Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей: Желтоухова Е.В., Каминского В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Заларинского поселкового потребительского общества на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 августа 2017 года по делу N А19-1218/2017 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дунаевой Елены Викторовны (ОГРНИП 312381419200035, ИНН 381015997082) к Заларинскому поселковому потребительскому обществу (ОГРН 1023801911176, ИНН 3825000335, адрес местонахождения: 666322, Иркутская область, район Заларинский, рабочий поселок Залари, улица Карла Маркса, 60) о взыскании 384 366 рублей,
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Шайхутдинова Камиля Исламовича, Ермак Екатерины Владимировны,
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Дунаевой Елены Викторовны - не явился, извещен,
от Заларинского поселкового потребительского общества - Каширцева А.Ю., председателя общества,
от Шайхутдинова Камиля Исламовича, Ермак Екатерины Владимировны - не явился, извещен,
индивидуальный предприниматель Дунаева Елена Викторовна (далее - истец, предприниматель или ИП Дунаева Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к Заларинскому поселковому потребительскому обществу (далее - общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 384 366 рублей - неосновательного обогащения (сбережения).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 августа 2017 года исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества в пользу ИП Дунаевой Е.В. 384 366 рублей - неосновательного обогащения (сбережения); 10 687 рублей 32 копейки - судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как незаконного и необоснованного, по доводам, изложенным в жалобе.
По мнению ответчика, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих необходимость выполнения работ, стоимость которых им заявлена, а также не представлено доказательств согласия собственника на выполнение этих работ, а указанные работы были выполнены по заказу истца и в его интересах, без согласования выполнения видов и стоимости данных работ с собственником.
Председатель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу считает выводы суда первой инстанции основанными на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако истец и третьи лица: Шайхутдинов Камиль Исламович, Ермак Екатерина Владимировна явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав председателя общества, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 17.11.2014 ИП Дунаева Е.В. (арендатор) и общество (арендодатель) заключили предварительный договор аренды помещения, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Залари, ул. Ленина, 114, общей площадью 92,2 кв. м (помещения NN 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (экспликация N 1 технического паспорта здания магазина "Заря").
Согласно пункту 2 договора условиями предоставления помещения в аренду является обязанность арендатора произвести ремонт названного помещения за свой счет, в свою очередь арендодатель обязуется возместить в полном объеме затраты арендатора, произведенные на ремонт (трудовые соглашения, акты выполненных работ, чеки на приобретение строительных и расходных материалов) за счет стоимости аренды помещения из расчета стоимости аренды в размере 12 500 рублей в месяц.
Пунктом 3.1. договора от 17.11.2014 стороны согласовали, что срок аренды помещения устанавливается с момента подписания договора и начала ремонта помещения, а оплата за аренду начисляется после окончания ремонта помещения и подписания соответствующего акта. Срок аренды по договору установлен - 5 лет (пункт 3.2 договора).
Помещение передано арендатору по акту от 17.11.2014.
Во исполнение условий договора от 17.11.2014 предпринимателем и ИП Гуровой И.А. (подрядчик) заключены договоры подряда от 17.11.2014 N 66 и от 23.11.2014 N 67, согласно которым подрядчик обязался осуществить монтаж стеновых панелей, 2-х дверей, отопления, электричества, а также осуществить монтаж крыльца.
Стоимость оказанных услуг в соответствии с условиями указанных договоров составила: 310 250 рублей (по договору от 17.11.2014 N 66) и 123 010 (по договору от 23.11.2014 N 67) на условиях 100% предоплаты.
В подтверждение оплаты оказанных подрядчиком услуг истцом в материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру N 57 от 17.11.2014 на сумму 310 250 рублей и N 58 от 23.11.2014 на сумму 123 010 рублей.
ИП Дунаевой Е.В. понесены расходы на приобретение расходных материалов, необходимых для осуществления ремонтных работ, что подтверждается представленными материалы дела:
- товарным чеком N 246 от 29.10.2014 на сумму 9 780 рублей,
- товарным чеком от 24.11.2014 на сумму 3 616 рублей,
- товарным чеком от 26.11.2014 на сумму 24 500 рублей,
- товарным чеком от 16.10.2014 на сумму 2 870 рублей,
- актом сдачи-приемки услуг от 29.10.2014 на сумму 4 000 рублей.
Согласно актам выполненных работ от 26.03.2015 работы, проведенные по адресу: п. Залари, ул. Ленина, 114, кафе "Елена" на основании договоров подряда от 17.11.2014 N 66 и от 23.11.2014 N 67 приняты предпринимателем без замечаний.
