Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 23.09.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие сторон, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2016 по делу N А09-15898/2015 (судья Данилина О.В..), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (ОГРН 5067746929553) к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) об обязании осуществить зачет на сумму 1 567 083 рубля 30 копеек,
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (далее - ООО "АртПромИнвест", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление, ответчик) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 567 083 руб. 30 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ - т. 2, л.д. 77).
Решением суда области от 20.06.2016 в иске отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием правовых оснований для проведения зачета, поскольку данное требование, по сути, направлено на изменений условий заключенных и исполненных договоров купли-продажи в части цены.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратилось с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии оснований для проведения зачета стоимости неотделимых улучшений. Указывает, что не был ознакомлен с отчетом о рыночной стоимости нежилого помещения и ему не было известно о том, каким образом сформирована выкупная цена.
Заявитель также указывает, что положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) носят императивный характер, что не учтено судом области. Кроме того, указывает, что в данном случае отсутствовало свободное волеизъявление истца на заключение договора, поскольку цена договоров определена постановлением от 26.09.2013 N 2341-П, которое для покупателя носило обязательный характер. Считает, что в данном случае со стороны ответчика допущено существенное нарушение условий договоров купли-продажи в части определения цены, поскольку не были выполнены требования ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, что по смыслу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является основанием для изменения договора по требованию одной стороны.
Кроме того заявитель жалобы не согласен с квалификацией заявленных требований как имущественных и расчета подлежащей уплате государственной пошлины. Считает, что по заявленному требованию надлежит уплатить 6 000 руб. государственной пошлины в силу норм абз. 2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и ООО "Торгово-сервисный центр "Чайка - Брянск" (арендатором) был подписан договор N 21-В-2006, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 184, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16. Впоследствии в результате уступки прав (требований) ООО "Торгово-сервисный центр "Чайка - Брянск" (арендатором) выбыло из обязательственных отношений с арендодателем (ответчиком) по договору от аренды, и права арендатора перешли к истцу. В этой связи 17.05.2007 г. между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение N 2, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 21-В-2006. В пункте 3 соглашения стороны определили, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят с 10.05.2007.
28.12.2007 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен самостоятельный договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 39В-2008: нежилого помещения общей площадью 184, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16 (п. 1.1 договора). Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 01.01.2008 по 30.12.2008 (п. 1.2 договора). Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора, не встречая возражений со стороны арендодателя, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
19.05.2009 арендодателем был произведен раздел арендуемого истцом имущества на два нежилых помещения площадью 100, 1 кв. м и 69 кв. м, в связи с чем 11.11.2011 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) также был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 157ВД-2011. По условиям заключенного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 169, 1 кв. м (в том числе 100,1 кв. м и 69 кв. м), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16. Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 11.11.2001 по 30.06.2015 (п. 1.2 договора).
Согласно имеющимся в материалах дела документам договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации. По условиям заключенных договоров аренды арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (п. 3.2.7 договора от 28.12.2007 N 39В-2008 и п. 5.2.8 договора от 11.11.2011 N 157ВД-2011).
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16. Согласно смете и акту о приемке выполненных работ от 22.06.2007, оформленного по унифицированной форму N КС-2, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 2 164 257 руб. Впоследствии недвижимое имущество было передано ответчиком в собственность истцу по договорам купли-продажи от 04.10.2013, в том числе нежилое помещение площадью 100,1 кв. м по договору N 365 и нежилое помещение площадью 69 кв. м по договору N 364, в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
05.11.2013 право собственности на нежилое помещение площадью 100, 1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16, зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2013 г. серии 32-АЖ N 404177). 11.11.2013 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 69 кв. м, расположенное по указанному выше адресу (свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2013 г. серии 32-АЖ N 405364). Согласно п. п. 1.3 договоров купли-продажи рыночная стоимость объектов была определена на основании отчетов, выполненных независимым оценщиком, и составила, в том числе нежилого помещения площадью 100, 1 кв. м2 148 000 руб. и нежилого помещения площадью 69 кв. м - 1 613 000 руб.
