Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Стимул" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 по делу N А76-6922/2017 (судья Первых Н.А.).
Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Южно-Уральский многопрофильный колледж" (далее - ГБПОУ "ЮУМК", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Стимул" (далее - общество ПКФ "Стимул", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды федерального недвижимого имущества N 308 от 31.12.2009 арендной платы в размере 458 323 руб. 80 коп., пени за период с 16.01.2015 по 16.01.2017 в размере 43 113 руб. 80 коп., коммунальных услуг в размере 64 069 руб. 42 коп., а также расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества N 308 от 31.12.2009 и освобождении нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24 (с учетом ходатайства об увеличении размера исковых требований, принятого арбитражным судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 119-121).
Определением суда первой инстанции от 30.03.2017 (л.д. 1-2) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство образования и науки Челябинской области (далее - Министерство образования) и Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство имущества).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 (резолютивная часть оглашена 25.05.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, общество ПКФ "Стимул" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что спорный договор и дополнительные соглашения к нему нельзя признать заключенными, поскольку они не прошли процедуру государственной регистрации.
По мнению апеллянта, ошибочным является вывод суда первой инстанции о том, что положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также и на договоры аренды нежилых помещений в здании в части отсутствия необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года.
Полагает, что суд должен был руководствоваться положениями пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Ссылку суда первой инстанции на пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", апеллянт считает необоснованной, поскольку указанное письмо носит информативный характер и не является правовым актом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в государственной собственности Челябинской области и оперативном управлении ГБПОУ "ЮУМК" находится нежилое помещение N 3 общей площадью 191,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24 (выписка из реестра государственного имущества, свидетельство о государственной регистрации, л.д. 90, 128).
На основании результатов проведенного 21.12.2009 аукциона, 31.12.2009 между ГБПОУ "ЮУМК" (арендодатель) и обществом ПКФ "Стимул" (арендатор) заключен договор N 308 аренды федерального недвижимого имущества (далее - договор от 31.12.2009 N 308; л.д. 14-17). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилые помещения N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским согласно техническому паспорту помещения от 05.06.2006, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24, общей площадью 191,9 кв. м, а арендатор принимает и обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора аренды и возвратить объект по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами. Копия поэтажного плана передаваемого недвижимого имущества является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).
На основании пункта 1.2 договора от 31.12.2009 N 308 имущество передается в аренду для изготовления столярных изделий и мебели по акту приема-передачи от 01.01.2010 (приложение N 2).
Передача нежилых помещений арендодателем арендатору произведена по акту приема-передачи помещения от 01.01.2010 (л.д. 18). Состояние помещений арендатору известно, претензии с его стороны отсутствуют.
Срок договора определяется с 01.01.2010 по 25.01.2010 (пункт 1.3 договора от 31.12.2009 N 308).
В пункте 1.4 названного договора указано, что передаваемое в аренду имущество находится в собственности Российской Федерации и закреплено на праве оперативного управления за арендодателем.
На основании положений пунктов 4.1 и 4.2 договора от 31.12.2009 N 308 размер арендной платы устанавливается согласно отчета об оценке величины рыночно обоснованной ежемесячной ставки арендной платы и составляет 20 832 руб. 90 коп. в месяц. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100% по указанным реквизитам.
Стороны в пункте 5.1 договора от 31.12.2009 N 308 предусмотрели, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки по указанным реквизитам.
В качестве приложения к договору от 31.12.2009 N 308 (л.д. 17) сторонами согласован поэтажный план.
Также сторонами к договору от 31.12.2009 N 308 подписаны дополнительные соглашения от 15.02.2010 N 1, от 14.05.2010 N 2, от 01.11.2012 N 5 (л.д. 19-20, 23-24).
