 г.; Лазарев Р.Н. генеральный директор на основании приказа N 1 от 12.07.2011 г.,
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рапен" (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5954160,69 руб., неустойки в размере 341773,96 руб. за период с 01.10.2014 по 30.11.2015.
Общество заявило встречный иск о взыскании с Департамента убытков в размере 4341264 руб. 34 коп. в виде арендной платы за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, с 29.07.2014 г. по 31.12.2014 г. и начисленную арендную плату с 09.07.2015 г. по 31.11.2015 г., а также 372332 руб. 67 коп. убытков в виде налога на добавленную стоимость, уплаченного при оплате арендной платы с марта по октябрь 2014, а также о признании недействительной односторонней сделки (изменения арендной платы по уведомлению Департамента от 24.12.14 N 33-А-128070/14-(0)-0) и о применении последствий ее недействительности в виде проведения перерасчета арендной платы и установления действовавшей в 2014 году ставки на период с 01.01.2015 по 10.07.2015. Требования по встречному иску основаны на том, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи арендованного имущества, в связи с чем истец был вынужден оплачивать арендные платежи, чем ему были причинены убытки, а ставка арендной платы была незаконно изменена Департаментом с января 2015 года, и ее размер не соответствует рыночному.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2017 года по делу N А40-252180/15 первоначальный иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 3736504 руб. 97 коп. долга и 286749 руб. 14 коп. пени, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору от 28.11.2004 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого фонда N 02-652/004 (далее - Договор), по которому ответчику в аренду передано нежилое помещение общей площадью 402,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Дубнинская, д. 32 (этаж 1, пом. II, комн. 1-28) (далее - Помещение).
Суд первой инстанции принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2015 по делу N А40-147816/14 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при выкупе арендованного имущества арендатором, которое вступило в силу 08.07.2015 г.
В соответствии с п. 60 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Согласно ст. 425 и пунктами 1, 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у покупателя (Общества) на основании договора аренды, поэтому признаются переданными Обществу с этого момента.
На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, с учетом того, что условия договора купли-продажи установлены решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2015 по делу А40-147816/14, договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу этого решения, то есть с 08.07.2015.
Суд первой инстанции правомерно указал, что заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
В силу п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Так как договор купли-продажи заключен с определением существенных условий по суду, а Департаментом подписан 30.12.15, ответчик после вступления в законную силу решения суда использовал имущество как переданное по договору купли-продажи. Департаментом не представлено доказательств неправомерного уклонения покупателя от оформления договора единым документом и от регистрации перехода права собственности.
В связи с этим истребование арендных платежей после вступления в законную силу решения, определившего условия договора купли-продажи, неправомерно, в связи с чем требование первоначального иска о взыскании арендной платы и пени подлежит частичному удовлетворению.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что задолженность по арендной плате и неустойка подлежат начислению до 08.07.15.
Отклоняя доводы ответчика о неправильном применении ставки отклонены судом первой инстанции. При этом суд указал, что п. 9 дополнительного соглашения от 17.12.09 к Договору предусмотрено, что в случае принятия Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления уведомления с указанием размеров и срока платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.
Уведомление от 14.01.14 об изменении льготной арендной ставки с 01.07.2014 на рыночную согласно Постановлениям Правительства Москвы от 25.12.12 N 800-ПП и 809-ПП было направлено арендатору 28.02.14 и получено арендатором 03.03.2014 (л.д. 75, 76, т. 2).
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что ни условия Договора, ни требования законодательства не нарушены.
Истец начислил арендную плату по рыночной ставке с 01.07.2014.
Довод о несоответствии указанной ставки рыночной отклонен судом первой инстанции, поскольку отчет ООО "Центр оценки АВЕРС" от 15.07.13 N 880-14/2013-Ар был оспорен в судебном порядке, прошел экспертизу и не был признан недостоверным.
Довод апелляционной жалобы ответчика о необходимости применения положений постановления Правительства Москвы N 800-ПП (в редакции от 01.07.2013) об установлении ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом соответствующего уведомления, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку стороны в п. 9 Дополнительного соглашения к Договору установили иной порядок.