Письмом от 30.10.2015 г. за Исх. N 278 истец обратился к ответчику с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2 164 257 руб., произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 597 173 руб. 65 коп.
Требования, истца изложенные в претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
В письме от 23.11.2015 г. за Исх. N 29/4-10552 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на те обстоятельства, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 567 083,3 руб. (с учетом выводов экспертного заключения от 29.03.2016), произведенных в период действия договоров аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд области обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
В силу ч. 6 ст. 5 указанного закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).
Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
Из правового смысла указанных норм следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества возможен на стадии заключения договора при определении выкупной стоимости имущества и порядка его оплаты (учитывая также рассрочку оплаты согласно приложениям N 1 к договорам), поскольку установление порядка оплаты и цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон. По смыслу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив выкупную стоимость приватизируемого имущества в договоре, покупатель такого имущества не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения оговоренной формы оплаты или требовать в одностороннем порядке изменения его условий о форме оплаты.
Доказательств недействительности договора купли-продажи в части определения порядка и формы оплаты истцом не представлено.
Доказательства того, что между сторонами возник преддоговорной спор относительно определения размера выкупной стоимости объекта муниципального нежилого фонда или что до заключения договоров купли-продажи истец обращался к арендодателю с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого имущества, материалы дела не содержат и истцом суду не представлены.
Обращение истца в Управление с соответствующим заявлением о зачете, выраженным в письме исх. N 278 (т. 1 л.д. 67), имело место 30.10.2015, то есть после заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 04.10.2013, который не содержит условий о форме оплаты в виде зачета.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции об утрате истцом права на заявление требования о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого имущества на стадии исполнения договора купли-продажи приватизированного муниципального имущества.
С учетом вышеизложенных норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, предъявленные истцом требования оцениваются апелляционной инстанцией как направленные на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий выкупной цены (определение Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 N ВАС-8271/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-5577, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2014 N Ф10-3356/2013).
Обратные доводы подателя апелляционной жалобы со ссылкой императивность нормы ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ являются несостоятельными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат п. 2 ст. 424 ГК РФ, в силу которого изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке, тогда как норма ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ возможности изменения цены заключенного договора купли-продажи приватизированного имущества за счет зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества не предусматривает.
При этом судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств невозможности ознакомления с результатами оценки, проведенной для определения выкупной цены приватизируемого имущества. Постановления Брянской городской администрации от 26.09.2013 N 3240-п и N 3241-п заявителем не оспорены.
Довод апеллянта о том, что судом незаконно взыскана с ответчика сумма государственной пошлины в размере 28 671 руб., основан на неверном толковании норм права.
Согласно ч. 1 ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Как определено в ст. 102 АПК РФ, основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.
Между тем, требования, заявленные в рамках настоящего дела, носят имущественный характер, так как предметом заявленных требований являлось требование об обязании зачесть в счет оплаты по договорам купли-продажи от 04.10.2013 стоимость неотделимых улучшений в размере 1 567 083 рубля 30 копеек, из буквального толкования уточненного искового заявления не следует, что истцом заявлено требование об изменении порядка оплаты по договорам купли-продажи.
Таким образом, вопреки доводам жалобы, руководствуясь положениями п. п. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, ч. 1 ст. 110 АПК РФ, суд первой инстанции правильно исчислил размер государственной пошлины и отнес на проигравшую сторону.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на самого заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Брянской области от 20.09.2016 по делу N А09-15898/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 20АП-4592/2016 ПО ДЕЛУ N А09-15898/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. N 20АП-4592/2016
Дело N А09-15898/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20.09.2016
Постановление в полном объеме изготовлено 23.09.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие сторон, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.06.2016 по делу N А09-15898/2015 (судья Данилина О.В..), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (ОГРН 5067746929553) к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) об обязании осуществить зачет на сумму 1 567 083 рубля 30 копеек,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АртПромИнвест" (далее - ООО "АртПромИнвест", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление, ответчик) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 1 567 083 руб. 30 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ - т. 2, л.д. 77).
