Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Григорьевой А.И.
при участии:
от заявителя: представитель Шагвалиев Р.С. (доверенность от 03.04.2017),
от заинтересованного лица: представитель Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4866/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2017 по делу N А56-59365/2016 (судья Заварзина М.А.), принятое
по заявлению АО "Метрополь"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в собственность; обязании Комитета устранить допущенное нарушение прав заявителя,
акционерное общество "Метрополь" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) от 25.07.2016 N 80546-25 об отказе АО "Метрополь" в реализации преимущественного права на приобретение путем выкупа арендуемого нежилого помещения 3-Н площадью 232,2 кв. м, расположенного адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., дом 22/2, литер А, как несоответствующего требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); об обязании Комитета выполнить действия по заключению с АО "Метрополь" договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н площадью 232,2 кв. м, расположенного адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., дом 22/2, литер А, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2017 требования АО "Метрополь" удовлетворены; также с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу АО "Метрополь" взыскано 3000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению Комитета, у общества отсутствует преимущественное право выкупа спорного объекта; изданный комиссией в составе представителей Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, заказчика (общества), подрядчика (ООО "Корпорация В") и организаций, осуществлявших авторский и технический надзор, акт от 30.09.2014 о приемке выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный председателем Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга 20.10.2014, не свидетельствует о введении спорного объекта в эксплуатацию, поскольку полномочия по введению перепланированных помещений в эксплуатацию принадлежат межведомственной комиссии, а не рассматриваемой приемочной комиссии при Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга; акт приемки в эксплуатацию был фактически оформлен обществом 23.12.2015, представлен в Комитет 01.04.2016 (после выявления Комитетом актами от 02.07.2015, от 15.10.2015 факта самовольной перепланировки и направления в адрес общества претензии от 12.11.2015 N 66103-32 (л.д. 37); поскольку начисленный заявителю штраф (претензия от 12.11.2015 N 66103-32) на момент подачи заявления от 28.06.2016 N 76859-25 оплачен не был, Комитет, по мнению подателя жалобы, обоснованно издал письмо от 25.07.2016 N 80546-25 об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп объекта ввиду наличия вышеуказанной задолженности. Также Комитет полагал, что общество не является заинтересованным лицом по заявленному требованию, так как после получения письма от 25.07.2016 N 80546-25 общество повторно обратилось в Комитет с новым заявлением о реализации преимущественного права (заявление от 10.08.2016 N 97652-25; л.д. 89-90), которое повторно рассмотрено Комитетом в установленном законом порядке. Таким образом, по мнению подателя жалобы, у общества нет оснований ссылаться на то, что письмо от 25.07.2016 N 80546-25 нарушает его права и законные интересы, поскольку последним, соответственно, единственным актуальным на момент рассмотрения дела отказом в реализации преимущественного права является письмо Комитета от 30.08.2016 N 95661-25.
Общество в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Как указано в отзыве, общество дважды (01.11.2012, 12.02.2013) обращалось в Комитет с заявлением о согласовании перепланировки с приложением технического заключения о необходимости проведения работ, сметы, плана-графика производства работ и копий соответствующих лицензий на производство ремонтных работ; Комитет в письме от 12.03.2013 известил общество, что по результатам рассмотрения представленного проекта перепланировки не возражает против выполнения указанных работ при условии согласования проекта со всеми компетентными организациями, его утверждения межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга и представления документов технического и кадастрового учета; перечисленные условия были выполнены обществом, доказательства этих действий были представлены сначала в Комитет, затем и в суд первой инстанции. С учетом вышеизложенного, по мнению заявителя, проведенные обществом перепланировки не могут быть расценены как самовольные. В отношении довода Комитета относительно того, что общество не является заинтересованным лицом по предъявленному требованию, заявитель указал, что он приведен Комитетом в связи с неправильной оценкой письма общества от 10.08.2016 N 97652-25. Данное письмо не являлось заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда, а являлось попыткой общества урегулировать спор во внесудебном порядке.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 04.02.2002 N 10-А166007 (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2011 N 3) аренды нежилого помещения площадью 232,2 кв. м, с кадастровым номером 78:31:1226:6:1:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 22/2, литера А, помещение 3Н. Договор зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 13-24).
