Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от ответчика - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Письмененко В.С. (доверенность от 17.04.2017), в отсутствие представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Александровского Павла Николаевича (г. Смоленск, ОГРН 308673106300011, ИНН 673100107931), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2017 по делу N А62-2367/2016 (судья Красильникова В.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Александровский Павел Николаевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Смоленска (далее по тексту - администрация, ответчик) от 25.03.2016 N 718-адм "Об отмене постановления Администрации города Смоленска от 27.01.2016 N 168-адм "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме N 28 по улице Октябрьской Революции в городе Смоленске" и о возложении на администрацию города Смоленска обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 183,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 28, определив условия его пункта 3.1 в следующей редакции: пункт 3.1 договора: "Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 5 811 130 (Пять миллионов восемьсот одиннадцать тысяч сто тридцать) рублей (без НДС).
Делу присвоен номер А62-2367/2016.
Определением суда от 12.05.2016 по делу N А62-2367/2016 требование о возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 183,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 28, определив условия его пункта 3.1 в следующей редакции: пункт 3.1 договора: "Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 5 811 130 руб. (без НДС), выделено в отдельное производство с присвоением нового регистрационного номера А62-3315/2016.
В рамках настоящего дела рассматривается требование индивидуального предпринимателя о признании недействительным постановления администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 718-адм.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2017 заявленное требование удовлетворено.
В апелляционной жалобе администрация города Смоленска просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на неправильное применение судом норм материального права, и в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции сообщает, что поскольку ИП Александровский П.Н. не соответствует определенным Законом N 159-ФЗ условиям, по которым может быть совершено отчуждение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а именно, у предпринимателя на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества имелась задолженность по арендной плате и пени, постановление администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 718-адм вынесено в соответствии с действующим законодательством и не нарушает права и законные интересы предпринимателя.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Александровский П.Н. просит решение суда оставить без изменения.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.07.2008 администрация города Смоленска и индивидуальный предприниматель Александровский Павел Николаевич заключили договор аренды N 2824/08 нежилого помещения площадью 183,7 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, 28.
Соглашением от 07.11.2013 договор аренды N 2824/08 расторгнут.
Муниципальное образование город Смоленск в лице администрации города Смоленска и индивидуальный предприниматель Александровский П.Н. 07.11.2013 заключили новый договор аренды N 3295/13 вышеуказанного нежилого помещения.
ИП Александровский П.Н. 20.08.2015 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 183,7 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, 28.
Письмом от 10.09.2015 N 24/9402-исх администрация заявление ИП Александровского П.Н. удовлетворила и начала процесс приватизации, предусмотренный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Постановлением администрации города Смоленска от 27.01.2016 N 168-адм принято решение продать ИП Александровскому П.Н. арендуемое нежилое помещение общей площадью 183,7 кв. м в доме N 28 по ул. 5 Октябрьской Революции в г. Смоленске по цене 11 060 380 рублей 38 копеек с правом выбора последним порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
Письмом от 05.02.2016 N 24/934-исх администрация города Смоленска направила в адрес ИП Александровского П.Н. проект договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, общей площадью 183,7 кв. м, адрес объекта: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, 28, по продажной цене, определенной на основании отчета об оценке и составляющей 11 060 380 рублей 38 копеек (без НДС).
Предприниматель, ознакомившись с проектом договора купли- продажи, обратился к ответчику с заявлением о предоставлении копии отчета по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения.
В соответствии с ответом управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска от 29.02.2016 N 24/1806-исх в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с продажной ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, посчитав ее не соответствующей реальной рыночной стоимости объекта, ИП Александровский П.Н. за счет собственных средств заказал независимую оценку рыночной стоимости арендуемого помещения.
Согласно отчету по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 183,7 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 28, изготовленном ООО "Департамент независимой оценки и экспертизы" рыночная стоимость объекта оценки составила 5 811 130 рублей (без НДС).
ИП Александровский П.Н. 26.02.2016 направил в адрес администрации города Смоленска протокол разногласий к проекту договора, предложив продажную цену нежилого помещения определить в размере 5 811 130 рублей.
Письмом Управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 24/2929-исх предприниматель уведомлен об оставлении без рассмотрения протокола разногласий в связи с отменой решения об условиях приватизации нежилого помещения в доме N 28 по ул. Октябрьской Революции в городе Смоленске, поскольку установлено наличие задолженности на дату подачи заявления о реализации преимущественного права.