По окончании ремонтных работ 26.03.2015 сторонами заключен договор аренды помещения, без возражений и замечаний в отношении выполненных работ по ремонту помещений.
Письмом от 13.11.2015 общество известило предпринимателя о расторжении названного договора в одностороннем порядке.
Согласно пояснениям сторон, помещение возвращено арендодателю.
За период пользования спорным помещением в счет арендной платы истцом произведен зачет на сумму 93 750 рублей.
Истец обратился к ответчику с претензией от 06.04.2016 о необходимости возмещения расходов, понесенных предпринимателем на ремонт спорного помещения в размере 384 366 рублей.
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о взыскании неосновательного обогащения (сбережения) в размере 384 366 рублей, исходя из следующего.
Проанализировав условия договоров от 17.11.2014 и 26.03.2015, суд полагает, что по своей правовой природе указанные договоры являются договорами аренды здания (сооружения), правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель в силу статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Таким образом, применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Рассматриваемые в деле договоры соответствуют требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенными.
Судом первой инстанции правомерно признана ошибочной квалификация истцом договора от 17.11.2014 в качестве предварительного на основании следующего.
По предварительному договору стороны в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исследовав и оценив условия договора от 17.11.2014 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ и выявив действительную волю сторон по нему, судом первой инстанции установлено, что в соответствии с условиями указанного договора предусмотрена передача имущества в пользование арендатора и согласовано встречное имущественное предоставление, следовательно, спорный договор является договором аренды в силу правил статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт передачи объекта по договору от 17.11.2014 подтвержден передаточным актом от 17.11.2014.
Исполнение истцом взятых на себя обязательств по ремонту арендованного помещения в соответствии с условиями договора аренды от 17.11.2014 (пункт 2.1) произведены ремонтные работы на сумму 478 116 рублей подтверждается материалами дела, а именно:
- договорами подряда от 17.11.2014 N 66 и от 23.11.2014 N 67,
- квитанциями к приходному кассовому ордеру N 57 от 17.11.2014 на сумму 310 250 рублей и N 58 от 23.11.2014 на сумму 123 010 рублей,
- товарным чеком N 246 от 29.10.2014 на сумму 9 780 рублей,
- товарным чеком от 24.11.2014 на сумму 3 616 рублей,
- товарным чеком от 26.11.2014 на сумму 24 500 рублей,
- товарным чеком от 16.10.2014 на сумму 2 870 рублей,
- актом сдачи-приемки услуг от 29.10.2014 на сумму 4 000 рублей.
Довод ответчика о несогласованности стоимости ремонтных работ с арендодателем правомерно не принят судом первой инстанции, поскольку согласно условиям договора арендодатель обязался возместить в полном объеме затраты арендатора, произведенные на ремонт (трудовые соглашения, акты выполненных работ, чеки на приобретение строительных и расходных материалов) за счет стоимости аренды помещения из расчета стоимости аренды в размере 12 500 рублей в месяц, при этом условий об ограничении затрат на такие работы либо о необходимости согласования их с арендодателем, спорный договор не содержит.
Более того, по окончании ремонтных работ сторонами подписан второй договор аренды от 26.03.2015, содержащий идентичные договору от 17.11.2014 условия, замечаний и возражений со стороны общества в отношении осуществленного предпринимателем (арендатором) ремонта и размера понесенных затрат в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела не предоставлено, что позволило суду первой инстанции прийти к правильному выводу о согласии арендатора с понесенными арендатором расходами на проведение ремонта.
Довод ответчика об ограничении условиями сделки суммой 250 000 рублей общих затрат арендатора на согласованный ремонт объекта аренды, рассмотрен судом первой инстанции и в требования пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации признан неправомерным.
Также верно необоснованным признан довод ответчика об отсутствии необходимости ремонта крыльца-входа в нежилое помещение - объект аренды, поскольку данное крыльцо в аренду по условиям договоров от 17.11.2014, от 26.03.2015 не передавалось.
Владение и пользование объектом аренды истцом по спорным договорам от 17.11.2014, от 26.03.2015 невозможно без эксплуатации крыльца-входа в нежилое помещение - объект аренды, а, следовательно, без ремонта данного крыльца-входа.
В силу правила статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
При в отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств по вопросу текущего состояния крыльца-входа в нежилое помещение - объект аренды, суд первой инстанции верно исходил из установленной пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпции добросовестности и разумности действий арендатора - истца, полагает, что сам по себе факт выполнения подрядных работ по вопросу установки крыльца предыдущим арендатором - Шайхутдиновым Камилем Исламовичем не исключает необходимости осуществления подрядных работ в отношении этого же объекта впоследствии и истцом.