Общество обратилось 28.06.2016 в соответствии с Законом N 159-ФЗ в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. Письмом от 25.07.2016 N 80546-25 Комитет отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, мотивируя тем, что на дату подачи заявления общество имело задолженность по договору аренды от 04.02.2002 N 10-А166007 по неустойкам (пени, штрафам) (л.д. 29, 36, 37, 40-41).
Полагая, что действия Комитета, выразившиеся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Проверив доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции счел требования общества подлежащими удовлетворению.
Исследовав доказательства, обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение названным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения заявления о признании оспариваемых действий незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: оспариваемые действия не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемые действия нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года (с учетом даты обращения общества с заявлением) находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт в редакции, действующей на момент обращения обществ с заявлением о выкупе); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как установлено судом первой инстанции, в качестве основания для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения явилось наличие задолженности по договору по уплате штрафа. Комитет пояснил, что названный штраф начислен обществу на основании пункта 4.8 договора аренды со ссылкой на осуществление обществом самовольной, по мнению Комитета, перепланировки нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 2.2.6 договора общество обязалось не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования капитального характер.
Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае нарушения иных условий договора, за исключением условий пунктов 2.2.2, 2.2.19 договора, нарушившая эти условия договора сторона обязана выплатить штраф в размере 30% от квартальной арендной платы вне зависимости от вины.
В качестве основания для начисления штрафа, предусмотренного пунктом 4.8 договора Комитет указал, что актами осмотра арендованного имущества от 02.07.2015 и от 15.10.2015 выявлено проведение перепланировки с частичным демонтажем внутренних перегородок в отдельных помещениях (л.д. 63-79). Сославшись на то, что эти перепланировки произведены обществом без согласия Комитета, последний начислил ему штраф.
Признавая неправомерным начисление Комитетом обществу штрафа, суд первой инстанции исходил из следующего.
Из материалов дела усматривается, что в спорном помещении обществом действительно произведена перепланировка. Однако на ее проведение обществом было получено соответствующее согласие арендодателя. Общество обращалось 01.11.2012, 12.02.2013 в Комитет с заявлением о согласовании перепланировки с приложением технического заключения о необходимости производства работ, сметы, плана-графика производства работ и копий соответствующих лицензий на производство ремонтных работы (л.д. 31, 34). Письмом от 12.03.2013 Комитет сообщил, что по результатам рассмотрения представленного обществом проекта перепланировки спорного помещения, у Комитета отсутствуют возражения против выполнения указанных работ при условии согласования проекта со всеми компетентными организациями, его утверждения межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга и представления документов технического и кадастрового учета.
Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вопреки доводам Комитета общество получило предусмотренное пунктов 2.2.6 договора согласие арендодателя на проведение перепланировки. Более того, по окончании перепланировки обществом был получен акт от 30.09.2014 о приемке выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, составленный комиссией в составе представителей Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, заказчика (общества), подрядчика (ООО "Корпорация В") и организаций, осуществлявших авторский и технический надзор; утвержденный председателем Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга 20.10.2014 (л.д. 8-12).
Также обществом получен акт межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга от 23.12.2015 приемки в эксплуатацию после перепланировки и (или) переустройства объекта приемочной комиссией Центрального района (л.д. 83-84), согласно которому перепланировка и переустройство спорного помещения выполнены на основании проекта, разработанного ООО "ТЕКТОНИК", ООО "Корпорация В", и согласованного межведомственной комиссией Центрального района 07.08.2015, протокол N 15. Площадь после перепланировки не изменилась, составила 232,2 кв. м, что подтверждено обмерами, выданными кадастровым инженером, имеющим аккредитацию на проведение инвентаризации (план и ведомость помещения изготовлены 15.09.2015).
