Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хиталенко А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Копотева И.Л.,
судей Дубовцева Д.Н., Нургалиева Э.В.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 28 декабря 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителей истца ФИО 2 - Б. и Ч. на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 03 августа 2015 года, которым исковые требования ФИО 2 к ФИО 1 о регистрации перехода права собственности оставлены без удовлетворения.
Встречный иск ФИО 1 к ФИО 2 о расторжении договора удовлетворен.
Расторгнут договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме, назначение: нежилое, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N, заключенный 23 октября 2014 между ФИО 1 и ФИО 2.
На ФИО 2 возложена обязанность возвратить ФИО 1 нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N.
С ФИО 2 в пользу ФИО 1 взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Нургалиева Э.В., пояснения представителей истца ФИО 2 - Б. и Ч., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО 1 - Ш., считавшей доводы апелляционной жалобы необоснованными, Судебная коллегия
истец ФИО 2 обратилась в суд с иском к ФИО 1, которым просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) N, от ФИО 1 к ФИО 2.
В обоснование требований указала, что 23.10.2014 ФИО 1 по договору купли-продажи продала ей нежилое помещение в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N за 8 500 000 рублей.
Нежилое помещение передано ФИО 2 на основании акта приема-передачи объекта недвижимости от 23.10.2014. ФИО 2 уплатила ФИО 1 стоимость нежилого помещения.
23.10.2014 стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР (далее по тексту Управление Росреестра по УР) для регистрации перехода права собственности.
27.10.2014 Управлением Росреестра по УР принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, в связи с заявлением ФИО 1 о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности.
ФИО 1 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, нарушая права истца, что является основанием для регистрации перехода права собственности в судебном порядке.
ФИО 1 обратилась в суд со встречным иском к ФИО 2, которым просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N от 23.10.2014, заключенный между истцом ФИО 1 и ответчиком ФИО 2; возложить обязанность на ответчика ФИО 2 возвратить истцу ФИО 1 нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N.
В обоснование указала, что в соответствии с п. 2.1 указанного договора купли-продажи нежилого помещения от 23.10.2014 отчуждаемое жилое помещение оценивается сторонами и продается по цене 8 500 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора. Ответчик ФИО 2 в части оплаты договор не исполнила. Данное обстоятельство является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора и основанием к его расторжению в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ.
Определением суда от 18.06.2015 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.
В судебном заседании 20.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по УР.
Дело рассмотрено в отсутствие истца (ответчика по встречному иску) ФИО 2, извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, которая просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО 2 - Ч., Б., действующие на основании доверенностей, просили иск удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признали. В письменных возражениях указали, что формулировка акта приема-передачи недвижимости позволяет утверждать о состоявшемся расчете по договору. Встречный иск подан до получения претензии о расторжении договора. Свидетельские показания об отсутствии исполнения обязательств по оплате не могут быть приняты во внимание в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО 1 и ее представитель Ш., действующая на основании доверенности, первоначальные исковые требования не признали, встречный иск поддержали. ФИО 1 суду пояснила, что фактически нежилое помещение ФИО 2 не передала, ключи не передавала, продолжает работать в этом помещении. Ш. суду пояснила, что деньги по договору не передавались, расписки нет, акт приема-передачи не содержит существенных условий, а именно, какую сумму передали стороны, не содержится сведений, каким образом произошел расчет. Они направляли ФИО 2 уведомление о расторжении договора, претензия оставлена покупателем без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по УР, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представители истца ФИО 2 - Б. и Ч. просили решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. При этом ссылаются на следующие обстоятельства.
Не согласны с выводом суда, что ФИО 2 должна представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи, поскольку это обстоятельство не входит в предмет доказывания по первоначальному иску. Истцом, в рамках исполнения распределенного бремени доказывания, представлены все доказательства, необходимые для регистрации перехода права собственности спорного помещения.
Считают, что судом ошибочно сделан вывод, что акт приема-передачи недвижимости не может являться документом, подтверждающим передачу денежных средств. В пункте 4 акта указано, что денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью. Подписывая указанный акт приема-передачи, ФИО 1 подтвердила факт произведения расчета по настоящему делу. Свидетельские показания об отсутствии исполнения обязательств по оплате являются недопустимым доказательством.