Как следует из материалов дела, 13.11.2015 письмом общество известило предпринимателя о расторжении договора аренды от 17.11.2014 в одностороннем порядке.
Изменение и расторжение договора на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 8.3 договора аренды помещения от 17.11.2014, пунктом 7.3. договора аренды от 26.03.2015 предусмотрено право сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении другую сторону не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Из представленного в материалы дела постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 03.06.2016, а также пояснений представителей истца и ответчика следует, что фактически по акту приема-передачи спорное помещение не передавалось арендатором, но доступ к помещению исключен арендодателем. Имущество арендатора возвращено владельцу после обращения с заявлением в правоохранительные органы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции равно как суд первой инстанции считает договоры аренды от 17.11.2014, от 26.03.2015, расторгнутыми арендатором в одностороннем порядке.
При расторжении договора в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Суды полагают, что при заключении спорных договоров от 17.11.2014, от 26.03.2015 стороны согласовали встречные предоставления сроком на 5 лет (пункт 3.2 договора), то есть по пункту 2 договоров арендатор производит ремонт за свой счет, а арендодатель в свою очередь обязуется возместить в полном объеме затраты на проведение ремонта помещения за счет стоимости аренды помещения из расчета стоимости аренды 12 500 рублей.
Таким образом, при досрочном одностороннем расторжении договоров от 17.11.2014, от 26.03.2015 принятые на себя обязательства по предоставлению помещения в аренду на согласованный сторонами срок не исполнило.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что общество должно рассматриваться как лицо, неосновательно обогатившееся за счет исполнения предпринимателем своих обязательств.
Указанная правовая позиция изложена в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", согласно которой при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
С учетом установленных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии исполненных со стороны ответчика обязательств по предоставлению помещения на срок, оговоренный в договоре, за что истцом произведены работы по ремонту спорного помещения, затраты на который устанавливались договором как встречное предоставление в счет арендной платы за пользование помещением в соответствии с целями его использования истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (сбережения) в заявленной сумме.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объеме, но подлежат отклонению, поскольку свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 августа 2017 года по делу N А19-1218/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2017 N 04АП-5655/2017 ПО ДЕЛУ N А19-1218/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. по делу N А19-1218/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей: Желтоухова Е.В., Каминского В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Заларинского поселкового потребительского общества на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 августа 2017 года по делу N А19-1218/2017 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дунаевой Елены Викторовны (ОГРНИП 312381419200035, ИНН 381015997082) к Заларинскому поселковому потребительскому обществу (ОГРН 1023801911176, ИНН 3825000335, адрес местонахождения: 666322, Иркутская область, район Заларинский, рабочий поселок Залари, улица Карла Маркса, 60) о взыскании 384 366 рублей,
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Шайхутдинова Камиля Исламовича, Ермак Екатерины Владимировны,
при участии в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Дунаевой Елены Викторовны - не явился, извещен,
от Заларинского поселкового потребительского общества - Каширцева А.Ю., председателя общества,
от Шайхутдинова Камиля Исламовича, Ермак Екатерины Владимировны - не явился, извещен,
установил:
индивидуальный предприниматель Дунаева Елена Викторовна (далее - истец, предприниматель или ИП Дунаева Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к Заларинскому поселковому потребительскому обществу (далее - общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 384 366 рублей - неосновательного обогащения (сбережения).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 августа 2017 года исковые требования удовлетворить. Взыскать с общества в пользу ИП Дунаевой Е.В. 384 366 рублей - неосновательного обогащения (сбережения); 10 687 рублей 32 копейки - судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, как незаконного и необоснованного, по доводам, изложенным в жалобе.
По мнению ответчика, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих необходимость выполнения работ, стоимость которых им заявлена, а также не представлено доказательств согласия собственника на выполнение этих работ, а указанные работы были выполнены по заказу истца и в его интересах, без согласования выполнения видов и стоимости данных работ с собственником.
Председатель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу считает выводы суда первой инстанции основанными на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако истец и третьи лица: Шайхутдинов Камиль Исламович, Ермак Екатерина Владимировна явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, выслушав председателя общества, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 17.11.2014 ИП Дунаева Е.В. (арендатор) и общество (арендодатель) заключили предварительный договор аренды помещения, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: п. Залари, ул. Ленина, 114, общей площадью 92,2 кв. м (помещения NN 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 (экспликация N 1 технического паспорта здания магазина "Заря").