Арбитражный суд установил, что все вышеперечисленные документы были переданы обществом в Комитет с сопроводительным письмом от 16.03.2016. На основании этих документов Комитет внес соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что само по себе проведение Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" осмотра переустроенного и перепланированного помещения до получения обществом акта межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга (23.12.2015) не может являться основанием для начисления предусмотренного договором штрафа.
С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание факт проведения обществом перепланировки на основании полученного согласия Комитета, в установленном порядке (как следует из актов от 30.09.2014 и 23.12.2015), суд первой инстанции пришел к выводу, что у Комитета отсутствовали основания для начисления обществу предусмотренного пунктом 4.8 договора штрафа за нарушение пункта 2.2.6 договора, ввиду чего названные обстоятельства не могли явиться основанием для отказа в реализации обществом его преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
Поскольку иных оснований для отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение спорного помещения в собственность Комитетом в письме от 25.07.2016 N 80546-25 не указано, арбитражный суд счел названный отказ Комитета неправомерным.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы Комитета о том, что удовлетворение требований о признании незаконным отказа от 25.07.2016 N 80546-25 не приведет к восстановлению его прав, поскольку этот отказ в выкупе не являлся последним (после получения отказа от 25.07.2016 общество повторно обратилось за выкупом, на что получило повторный отказ от 30.08.2016 N 95661-25), не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований. Арбитражный суд установил, что заявитель, получив от Комитета письмо от 25.07.2016 N 80546-25 об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения, направил Комитету письменные объяснения от 05.08.2016, в которых со ссылкой на указанные выше акты Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, межведомственной комиссии Центрального района, сведения государственного кадастра недвижимости, письма Комитета о согласовании перепланировки, просил повторно вернуться к рассмотрению своей заявки на выкуп. В ответ на данное обращение Комитет направил обществу письмо от 30.08.2016 N 95661-25, аналогичное по содержанию с письмом от 25.07.2016 N 80546-25 (л.д. 88).
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что письмо Комитета от 30.08.2016 N 95661-25 не является препятствием для удовлетворения заявленных обществом требований; оно не содержит каких-либо иных оснований для отказа в выкупе, отличных от оснований, указанных в письме от 25.07.2016. Суд первой инстанции отметил, что письменные объяснения общества от 05.08.2016 с обоснованием отсутствия оснований для начисления штрафа не могут расцениваться как повторное заявление о выкупе помещения, поскольку ни по форме, ни по содержанию не соответствуют требованиям Закона N 159-ФЗ и распоряжения Комитета от 17.01.2014 N 7-р; к этому заявлению не приложены документы, обосновывающие преимущественное право общества на выкуп спорного помещения; по сути, в письме от 05.08.2016 общество выразило свое несогласие с отказом Комитета от 25.07.2016, предприняло попытку урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.
Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что такое поведение общества не может являться основанием для отказа в судебной защите его нарушенного права.
Руководствуясь положениями части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 3, части 4 статьи 4, частей 2, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, статьи 4, части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества.
Принимая во внимание, что положения части 3 статьи Закона N 159-ФЗ четко предусматривают порядок и сроки совершения Комитетом действий, направленных на заключение договора купли-продажи при реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства, арбитражный суд счел возможным в порядке устранения нарушения прав общества обязать Комитет осуществить соответствующие действия в порядке и сроки, предусмотренные названными положениями Закона.
В силу изложенного следует признать, что обжалуемым отказом нарушены права и законные интересы общества в осуществлении им предпринимательской деятельности. Вместе с тем доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, нашедшие свое отражение по спорным вопросам в мотивировочной части судебного акта. Следовательно, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 января 2017 года по делу N А56-59365/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2017 N 13АП-4866/2017 ПО ДЕЛУ N А56-59365/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2017 г. N 13АП-4866/2017
Дело N А56-59365/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Григорьевой А.И.