Указывают, что оснований для расторжения договора не имелось, суд безосновательно сделал вывод о значительности причиненного ущерба ФИО 1.
Считают, что ответчиком не соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора.
Не согласны с выводом суда о том, что спорное помещение не было передано покупателю. Передача помещения подтверждается актом приема-передачи и встречным иском о возврате переданного помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО 1 - Ш. выражает несогласие с содержащимися в ней доводами.
На основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон и третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела. ФИО 1 просила рассмотреть апелляционную жалобу в ее отсутствие, о чем представила соответствующее заявление.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены Судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия полагает его подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ) и в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.10.2014 между продавцом ФИО 1 и покупателем ФИО 2 заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора является нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Кадастровый (условный) номер объекта: N. Согласно п. 2 договора нежилое помещение оценивается сторонами по цене 8 500 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания сторонами настоящего договора.
Согласно п. 4.2 - 4.3 договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача и принятие отчуждаемого нежилого помещения, указанного в п. 1.1 договора, сторонами осуществляется по подписываемому ими акту приема-передачи. Обязательство продавца передать отчуждаемое нежилое помещение покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи.
Из содержания п. 1 и п. 4 акта приема-передачи объекта недвижимости к договору купли-продажи от 23.10.2014, подписанного сторонами, следует, что продавец в соответствии с договором купли-продажи от 23.10.2014 передал покупателю нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Кадастровый (условный) номер объекта: N. Денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью.
Согласно расписке Управления Росреестра по УР от 23.10.2014, заявление о государственной регистрации от 23.10.2014 с указанным договором купли-продажи недвижимости от 23.10.2014 и актом приема-передачи объекта недвижимости к договору купли-продажи от 23.10.2014 переданы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности.
Из текста уведомления Управления Росреестра по УР от 27.10.2014 N следует, что 27.10.2014 от ФИО 1 поступило заявление N о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим государственная регистрация приостановлена на месяц, сторонам сделки предложено в этот срок принять меры, необходимые для устранения причины, препятствующей государственной регистрации. Из этого же уведомления следует, что 20.11.2014 в Управление Росреестра по УР поступило определение о запрете регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества, в связи с этим государственная регистрация приостановлена до снятия ареста (запрещения).
Заявляя исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности, ФИО 2 указывает, что единственным препятствием к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение является уклонение ответчика как стороны договора купли-продажи от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В свою очередь ответчик (истец по встречному иску) ФИО 1 ссылается на существенное нарушение условий договора со стороны покупателя, а именно неуплату суммы по договору в размере 8 500 000 рублей, в связи с чем полагает, что договор купли-продажи подлежит расторжению.
Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО 1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО 1 соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ).
Суд сделал вывод, что в соответствии с требованиями п.п. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель ФИО 2 должна была представить письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи.
Поскольку ФИО 2 письменных доказательств передачи продавцу денежных средств по договору купли-продажи не представила, суд пришел к выводу, что ФИО 2 нарушила условия договора купли-продажи в части оплаты проданного товара, данное нарушение носит существенный характер, что является основанием для расторжения договора купли-продажи с последующим возвратом спорного имущества в собственность истца.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска ФИО 2 о регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи недвижимости расторгнут и не доказана фактическая передача спорного недвижимого имущества покупателю.
С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения встречного иска, Судебная коллегия согласиться не может, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ФИО 1 соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и о возврате данного помещения в срок до 10.06.2015 направлена ФИО 2 22.05.2015, возвратилась по истечении срока хранения 25.06.2015. Встречный иск подан 18.06.2015 по истечении установленного для ответа срока.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм ФИО 2 должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости.
Из содержания представленного договора усматривается, что цену договора покупатель должен уплатить в день подписания сторонами настоящего договора (п. 2.1 договора).