Дополнительным соглашением стороны согласовали срок договора аренды с 26.12.2010 до даты проведения торгов федерального недвижимого имущества, закрепленного за Федеральным государственным образовательным учреждением "Уральский государственный колледж" (в настоящий момент ГБПОУ "ЮУМК") на праве оперативного управления (л.д. 21). Дополнительным соглашением N 4 от 01.11.2011 стороны согласовали срок договора аренды с 01.01.2010 по 01.07.2015 (л.д. 22).
Также между истцом (исполнитель) и обществом ПКФ "Стимул" (заказчик) заключен договор N 308 на использование электрической энергии и других коммунальных услуг от 01.01.2010 (далее - договор от 01.01.2010 N 308; 25-26), согласно пункту 1.1 которого исполнитель обеспечивает тепловой электрической энергией, водоснабжением и водоотведением по сетям, находящимся на его балансе, нежилые помещения (Лит. А1, 1 этаж) пом. 32-34, 44, 45 общей площадью 191,9 кв. м (согласно техническому паспорту от 05.06.2006), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24, переданное в аренду заказчику в соответствии с договором аренды от 01.01.2010 N 308.
Кроме того, 01.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения (далее - договор от 01.05.2016; л.д. 31), согласно пункту 1.1 которого арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, а арендатор возмещает арендодателю расходы по содержанию сданного в аренду помещения по договору аренды от 31.12.2009 N 308.
Арендатор компенсирует арендодателю расходы в размере стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы (пункт 1.6 договора от 01.05.2016).
На основании пункта 2.1.2 договора от 01.05.2016, не позднее пяти банковских дней с момента получения счета на сумму компенсации коммунальных платежей, арендатор уплачивает в пользу арендодателя данную сумму.
Стороны в пункте 3.1 договора от 01.05.2016 согласовали, что в случае просрочки арендатором оплаты счета арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки исполнения обязательства.
В связи с наличием у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями ГБПОУ "ЮУМК" в адрес общества ПКФ "Стимул" направлена претензия от 14.10.2016 N 55 (л.д. 13), в которой содержится требование об оплате задолженности по спорному договору, которая по состоянию на 14.10.2016 составила 312 493 руб. 50 коп., компенсации расходов на оплату коммунальных услуг до 31.12.2016 и предупреждение о взыскании задолженности и пени в судебном порядке.
Указанная претензия получена ответчиком нарочно 26.10.2016, о чем свидетельствует соответствующая отметка представителя на экземпляре документа.
Стороны в пункте 2.2 договора от 31.12.2009 N 308 согласовали случаи досрочного расторжения договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев, а также более двух месяцев подряд не возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных арендатором коммунальных и иных услуг.
Ввиду нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца, ГБПОУ "ЮУМК" направило в адрес общества ПКФ "Стимул" уведомление о расторжении договора аренды N 308 от 31.12.2009 (л.д. 60), в котором указано, что в случае непогашения задолженности по арендной плате в сумме 354 159 руб. 30 коп., а также отсутствия письменного ответа в трехдневный срок с момента получения настоящего уведомления, договор от 31.12.2009 N 308 будет расторгнут с 26.02.2017.
Указанное уведомление направлено истцом ответчику посредством почтовой связи, что подтверждается копией почтового уведомления от 26.01.2017 (л.д. 61).
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора от 31.12.2009 N 308 в виде неисполнения обязательства по внесению арендных платежей более двух раз подряд и оставление требований, изложенных в претензии от 14.10.2016 N 55 и уведомлении о расторжении договора аренды N 308 от 31.12.2009, без удовлетворения, ГБПОУ "ЮУМК" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении названного договора на основании положений пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании задолженности по арендной плате, договорных пеней и стоимости коммунальных услуг.