Уведомлением от 24.12.2014 арендатор был уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2015 в связи с применением ежегодного коэффициента дефлятора, предусмотренного Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы".
Указанное уведомление не является односторонним изменением размера арендной платы.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования встречного иска о признании незаконным уведомления об изменении арендной платы и применении последствий недействительности данной сделки не подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании убытков, суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи не был заключен вследствие несогласия арендатора с предложенной Департаментом ценой имущества. Не согласившись с ценой, арендатор действовал в целях уменьшения своих затрат на выкуп и должен был учитывать их увеличение на арендную плату, которую был обязан вносить по договору до заключения договора купли-продажи. По встречному иску ответчик истребует арендные платежи, уплаченные и начисленные до вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору. Между тем до этого момента ответчик пользовался имуществом как арендованным. Следовательно, обязан вносить арендные платежи. Таким образом, оплаченные суммы не являются убытком, а являются платежами по обязательству и не подлежат взысканию с Департамента. Начисленная и не уплаченная арендная плата также не является убытком и не подлежит взысканию.
Частично отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно расчету Департамента (л.д. 4-6 том. 1) сумма начисленных пени на конец июня 2015 года составила 133790,07 руб., на конец июля 2015 года 168070,83 руб. без учета того, что с 08.07.2015 года договор купли-продажи признается заключенным и у ответчика отсутствует обязанность выплачивать пени за период с 08.07.2015 г.
Согласно контррасчету ответчика размер неустойки 07.07.2015 г. составил размере 141041,41 руб., что подтверждается расчетом самого истца (л.д. 4-6 том. 1) и контррасчетом ответчика (л.д. 24 том. 4).
В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки подлежит отмене.
Девятый арбитражный апелляционный суд полагает доказанным и подлежащим взысканию с ответчика неустойки в размере 141041,41 руб., так как именно указанный размер неустойки соответствует положениям ст. 330 ГК РФ и условиям заключенного Договора.
Отклоняя доводы ответчика о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции учитывает, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 6-О, 7-О, положение п. 1 ст. 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиями нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Согласно п. 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума ВС РФ N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
Согласно п. 75, п. 77 постановления Пленума ВС РФ N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Апелляционный суд учитывает, что подлежащая уплате неустойка, предусмотренная п. 7.1 Договора (1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки), соразмерна с последствиями нарушения обязательств.
Согласно п. 2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 81) разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
То есть условиями Договора уже предусмотрена минимальный раз неустойки, снижение которого не предусмотрено положениями постановления Пленума ВАС РФ N 81.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд не усматривает правовых оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения неустойки.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с Департамента убытков в виде арендной платы за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, а также убытков в виде налога на добавленную стоимость, уплаченного при оплате арендной платы с 24.03.2014 по 28.07.2014, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что Общество 29.11.2013 г., реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в Департамент с заявлением N 33-5-36254/13-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы.
28.07.2014 г. Департамент направил Обществу проект договора купли-продажи.
Между сторонами возникли разногласия по поводу стоимости выкупаемого помещения, которые были урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2015 по делу N А40-147816/14 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при выкупе арендованного имущества арендатором, которое вступило в силу 08.07.2015 г.
Ссылаясь на то, что Департамент несвоевременно принял решение о продаже недвижимого имущества, в рамках реализуемого арендатором преимущественного права на его выкуп, а также несвоевременно направил в адрес Общества договор купли-продажи для его подписания, в результате чего Общество вынужденно было нести расходы по аренде помещения, в связи с чем Общество просило взыскать с Департамента убытки в размере 4341264 руб. 34 коп. в виде арендной платы за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, с 29.07.2014 г. по 31.12.2014 г. и начисленную арендную плату с 09.07.2015 г. по 31.11.2015 г., а также 372332 руб. 67 коп. убытков в виде налога на добавленную стоимость, уплаченного при оплате арендной платы с марта по октябрь 2014.
Частично удовлетворяя данные требования, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ уполномоченный орган при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.
Как указано выше, Общество обратилось в Департамент с заявлением от 29.11.2013 г. N 33-5-36254/13-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)