Факт уплаты цены договора покупателем продавцу по договору подтверждается актом приема-передачи объекта недвижимости от 23.10.2014, из которого следует, что денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью. ФИО 1, подписав данный акт, согласилась с его содержанием.
Выводы суда о том, что акт приема-передачи от 23.10.2014 является ненадлежащим доказательством, несостоятельны. Из акта следует, что он составлен в качестве приложения к договору купли-продажи от 23.10.2014 в отношении спорного имущества. В акте указано, что денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью, поэтому, из буквального толкования данного положения, следует, что на момент составления акта продавец получил от покупателя цену договора. То обстоятельство, что в акте не указано, каким образом произведен расчет между сторонами, не влияет на его отнесение к допустимому письменному доказательству получения продавцом денежных средств по договору. Таким образом, каких-либо дополнительных доказательств, того, что деньги передавались, в данном случае не требовалось.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Суд, в подтверждение безденежности договора купли-продажи недвижимости, принял во внимание показания свидетелей - сотрудников Управления Росреестра УР М., А., которые по утверждению суда показали, что между сторонами сделки расчет в момент подписания договора, акта приема-передачи объекта недвижимости и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности не производился. Также суд указал, что аналогичные показания свидетели дали и в рамках материала проверки КУСП N от 05.12.2014 по заявлению ФИО 1 с доводами о совершении мошеннических действий со стороны ФИО 2, С. при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем, факт передачи ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости может подтверждаться лишь письменными доказательствами. Показания свидетелей в данном случае являются недопустимыми.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Из протокола судебного заседания от 28.04.2015 следует, что свидетель М. по существу дела пояснений не давала, после представления ей на обозрение судом протокола ее допроса из материалов уголовного дела подтвердила свои показания полностью. Свидетель А. пояснила, что документы при ней никто не подписывал и, также после представления ей на обозрение судом протокола ее допроса из материалов уголовного дела, подтвердила свои показания полностью. Что за показания подтвердили свидетели и из какого уголовного дела неясно, материалы гражданского дела таких сведений не содержат.
Частью 1 статьи 71 ГПК РФ предусмотрено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).
Исходя из указанных норм права, следует, что объяснения в рамках проведения проверки о совершенном преступлении, не относятся к процессуальным действиям, которые могут быть расценены как доказательства по гражданскому делу, собранные с соблюдением закона.
В соответствии с частью 2 статьи 55 ГПК РФ, такое доказательство не имеет юридической силы.
Поскольку единственным основанием для расторжения договора является неуплата покупателем цены договора, а судом апелляционной инстанции установлено, что уплата цены договора покупателем произведена, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска ФИО 1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе ФИО 1 в удовлетворении иска к ФИО 2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 указанной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Суд первой инстанции из объяснений ФИО 1 установил, что фактически передача недвижимого имущества не состоялась, ключи покупателю она не передавала, продолжает работать в указанном помещении.
Между тем из договора купли-продажи недвижимости следует, что передача объекта осуществляется по акту приема-передачи и обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи. Поскольку акт приема-передачи от 23.10.2014 сторонами договора подписан и в нем указано на передачу продавцом покупателю нежилого помещения, то обязательство продавца по передаче имущества исполнено. Доводы ФИО 1 о том, что передача имущества не произошла допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Учитывая, что установлен факт передачи имущества покупателю, сторонами подписан акт приема-передачи недвижимости, однако регистрация перехода права собственности приостановлена по заявлению продавца ФИО 1, Судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО 2 о регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решение суда в этой части подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 03 августа 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО 2 к ФИО 1 о регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N, от ФИО 1 к ФИО 2.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО 1 к ФИО 2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возложении обязанности по возврату объекта недвижимости отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 28.12.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4918/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. по делу N 33-4918/2015
Судья: Хиталенко А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Копотева И.Л.,
судей Дубовцева Д.Н., Нургалиева Э.В.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 28 декабря 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителей истца ФИО 2 - Б. и Ч. на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 03 августа 2015 года, которым исковые требования ФИО 2 к ФИО 1 о регистрации перехода права собственности оставлены без удовлетворения.