Согласно пункту 2 договора условиями предоставления помещения в аренду является обязанность арендатора произвести ремонт названного помещения за свой счет, в свою очередь арендодатель обязуется возместить в полном объеме затраты арендатора, произведенные на ремонт (трудовые соглашения, акты выполненных работ, чеки на приобретение строительных и расходных материалов) за счет стоимости аренды помещения из расчета стоимости аренды в размере 12 500 рублей в месяц.
Пунктом 3.1. договора от 17.11.2014 стороны согласовали, что срок аренды помещения устанавливается с момента подписания договора и начала ремонта помещения, а оплата за аренду начисляется после окончания ремонта помещения и подписания соответствующего акта. Срок аренды по договору установлен - 5 лет (пункт 3.2 договора).
Помещение передано арендатору по акту от 17.11.2014.
Во исполнение условий договора от 17.11.2014 предпринимателем и ИП Гуровой И.А. (подрядчик) заключены договоры подряда от 17.11.2014 N 66 и от 23.11.2014 N 67, согласно которым подрядчик обязался осуществить монтаж стеновых панелей, 2-х дверей, отопления, электричества, а также осуществить монтаж крыльца.
Стоимость оказанных услуг в соответствии с условиями указанных договоров составила: 310 250 рублей (по договору от 17.11.2014 N 66) и 123 010 (по договору от 23.11.2014 N 67) на условиях 100% предоплаты.
В подтверждение оплаты оказанных подрядчиком услуг истцом в материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру N 57 от 17.11.2014 на сумму 310 250 рублей и N 58 от 23.11.2014 на сумму 123 010 рублей.
ИП Дунаевой Е.В. понесены расходы на приобретение расходных материалов, необходимых для осуществления ремонтных работ, что подтверждается представленными материалы дела:
- товарным чеком N 246 от 29.10.2014 на сумму 9 780 рублей,
- товарным чеком от 24.11.2014 на сумму 3 616 рублей,
- товарным чеком от 26.11.2014 на сумму 24 500 рублей,
- товарным чеком от 16.10.2014 на сумму 2 870 рублей,
- актом сдачи-приемки услуг от 29.10.2014 на сумму 4 000 рублей.
Согласно актам выполненных работ от 26.03.2015 работы, проведенные по адресу: п. Залари, ул. Ленина, 114, кафе "Елена" на основании договоров подряда от 17.11.2014 N 66 и от 23.11.2014 N 67 приняты предпринимателем без замечаний.
По окончании ремонтных работ 26.03.2015 сторонами заключен договор аренды помещения, без возражений и замечаний в отношении выполненных работ по ремонту помещений.
Письмом от 13.11.2015 общество известило предпринимателя о расторжении названного договора в одностороннем порядке.
Согласно пояснениям сторон, помещение возвращено арендодателю.
За период пользования спорным помещением в счет арендной платы истцом произведен зачет на сумму 93 750 рублей.
Истец обратился к ответчику с претензией от 06.04.2016 о необходимости возмещения расходов, понесенных предпринимателем на ремонт спорного помещения в размере 384 366 рублей.
Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о взыскании неосновательного обогащения (сбережения) в размере 384 366 рублей, исходя из следующего.
Проанализировав условия договоров от 17.11.2014 и 26.03.2015, суд полагает, что по своей правовой природе указанные договоры являются договорами аренды здания (сооружения), правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель в силу статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Таким образом, применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Рассматриваемые в деле договоры соответствуют требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенными.
Судом первой инстанции правомерно признана ошибочной квалификация истцом договора от 17.11.2014 в качестве предварительного на основании следующего.
По предварительному договору стороны в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исследовав и оценив условия договора от 17.11.2014 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ и выявив действительную волю сторон по нему, судом первой инстанции установлено, что в соответствии с условиями указанного договора предусмотрена передача имущества в пользование арендатора и согласовано встречное имущественное предоставление, следовательно, спорный договор является договором аренды в силу правил статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт передачи объекта по договору от 17.11.2014 подтвержден передаточным актом от 17.11.2014.
Исполнение истцом взятых на себя обязательств по ремонту арендованного помещения в соответствии с условиями договора аренды от 17.11.2014 (пункт 2.1) произведены ремонтные работы на сумму 478 116 рублей подтверждается материалами дела, а именно:
- договорами подряда от 17.11.2014 N 66 и от 23.11.2014 N 67,
- квитанциями к приходному кассовому ордеру N 57 от 17.11.2014 на сумму 310 250 рублей и N 58 от 23.11.2014 на сумму 123 010 рублей,
- товарным чеком N 246 от 29.10.2014 на сумму 9 780 рублей,
- товарным чеком от 24.11.2014 на сумму 3 616 рублей,
- товарным чеком от 26.11.2014 на сумму 24 500 рублей,
- товарным чеком от 16.10.2014 на сумму 2 870 рублей,
- актом сдачи-приемки услуг от 29.10.2014 на сумму 4 000 рублей.