При рассмотрении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами отношений по договору от 31.12.2009 N 308, возобновленному на неопределенный срок, ввиду незаключенности дополнительного соглашения к договору, определяющего срок действия договора более 1 года, но не зарегистрированного в установленном порядке. Установив факт временного пользования нежилыми помещениями N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским в отсутствие доказательств исполнения обществом ПКФ "Стимул" обязательств по внесению арендных платежей, а также компенсации понесенных истцом коммунальных услуг, суд удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности и пени по договору. Ввиду длительности невнесения арендных платежей, арбитражный суд указал на наличие оснований для расторжения договора от 31.12.2009 N 308 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и выселения ответчика из арендуемых помещений.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 31.12.2009 N 308, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 654 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Особенности аренды зданий и сооружений определены параграфом 4 главы 34 ГК РФ, при этом названный кодекс не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений.
Поскольку нежилое помещение, представляет собой конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к договору аренды нежилого здания по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Соответствующие возражения подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор изначально был заключен сроком менее одного года (пункт 1.3 договора) поэтому не подлежал государственной регистрации. При этом, суд первой инстанции обоснованно счел, что дополнительное соглашение от 01.11.2011 N 4, которым стороны согласовали срок договора аренды с 01.01.2010 по 01.07.2015 (л.д. 22) не является заключенным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Указанное обстоятельство, как и доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора, не исключают существования обязательств арендатора по договору.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Вместе с тем, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
При этом, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, а арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Аналогичные разъяснения приведены в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Исходя из названного, при определении взаимных обязательств сторон следует руководствоваться условиями договора от 31.12.2009 N 308, в том числе согласованными в дополнительных соглашениях к нему.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Обстоятельство временного пользования нежилыми помещениями N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским и ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 30.11.2016 по 11.05.2017 в сумме 458 323 руб. 80 коп. подтверждается материалами дела и не является спорным.
При отсутствии доказательств исполнения обществом ПКФ "Стимул" обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование указанными выше нежилыми помещениями предъявление ГБПОУ "ЮУМК" требования о взыскании задолженности по арендной плате является правомерным.
Исходя из приведенного выше нормативного обоснования, довод ответчика о том, что суд первой инстанции не вправе ссылаться на указанное выше Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, подлежит отклонению.
При этом, в силу пункта 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" и статьи 16 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.
Требования истца в части взыскания задолженности за услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, а также коммунальные услуги также обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Согласно пункту 2 статьи 421, статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. С момента заключения договор становится обязательным для сторон.
Податель апелляционной жалобы не оспаривает отсутствие самостоятельного договора с ресурсоснабжающими организациями, а также фактического снабжения помещения электрической, тепловой энергией, иными коммунальными ресурсами.
Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора и требовать компенсации расходов по оплате сетевых ресурсов и коммунальных услуг.
В рамках заключенных сторонами договоров от 01.01.2010 N 308 и от 01.05.2016, ответчик принял на себя обязательства, соответственно, по оплате предоставленной истцом тепловой электрической энергией, водоснабжения и водоотведения, а также по компенсации понесенных истцом расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения.
Оказанные ГБПОУ "ЮУМК" в период с 30.11.2016 по 11.05.2017 услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, а также коммунальные услуги (акты об оказании услуг; л.д. 34-49) в общей сумме 64 069 руб. 42 коп. обществом ПКФ "Стимул" не оплачены (возмещены) истцу. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Так, в пункте 5.1 договора от 31.12.2009 N 308 стороны предусмотрели, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки по указанным реквизитам.
Представленный истцом расчет пеней за период с 16.01.2015 по 16.01.2017 (л.д. 120), итоговая сумма которых составила 43 113 руб. 80 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующем методике расчета, отраженной в пункте 5.1 договора от 31.12.2009 N 308. Оснований для изменения вывода суд первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 309, 330, 614, 616, 654 ГК РФ, судом первой инстанции правомерно и обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования ГБПОУ "ЮУМК" о взыскании с общества ПКФ "Стимул" задолженности по арендной плате в сумме 458 323 руб. 80 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 43 113 руб. 80 коп., а также стоимости оказанных коммунальных услуг в размере 64 069 руб. 42 коп.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены и в статье 619 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 2.2 договора от 31.12.2009 N 308 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев, а также более двух месяцев подряд не возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных арендатором коммунальных и иных услуг.