Встречный иск ФИО 1 к ФИО 2 о расторжении договора удовлетворен.
Расторгнут договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме, назначение: нежилое, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N, заключенный 23 октября 2014 между ФИО 1 и ФИО 2.
На ФИО 2 возложена обязанность возвратить ФИО 1 нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N.
С ФИО 2 в пользу ФИО 1 взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Нургалиева Э.В., пояснения представителей истца ФИО 2 - Б. и Ч., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО 1 - Ш., считавшей доводы апелляционной жалобы необоснованными, Судебная коллегия
установила:
истец ФИО 2 обратилась в суд с иском к ФИО 1, которым просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) N, от ФИО 1 к ФИО 2.
В обоснование требований указала, что 23.10.2014 ФИО 1 по договору купли-продажи продала ей нежилое помещение в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N за 8 500 000 рублей.
Нежилое помещение передано ФИО 2 на основании акта приема-передачи объекта недвижимости от 23.10.2014. ФИО 2 уплатила ФИО 1 стоимость нежилого помещения.
23.10.2014 стороны договора обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР (далее по тексту Управление Росреестра по УР) для регистрации перехода права собственности.
27.10.2014 Управлением Росреестра по УР принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, в связи с заявлением ФИО 1 о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности.
ФИО 1 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, нарушая права истца, что является основанием для регистрации перехода права собственности в судебном порядке.
ФИО 1 обратилась в суд со встречным иском к ФИО 2, которым просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N от 23.10.2014, заключенный между истцом ФИО 1 и ответчиком ФИО 2; возложить обязанность на ответчика ФИО 2 возвратить истцу ФИО 1 нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N.
В обоснование указала, что в соответствии с п. 2.1 указанного договора купли-продажи нежилого помещения от 23.10.2014 отчуждаемое жилое помещение оценивается сторонами и продается по цене 8 500 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания настоящего договора. Ответчик ФИО 2 в части оплаты договор не исполнила. Данное обстоятельство является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора и основанием к его расторжению в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ.
Определением суда от 18.06.2015 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.
В судебном заседании 20.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по УР.
Дело рассмотрено в отсутствие истца (ответчика по встречному иску) ФИО 2, извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, которая просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представители истца (ответчика по встречному иску) ФИО 2 - Ч., Б., действующие на основании доверенностей, просили иск удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признали. В письменных возражениях указали, что формулировка акта приема-передачи недвижимости позволяет утверждать о состоявшемся расчете по договору. Встречный иск подан до получения претензии о расторжении договора. Свидетельские показания об отсутствии исполнения обязательств по оплате не могут быть приняты во внимание в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО 1 и ее представитель Ш., действующая на основании доверенности, первоначальные исковые требования не признали, встречный иск поддержали. ФИО 1 суду пояснила, что фактически нежилое помещение ФИО 2 не передала, ключи не передавала, продолжает работать в этом помещении. Ш. суду пояснила, что деньги по договору не передавались, расписки нет, акт приема-передачи не содержит существенных условий, а именно, какую сумму передали стороны, не содержится сведений, каким образом произошел расчет. Они направляли ФИО 2 уведомление о расторжении договора, претензия оставлена покупателем без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по УР, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представители истца ФИО 2 - Б. и Ч. просили решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. При этом ссылаются на следующие обстоятельства.
Не согласны с выводом суда, что ФИО 2 должна представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи, поскольку это обстоятельство не входит в предмет доказывания по первоначальному иску. Истцом, в рамках исполнения распределенного бремени доказывания, представлены все доказательства, необходимые для регистрации перехода права собственности спорного помещения.
Считают, что судом ошибочно сделан вывод, что акт приема-передачи недвижимости не может являться документом, подтверждающим передачу денежных средств. В пункте 4 акта указано, что денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью. Подписывая указанный акт приема-передачи, ФИО 1 подтвердила факт произведения расчета по настоящему делу. Свидетельские показания об отсутствии исполнения обязательств по оплате являются недопустимым доказательством.
Указывают, что оснований для расторжения договора не имелось, суд безосновательно сделал вывод о значительности причиненного ущерба ФИО 1.