В частности, при подготовке актов сверки по обращению ИП Александровского П.Н. от 18.02.2016 N 009 установлено, что за аренду вышеуказанного нежилого помещения на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (на 20.08.2015), у истца имелась задолженность по договору аренды от 07.11.2013 N 3295/13 по арендной плате в размере 87 464 рубля 31 копейка и по пени в размере 39 870 рублей 91 копейки.
Полагая, что постановление администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 718-адм "Об отмене постановления Администрации города Смоленска от 27.01.2016 N 168-адм "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме N 28 по улице Октябрьской Революции в городе Смоленске" не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы предпринимателя, ИП Александровский П.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту -Закон N 159-ФЗ).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Судом установлено, что основанием для принятия оспариваемого постановления послужило несоответствие ИП Александровского П.Н. определенным Законом N 159-ФЗ условиям, по которым может быть совершено отчуждение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а именно, у предпринимателя на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества имелась задолженность по арендной плате и пени.
Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом, на дату обращения (20.08.2015) ИП Александровского П.Н. в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, администрация не выявила наличия задолженности по арендной плате, а также наличие неустойки; требование об уплате задолженности в адрес предпринимателя не направлялось, какие-либо претензии отсутствовали (иного не доказано); заявление о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества было удовлетворено и начата процедура, предусмотренная Законом N 159-ФЗ.
Наличие задолженности выявлено администрацией несколько месяцев спустя при подготовке актов сверки по обращению ИП Александровского П.Н. от 18.02.2016 N 009.
Между тем, как справедливо заключено судом первой инстанции, заявитель добросовестно уплачивал арендную плату изначально с опережением сроков оплаты и в завышенном размере, что признается администрацией.
Согласно акту сверки расчетов на начало 2015 года у ИП Александровского П.Н. имелась переплата за прошедшие годы в размере 111 765 рублей 53 копейки.
Так, в 2013 году переплата по договору аренды от 25.02.2013 N 3259/13 в размере 43 443 рублей 62 копеек и по договору аренды от 01.07.2008 N 2824/08 в размере 111 325 рублей 01 копейки и 111 765 рублей 50 копеек зачтена по заявлениям ИП Александровского П.Н. в счет арендной платы по договору от 07.11.2013 N 3295/2013.
Таким образом, в 2013 году ИП Александровский П.Н. вместо необходимой арендной платы в размере 181 327 рублей 19 копеек всего внес 293 092 рубля 69 копеек, в связи с чем образовалась переплата в размере 111 765 рублей 50 копеек.
Далее, часть указанной переплаты пошла в погашение суммы арендной платы за январь 2014 года, остальные платежи в погашение арендной платы за 2014 год вносились в сроки и порядки, определенные договором аренды.
В декабре 2014 года ИП Александровский П.Н. вносит дополнительный платеж в размере 102 202 рублей 60 копеек, в связи с чем вновь образовалась переплата в размере 111 765 рублей 53 копеек, которая, как указано выше, перешла на 2015 год.
В соответствии с пунктом 3.2. договора N 3295/13 сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2013 составляет 1 218 668 рублей 15 копеек.
Таким образом, сумма ежемесячной арендной платы составляет 101 555 рублей 68 копеек (101 555 рублей 67 копеек - за декабрь 2015 года) (в редакции соглашения об изменении условий договора аренды от 10.03.2015).
ИП Александровский П.Н. в 2015 году продолжал вносить ежемесячные платежи в счет погашения арендной платы сверх определенной договором суммы, а именно в размере 102 202 рублей 60 копеек.
Так, часть переплаты, которая образовалась в 2014 году в размере 111 765 рублей 53 копеек, пошла в погашение суммы арендной платы за январь 2015 года в размере 101 555 рублей 68 копеек.
Таким образом, оставшаяся переплата по договору аренды в январе 2015 года составила 10 209 рублей 85 копеек.
Арендатором 02.02.2015 внесена оплата за февраль в размере 102 202 рублей 60 копеек.
Переплата по договору увеличилась до 10 856 рублей 77 копеек (102 202 рублей 60 копеек - 101 555 рублей 68 копеек + 10 209 рублей 85 копеек = 10 856 рублей 77 копеек).
Оплата в марте 2015 года ИП Александровским П.Н. не произведена.