Довод ответчика о несогласованности стоимости ремонтных работ с арендодателем правомерно не принят судом первой инстанции, поскольку согласно условиям договора арендодатель обязался возместить в полном объеме затраты арендатора, произведенные на ремонт (трудовые соглашения, акты выполненных работ, чеки на приобретение строительных и расходных материалов) за счет стоимости аренды помещения из расчета стоимости аренды в размере 12 500 рублей в месяц, при этом условий об ограничении затрат на такие работы либо о необходимости согласования их с арендодателем, спорный договор не содержит.
Более того, по окончании ремонтных работ сторонами подписан второй договор аренды от 26.03.2015, содержащий идентичные договору от 17.11.2014 условия, замечаний и возражений со стороны общества в отношении осуществленного предпринимателем (арендатором) ремонта и размера понесенных затрат в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела не предоставлено, что позволило суду первой инстанции прийти к правильному выводу о согласии арендатора с понесенными арендатором расходами на проведение ремонта.
Довод ответчика об ограничении условиями сделки суммой 250 000 рублей общих затрат арендатора на согласованный ремонт объекта аренды, рассмотрен судом первой инстанции и в требования пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации признан неправомерным.
Также верно необоснованным признан довод ответчика об отсутствии необходимости ремонта крыльца-входа в нежилое помещение - объект аренды, поскольку данное крыльцо в аренду по условиям договоров от 17.11.2014, от 26.03.2015 не передавалось.
Владение и пользование объектом аренды истцом по спорным договорам от 17.11.2014, от 26.03.2015 невозможно без эксплуатации крыльца-входа в нежилое помещение - объект аренды, а, следовательно, без ремонта данного крыльца-входа.
В силу правила статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
При в отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств по вопросу текущего состояния крыльца-входа в нежилое помещение - объект аренды, суд первой инстанции верно исходил из установленной пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпции добросовестности и разумности действий арендатора - истца, полагает, что сам по себе факт выполнения подрядных работ по вопросу установки крыльца предыдущим арендатором - Шайхутдиновым Камилем Исламовичем не исключает необходимости осуществления подрядных работ в отношении этого же объекта впоследствии и истцом.
Как следует из материалов дела, 13.11.2015 письмом общество известило предпринимателя о расторжении договора аренды от 17.11.2014 в одностороннем порядке.
Изменение и расторжение договора на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 8.3 договора аренды помещения от 17.11.2014, пунктом 7.3. договора аренды от 26.03.2015 предусмотрено право сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении другую сторону не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Из представленного в материалы дела постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 03.06.2016, а также пояснений представителей истца и ответчика следует, что фактически по акту приема-передачи спорное помещение не передавалось арендатором, но доступ к помещению исключен арендодателем. Имущество арендатора возвращено владельцу после обращения с заявлением в правоохранительные органы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции равно как суд первой инстанции считает договоры аренды от 17.11.2014, от 26.03.2015, расторгнутыми арендатором в одностороннем порядке.
При расторжении договора в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Суды полагают, что при заключении спорных договоров от 17.11.2014, от 26.03.2015 стороны согласовали встречные предоставления сроком на 5 лет (пункт 3.2 договора), то есть по пункту 2 договоров арендатор производит ремонт за свой счет, а арендодатель в свою очередь обязуется возместить в полном объеме затраты на проведение ремонта помещения за счет стоимости аренды помещения из расчета стоимости аренды 12 500 рублей.
Таким образом, при досрочном одностороннем расторжении договоров от 17.11.2014, от 26.03.2015 принятые на себя обязательства по предоставлению помещения в аренду на согласованный сторонами срок не исполнило.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что общество должно рассматриваться как лицо, неосновательно обогатившееся за счет исполнения предпринимателем своих обязательств.
Указанная правовая позиция изложена в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", согласно которой при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
С учетом установленных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии исполненных со стороны ответчика обязательств по предоставлению помещения на срок, оговоренный в договоре, за что истцом произведены работы по ремонту спорного помещения, затраты на который устанавливались договором как встречное предоставление в счет арендной платы за пользование помещением в соответствии с целями его использования истцом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (сбережения) в заявленной сумме.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объеме, но подлежат отклонению, поскольку свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 августа 2017 года по делу N А19-1218/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
В.Л.КАМИНСКИЙ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
В.Л.КАМИНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)