На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
По причине неисполнения обществом ПКФ "Стимул" обязанности по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским истцом ответчику направлено о расторжении договора аренды N 308 от 31.12.2009 (л.д. 60), с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендной плате в сумме 354 159 руб. 30 коп., а также с указанием на расторжение договора от 31.12.2009 N 308 с 26.02.2017 - в случае отсутствия письменного ответа в трехдневный срок с момента получения уведомления.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора от 31.12.2009 N 308 ГБПОУ "ЮУМК" соблюден.
Принимая во внимание установленные выше обстоятельства наличия задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, образовавшейся за период более двух расчетных периодов (с 30.11.2016 по 11.05.2017), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора от 31.12.2009 N 308 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 3.15.1 договора от 31.12.2009 N 308 предусмотрено, что при расторжении договора (в том числе досрочном) или выбытии по другим причинам в течение двух дней возвратить арендованное имущество арендодателю в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы. Передача имущества арендодателю производится по акту приема-передачи.
После расторжения договора от 31.12.2009 N 308 арбитражным судом, правовые основания для использования ответчиком объектов муниципального фонда отсутствуют. Поскольку доказательств возврата арендуемого имущества суду не представлено, исковые требования ГБПОУ "ЮУМК" об освобождении нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24, правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 по делу N А76-6922/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Стимул" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2017 N 18АП-8178/2017 ПО ДЕЛУ N А76-6922/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2017 г. N 18АП-8178/2017
Дело N А76-6922/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Стимул" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 по делу N А76-6922/2017 (судья Первых Н.А.).
Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Южно-Уральский многопрофильный колледж" (далее - ГБПОУ "ЮУМК", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Стимул" (далее - общество ПКФ "Стимул", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды федерального недвижимого имущества N 308 от 31.12.2009 арендной платы в размере 458 323 руб. 80 коп., пени за период с 16.01.2015 по 16.01.2017 в размере 43 113 руб. 80 коп., коммунальных услуг в размере 64 069 руб. 42 коп., а также расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества N 308 от 31.12.2009 и освобождении нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24 (с учетом ходатайства об увеличении размера исковых требований, принятого арбитражным судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; л.д. 119-121).
Определением суда первой инстанции от 30.03.2017 (л.д. 1-2) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство образования и науки Челябинской области (далее - Министерство образования) и Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство имущества).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 (резолютивная часть оглашена 25.05.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, общество ПКФ "Стимул" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что спорный договор и дополнительные соглашения к нему нельзя признать заключенными, поскольку они не прошли процедуру государственной регистрации.
По мнению апеллянта, ошибочным является вывод суда первой инстанции о том, что положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также и на договоры аренды нежилых помещений в здании в части отсутствия необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года.
Полагает, что суд должен был руководствоваться положениями пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Ссылку суда первой инстанции на пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", апеллянт считает необоснованной, поскольку указанное письмо носит информативный характер и не является правовым актом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в государственной собственности Челябинской области и оперативном управлении ГБПОУ "ЮУМК" находится нежилое помещение N 3 общей площадью 191,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24 (выписка из реестра государственного имущества, свидетельство о государственной регистрации, л.д. 90, 128).
На основании результатов проведенного 21.12.2009 аукциона, 31.12.2009 между ГБПОУ "ЮУМК" (арендодатель) и обществом ПКФ "Стимул" (арендатор) заключен договор N 308 аренды федерального недвижимого имущества (далее - договор от 31.12.2009 N 308; л.д. 14-17). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату в аренду (временное пользование) недвижимое имущество - нежилые помещения N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским согласно техническому паспорту помещения от 05.06.2006, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24, общей площадью 191,9 кв. м, а арендатор принимает и обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора аренды и возвратить объект по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами. Копия поэтажного плана передаваемого недвижимого имущества является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).