Считают, что ответчиком не соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора.
Не согласны с выводом суда о том, что спорное помещение не было передано покупателю. Передача помещения подтверждается актом приема-передачи и встречным иском о возврате переданного помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО 1 - Ш. выражает несогласие с содержащимися в ней доводами.
На основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон и третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела. ФИО 1 просила рассмотреть апелляционную жалобу в ее отсутствие, о чем представила соответствующее заявление.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены Судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия полагает его подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ) и в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 23.10.2014 между продавцом ФИО 1 и покупателем ФИО 2 заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора является нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Кадастровый (условный) номер объекта: N. Согласно п. 2 договора нежилое помещение оценивается сторонами по цене 8 500 000 рублей, уплачиваемых покупателем продавцу в день подписания сторонами настоящего договора.
Согласно п. 4.2 - 4.3 договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача и принятие отчуждаемого нежилого помещения, указанного в п. 1.1 договора, сторонами осуществляется по подписываемому ими акту приема-передачи. Обязательство продавца передать отчуждаемое нежилое помещение покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи.
Из содержания п. 1 и п. 4 акта приема-передачи объекта недвижимости к договору купли-продажи от 23.10.2014, подписанного сторонами, следует, что продавец в соответствии с договором купли-продажи от 23.10.2014 передал покупателю нежилое помещение в жилом доме, назначение: нежилое, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. Кадастровый (условный) номер объекта: N. Денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью.
Согласно расписке Управления Росреестра по УР от 23.10.2014, заявление о государственной регистрации от 23.10.2014 с указанным договором купли-продажи недвижимости от 23.10.2014 и актом приема-передачи объекта недвижимости к договору купли-продажи от 23.10.2014 переданы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности.
Из текста уведомления Управления Росреестра по УР от 27.10.2014 N следует, что 27.10.2014 от ФИО 1 поступило заявление N о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим государственная регистрация приостановлена на месяц, сторонам сделки предложено в этот срок принять меры, необходимые для устранения причины, препятствующей государственной регистрации. Из этого же уведомления следует, что 20.11.2014 в Управление Росреестра по УР поступило определение о запрете регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества, в связи с этим государственная регистрация приостановлена до снятия ареста (запрещения).
Заявляя исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности, ФИО 2 указывает, что единственным препятствием к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение является уклонение ответчика как стороны договора купли-продажи от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В свою очередь ответчик (истец по встречному иску) ФИО 1 ссылается на существенное нарушение условий договора со стороны покупателя, а именно неуплату суммы по договору в размере 8 500 000 рублей, в связи с чем полагает, что договор купли-продажи подлежит расторжению.
Удовлетворяя встречные исковые требования ФИО 1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО 1 соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ).
Суд сделал вывод, что в соответствии с требованиями п.п. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель ФИО 2 должна была представить письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи.
Поскольку ФИО 2 письменных доказательств передачи продавцу денежных средств по договору купли-продажи не представила, суд пришел к выводу, что ФИО 2 нарушила условия договора купли-продажи в части оплаты проданного товара, данное нарушение носит существенный характер, что является основанием для расторжения договора купли-продажи с последующим возвратом спорного имущества в собственность истца.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска ФИО 2 о регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи недвижимости расторгнут и не доказана фактическая передача спорного недвижимого имущества покупателю.
С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии оснований для удовлетворения встречного иска, Судебная коллегия согласиться не может, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что ФИО 1 соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и о возврате данного помещения в срок до 10.06.2015 направлена ФИО 2 22.05.2015, возвратилась по истечении срока хранения 25.06.2015. Встречный иск подан 18.06.2015 по истечении установленного для ответа срока.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм ФИО 2 должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости.
Из содержания представленного договора усматривается, что цену договора покупатель должен уплатить в день подписания сторонами настоящего договора (п. 2.1 договора).
Факт уплаты цены договора покупателем продавцу по договору подтверждается актом приема-передачи объекта недвижимости от 23.10.2014, из которого следует, что денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью. ФИО 1, подписав данный акт, согласилась с его содержанием.