Все остальные платежи, которые продолжились с апреля 2015 года, шли в погашение предыдущего месяца.
Заявителем 02.04.2015 внесена оплата, которая пошла в погашение задолженности за март 2015 года, 29.04.2015 - за апрель 2015 года, 03.06.2015 - за май 2015 года, 01.07.2015 - за июнь 2015 года, 03.08.2015 - за июль 2015 года.
Также, в связи с тем, что заявитель продолжал вносить суммы сверх необходимой, сумма переплаты каждый месяц увеличивалась на 646 рублей 92 копейки (разница во вносимых платежах и зачисляемых платежах).
По состоянию на 20.08.2015 (на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) переплата по договору аренды составила 14 091 рубль 38 копеек (10 856 рублей 77 копеек + (646 рублей 92 копейки*5 месяцев) = 14 091 рубль 37 копеек).
По состоянию на 20.08.2015 арендная плата за август 2015 года в размере 101 555 рублей 67 копеек не внесена.
С учетом вышеуказанной переплаты долг на момент подачи заявления по арендной плате составил 87 464 рублей 31 копейки (101 555 рублей 68 копеек - 14 091 рубль 37 копеек = 87 464 рубля 31 копейка).
В связи с тем, что оплата истца по договору аренды с апреля 2015 шла в погашение задолженности за предыдущий месяц, то по состоянию на 20.08.2015 начислены пени в размере 39 870 рублей 91 копейка.
До конца года ИП Александровский П.Н. также вносил платежи с нарушением сроков оплаты, 30.12.2015 истец внес платеж в погашение задолженности за декабрь 2015 года.
В настоящий момент задолженность по арендной плате у ИП Александровского П.Н. отсутствует.
Задолженность по пени за период с 05.03.2015 по 30.12.2015 составляет 72 999,73 руб.
Переплата по договору аренды за 2015 год составила 17 325 рублей 98 копеек.
За 2013 год в результате признания арбитражным судом недействующими постановления администрации города Смоленска от 24.12.2012 N 2310-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2013 год" и постановления администрации города Смоленска от 31.10.2013 N 1905-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2013 год" (дело N А62-1715/2013, дело N А62-6746/2013) у истца образовалась переплата за аренду вышеуказанного помещения в размере 378 499 рублей 39 копеек.
Указанная сумма излишне уплаченной арендной платы арендодателем не зачислена в счет будущих платежей. Более того, ответчик отрицал наличие переплаты, что, в свою очередь, послужило основанием для обращения ИП Александровского П.Н. в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу N А62-1454/2016 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично: с администрации города Смоленска было взыскано неосновательное обогащение в размере 378 499 рублей 39 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 14.08.2013 по 04.03.2016 в сумме 72 421 рубль 06 копеек.
Как справедливо заключено судом первой инстанции, тот факт, что предприниматель, являясь добросовестным арендатором, мог заблуждаться относительно размера переплаты и срока следующего платежа, при отсутствии претензий со стороны арендодателя, при наличии фактической переплаты в спорном периоде (это следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу N А62-1454/2016, за период с 01.03.2013 по 31.12.2013 переплата составила 378 499 рублей 39 копеек), не может служить основанием для прекращения уже начатой процедуры выкупа арендованного имущества.
С учетом изложенного заявленное индивидуальным предпринимателем требование правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Ссылку администрации на то, что решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу N А62-1454/2016 с администрации взыскана сумма неосновательного обогащения, а не зачтена в счет будущих платежей (неосновательное обогащение образовалось в 2013 году, а долг - в марте 2015 года), судебная коллегия признает несостоятельной, поскольку данное обстоятельство не опровергает факт наличия у ИП Александровского П.Н. переплаты по арендной плате как таковой, в том числе и на момент подачи заявления (20.08.2015).
