Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Управляющая компания "Гулливер" и индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 по делу N А47-2486/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
Акционерное общество "Управляющая компания "Гулливер" (далее - общество "УК "Гулливер", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Прокофьевой Валентине Романовне (далее - предприниматель Прокофьева В.Р., ответчик) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, равной арендной плате, в размере 786 523 руб. 15 коп.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 (резолютивная часть от 21.07.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 282 149 руб. 30 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 719 руб.
Суд прекратил производство по делу в части взыскания 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 и в части взыскания 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 г.
С указанным решением суда не согласились обе стороны и обжаловали судебный акт.
Общество "УК "Гулливер" в апелляционной жалобе просит отменить судебный акт в части прекращения производства по делу, принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.
Истец считает ошибочными выводы суда первой инстанции о тождественности предмета и основания иска по настоящему делу и делу N А47-2486/2016, поскольку требование о взыскании арендной платы и о взыскании убытков в виде упущенной выгоды вследствие досрочного освобождения ответчиком арендуемого помещения, хотя и являются денежными, но не являются аналогичными. Материально-правовым основанием требований истца является обстоятельство досрочного освобождения арендатором переданного в аренду помещения, чем истцу был причинен ущерб, в силу отказа арендатора оплачивать арендную плату по договорам аренды. При рассмотрении дела N А47-922/2016 истец заявил требования о взыскании задолженности по арендной плате и имел намерение изменить требования на требование о взыскании убытков, однако это означало бы изменение и предмета и основания иска, в связи с чем истец принял решение об отказе от иска и заявил самостоятельный иск о взыскании убытков в рамках настоящего дела. Кроме того, в рамках дела N А47-922/2016 была заявлена иная денежная сумма - 604 373,85 руб.
Предприниматель Прокофьева В.Р. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований и отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.
Предприниматель полагает, что судом дано неверное толкование условию п. 4.4. договоров аренды, и суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договоров аренды недвижимости. С учетом изложенного, а также произведенного ответчиком освобождения арендуемых помещений 03.02.2016 апеллянт полагает, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы после указанной даты не имеется.
Определением от 19.09.2016 судебное разбирательство было отложено на 04.10.2016 для совместного рассмотрения апелляционных жалоб истца и ответчика (п. 22 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.05.2012 между обществом "УК "Гулливер" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Расеевым А.А. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 2-79, в соответствии с п. п. 2.1., 2.2. которого арендодатель обязуется передать арендатору часть помещения N 35, общей площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, 2-этажный торгово-развлекательный комплекс, литер Е1, общей площадью 61 578 кв. м, во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату за помещение (л.д. 9-15; далее - договор от 25.05.2012 N 2-79).
Согласно п. 3.1. указанного договора договор заключается сроком на 360 дней, начиная с даты подписания настоящего договора.
По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности и обязательства по настоящему договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок в соответствии с таким условиями и положениями, которые могут быть совместно согласованы арендатором и арендодателем (п. 3.3. договора от 25.05.2012 N 2-79).
Размер и структура арендной платы определены сторонами приложением 4 к настоящему договору (п. 4.1. договора от 25.05.2012 N 2-79).
В п. п. 1.2., 2.1. приложения 4 к договору от 25.05.2012 N 2-79 установлено, что постоянная арендная плата составляет 608 долл. США за кв. м в год, эксплуатационные платежи составляют 70 долл. США за кв. м арендуемой площади в год (л.д. 17 оборот).
В силу п. 3.1. приложения 4 к договору от 25.05.2012 N 2-79 постоянная арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок, не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца.
На основании дополнительных соглашений N 1 от 20.05.2013, N 3 от 16.05.2014, N 4 от 15.04.2015 срок действия договора от 25.05.2012 N 2-79 последовательно продлевался до 15.03.2016 (л.д. 22, 24, 25).
Дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2015 к договору от 25.05.2012 N 2-79 арендодатель и арендатор установили, что с 01.09.2015 (включительно) постоянная арендная плата составляет 2 236 руб. за кв. м в месяц, эксплуатационные платежи составляют 260 руб. за кв. м арендуемой площади в месяц (л.д. 26-27).
01.07.2015 индивидуальным предпринимателем Расеевым А.А. (арендатор), предпринимателем Прокофьевой В.Р. (новый арендатор) и обществом "УК "Гулливер" (арендодатель) подписано соглашение о перемене лиц по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012, в соответствии с которым предметом соглашения является перемена лиц в обязательстве по договору от 25.05.2012 N 2-79, а именно - замена в договоре арендатора на нового арендатора с 01.07.2015. Вся задолженность (если таковая имеется)/переплата, обеспечительный платеж по договору, начиная с даты заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), по соглашению сторон переходит с арендатора на нового арендатора с даты подписания соглашения (л.д. 30).
01.07.2015 между обществом "УК "Гулливер" (арендодатель) и предпринимателем Прокофьевой В.Р. (арендатор) также подписан договор аренды нежилого помещения N 58/15, в соответствии с п. п. 2.1., 2.2. которого арендодатель обязуется передать арендатору часть помещения N 33, общей площадью 56 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, 2-этажный торгово-развлекательный комплекс, литер Е1, общей площадью 61 578 кв. м, во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату за помещение (л.д. 31-37; далее - договор от 01.07.2015 N 58/15).