На основании пункта 1.2 договора от 31.12.2009 N 308 имущество передается в аренду для изготовления столярных изделий и мебели по акту приема-передачи от 01.01.2010 (приложение N 2).
Передача нежилых помещений арендодателем арендатору произведена по акту приема-передачи помещения от 01.01.2010 (л.д. 18). Состояние помещений арендатору известно, претензии с его стороны отсутствуют.
Срок договора определяется с 01.01.2010 по 25.01.2010 (пункт 1.3 договора от 31.12.2009 N 308).
В пункте 1.4 названного договора указано, что передаваемое в аренду имущество находится в собственности Российской Федерации и закреплено на праве оперативного управления за арендодателем.
На основании положений пунктов 4.1 и 4.2 договора от 31.12.2009 N 308 размер арендной платы устанавливается согласно отчета об оценке величины рыночно обоснованной ежемесячной ставки арендной платы и составляет 20 832 руб. 90 коп. в месяц. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100% по указанным реквизитам.
Стороны в пункте 5.1 договора от 31.12.2009 N 308 предусмотрели, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки по указанным реквизитам.
В качестве приложения к договору от 31.12.2009 N 308 (л.д. 17) сторонами согласован поэтажный план.
Также сторонами к договору от 31.12.2009 N 308 подписаны дополнительные соглашения от 15.02.2010 N 1, от 14.05.2010 N 2, от 01.11.2012 N 5 (л.д. 19-20, 23-24).
Дополнительным соглашением стороны согласовали срок договора аренды с 26.12.2010 до даты проведения торгов федерального недвижимого имущества, закрепленного за Федеральным государственным образовательным учреждением "Уральский государственный колледж" (в настоящий момент ГБПОУ "ЮУМК") на праве оперативного управления (л.д. 21). Дополнительным соглашением N 4 от 01.11.2011 стороны согласовали срок договора аренды с 01.01.2010 по 01.07.2015 (л.д. 22).
Также между истцом (исполнитель) и обществом ПКФ "Стимул" (заказчик) заключен договор N 308 на использование электрической энергии и других коммунальных услуг от 01.01.2010 (далее - договор от 01.01.2010 N 308; 25-26), согласно пункту 1.1 которого исполнитель обеспечивает тепловой электрической энергией, водоснабжением и водоотведением по сетям, находящимся на его балансе, нежилые помещения (Лит. А1, 1 этаж) пом. 32-34, 44, 45 общей площадью 191,9 кв. м (согласно техническому паспорту от 05.06.2006), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24, переданное в аренду заказчику в соответствии с договором аренды от 01.01.2010 N 308.
Кроме того, 01.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о компенсации арендатором расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения (далее - договор от 01.05.2016; л.д. 31), согласно пункту 1.1 которого арендодатель перечисляет поставщикам услуг плату за коммунальные услуги, а арендатор возмещает арендодателю расходы по содержанию сданного в аренду помещения по договору аренды от 31.12.2009 N 308.
Арендатор компенсирует арендодателю расходы в размере стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы (пункт 1.6 договора от 01.05.2016).
На основании пункта 2.1.2 договора от 01.05.2016, не позднее пяти банковских дней с момента получения счета на сумму компенсации коммунальных платежей, арендатор уплачивает в пользу арендодателя данную сумму.
Стороны в пункте 3.1 договора от 01.05.2016 согласовали, что в случае просрочки арендатором оплаты счета арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 1/300 ставки банковского рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки исполнения обязательства.
В связи с наличием у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями ГБПОУ "ЮУМК" в адрес общества ПКФ "Стимул" направлена претензия от 14.10.2016 N 55 (л.д. 13), в которой содержится требование об оплате задолженности по спорному договору, которая по состоянию на 14.10.2016 составила 312 493 руб. 50 коп., компенсации расходов на оплату коммунальных услуг до 31.12.2016 и предупреждение о взыскании задолженности и пени в судебном порядке.