Доводы апелляционной жалобы администрации направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела во взаимосвязи с вышеприведенными нормативными положениями и не подтверждают неправомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у судебной коллегии не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2017 по делу N А62-2367/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Смоленска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.05.2017 N 20АП-1507/2017 ПО ДЕЛУ N А62-2367/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2017 г. по делу N А62-2367/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от ответчика - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) - Письмененко В.С. (доверенность от 17.04.2017), в отсутствие представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Александровского Павла Николаевича (г. Смоленск, ОГРН 308673106300011, ИНН 673100107931), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2017 по делу N А62-2367/2016 (судья Красильникова В.В.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Александровский Павел Николаевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Смоленска (далее по тексту - администрация, ответчик) от 25.03.2016 N 718-адм "Об отмене постановления Администрации города Смоленска от 27.01.2016 N 168-адм "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме N 28 по улице Октябрьской Революции в городе Смоленске" и о возложении на администрацию города Смоленска обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 183,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 28, определив условия его пункта 3.1 в следующей редакции: пункт 3.1 договора: "Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 5 811 130 (Пять миллионов восемьсот одиннадцать тысяч сто тридцать) рублей (без НДС).
Делу присвоен номер А62-2367/2016.
Определением суда от 12.05.2016 по делу N А62-2367/2016 требование о возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 183,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 28, определив условия его пункта 3.1 в следующей редакции: пункт 3.1 договора: "Продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке и составляет 5 811 130 руб. (без НДС), выделено в отдельное производство с присвоением нового регистрационного номера А62-3315/2016.
В рамках настоящего дела рассматривается требование индивидуального предпринимателя о признании недействительным постановления администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 718-адм.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2017 заявленное требование удовлетворено.
В апелляционной жалобе администрация города Смоленска просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на неправильное применение судом норм материального права, и в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование своей позиции сообщает, что поскольку ИП Александровский П.Н. не соответствует определенным Законом N 159-ФЗ условиям, по которым может быть совершено отчуждение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а именно, у предпринимателя на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества имелась задолженность по арендной плате и пени, постановление администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 718-адм вынесено в соответствии с действующим законодательством и не нарушает права и законные интересы предпринимателя.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Александровский П.Н. просит решение суда оставить без изменения.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 01.07.2008 администрация города Смоленска и индивидуальный предприниматель Александровский Павел Николаевич заключили договор аренды N 2824/08 нежилого помещения площадью 183,7 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, 28.
Соглашением от 07.11.2013 договор аренды N 2824/08 расторгнут.
Муниципальное образование город Смоленск в лице администрации города Смоленска и индивидуальный предприниматель Александровский П.Н. 07.11.2013 заключили новый договор аренды N 3295/13 вышеуказанного нежилого помещения.
ИП Александровский П.Н. 20.08.2015 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 183,7 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, 28.
Письмом от 10.09.2015 N 24/9402-исх администрация заявление ИП Александровского П.Н. удовлетворила и начала процесс приватизации, предусмотренный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Постановлением администрации города Смоленска от 27.01.2016 N 168-адм принято решение продать ИП Александровскому П.Н. арендуемое нежилое помещение общей площадью 183,7 кв. м в доме N 28 по ул. 5 Октябрьской Революции в г. Смоленске по цене 11 060 380 рублей 38 копеек с правом выбора последним порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
Письмом от 05.02.2016 N 24/934-исх администрация города Смоленска направила в адрес ИП Александровского П.Н. проект договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, общей площадью 183,7 кв. м, адрес объекта: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Октябрьской революции, 28, по продажной цене, определенной на основании отчета об оценке и составляющей 11 060 380 рублей 38 копеек (без НДС).
Предприниматель, ознакомившись с проектом договора купли- продажи, обратился к ответчику с заявлением о предоставлении копии отчета по определению рыночной стоимости выкупаемого помещения.
В соответствии с ответом управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска от 29.02.2016 N 24/1806-исх в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с продажной ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, посчитав ее не соответствующей реальной рыночной стоимости объекта, ИП Александровский П.Н. за счет собственных средств заказал независимую оценку рыночной стоимости арендуемого помещения.
Согласно отчету по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 183,7 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. Октябрьской Революции, д. 28, изготовленном ООО "Департамент независимой оценки и экспертизы" рыночная стоимость объекта оценки составила 5 811 130 рублей (без НДС).
ИП Александровский П.Н. 26.02.2016 направил в адрес администрации города Смоленска протокол разногласий к проекту договора, предложив продажную цену нежилого помещения определить в размере 5 811 130 рублей.
Письмом Управления имущественных и земельных отношений администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 24/2929-исх предприниматель уведомлен об оставлении без рассмотрения протокола разногласий в связи с отменой решения об условиях приватизации нежилого помещения в доме N 28 по ул. Октябрьской Революции в городе Смоленске, поскольку установлено наличие задолженности на дату подачи заявления о реализации преимущественного права.