при участии:
от заявителя: представитель Шагвалиев Р.С. (доверенность от 03.04.2017),
от заинтересованного лица: представитель Проволоцкий В.В. (доверенность от 29.12.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4866/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2017 по делу N А56-59365/2016 (судья Заварзина М.А.), принятое
по заявлению АО "Метрополь"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в собственность; обязании Комитета устранить допущенное нарушение прав заявителя,
установил:
акционерное общество "Метрополь" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) от 25.07.2016 N 80546-25 об отказе АО "Метрополь" в реализации преимущественного права на приобретение путем выкупа арендуемого нежилого помещения 3-Н площадью 232,2 кв. м, расположенного адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., дом 22/2, литер А, как несоответствующего требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ); об обязании Комитета выполнить действия по заключению с АО "Метрополь" договора купли-продажи нежилого помещения 3-Н площадью 232,2 кв. м, расположенного адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., дом 22/2, литер А, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2017 требования АО "Метрополь" удовлетворены; также с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу АО "Метрополь" взыскано 3000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.
Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению Комитета, у общества отсутствует преимущественное право выкупа спорного объекта; изданный комиссией в составе представителей Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, заказчика (общества), подрядчика (ООО "Корпорация В") и организаций, осуществлявших авторский и технический надзор, акт от 30.09.2014 о приемке выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный председателем Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга 20.10.2014, не свидетельствует о введении спорного объекта в эксплуатацию, поскольку полномочия по введению перепланированных помещений в эксплуатацию принадлежат межведомственной комиссии, а не рассматриваемой приемочной комиссии при Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга; акт приемки в эксплуатацию был фактически оформлен обществом 23.12.2015, представлен в Комитет 01.04.2016 (после выявления Комитетом актами от 02.07.2015, от 15.10.2015 факта самовольной перепланировки и направления в адрес общества претензии от 12.11.2015 N 66103-32 (л.д. 37); поскольку начисленный заявителю штраф (претензия от 12.11.2015 N 66103-32) на момент подачи заявления от 28.06.2016 N 76859-25 оплачен не был, Комитет, по мнению подателя жалобы, обоснованно издал письмо от 25.07.2016 N 80546-25 об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп объекта ввиду наличия вышеуказанной задолженности. Также Комитет полагал, что общество не является заинтересованным лицом по заявленному требованию, так как после получения письма от 25.07.2016 N 80546-25 общество повторно обратилось в Комитет с новым заявлением о реализации преимущественного права (заявление от 10.08.2016 N 97652-25; л.д. 89-90), которое повторно рассмотрено Комитетом в установленном законом порядке. Таким образом, по мнению подателя жалобы, у общества нет оснований ссылаться на то, что письмо от 25.07.2016 N 80546-25 нарушает его права и законные интересы, поскольку последним, соответственно, единственным актуальным на момент рассмотрения дела отказом в реализации преимущественного права является письмо Комитета от 30.08.2016 N 95661-25.
Общество в отзыве на жалобу с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Как указано в отзыве, общество дважды (01.11.2012, 12.02.2013) обращалось в Комитет с заявлением о согласовании перепланировки с приложением технического заключения о необходимости проведения работ, сметы, плана-графика производства работ и копий соответствующих лицензий на производство ремонтных работ; Комитет в письме от 12.03.2013 известил общество, что по результатам рассмотрения представленного проекта перепланировки не возражает против выполнения указанных работ при условии согласования проекта со всеми компетентными организациями, его утверждения межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга и представления документов технического и кадастрового учета; перечисленные условия были выполнены обществом, доказательства этих действий были представлены сначала в Комитет, затем и в суд первой инстанции. С учетом вышеизложенного, по мнению заявителя, проведенные обществом перепланировки не могут быть расценены как самовольные. В отношении довода Комитета относительно того, что общество не является заинтересованным лицом по предъявленному требованию, заявитель указал, что он приведен Комитетом в связи с неправильной оценкой письма общества от 10.08.2016 N 97652-25. Данное письмо не являлось заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта нежилого фонда, а являлось попыткой общества урегулировать спор во внесудебном порядке.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 04.02.2002 N 10-А166007 (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2011 N 3) аренды нежилого помещения площадью 232,2 кв. м, с кадастровым номером 78:31:1226:6:1:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 22/2, литера А, помещение 3Н. Договор зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 13-24).