Указанная претензия получена ответчиком нарочно 26.10.2016, о чем свидетельствует соответствующая отметка представителя на экземпляре документа.
Стороны в пункте 2.2 договора от 31.12.2009 N 308 согласовали случаи досрочного расторжения договора, в том числе, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев, а также более двух месяцев подряд не возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных арендатором коммунальных и иных услуг.
Ввиду нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы более чем на 2 месяца, ГБПОУ "ЮУМК" направило в адрес общества ПКФ "Стимул" уведомление о расторжении договора аренды N 308 от 31.12.2009 (л.д. 60), в котором указано, что в случае непогашения задолженности по арендной плате в сумме 354 159 руб. 30 коп., а также отсутствия письменного ответа в трехдневный срок с момента получения настоящего уведомления, договор от 31.12.2009 N 308 будет расторгнут с 26.02.2017.
Указанное уведомление направлено истцом ответчику посредством почтовой связи, что подтверждается копией почтового уведомления от 26.01.2017 (л.д. 61).
Ссылаясь на существенное нарушение условий договора от 31.12.2009 N 308 в виде неисполнения обязательства по внесению арендных платежей более двух раз подряд и оставление требований, изложенных в претензии от 14.10.2016 N 55 и уведомлении о расторжении договора аренды N 308 от 31.12.2009, без удовлетворения, ГБПОУ "ЮУМК" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении названного договора на основании положений пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании задолженности по арендной плате, договорных пеней и стоимости коммунальных услуг.
При рассмотрении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами отношений по договору от 31.12.2009 N 308, возобновленному на неопределенный срок, ввиду незаключенности дополнительного соглашения к договору, определяющего срок действия договора более 1 года, но не зарегистрированного в установленном порядке. Установив факт временного пользования нежилыми помещениями N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским в отсутствие доказательств исполнения обществом ПКФ "Стимул" обязательств по внесению арендных платежей, а также компенсации понесенных истцом коммунальных услуг, суд удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности и пени по договору. Ввиду длительности невнесения арендных платежей, арбитражный суд указал на наличие оснований для расторжения договора от 31.12.2009 N 308 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и выселения ответчика из арендуемых помещений.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.
Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 31.12.2009 N 308, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 654 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Особенности аренды зданий и сооружений определены параграфом 4 главы 34 ГК РФ, при этом названный кодекс не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений.
Поскольку нежилое помещение, представляет собой конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к договору аренды нежилого здания по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
Соответствующие возражения подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Анализируемый договор изначально был заключен сроком менее одного года (пункт 1.3 договора) поэтому не подлежал государственной регистрации. При этом, суд первой инстанции обоснованно счел, что дополнительное соглашение от 01.11.2011 N 4, которым стороны согласовали срок договора аренды с 01.01.2010 по 01.07.2015 (л.д. 22) не является заключенным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Указанное обстоятельство, как и доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии государственной регистрации договора, не исключают существования обязательств арендатора по договору.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Вместе с тем, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
При этом, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, а арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Аналогичные разъяснения приведены в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Исходя из названного, при определении взаимных обязательств сторон следует руководствоваться условиями договора от 31.12.2009 N 308, в том числе согласованными в дополнительных соглашениях к нему.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Обстоятельство временного пользования нежилыми помещениями N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским и ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 30.11.2016 по 11.05.2017 в сумме 458 323 руб. 80 коп. подтверждается материалами дела и не является спорным.
При отсутствии доказательств исполнения обществом ПКФ "Стимул" обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование указанными выше нежилыми помещениями предъявление ГБПОУ "ЮУМК" требования о взыскании задолженности по арендной плате является правомерным.
Исходя из приведенного выше нормативного обоснования, довод ответчика о том, что суд первой инстанции не вправе ссылаться на указанное выше Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165, подлежит отклонению.