В частности, при подготовке актов сверки по обращению ИП Александровского П.Н. от 18.02.2016 N 009 установлено, что за аренду вышеуказанного нежилого помещения на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения (на 20.08.2015), у истца имелась задолженность по договору аренды от 07.11.2013 N 3295/13 по арендной плате в размере 87 464 рубля 31 копейка и по пени в размере 39 870 рублей 91 копейки.
Полагая, что постановление администрации города Смоленска от 25.03.2016 N 718-адм "Об отмене постановления Администрации города Смоленска от 27.01.2016 N 168-адм "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения в доме N 28 по улице Октябрьской Революции в городе Смоленске" не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы предпринимателя, ИП Александровский П.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Исходя из смысла указанной нормы и разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания недействительными ненормативных актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное несоответствие этих ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту -Закон N 159-ФЗ).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Судом установлено, что основанием для принятия оспариваемого постановления послужило несоответствие ИП Александровского П.Н. определенным Законом N 159-ФЗ условиям, по которым может быть совершено отчуждение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, а именно, у предпринимателя на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества имелась задолженность по арендной плате и пени.
Между тем, как следует из материалов дела и установлено судом, на дату обращения (20.08.2015) ИП Александровского П.Н. в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, администрация не выявила наличия задолженности по арендной плате, а также наличие неустойки; требование об уплате задолженности в адрес предпринимателя не направлялось, какие-либо претензии отсутствовали (иного не доказано); заявление о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества было удовлетворено и начата процедура, предусмотренная Законом N 159-ФЗ.
Наличие задолженности выявлено администрацией несколько месяцев спустя при подготовке актов сверки по обращению ИП Александровского П.Н. от 18.02.2016 N 009.
Между тем, как справедливо заключено судом первой инстанции, заявитель добросовестно уплачивал арендную плату изначально с опережением сроков оплаты и в завышенном размере, что признается администрацией.
Согласно акту сверки расчетов на начало 2015 года у ИП Александровского П.Н. имелась переплата за прошедшие годы в размере 111 765 рублей 53 копейки.
Так, в 2013 году переплата по договору аренды от 25.02.2013 N 3259/13 в размере 43 443 рублей 62 копеек и по договору аренды от 01.07.2008 N 2824/08 в размере 111 325 рублей 01 копейки и 111 765 рублей 50 копеек зачтена по заявлениям ИП Александровского П.Н. в счет арендной платы по договору от 07.11.2013 N 3295/2013.
Таким образом, в 2013 году ИП Александровский П.Н. вместо необходимой арендной платы в размере 181 327 рублей 19 копеек всего внес 293 092 рубля 69 копеек, в связи с чем образовалась переплата в размере 111 765 рублей 50 копеек.
Далее, часть указанной переплаты пошла в погашение суммы арендной платы за январь 2014 года, остальные платежи в погашение арендной платы за 2014 год вносились в сроки и порядки, определенные договором аренды.
В декабре 2014 года ИП Александровский П.Н. вносит дополнительный платеж в размере 102 202 рублей 60 копеек, в связи с чем вновь образовалась переплата в размере 111 765 рублей 53 копеек, которая, как указано выше, перешла на 2015 год.
В соответствии с пунктом 3.2. договора N 3295/13 сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение с 01.01.2013 составляет 1 218 668 рублей 15 копеек.
Таким образом, сумма ежемесячной арендной платы составляет 101 555 рублей 68 копеек (101 555 рублей 67 копеек - за декабрь 2015 года) (в редакции соглашения об изменении условий договора аренды от 10.03.2015).
ИП Александровский П.Н. в 2015 году продолжал вносить ежемесячные платежи в счет погашения арендной платы сверх определенной договором суммы, а именно в размере 102 202 рублей 60 копеек.
Так, часть переплаты, которая образовалась в 2014 году в размере 111 765 рублей 53 копеек, пошла в погашение суммы арендной платы за январь 2015 года в размере 101 555 рублей 68 копеек.
Таким образом, оставшаяся переплата по договору аренды в январе 2015 года составила 10 209 рублей 85 копеек.
Арендатором 02.02.2015 внесена оплата за февраль в размере 102 202 рублей 60 копеек.
Переплата по договору увеличилась до 10 856 рублей 77 копеек (102 202 рублей 60 копеек - 101 555 рублей 68 копеек + 10 209 рублей 85 копеек = 10 856 рублей 77 копеек).