Общество обратилось 28.06.2016 в соответствии с Законом N 159-ФЗ в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. Письмом от 25.07.2016 N 80546-25 Комитет отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, мотивируя тем, что на дату подачи заявления общество имело задолженность по договору аренды от 04.02.2002 N 10-А166007 по неустойкам (пени, штрафам) (л.д. 29, 36, 37, 40-41).
Полагая, что действия Комитета, выразившиеся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Проверив доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции счел требования общества подлежащими удовлетворению.
Исследовав доказательства, обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционный суд полагает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение названным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 65, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения заявления о признании оспариваемых действий незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: оспариваемые действия не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемые действия нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года (с учетом даты обращения общества с заявлением) находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт в редакции, действующей на момент обращения обществ с заявлением о выкупе); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как установлено судом первой инстанции, в качестве основания для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения явилось наличие задолженности по договору по уплате штрафа. Комитет пояснил, что названный штраф начислен обществу на основании пункта 4.8 договора аренды со ссылкой на осуществление обществом самовольной, по мнению Комитета, перепланировки нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 2.2.6 договора общество обязалось не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя перепланировок и переоборудования капитального характер.
Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае нарушения иных условий договора, за исключением условий пунктов 2.2.2, 2.2.19 договора, нарушившая эти условия договора сторона обязана выплатить штраф в размере 30% от квартальной арендной платы вне зависимости от вины.
В качестве основания для начисления штрафа, предусмотренного пунктом 4.8 договора Комитет указал, что актами осмотра арендованного имущества от 02.07.2015 и от 15.10.2015 выявлено проведение перепланировки с частичным демонтажем внутренних перегородок в отдельных помещениях (л.д. 63-79). Сославшись на то, что эти перепланировки произведены обществом без согласия Комитета, последний начислил ему штраф.
Признавая неправомерным начисление Комитетом обществу штрафа, суд первой инстанции исходил из следующего.
Из материалов дела усматривается, что в спорном помещении обществом действительно произведена перепланировка. Однако на ее проведение обществом было получено соответствующее согласие арендодателя. Общество обращалось 01.11.2012, 12.02.2013 в Комитет с заявлением о согласовании перепланировки с приложением технического заключения о необходимости производства работ, сметы, плана-графика производства работ и копий соответствующих лицензий на производство ремонтных работы (л.д. 31, 34). Письмом от 12.03.2013 Комитет сообщил, что по результатам рассмотрения представленного обществом проекта перепланировки спорного помещения, у Комитета отсутствуют возражения против выполнения указанных работ при условии согласования проекта со всеми компетентными организациями, его утверждения межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга и представления документов технического и кадастрового учета.
Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вопреки доводам Комитета общество получило предусмотренное пунктов 2.2.6 договора согласие арендодателя на проведение перепланировки. Более того, по окончании перепланировки обществом был получен акт от 30.09.2014 о приемке выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, составленный комиссией в составе представителей Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, заказчика (общества), подрядчика (ООО "Корпорация В") и организаций, осуществлявших авторский и технический надзор; утвержденный председателем Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга 20.10.2014 (л.д. 8-12).
Также обществом получен акт межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга от 23.12.2015 приемки в эксплуатацию после перепланировки и (или) переустройства объекта приемочной комиссией Центрального района (л.д. 83-84), согласно которому перепланировка и переустройство спорного помещения выполнены на основании проекта, разработанного ООО "ТЕКТОНИК", ООО "Корпорация В", и согласованного межведомственной комиссией Центрального района 07.08.2015, протокол N 15. Площадь после перепланировки не изменилась, составила 232,2 кв. м, что подтверждено обмерами, выданными кадастровым инженером, имеющим аккредитацию на проведение инвентаризации (план и ведомость помещения изготовлены 15.09.2015).