Согласно п. 3.1. указанного договора договор заключается сроком на 11 месяцев, начиная с даты подписания настоящего договора.
По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности и обязательства по настоящему договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок в соответствии с таким условиями и положениями, которые могут быть совместно согласованы арендатором и арендодателем (п. 3.3. договора от 01.07.2015 N 58/15).
Размер и структура арендной платы определены сторонами приложением 4 к настоящему договору (п. 4.1. договора от 01.07.2015 N 58/15).
В п. п. 1.2., 2.1. приложения 4 к договору от 01.07.2015 N 58/15 установлено, что с 01.09.2015 постоянная арендная плата составляет 2 236 руб. за кв. м в месяц, эксплуатационные платежи составляют 283,19 руб. за кв. м арендуемой площади в месяц (л.д. 39 оборот).
В силу п. 3.1. приложения 4 к договору от 01.07.2015 N 58/15 постоянная арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок, не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца.
По акту приема-передачи от 08.07.2015 часть помещения N 33, общей площадью 56 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, передана в аренду ответчику (л.д. 43 оборот).
В пункте 19.1. договора от 25.05.2012 N 2-79 и договора от 01.07.2015 N 58/15 арендодатель и арендатор установили обязательный, досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров, возникающих по названным договорам, со сроком ответа на претензию - 10 календарных дней от даты получения претензии.
03.02.2016 общество "УК "Гулливер" направило предпринимателю Прокофьевой В.Р. претензию от 03.02.2016 N 31 с требованием погасить задолженность по постоянной и переменной арендной плате по договору от 01.07.2015 N 58/15 (без учета переменной части арендной платы за январь 2016 г.) по состоянию на 02.02.2016 в сумме 91 074,65 руб., по постоянной и переменной арендной плате по договору от 25.05.2012 N 2-79 (без учета переменной части арендной платы за январь 2016 г.) по состоянию на 02.02.2016 в сумме 108 925,38 руб., а также в порядке п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) досрочно оплатить арендную плату по договору от 25.05.2012 N 2-79 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 в сумме 222 224,52 руб., по договору от 01.07.2015 N 58/15 за период с 01.02.2016 по март 2016 г. в сумме 282 149,3 руб. (л.д. 45-46, 47-48).
Письмом от 02.02.2016 N 39 предприниматель Прокофьева В.Р. уведомила общество "УК "Гулливер" об отказе от исполнения названных договоров с момента получения арендодателем данного письма и потребовала принять к возврату арендуемые помещения (л.д. 55).
Общество в ответ письмом от 03.02.2016 проинформировало предпринимателя об отсутствии у арендатора права на односторонний отказ от договоров аренды по заявленным основаниям и указало на действительность договора от 25.05.2012 N 2-79 и договора от 01.07.2015 N 58/15 (л.д. 56).
Ссылаясь на досрочное освобождение предпринимателем Прокофьевой В.Р. арендуемых помещений, сохранение за предпринимателем обязанности по внесению арендной платы до прекращения действия договоров аренды и полагая, что невнесение указанной арендной платы представляет для арендодателя убытки в виде недополученной арендной платы (упущенной выгоды), общество "УК "Гулливер" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, равной арендной плате, по договору от 25.05.2012 N 2-79 за период 01.02.2016 по 15.03.2016 в сумме 222 224,55 руб., по договору от 01.07.2015 N 58/15 за период 01.02.2016 по 31.05.2016 в сумме 564 289,6 руб., всего в размере 786 523 руб. 15 коп.
Удовлетворяя требования о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за период с 01.04.2016 по 31.05.2016 по договору от 01.07.2015 N 58/15, суд первой инстанции исходил из того, что названная сумма не может быть взыскана в качестве убытков в силу недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными убытками. Приняв во внимание правовую позицию истца о сохранении действия договора аренды, а также установив по материалам дела, что срок действия договора не истек, иные основания для его досрочного прекращения отсутствуют, суд посчитал возможным квалифицировать заявленную сумму как задолженность по арендной плате по заключенному и действующему договору аренды.
Прекращая производство по делу в остальной части, суд исходил из того, что арбитражным судом ранее уже было рассмотрено дело между теми же лицами с тем же предметом и по тому же основанию (дело N А47-922/2016).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 133 АПК РФ, п. п. 7, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства. Судья определяет предмет доказывания, достаточность представленных доказательств. При определении того, какие факты, указанные сторонами, имеют юридическое значение для дела и имеется ли необходимость в истребовании доказательств или представлении дополнительных доказательств, суд должен руководствоваться нормами права, которые регулируют спорные правоотношения.
Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Таким образом, суд, рассматривающий дело, должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить для его разрешения.