Выводы суда о том, что акт приема-передачи от 23.10.2014 является ненадлежащим доказательством, несостоятельны. Из акта следует, что он составлен в качестве приложения к договору купли-продажи от 23.10.2014 в отношении спорного имущества. В акте указано, что денежный расчет по вышеуказанному договору произведен полностью, поэтому, из буквального толкования данного положения, следует, что на момент составления акта продавец получил от покупателя цену договора. То обстоятельство, что в акте не указано, каким образом произведен расчет между сторонами, не влияет на его отнесение к допустимому письменному доказательству получения продавцом денежных средств по договору. Таким образом, каких-либо дополнительных доказательств, того, что деньги передавались, в данном случае не требовалось.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Суд, в подтверждение безденежности договора купли-продажи недвижимости, принял во внимание показания свидетелей - сотрудников Управления Росреестра УР М., А., которые по утверждению суда показали, что между сторонами сделки расчет в момент подписания договора, акта приема-передачи объекта недвижимости и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности не производился. Также суд указал, что аналогичные показания свидетели дали и в рамках материала проверки КУСП N от 05.12.2014 по заявлению ФИО 1 с доводами о совершении мошеннических действий со стороны ФИО 2, С. при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем, факт передачи ФИО 1 денежной суммы по договору купли-продажи недвижимости может подтверждаться лишь письменными доказательствами. Показания свидетелей в данном случае являются недопустимыми.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Из протокола судебного заседания от 28.04.2015 следует, что свидетель М. по существу дела пояснений не давала, после представления ей на обозрение судом протокола ее допроса из материалов уголовного дела подтвердила свои показания полностью. Свидетель А. пояснила, что документы при ней никто не подписывал и, также после представления ей на обозрение судом протокола ее допроса из материалов уголовного дела, подтвердила свои показания полностью. Что за показания подтвердили свидетели и из какого уголовного дела неясно, материалы гражданского дела таких сведений не содержат.
Частью 1 статьи 71 ГПК РФ предусмотрено, что письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).
Исходя из указанных норм права, следует, что объяснения в рамках проведения проверки о совершенном преступлении, не относятся к процессуальным действиям, которые могут быть расценены как доказательства по гражданскому делу, собранные с соблюдением закона.
В соответствии с частью 2 статьи 55 ГПК РФ, такое доказательство не имеет юридической силы.
Поскольку единственным основанием для расторжения договора является неуплата покупателем цены договора, а судом апелляционной инстанции установлено, что уплата цены договора покупателем произведена, то у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска ФИО 1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости. Решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе ФИО 1 в удовлетворении иска к ФИО 2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 указанной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Суд первой инстанции из объяснений ФИО 1 установил, что фактически передача недвижимого имущества не состоялась, ключи покупателю она не передавала, продолжает работать в указанном помещении.
Между тем из договора купли-продажи недвижимости следует, что передача объекта осуществляется по акту приема-передачи и обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи. Поскольку акт приема-передачи от 23.10.2014 сторонами договора подписан и в нем указано на передачу продавцом покупателю нежилого помещения, то обязательство продавца по передаче имущества исполнено. Доводы ФИО 1 о том, что передача имущества не произошла допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Учитывая, что установлен факт передачи имущества покупателю, сторонами подписан акт приема-передачи недвижимости, однако регистрация перехода права собственности приостановлена по заявлению продавца ФИО 1, Судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО 2 о регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решение суда в этой части подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 03 августа 2015 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО 2 к ФИО 1 о регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение в жилом доме, находящееся по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: N, от ФИО 1 к ФИО 2.
В удовлетворении встречного искового заявления ФИО 1 к ФИО 2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возложении обязанности по возврату объекта недвижимости отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
Председательствующий
И.Л.КОПОТЕВ
И.Л.КОПОТЕВ
Судьи
Д.Н.ДУБОВЦЕВ
Э.В.НУРГАЛИЕВ
Д.Н.ДУБОВЦЕВ
Э.В.НУРГАЛИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)