Оплата в марте 2015 года ИП Александровским П.Н. не произведена.
Все остальные платежи, которые продолжились с апреля 2015 года, шли в погашение предыдущего месяца.
Заявителем 02.04.2015 внесена оплата, которая пошла в погашение задолженности за март 2015 года, 29.04.2015 - за апрель 2015 года, 03.06.2015 - за май 2015 года, 01.07.2015 - за июнь 2015 года, 03.08.2015 - за июль 2015 года.
Также, в связи с тем, что заявитель продолжал вносить суммы сверх необходимой, сумма переплаты каждый месяц увеличивалась на 646 рублей 92 копейки (разница во вносимых платежах и зачисляемых платежах).
По состоянию на 20.08.2015 (на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) переплата по договору аренды составила 14 091 рубль 38 копеек (10 856 рублей 77 копеек + (646 рублей 92 копейки*5 месяцев) = 14 091 рубль 37 копеек).
По состоянию на 20.08.2015 арендная плата за август 2015 года в размере 101 555 рублей 67 копеек не внесена.
С учетом вышеуказанной переплаты долг на момент подачи заявления по арендной плате составил 87 464 рублей 31 копейки (101 555 рублей 68 копеек - 14 091 рубль 37 копеек = 87 464 рубля 31 копейка).
В связи с тем, что оплата истца по договору аренды с апреля 2015 шла в погашение задолженности за предыдущий месяц, то по состоянию на 20.08.2015 начислены пени в размере 39 870 рублей 91 копейка.
До конца года ИП Александровский П.Н. также вносил платежи с нарушением сроков оплаты, 30.12.2015 истец внес платеж в погашение задолженности за декабрь 2015 года.
В настоящий момент задолженность по арендной плате у ИП Александровского П.Н. отсутствует.
Задолженность по пени за период с 05.03.2015 по 30.12.2015 составляет 72 999,73 руб.
Переплата по договору аренды за 2015 год составила 17 325 рублей 98 копеек.
За 2013 год в результате признания арбитражным судом недействующими постановления администрации города Смоленска от 24.12.2012 N 2310-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2013 год" и постановления администрации города Смоленска от 31.10.2013 N 1905-адм "О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2013 год" (дело N А62-1715/2013, дело N А62-6746/2013) у истца образовалась переплата за аренду вышеуказанного помещения в размере 378 499 рублей 39 копеек.
Указанная сумма излишне уплаченной арендной платы арендодателем не зачислена в счет будущих платежей. Более того, ответчик отрицал наличие переплаты, что, в свою очередь, послужило основанием для обращения ИП Александровского П.Н. в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу N А62-1454/2016 исковые требования предпринимателя удовлетворены частично: с администрации города Смоленска было взыскано неосновательное обогащение в размере 378 499 рублей 39 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 14.08.2013 по 04.03.2016 в сумме 72 421 рубль 06 копеек.
Как справедливо заключено судом первой инстанции, тот факт, что предприниматель, являясь добросовестным арендатором, мог заблуждаться относительно размера переплаты и срока следующего платежа, при отсутствии претензий со стороны арендодателя, при наличии фактической переплаты в спорном периоде (это следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу N А62-1454/2016, за период с 01.03.2013 по 31.12.2013 переплата составила 378 499 рублей 39 копеек), не может служить основанием для прекращения уже начатой процедуры выкупа арендованного имущества.
С учетом изложенного заявленное индивидуальным предпринимателем требование правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Ссылку администрации на то, что решением Арбитражного суда Смоленской области от 24.05.2016 по делу N А62-1454/2016 с администрации взыскана сумма неосновательного обогащения, а не зачтена в счет будущих платежей (неосновательное обогащение образовалось в 2013 году, а долг - в марте 2015 года), судебная коллегия признает несостоятельной, поскольку данное обстоятельство не опровергает факт наличия у ИП Александровского П.Н. переплаты по арендной плате как таковой, в том числе и на момент подачи заявления (20.08.2015).
Доводы апелляционной жалобы администрации направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела во взаимосвязи с вышеприведенными нормативными положениями и не подтверждают неправомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у судебной коллегии не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.02.2017 по делу N А62-2367/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Смоленска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Председательствующий
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Е.В.МОРДАСОВ
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)