Исковые требования общества "УК "Гулливер" сформулированы как взыскание с предпринимателя Прокофьевой В.Р. убытков в виде упущенной выгоды, равной арендной плате, за период после освобождения арендатором занимаемых помещений и до истечения срока действия договоров аренды.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения, в силу которых при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
В рассматриваемом случае в качестве фактического основания для взыскания с ответчика упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы по договорам от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15 истец сослался на то, что ответчик не оплачивает арендную плату за помещение в силу его досрочного освобождения, но при сохранении действия договоров аренды.
Таким образом, спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате исполнения ими условий договоров от 25.05.2012 N 2-79 (л.д. 9-15) и от 01.07.2015 N 58/15 (л.д. 31-37), в силу чего следует признать обоснованными выводы суда первой инстанции о квалификации заявленных требований как вытекающих из договорных отношений и обусловленных материально-правовым интересом истца на взыскание арендной платы по договору, поскольку задолженность по арендной плате по действующему договору аренды на основании ст. 15 ГК РФ не может быть квалифицирована в качестве упущенной выгоды арендодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что на основании договора от 25.05.2012 N 2-79 (л.д. 9-15) и соглашения от 01.07.2015 о перемене лиц по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 (л.д. 30), а также на основании договора от 01.07.2015 N 58/15 (л.д. 31-37) между истцом и ответчиком возникли обязательственные правоотношения, связанные с временным владением и пользованием (арендой) предпринимателем Прокофьевой В.Р. части помещения N 35, общей площадью 60 кв. м, и части помещения N 33, общей площадью 56 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, 2-этажный торгово-развлекательный комплекс, литер Е1, общей площадью 61 578 кв. м.
В п. п. 2.1., 2.2., 4.1. договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15, в п. п. 1.2., 2.1. приложения 4 к договору от 25.05.2012 N 2-79 (с учетом дополнительного соглашения N 5 от 01.05.2015 (л.д. 26-27)) и аналогичного приложения к договору от 01.07.2015 N 58/15 стороны согласовали существенные условия, характерные для договора аренды недвижимости.
Действительность и заключенность названных договоров аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от 25.05.2012 N 2-79) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктами 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора от 01.07.2015 N 58/15, установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу изложенных правовых норм п. 3 ст. 450 и ст. 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.
В остальных случаях на основании п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 9.2. договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15 арендодатель и арендатор предусмотрели единственное основание для одностороннего отказа арендатора от исполнения данных договоров - если арендодатель препятствует арендатору в доступе в помещение и осуществление деятельности в помещении, за исключением случаев, оговоренных п. 5.1.6. договора аренды.
Доказательства наличия указанных обстоятельств предпринимателем Прокофьевой В.Р. в дело на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у предпринимателя Прокофьевой В.Р. не было права на односторонний отказ от договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15, о котором ответчица заявила в письме от 02.02.2016 N 39 (л.д. 55), в силу чего договоры аренды сохраняют свое действие и являются обязательными для исполнения сторонами до истечения согласованных сторонами сроков аренды: по договору от 25.05.2012 N 2-79 - до 15.03.2016, по договору от 01.07.2015 N 58/15 - до 31.05.2016.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о ненадлежащей оценке судом условия п. 4.4. договоров аренды и ошибочном выводе об отсутствии у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договоров аренды недвижимости являются необоснованными, так как названный пункт договоров содержит условия, при которых арендодателем не возвращается обеспечительный платеж, в том числе в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения своих обязательств, и, вопреки мнению апеллянта, не устанавливает оснований для одностороннего отказа арендатора от исполнения договоров аренды недвижимости. Данные основания согласованы сторонами в п. 9.2. договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15, и, как ранее уже было указано, ответчик не представил суду наличия таких оснований.
То обстоятельство, что ответчиком произведено освобождение арендуемых помещений 03.02.2016, в подтверждение чего представлены акты возврата помещений от 03.02.2016 и от 03.02.2016 (л.д. 143, 144), не опровергает выводы судов, так как в силу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ и п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по договору аренды, в том числе в части внесения арендной платы.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу указанной правовой нормы обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды, в силу чего.
Поскольку доказательств оплаты заявленной истцом задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ИП Прокофьевой В.Р. задолженность в сумме 282 149 руб. 30 коп.
В части удовлетворения исковых требований решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует представленным по делу доказательствам, основано на правильном применении норм материального права. Апелляционная жалоба ИП Прокофьевой В.Р. удовлетворению не подлежит.
В части прекращения производство по делу по требованиям о взыскании с индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны задолженности в сумме 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 и в части взыскания задолженности в сумме 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.
На основании норм п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ и разъяснений, данных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предметом исковых требований является материально-правовое требование к ответчику. Основанием исковых требований признаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.
На этом же основана правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 09.10.2012 N 5150/12, в отношении того, что в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение основания иска - это замена фактов, легших в основу первоначального иска, новыми фактами, а также указание дополнительных фактов или исключение части фактов из числа ране указанных. Изменение основания иска сохраняет его предмет, то есть истец по-прежнему преследует ранее заявленный интерес.
Предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Из материалов дела следует, что в рамках ранее рассмотренного дела А47-922/2016, разбирательство по которому завершилось отказом истца от иска и прекращением производства по делу, обществом "УК "Гулливер", помимо задолженности по переменной арендной плате по состоянию на 02.02.2016, были заявлены требования о взыскании с ИП Прокофьевой В.Р. сумм: 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016, и 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 года (л.д. 113, 115).
В качестве правового обоснования указанных требований обществом была указана норма п. 5 ст. 614 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Таким образом, названная норма предоставляет арендодателю право взыскать в качестве арендную плату за будущие периоды, и по существу данная мера оперативного воздействия является обеспечительной мерой, направленной на защиту прав арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора аренды по оплате арендной платы.
Исковое заявление по делу N А47-922/2016 было подано обществом 10.02.2016, из чего следует сделать вывод, что на момент обращения в суд истец был вправе в порядке п. 5 ст. 614 ГК РФ заявлять о взыскании будущих арендных платежей.
В рамках настоящего дела истцом с учетом изложенной ранее правовой квалификации фактически заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за прошедший период в порядке ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Таким образом, следует признать, что правовые основания заявленных требований являются различными.
Не являются тождественными и фактические основания исков.
Как отмечено ранее, в рамках дела N А47-922/2016 истцом было заявлено о взыскании будущих платежей, и поскольку предусмотренная п. 5 ст. 614 ГК РФ мера носит обеспечительный характер, разрешение вопроса о ее взыскании не связано с фактическим использованием арендатором переданного в аренду имущества.
Более того, из содержания нормы п. 5 ст. 614 ГК РФ следует, что такая мера может быть применена только при существенном нарушении арендатором условий договора аренды, тогда как оценка степени существенности нарушения осуществляется судом в пределах дискреционных полномочий, исходя из фактических обстоятельств дела и поведения сторон договора, и такие обстоятельства могут неоднократно изменяться в процессе исполнения договора, что позволяет арендодателю неоднократно заявлять о существенности допущенных арендатором нарушений, которые ранее при судебном рассмотрении дела были признаны судом несущественными, и тем самым неоднократно заявлять соответствующие иски.
Таким образом, при оценке правомерности требований арендодателя, заявленных в порядке п. 5 ст. 614 ГК РФ, круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом, отличен от обстоятельств, подлежащих исследованию при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате, что свидетельствует о различных фактических основаниях заявленных исков, объединенных исключительно единством денежной суммы взыскания.
При этом следует также отметить, что, поскольку в случае прекращения производства по делу в связи с отказом от иска дело по существу судом не рассматривается, правовая квалификация заявленных требований, которую суд должен дать при вынесении решения (ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 АПК РФ), не имеет правового значения, что лишает истца, изъявившего волю на отказ от иска на уточнение правового основания иска. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что хотя на момент отказа от иска обществом "УК "Гулливер" по делу N А47-922/2016 (22.03.2016) часть заявленных истцом денежных сумм хронологически относилась к прошлому периоду и фактически трансформировалась в задолженность за предыдущий период (февраль 2016 года), правовые основания иска изменены не были, в силу чего истец не может быть лишен возможности защитить свои имущественные права в рамках иного иска, заявив иные основания.
В силу изложенных мотивов, процессуальных оснований, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, для прекращения производства по настоящему делу апелляционным судом не установлено.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 36 постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при рассмотрении жалоб на определения суда первой инстанции суд апелляционной инстанции наряду с полномочиями, названными в ст. 269 АПК РФ вправе направить конкретный вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 2 ч. 4 ст. 272 Кодекса).
На новое рассмотрение могут быть направлены вопросы, разрешение которых относится к ведению суда первой инстанции и которые суд по существу не рассматривал по причине необоснованного возврата искового заявления, оставления заявления без рассмотрения, прекращения производства по делу или отказа в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, тогда как в полномочия суда апелляционной инстанции входит повторное рассмотрение дела (ч. 1 ст. 268 Кодекса). В этих случаях, поскольку суд первой инстанции не рассматривал вопросы по существу и не устанавливал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции не имеет возможности осуществить повторное рассмотрение дела, как этого требует ч. 1 ст. 268 Кодекса.
При изложенных обстоятельствах решение суда в части прекращения производства по делу подлежит отмене, исковые требования в соответствующей части - направлению на рассмотрение суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 по делу N А47-2486/2016 в части прекращения производства по делу отменить, апелляционную жалобу акционерного общества "Управляющая компания "Гулливер" удовлетворить.
Направить дело в части исковых требований акционерного общества "Управляющая компания "Гулливер" о взыскании с индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны задолженности в сумме 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 и в части взыскания задолженности в сумме 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 - на рассмотрение Арбитражного суда Оренбургской области.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.10.2016 N 18АП-11705/2016, 18АП-12159/2016 ПО ДЕЛУ N А47-2486/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2016 г. N 18АП-11705/2016, 18АП-12159/2016
Дело N А47-2486/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Управляющая компания "Гулливер" и индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 по делу N А47-2486/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
Акционерное общество "Управляющая компания "Гулливер" (далее - общество "УК "Гулливер", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Прокофьевой Валентине Романовне (далее - предприниматель Прокофьева В.Р., ответчик) о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, равной арендной плате, в размере 786 523 руб. 15 коп.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 (резолютивная часть от 21.07.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 282 149 руб. 30 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 719 руб.