Арбитражный суд установил, что все вышеперечисленные документы были переданы обществом в Комитет с сопроводительным письмом от 16.03.2016. На основании этих документов Комитет внес соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что само по себе проведение Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" осмотра переустроенного и перепланированного помещения до получения обществом акта межведомственной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга (23.12.2015) не может являться основанием для начисления предусмотренного договором штрафа.
С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание факт проведения обществом перепланировки на основании полученного согласия Комитета, в установленном порядке (как следует из актов от 30.09.2014 и 23.12.2015), суд первой инстанции пришел к выводу, что у Комитета отсутствовали основания для начисления обществу предусмотренного пунктом 4.8 договора штрафа за нарушение пункта 2.2.6 договора, ввиду чего названные обстоятельства не могли явиться основанием для отказа в реализации обществом его преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
Поскольку иных оснований для отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение спорного помещения в собственность Комитетом в письме от 25.07.2016 N 80546-25 не указано, арбитражный суд счел названный отказ Комитета неправомерным.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы Комитета о том, что удовлетворение требований о признании незаконным отказа от 25.07.2016 N 80546-25 не приведет к восстановлению его прав, поскольку этот отказ в выкупе не являлся последним (после получения отказа от 25.07.2016 общество повторно обратилось за выкупом, на что получило повторный отказ от 30.08.2016 N 95661-25), не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований. Арбитражный суд установил, что заявитель, получив от Комитета письмо от 25.07.2016 N 80546-25 об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения, направил Комитету письменные объяснения от 05.08.2016, в которых со ссылкой на указанные выше акты Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, межведомственной комиссии Центрального района, сведения государственного кадастра недвижимости, письма Комитета о согласовании перепланировки, просил повторно вернуться к рассмотрению своей заявки на выкуп. В ответ на данное обращение Комитет направил обществу письмо от 30.08.2016 N 95661-25, аналогичное по содержанию с письмом от 25.07.2016 N 80546-25 (л.д. 88).
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что письмо Комитета от 30.08.2016 N 95661-25 не является препятствием для удовлетворения заявленных обществом требований; оно не содержит каких-либо иных оснований для отказа в выкупе, отличных от оснований, указанных в письме от 25.07.2016. Суд первой инстанции отметил, что письменные объяснения общества от 05.08.2016 с обоснованием отсутствия оснований для начисления штрафа не могут расцениваться как повторное заявление о выкупе помещения, поскольку ни по форме, ни по содержанию не соответствуют требованиям Закона N 159-ФЗ и распоряжения Комитета от 17.01.2014 N 7-р; к этому заявлению не приложены документы, обосновывающие преимущественное право общества на выкуп спорного помещения; по сути, в письме от 05.08.2016 общество выразило свое несогласие с отказом Комитета от 25.07.2016, предприняло попытку урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.
Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что такое поведение общества не может являться основанием для отказа в судебной защите его нарушенного права.
Руководствуясь положениями части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 3, части 4 статьи 4, частей 2, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, статьи 4, части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества.
Принимая во внимание, что положения части 3 статьи Закона N 159-ФЗ четко предусматривают порядок и сроки совершения Комитетом действий, направленных на заключение договора купли-продажи при реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства, арбитражный суд счел возможным в порядке устранения нарушения прав общества обязать Комитет осуществить соответствующие действия в порядке и сроки, предусмотренные названными положениями Закона.
В силу изложенного следует признать, что обжалуемым отказом нарушены права и законные интересы общества в осуществлении им предпринимательской деятельности. Вместе с тем доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, нашедшие свое отражение по спорным вопросам в мотивировочной части судебного акта. Следовательно, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09 января 2017 года по делу N А56-59365/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Т.А.КАШИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
Т.А.КАШИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)