При этом, в силу пункта 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" и статьи 16 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.
Требования истца в части взыскания задолженности за услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, а также коммунальные услуги также обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Согласно пункту 2 статьи 421, статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. С момента заключения договор становится обязательным для сторон.
Податель апелляционной жалобы не оспаривает отсутствие самостоятельного договора с ресурсоснабжающими организациями, а также фактического снабжения помещения электрической, тепловой энергией, иными коммунальными ресурсами.
Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора и требовать компенсации расходов по оплате сетевых ресурсов и коммунальных услуг.
В рамках заключенных сторонами договоров от 01.01.2010 N 308 и от 01.05.2016, ответчик принял на себя обязательства, соответственно, по оплате предоставленной истцом тепловой электрической энергией, водоснабжения и водоотведения, а также по компенсации понесенных истцом расходов по оплате коммунальных услуг по содержанию сданного в аренду помещения.
Оказанные ГБПОУ "ЮУМК" в период с 30.11.2016 по 11.05.2017 услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению, а также коммунальные услуги (акты об оказании услуг; л.д. 34-49) в общей сумме 64 069 руб. 42 коп. обществом ПКФ "Стимул" не оплачены (возмещены) истцу. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
На основании статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Так, в пункте 5.1 договора от 31.12.2009 N 308 стороны предусмотрели, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации от суммы долга за каждый день просрочки по указанным реквизитам.
Представленный истцом расчет пеней за период с 16.01.2015 по 16.01.2017 (л.д. 120), итоговая сумма которых составила 43 113 руб. 80 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующем методике расчета, отраженной в пункте 5.1 договора от 31.12.2009 N 308. Оснований для изменения вывода суд первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, руководствуясь положениями статей 309, 330, 614, 616, 654 ГК РФ, судом первой инстанции правомерно и обоснованно признаны подлежащими удовлетворению требования ГБПОУ "ЮУМК" о взыскании с общества ПКФ "Стимул" задолженности по арендной плате в сумме 458 323 руб. 80 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 43 113 руб. 80 коп., а также стоимости оказанных коммунальных услуг в размере 64 069 руб. 42 коп.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены и в статье 619 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 2.2 договора от 31.12.2009 N 308 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случаях, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев, а также более двух месяцев подряд не возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных арендатором коммунальных и иных услуг.
На основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
По причине неисполнения обществом ПКФ "Стимул" обязанности по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 32-34, 44, 45 (1 этаж, литера А1) в пристрое к мастерским истцом ответчику направлено о расторжении договора аренды N 308 от 31.12.2009 (л.д. 60), с требованием о погашении имеющейся задолженности по арендной плате в сумме 354 159 руб. 30 коп., а также с указанием на расторжение договора от 31.12.2009 N 308 с 26.02.2017 - в случае отсутствия письменного ответа в трехдневный срок с момента получения уведомления.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что предусмотренный статьей 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договора от 31.12.2009 N 308 ГБПОУ "ЮУМК" соблюден.
Принимая во внимание установленные выше обстоятельства наличия задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, образовавшейся за период более двух расчетных периодов (с 30.11.2016 по 11.05.2017), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора от 31.12.2009 N 308 применительно к положениям пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 3.15.1 договора от 31.12.2009 N 308 предусмотрено, что при расторжении договора (в том числе досрочном) или выбытии по другим причинам в течение двух дней возвратить арендованное имущество арендодателю в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы. Передача имущества арендодателю производится по акту приема-передачи.
После расторжения договора от 31.12.2009 N 308 арбитражным судом, правовые основания для использования ответчиком объектов муниципального фонда отсутствуют. Поскольку доказательств возврата арендуемого имущества суду не представлено, исковые требования ГБПОУ "ЮУМК" об освобождении нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Жукова, 24, правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2017 по делу N А76-6922/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Стимул" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)