Суд прекратил производство по делу в части взыскания 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 и в части взыскания 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 г.
С указанным решением суда не согласились обе стороны и обжаловали судебный акт.
Общество "УК "Гулливер" в апелляционной жалобе просит отменить судебный акт в части прекращения производства по делу, принять в данной части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.
Истец считает ошибочными выводы суда первой инстанции о тождественности предмета и основания иска по настоящему делу и делу N А47-2486/2016, поскольку требование о взыскании арендной платы и о взыскании убытков в виде упущенной выгоды вследствие досрочного освобождения ответчиком арендуемого помещения, хотя и являются денежными, но не являются аналогичными. Материально-правовым основанием требований истца является обстоятельство досрочного освобождения арендатором переданного в аренду помещения, чем истцу был причинен ущерб, в силу отказа арендатора оплачивать арендную плату по договорам аренды. При рассмотрении дела N А47-922/2016 истец заявил требования о взыскании задолженности по арендной плате и имел намерение изменить требования на требование о взыскании убытков, однако это означало бы изменение и предмета и основания иска, в связи с чем истец принял решение об отказе от иска и заявил самостоятельный иск о взыскании убытков в рамках настоящего дела. Кроме того, в рамках дела N А47-922/2016 была заявлена иная денежная сумма - 604 373,85 руб.
Предприниматель Прокофьева В.Р. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований и отказать истцу в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.
Предприниматель полагает, что судом дано неверное толкование условию п. 4.4. договоров аренды, и суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договоров аренды недвижимости. С учетом изложенного, а также произведенного ответчиком освобождения арендуемых помещений 03.02.2016 апеллянт полагает, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы после указанной даты не имеется.
Определением от 19.09.2016 судебное разбирательство было отложено на 04.10.2016 для совместного рассмотрения апелляционных жалоб истца и ответчика (п. 22 Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.05.2012 между обществом "УК "Гулливер" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Расеевым А.А. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения N 2-79, в соответствии с п. п. 2.1., 2.2. которого арендодатель обязуется передать арендатору часть помещения N 35, общей площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, 2-этажный торгово-развлекательный комплекс, литер Е1, общей площадью 61 578 кв. м, во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату за помещение (л.д. 9-15; далее - договор от 25.05.2012 N 2-79).
Согласно п. 3.1. указанного договора договор заключается сроком на 360 дней, начиная с даты подписания настоящего договора.
По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности и обязательства по настоящему договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок в соответствии с таким условиями и положениями, которые могут быть совместно согласованы арендатором и арендодателем (п. 3.3. договора от 25.05.2012 N 2-79).
Размер и структура арендной платы определены сторонами приложением 4 к настоящему договору (п. 4.1. договора от 25.05.2012 N 2-79).
В п. п. 1.2., 2.1. приложения 4 к договору от 25.05.2012 N 2-79 установлено, что постоянная арендная плата составляет 608 долл. США за кв. м в год, эксплуатационные платежи составляют 70 долл. США за кв. м арендуемой площади в год (л.д. 17 оборот).
В силу п. 3.1. приложения 4 к договору от 25.05.2012 N 2-79 постоянная арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок, не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца.
На основании дополнительных соглашений N 1 от 20.05.2013, N 3 от 16.05.2014, N 4 от 15.04.2015 срок действия договора от 25.05.2012 N 2-79 последовательно продлевался до 15.03.2016 (л.д. 22, 24, 25).
Дополнительным соглашением N 5 от 01.05.2015 к договору от 25.05.2012 N 2-79 арендодатель и арендатор установили, что с 01.09.2015 (включительно) постоянная арендная плата составляет 2 236 руб. за кв. м в месяц, эксплуатационные платежи составляют 260 руб. за кв. м арендуемой площади в месяц (л.д. 26-27).
01.07.2015 индивидуальным предпринимателем Расеевым А.А. (арендатор), предпринимателем Прокофьевой В.Р. (новый арендатор) и обществом "УК "Гулливер" (арендодатель) подписано соглашение о перемене лиц по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012, в соответствии с которым предметом соглашения является перемена лиц в обязательстве по договору от 25.05.2012 N 2-79, а именно - замена в договоре арендатора на нового арендатора с 01.07.2015. Вся задолженность (если таковая имеется)/переплата, обеспечительный платеж по договору, начиная с даты заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), по соглашению сторон переходит с арендатора на нового арендатора с даты подписания соглашения (л.д. 30).
01.07.2015 между обществом "УК "Гулливер" (арендодатель) и предпринимателем Прокофьевой В.Р. (арендатор) также подписан договор аренды нежилого помещения N 58/15, в соответствии с п. п. 2.1., 2.2. которого арендодатель обязуется передать арендатору часть помещения N 33, общей площадью 56 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, 2-этажный торгово-развлекательный комплекс, литер Е1, общей площадью 61 578 кв. м, во временное владение и пользование (аренду), а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату за помещение (л.д. 31-37; далее - договор от 01.07.2015 N 58/15).