Решением суда области от 20.06.2016 в иске отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием правовых оснований для проведения зачета, поскольку данное требование, по сути, направлено на изменений условий заключенных и исполненных договоров купли-продажи в части цены.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратилось с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии оснований для проведения зачета стоимости неотделимых улучшений. Указывает, что не был ознакомлен с отчетом о рыночной стоимости нежилого помещения и ему не было известно о том, каким образом сформирована выкупная цена.
Заявитель также указывает, что положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) носят императивный характер, что не учтено судом области. Кроме того, указывает, что в данном случае отсутствовало свободное волеизъявление истца на заключение договора, поскольку цена договоров определена постановлением от 26.09.2013 N 2341-П, которое для покупателя носило обязательный характер. Считает, что в данном случае со стороны ответчика допущено существенное нарушение условий договоров купли-продажи в части определения цены, поскольку не были выполнены требования ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, что по смыслу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является основанием для изменения договора по требованию одной стороны.
Кроме того заявитель жалобы не согласен с квалификацией заявленных требований как имущественных и расчета подлежащей уплате государственной пошлины. Считает, что по заявленному требованию надлежит уплатить 6 000 руб. государственной пошлины в силу норм абз. 2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и ООО "Торгово-сервисный центр "Чайка - Брянск" (арендатором) был подписан договор N 21-В-2006, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 184, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16. Впоследствии в результате уступки прав (требований) ООО "Торгово-сервисный центр "Чайка - Брянск" (арендатором) выбыло из обязательственных отношений с арендодателем (ответчиком) по договору от аренды, и права арендатора перешли к истцу. В этой связи 17.05.2007 г. между арендодателем, первоначальным и новым арендатором было подписано дополнительное соглашение N 2, которым стороны внесли соответствующие изменения в договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 21-В-2006. В пункте 3 соглашения стороны определили, что права и обязанности арендатора по договору аренды переходят с 10.05.2007.
28.12.2007 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен самостоятельный договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 39В-2008: нежилого помещения общей площадью 184, 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16 (п. 1.1 договора). Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 01.01.2008 по 30.12.2008 (п. 1.2 договора). Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока договора, не встречая возражений со стороны арендодателя, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
19.05.2009 арендодателем был произведен раздел арендуемого истцом имущества на два нежилых помещения площадью 100, 1 кв. м и 69 кв. м, в связи с чем 11.11.2011 между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) также был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 157ВД-2011. По условиям заключенного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 169, 1 кв. м (в том числе 100,1 кв. м и 69 кв. м), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16. Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 11.11.2001 по 30.06.2015 (п. 1.2 договора).
Согласно имеющимся в материалах дела документам договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации. По условиям заключенных договоров аренды арендатору было предоставлено право с письменного разрешения арендодателя производить перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения спорного нежилого помещения (п. 3.2.7 договора от 28.12.2007 N 39В-2008 и п. 5.2.8 договора от 11.11.2011 N 157ВД-2011).
В период действия договоров аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16. Согласно смете и акту о приемке выполненных работ от 22.06.2007, оформленного по унифицированной форму N КС-2, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 2 164 257 руб. Впоследствии недвижимое имущество было передано ответчиком в собственность истцу по договорам купли-продажи от 04.10.2013, в том числе нежилое помещение площадью 100,1 кв. м по договору N 365 и нежилое помещение площадью 69 кв. м по договору N 364, в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
05.11.2013 право собственности на нежилое помещение площадью 100, 1 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Афанасьева, 16, зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 05.11.2013 г. серии 32-АЖ N 404177). 11.11.2013 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 69 кв. м, расположенное по указанному выше адресу (свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2013 г. серии 32-АЖ N 405364). Согласно п. п. 1.3 договоров купли-продажи рыночная стоимость объектов была определена на основании отчетов, выполненных независимым оценщиком, и составила, в том числе нежилого помещения площадью 100, 1 кв. м2 148 000 руб. и нежилого помещения площадью 69 кв. м - 1 613 000 руб.
