Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 03 июня 2016 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Дементьевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бровциной А.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "ПТЗ-Недвижимость" к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Память" о расторжении договора и обязании возвратить в собственность объект недвижимого имущества
третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Компания Память", - Кореневой А. Н. по доверенности от 25.04.2016,
общество с ограниченной ответственностью "ПТЗ-Недвижимость" (далее - истец, ООО "ПТЗ-Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Память" (далее - ответчик, ООО "Компания Память") о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании возвратить в собственность объект недвижимого имущества.
Исковые требования обоснованы статьями 395, 450, 452, 486, 1102 - 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 12 апреля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия (далее - Управление).
06 мая 2016 года в суд от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ООО "Компания Память" выражает свое несогласие с исковыми требованиями, полагает необоснованным требование истца о расторжении договора и тем более его односторонний отказ от исполнения договора, поскольку продавцом обязанность по передаче объекта недвижимости выполнена, право собственности покупателя зарегистрировано и не оспаривается сторонами. Указывает, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
В отзыве на исковое заявление Управление сообщило, что 20.06.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Компания Память" на открытые стапельные места, назначение: другие сооружения, общая площадь 5 500 кв. м, инв. N 119 кад. N 10:01:0000000:4415, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии (территория завода "Авангард"). Обращает внимание суда, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца.
Истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили; Управление в отзыве от 04.05.2016 просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
При отсутствии возражений судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика относительно ходатайства истца о предоставлении оригинала договора указала, что копия договора купли-продажи представлена истцу, относительно истребования материалов регистрационного дела у третьего лица указала на отсутствие такой необходимости, поддержала позицию, изложенную в отзыве и дополнениях к нему. В ходатайстве об истребовании доказательств судом отказано.
Заслушав представителя ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.
Между ООО "ПТЗ-Недвижимость" (продавец) и ООО "Компания Память" (покупатель) 08.04.2014 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 003: открытые стапельные места, назначение: другие сооружения, общая площадь 5 500 кв. м, инв. N 119, адрес объекта: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии. Цена объекта определена в пункте 5 договора и составляет 1 200 000 руб.
08.04.2014 объект передан по акту приема-передачи. В дополнительном соглашении к договору от 08.04.2014 стороны установили для покупателя срок оплаты цены объекта - 31.12.2014. В соответствии с условиями договора, право собственности на здание возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 20.06.2014.
В установленный договором срок оплата покупателем произведена не была. В то же время продавец указал на просрочку исполнения обязательств по договору в письме от 04.12.2015, спустя год после наступления срока оплаты, и на этом основании отказался от исполнения договора, просил вернуть недвижимое имущество. После подачи настоящего иска в арбитражный суд, ответчик перечислил истцу сумму в размере 1 200 000 руб., которая была ему возвращена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Данная правовая позиция закреплена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2013 N 32-КГ13-4.
Письмо истца от 04.12.2015 суд расценивает как требование о расторжении договора, поскольку право на односторонний отказ от исполнения договора при указанных обстоятельствах Гражданским кодексом Российской Федерации и договором не предусмотрено.
На основании вышеуказанных норм и с учетом обстоятельств рассматриваемого дела суд полагает, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества N 003 от 08.04.2014 отсутствуют.
Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ООО "ПТЗ-Недвижимость".
Расходы по госпошлине за рассмотрение иска на основании статьи 110 АПК РФ суд относит на истца.
В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ПТЗ-Недвижимость" (ОГРН: 1111001001429, ИНН: 1001243544) отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 03.06.2016 ПО ДЕЛУ N А26-2525/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. по делу N А26-2525/2016
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 03 июня 2016 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Дементьевой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бровциной А.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "ПТЗ-Недвижимость" к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Память" о расторжении договора и обязании возвратить в собственность объект недвижимого имущества
третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Компания Память", - Кореневой А. Н. по доверенности от 25.04.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ПТЗ-Недвижимость" (далее - истец, ООО "ПТЗ-Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Память" (далее - ответчик, ООО "Компания Память") о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании возвратить в собственность объект недвижимого имущества.
Исковые требования обоснованы статьями 395, 450, 452, 486, 1102 - 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 12 апреля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия (далее - Управление).
06 мая 2016 года в суд от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ООО "Компания Память" выражает свое несогласие с исковыми требованиями, полагает необоснованным требование истца о расторжении договора и тем более его односторонний отказ от исполнения договора, поскольку продавцом обязанность по передаче объекта недвижимости выполнена, право собственности покупателя зарегистрировано и не оспаривается сторонами. Указывает, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
В отзыве на исковое заявление Управление сообщило, что 20.06.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2014 зарегистрировано право собственности ООО "Компания Память" на открытые стапельные места, назначение: другие сооружения, общая площадь 5 500 кв. м, инв. N 119 кад. N 10:01:0000000:4415, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии (территория завода "Авангард"). Обращает внимание суда, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и регистрации права собственности продавца.
Истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили; Управление в отзыве от 04.05.2016 просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
При отсутствии возражений судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей истца и третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика относительно ходатайства истца о предоставлении оригинала договора указала, что копия договора купли-продажи представлена истцу, относительно истребования материалов регистрационного дела у третьего лица указала на отсутствие такой необходимости, поддержала позицию, изложенную в отзыве и дополнениях к нему. В ходатайстве об истребовании доказательств судом отказано.
Заслушав представителя ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.
Между ООО "ПТЗ-Недвижимость" (продавец) и ООО "Компания Память" (покупатель) 08.04.2014 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 003: открытые стапельные места, назначение: другие сооружения, общая площадь 5 500 кв. м, инв. N 119, адрес объекта: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии. Цена объекта определена в пункте 5 договора и составляет 1 200 000 руб.
08.04.2014 объект передан по акту приема-передачи. В дополнительном соглашении к договору от 08.04.2014 стороны установили для покупателя срок оплаты цены объекта - 31.12.2014. В соответствии с условиями договора, право собственности на здание возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 20.06.2014.
В установленный договором срок оплата покупателем произведена не была. В то же время продавец указал на просрочку исполнения обязательств по договору в письме от 04.12.2015, спустя год после наступления срока оплаты, и на этом основании отказался от исполнения договора, просил вернуть недвижимое имущество. После подачи настоящего иска в арбитражный суд, ответчик перечислил истцу сумму в размере 1 200 000 руб., которая была ему возвращена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.
В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Данная правовая позиция закреплена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2013 N 32-КГ13-4.
Письмо истца от 04.12.2015 суд расценивает как требование о расторжении договора, поскольку право на односторонний отказ от исполнения договора при указанных обстоятельствах Гражданским кодексом Российской Федерации и договором не предусмотрено.
На основании вышеуказанных норм и с учетом обстоятельств рассматриваемого дела суд полагает, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества N 003 от 08.04.2014 отсутствуют.
Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ООО "ПТЗ-Недвижимость".
Расходы по госпошлине за рассмотрение иска на основании статьи 110 АПК РФ суд относит на истца.
В соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "ПТЗ-Недвижимость" (ОГРН: 1111001001429, ИНН: 1001243544) отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
А.В.ДЕМЕНТЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)