Согласно п. 3.1. указанного договора договор заключается сроком на 11 месяцев, начиная с даты подписания настоящего договора.
По истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязанности и обязательства по настоящему договору, аренда может быть возобновлена на дополнительный срок в соответствии с таким условиями и положениями, которые могут быть совместно согласованы арендатором и арендодателем (п. 3.3. договора от 01.07.2015 N 58/15).
Размер и структура арендной платы определены сторонами приложением 4 к настоящему договору (п. 4.1. договора от 01.07.2015 N 58/15).
В п. п. 1.2., 2.1. приложения 4 к договору от 01.07.2015 N 58/15 установлено, что с 01.09.2015 постоянная арендная плата составляет 2 236 руб. за кв. м в месяц, эксплуатационные платежи составляют 283,19 руб. за кв. м арендуемой площади в месяц (л.д. 39 оборот).
В силу п. 3.1. приложения 4 к договору от 01.07.2015 N 58/15 постоянная арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок, не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца.
По акту приема-передачи от 08.07.2015 часть помещения N 33, общей площадью 56 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, передана в аренду ответчику (л.д. 43 оборот).
В пункте 19.1. договора от 25.05.2012 N 2-79 и договора от 01.07.2015 N 58/15 арендодатель и арендатор установили обязательный, досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров, возникающих по названным договорам, со сроком ответа на претензию - 10 календарных дней от даты получения претензии.
03.02.2016 общество "УК "Гулливер" направило предпринимателю Прокофьевой В.Р. претензию от 03.02.2016 N 31 с требованием погасить задолженность по постоянной и переменной арендной плате по договору от 01.07.2015 N 58/15 (без учета переменной части арендной платы за январь 2016 г.) по состоянию на 02.02.2016 в сумме 91 074,65 руб., по постоянной и переменной арендной плате по договору от 25.05.2012 N 2-79 (без учета переменной части арендной платы за январь 2016 г.) по состоянию на 02.02.2016 в сумме 108 925,38 руб., а также в порядке п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) досрочно оплатить арендную плату по договору от 25.05.2012 N 2-79 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 в сумме 222 224,52 руб., по договору от 01.07.2015 N 58/15 за период с 01.02.2016 по март 2016 г. в сумме 282 149,3 руб. (л.д. 45-46, 47-48).
Письмом от 02.02.2016 N 39 предприниматель Прокофьева В.Р. уведомила общество "УК "Гулливер" об отказе от исполнения названных договоров с момента получения арендодателем данного письма и потребовала принять к возврату арендуемые помещения (л.д. 55).
Общество в ответ письмом от 03.02.2016 проинформировало предпринимателя об отсутствии у арендатора права на односторонний отказ от договоров аренды по заявленным основаниям и указало на действительность договора от 25.05.2012 N 2-79 и договора от 01.07.2015 N 58/15 (л.д. 56).
Ссылаясь на досрочное освобождение предпринимателем Прокофьевой В.Р. арендуемых помещений, сохранение за предпринимателем обязанности по внесению арендной платы до прекращения действия договоров аренды и полагая, что невнесение указанной арендной платы представляет для арендодателя убытки в виде недополученной арендной платы (упущенной выгоды), общество "УК "Гулливер" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, равной арендной плате, по договору от 25.05.2012 N 2-79 за период 01.02.2016 по 15.03.2016 в сумме 222 224,55 руб., по договору от 01.07.2015 N 58/15 за период 01.02.2016 по 31.05.2016 в сумме 564 289,6 руб., всего в размере 786 523 руб. 15 коп.
Удовлетворяя требования о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за период с 01.04.2016 по 31.05.2016 по договору от 01.07.2015 N 58/15, суд первой инстанции исходил из того, что названная сумма не может быть взыскана в качестве убытков в силу недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными убытками. Приняв во внимание правовую позицию истца о сохранении действия договора аренды, а также установив по материалам дела, что срок действия договора не истек, иные основания для его досрочного прекращения отсутствуют, суд посчитал возможным квалифицировать заявленную сумму как задолженность по арендной плате по заключенному и действующему договору аренды.
Прекращая производство по делу в остальной части, суд исходил из того, что арбитражным судом ранее уже было рассмотрено дело между теми же лицами с тем же предметом и по тому же основанию (дело N А47-922/2016).
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 133 АПК РФ, п. п. 7, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства. Судья определяет предмет доказывания, достаточность представленных доказательств. При определении того, какие факты, указанные сторонами, имеют юридическое значение для дела и имеется ли необходимость в истребовании доказательств или представлении дополнительных доказательств, суд должен руководствоваться нормами права, которые регулируют спорные правоотношения.
Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Таким образом, суд, рассматривающий дело, должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить для его разрешения.
Исковые требования общества "УК "Гулливер" сформулированы как взыскание с предпринимателя Прокофьевой В.Р. убытков в виде упущенной выгоды, равной арендной плате, за период после освобождения арендатором занимаемых помещений и до истечения срока действия договоров аренды.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
В п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" даны разъяснения, в силу которых при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
В рассматриваемом случае в качестве фактического основания для взыскания с ответчика упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы по договорам от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15 истец сослался на то, что ответчик не оплачивает арендную плату за помещение в силу его досрочного освобождения, но при сохранении действия договоров аренды.