Письмом от 30.10.2015 г. за Исх. N 278 истец обратился к ответчику с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 2 164 257 руб., произведенных в арендуемом помещении, и возместить разницу между стоимостью неотделимых улучшений и остатком суммы долга по договору купли-продажи в размере 597 173 руб. 65 коп.
Требования, истца изложенные в претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения.
В письме от 23.11.2015 г. за Исх. N 29/4-10552 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.
Ссылаясь на те обстоятельства, что ответчик уклоняется от возмещения понесенных им затрат в виде стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в сумме 1 567 083,3 руб. (с учетом выводов экспертного заключения от 29.03.2016), произведенных в период действия договоров аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд области обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
В силу ч. 6 ст. 5 указанного закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).
Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
Из правового смысла указанных норм следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества возможен на стадии заключения договора при определении выкупной стоимости имущества и порядка его оплаты (учитывая также рассрочку оплаты согласно приложениям N 1 к договорам), поскольку установление порядка оплаты и цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон. По смыслу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив выкупную стоимость приватизируемого имущества в договоре, покупатель такого имущества не вправе в одностороннем порядке отказываться от исполнения оговоренной формы оплаты или требовать в одностороннем порядке изменения его условий о форме оплаты.
Доказательств недействительности договора купли-продажи в части определения порядка и формы оплаты истцом не представлено.
Доказательства того, что между сторонами возник преддоговорной спор относительно определения размера выкупной стоимости объекта муниципального нежилого фонда или что до заключения договоров купли-продажи истец обращался к арендодателю с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого имущества, материалы дела не содержат и истцом суду не представлены.
Обращение истца в Управление с соответствующим заявлением о зачете, выраженным в письме исх. N 278 (т. 1 л.д. 67), имело место 30.10.2015, то есть после заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 04.10.2013, который не содержит условий о форме оплаты в виде зачета.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает правильными выводы суда первой инстанции об утрате истцом права на заявление требования о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого имущества на стадии исполнения договора купли-продажи приватизированного муниципального имущества.
С учетом вышеизложенных норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, предъявленные истцом требования оцениваются апелляционной инстанцией как направленные на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий выкупной цены (определение Верховного суда Российской Федерации от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.07.2014 N ВАС-8271/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-5577, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2014 N Ф10-3356/2013).
Обратные доводы подателя апелляционной жалобы со ссылкой императивность нормы ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ являются несостоятельными, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат п. 2 ст. 424 ГК РФ, в силу которого изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке, тогда как норма ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ возможности изменения цены заключенного договора купли-продажи приватизированного имущества за счет зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества не предусматривает.
При этом судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств невозможности ознакомления с результатами оценки, проведенной для определения выкупной цены приватизируемого имущества. Постановления Брянской городской администрации от 26.09.2013 N 3240-п и N 3241-п заявителем не оспорены.
Довод апеллянта о том, что судом незаконно взыскана с ответчика сумма государственной пошлины в размере 28 671 руб., основан на неверном толковании норм права.
Согласно ч. 1 ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Как определено в ст. 102 АПК РФ, основания и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.
Между тем, требования, заявленные в рамках настоящего дела, носят имущественный характер, так как предметом заявленных требований являлось требование об обязании зачесть в счет оплаты по договорам купли-продажи от 04.10.2013 стоимость неотделимых улучшений в размере 1 567 083 рубля 30 копеек, из буквального толкования уточненного искового заявления не следует, что истцом заявлено требование об изменении порядка оплаты по договорам купли-продажи.
Таким образом, вопреки доводам жалобы, руководствуясь положениями п. п. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, ч. 1 ст. 110 АПК РФ, суд первой инстанции правильно исчислил размер государственной пошлины и отнес на проигравшую сторону.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на самого заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 20.09.2016 по делу N А09-15898/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)