Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Терминал-Сервис Восток" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2017 года по делу N А40-186297/16, принятое судьей Масловым С.В.,
по иску ООО "Терминал-Сервис Восток" (ОГРН 1027739257248)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Смирнова И.А. по доверенности от 14.07.2016,
от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 09.01.2017,
ООО "Терминал-Сервис Восток" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департамент городского имущества города об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Терминал-Сервис Восток" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 250,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 50. стр. 1 по цене 14 915 254 руб. без НДС с условием о рассрочке платежа сроком на 5 лет и с условием о регистрации ипотеки в силу закона, и на условиях прилагаемого проекта договора.
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2017 года требования истца удовлетворены с указанием цены выкупа объекта в договоре в сумме 24 759 000 руб. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель истца полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Ответчик против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы заявил возражения, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Судебная коллегия рассмотрев заявленное ходатайство истца и материалы дела, не нашла оснований для назначения повторной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Как обоснованно указано судом первой инстанции для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом был проведен анализ возможности определения стоимости по помещениям различного назначения в г. Москва по состоянию на ноябрь 2015 г. При этом экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом, а именно корректировка на торг, корректировка на удаленность от метро, корректировка на общую площадь, этаж расположения.
При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, эффективного валового дохода, чистого операционного дохода, производился расчет среднерыночной ставки аренды, определялись потери от недоиспользования, производился расчет восстановительной стоимости здания, расчет прибыли предпринимателя, расчет затрат на капитальный ремонт, расчет резерва на замещение, а также расчет рыночной стоимости исследуемого объекта и в рамках доходного подхода, при этом экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по фактору "удаленности от метро", корректировка на площадь, корректировка на изменение цен в строительстве.
Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.
Кроме того, для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству лиц участвующих в деле был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Из заключения эксперта следует, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
После оглашения резолютивной части определения, истцом заявлен письменный отказ от исковых требований по делу в полном объеме. Представитель Департамента возражений против принятия отказа не заявил.
Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 09АП-23498/2017 ПО ДЕЛУ N А40-186297/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N 09АП-23498/2017
Дело N А40-186297/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19.07.2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Савенкова О.В., Веклича Б.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Терминал-Сервис Восток" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 апреля 2017 года по делу N А40-186297/16, принятое судьей Масловым С.В.,
по иску ООО "Терминал-Сервис Восток" (ОГРН 1027739257248)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Смирнова И.А. по доверенности от 14.07.2016,
от ответчика: Стогова А.А. по доверенности от 09.01.2017,
ООО "Терминал-Сервис Восток" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департамент городского имущества города об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Терминал-Сервис Восток" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 250,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 50. стр. 1 по цене 14 915 254 руб. без НДС с условием о рассрочке платежа сроком на 5 лет и с условием о регистрации ипотеки в силу закона, и на условиях прилагаемого проекта договора.
Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.04.2017 года требования истца удовлетворены с указанием цены выкупа объекта в договоре в сумме 24 759 000 руб. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель истца полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Ответчик против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы заявил возражения, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Судебная коллегия рассмотрев заявленное ходатайство истца и материалы дела, не нашла оснований для назначения повторной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Как обоснованно указано судом первой инстанции для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.
Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.
При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом был проведен анализ возможности определения стоимости по помещениям различного назначения в г. Москва по состоянию на ноябрь 2015 г. При этом экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.
В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом, а именно корректировка на торг, корректировка на удаленность от метро, корректировка на общую площадь, этаж расположения.
При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, эффективного валового дохода, чистого операционного дохода, производился расчет среднерыночной ставки аренды, определялись потери от недоиспользования, производился расчет восстановительной стоимости здания, расчет прибыли предпринимателя, расчет затрат на капитальный ремонт, расчет резерва на замещение, а также расчет рыночной стоимости исследуемого объекта и в рамках доходного подхода, при этом экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по фактору "удаленности от метро", корректировка на площадь, корректировка на изменение цен в строительстве.
Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.
Кроме того, для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству лиц участвующих в деле был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
Из заключения эксперта следует, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
После оглашения резолютивной части определения, истцом заявлен письменный отказ от исковых требований по делу в полном объеме. Представитель Департамента возражений против принятия отказа не заявил.
Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)