Таким образом, спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате исполнения ими условий договоров от 25.05.2012 N 2-79 (л.д. 9-15) и от 01.07.2015 N 58/15 (л.д. 31-37), в силу чего следует признать обоснованными выводы суда первой инстанции о квалификации заявленных требований как вытекающих из договорных отношений и обусловленных материально-правовым интересом истца на взыскание арендной платы по договору, поскольку задолженность по арендной плате по действующему договору аренды на основании ст. 15 ГК РФ не может быть квалифицирована в качестве упущенной выгоды арендодателя.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что на основании договора от 25.05.2012 N 2-79 (л.д. 9-15) и соглашения от 01.07.2015 о перемене лиц по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 (л.д. 30), а также на основании договора от 01.07.2015 N 58/15 (л.д. 31-37) между истцом и ответчиком возникли обязательственные правоотношения, связанные с временным владением и пользованием (арендой) предпринимателем Прокофьевой В.Р. части помещения N 35, общей площадью 60 кв. м, и части помещения N 33, общей площадью 56 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, д. 4, 2-этажный торгово-развлекательный комплекс, литер Е1, общей площадью 61 578 кв. м.
В п. п. 2.1., 2.2., 4.1. договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15, в п. п. 1.2., 2.1. приложения 4 к договору от 25.05.2012 N 2-79 (с учетом дополнительного соглашения N 5 от 01.05.2015 (л.д. 26-27)) и аналогичного приложения к договору от 01.07.2015 N 58/15 стороны согласовали существенные условия, характерные для договора аренды недвижимости.
Действительность и заключенность названных договоров аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора от 25.05.2012 N 2-79) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктами 1, 2, 4 ст. 450.1 ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора от 01.07.2015 N 58/15, установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По смыслу изложенных правовых норм п. 3 ст. 450 и ст. 450.1 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен только в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.
В остальных случаях на основании п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 9.2. договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15 арендодатель и арендатор предусмотрели единственное основание для одностороннего отказа арендатора от исполнения данных договоров - если арендодатель препятствует арендатору в доступе в помещение и осуществление деятельности в помещении, за исключением случаев, оговоренных п. 5.1.6. договора аренды.
Доказательства наличия указанных обстоятельств предпринимателем Прокофьевой В.Р. в дело на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у предпринимателя Прокофьевой В.Р. не было права на односторонний отказ от договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15, о котором ответчица заявила в письме от 02.02.2016 N 39 (л.д. 55), в силу чего договоры аренды сохраняют свое действие и являются обязательными для исполнения сторонами до истечения согласованных сторонами сроков аренды: по договору от 25.05.2012 N 2-79 - до 15.03.2016, по договору от 01.07.2015 N 58/15 - до 31.05.2016.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о ненадлежащей оценке судом условия п. 4.4. договоров аренды и ошибочном выводе об отсутствии у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договоров аренды недвижимости являются необоснованными, так как названный пункт договоров содержит условия, при которых арендодателем не возвращается обеспечительный платеж, в том числе в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения своих обязательств, и, вопреки мнению апеллянта, не устанавливает оснований для одностороннего отказа арендатора от исполнения договоров аренды недвижимости. Данные основания согласованы сторонами в п. 9.2. договоров от 25.05.2012 N 2-79 и от 01.07.2015 N 58/15, и, как ранее уже было указано, ответчик не представил суду наличия таких оснований.
То обстоятельство, что ответчиком произведено освобождение арендуемых помещений 03.02.2016, в подтверждение чего представлены акты возврата помещений от 03.02.2016 и от 03.02.2016 (л.д. 143, 144), не опровергает выводы судов, так как в силу ст. ст. 606, 614, 622 ГК РФ и п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по договору аренды, в том числе в части внесения арендной платы.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу указанной правовой нормы обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды, в силу чего.
Поскольку доказательств оплаты заявленной истцом задолженности ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ИП Прокофьевой В.Р. задолженность в сумме 282 149 руб. 30 коп.
В части удовлетворения исковых требований решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует представленным по делу доказательствам, основано на правильном применении норм материального права. Апелляционная жалоба ИП Прокофьевой В.Р. удовлетворению не подлежит.
В части прекращения производство по делу по требованиям о взыскании с индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны задолженности в сумме 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 и в части взыскания задолженности в сумме 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.
На основании норм п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ и разъяснений, данных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", предметом исковых требований является материально-правовое требование к ответчику. Основанием исковых требований признаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.
На этом же основана правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 09.10.2012 N 5150/12, в отношении того, что в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.
Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение основания иска - это замена фактов, легших в основу первоначального иска, новыми фактами, а также указание дополнительных фактов или исключение части фактов из числа ране указанных. Изменение основания иска сохраняет его предмет, то есть истец по-прежнему преследует ранее заявленный интерес.
Предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Из материалов дела следует, что в рамках ранее рассмотренного дела А47-922/2016, разбирательство по которому завершилось отказом истца от иска и прекращением производства по делу, обществом "УК "Гулливер", помимо задолженности по переменной арендной плате по состоянию на 02.02.2016, были заявлены требования о взыскании с ИП Прокофьевой В.Р. сумм: 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016, и 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 года (л.д. 113, 115).
В качестве правового обоснования указанных требований обществом была указана норма п. 5 ст. 614 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Таким образом, названная норма предоставляет арендодателю право взыскать в качестве арендную плату за будущие периоды, и по существу данная мера оперативного воздействия является обеспечительной мерой, направленной на защиту прав арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора аренды по оплате арендной платы.
Исковое заявление по делу N А47-922/2016 было подано обществом 10.02.2016, из чего следует сделать вывод, что на момент обращения в суд истец был вправе в порядке п. 5 ст. 614 ГК РФ заявлять о взыскании будущих арендных платежей.
В рамках настоящего дела истцом с учетом изложенной ранее правовой квалификации фактически заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за прошедший период в порядке ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Таким образом, следует признать, что правовые основания заявленных требований являются различными.
Не являются тождественными и фактические основания исков.
Как отмечено ранее, в рамках дела N А47-922/2016 истцом было заявлено о взыскании будущих платежей, и поскольку предусмотренная п. 5 ст. 614 ГК РФ мера носит обеспечительный характер, разрешение вопроса о ее взыскании не связано с фактическим использованием арендатором переданного в аренду имущества.
Более того, из содержания нормы п. 5 ст. 614 ГК РФ следует, что такая мера может быть применена только при существенном нарушении арендатором условий договора аренды, тогда как оценка степени существенности нарушения осуществляется судом в пределах дискреционных полномочий, исходя из фактических обстоятельств дела и поведения сторон договора, и такие обстоятельства могут неоднократно изменяться в процессе исполнения договора, что позволяет арендодателю неоднократно заявлять о существенности допущенных арендатором нарушений, которые ранее при судебном рассмотрении дела были признаны судом несущественными, и тем самым неоднократно заявлять соответствующие иски.
Таким образом, при оценке правомерности требований арендодателя, заявленных в порядке п. 5 ст. 614 ГК РФ, круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом, отличен от обстоятельств, подлежащих исследованию при рассмотрении спора о взыскании задолженности по арендной плате, что свидетельствует о различных фактических основаниях заявленных исков, объединенных исключительно единством денежной суммы взыскания.
При этом следует также отметить, что, поскольку в случае прекращения производства по делу в связи с отказом от иска дело по существу судом не рассматривается, правовая квалификация заявленных требований, которую суд должен дать при вынесении решения (ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 АПК РФ), не имеет правового значения, что лишает истца, изъявившего волю на отказ от иска на уточнение правового основания иска. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что хотя на момент отказа от иска обществом "УК "Гулливер" по делу N А47-922/2016 (22.03.2016) часть заявленных истцом денежных сумм хронологически относилась к прошлому периоду и фактически трансформировалась в задолженность за предыдущий период (февраль 2016 года), правовые основания иска изменены не были, в силу чего истец не может быть лишен возможности защитить свои имущественные права в рамках иного иска, заявив иные основания.
В силу изложенных мотивов, процессуальных оснований, предусмотренных п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, для прекращения производства по настоящему делу апелляционным судом не установлено.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 36 постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при рассмотрении жалоб на определения суда первой инстанции суд апелляционной инстанции наряду с полномочиями, названными в ст. 269 АПК РФ вправе направить конкретный вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции (п. 2 ч. 4 ст. 272 Кодекса).
На новое рассмотрение могут быть направлены вопросы, разрешение которых относится к ведению суда первой инстанции и которые суд по существу не рассматривал по причине необоснованного возврата искового заявления, оставления заявления без рассмотрения, прекращения производства по делу или отказа в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, тогда как в полномочия суда апелляционной инстанции входит повторное рассмотрение дела (ч. 1 ст. 268 Кодекса). В этих случаях, поскольку суд первой инстанции не рассматривал вопросы по существу и не устанавливал обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции не имеет возможности осуществить повторное рассмотрение дела, как этого требует ч. 1 ст. 268 Кодекса.
При изложенных обстоятельствах решение суда в части прекращения производства по делу подлежит отмене, исковые требования в соответствующей части - направлению на рассмотрение суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2016 по делу N А47-2486/2016 в части прекращения производства по делу отменить, апелляционную жалобу акционерного общества "Управляющая компания "Гулливер" удовлетворить.
Направить дело в части исковых требований акционерного общества "Управляющая компания "Гулливер" о взыскании с индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны задолженности в сумме 222 224 руб. 52 коп. по договору аренды нежилого помещения N 2-79 от 25.05.2012 за период с 01.02.2016 по 15.03.2016 и в части взыскания задолженности в сумме 282 149 руб. 30 коп. по договору аренды нежилого помещения N 58/15 от 01.07.2015 за период с 01.02.2016 по март 2016 - на рассмотрение Арбитражного суда Оренбургской области.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Прокофьевой Валентины Романовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)