Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Копыловой Л.С., Рычаговой О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Майоровой М.Н.
при не явке лиц, участвующих в деле
рассмотрев апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Регион-Сервис" Лапидус Р.В.
на определение Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2016 по делу N А21-3243/2012 (судья Емельянова Н.В.), принятое
по заявлению Зайцевой Е.А. о включении в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" денежных требований
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Регион-Сервис",
Зайцева Евгения Александровна (далее - заявитель) обратилась 24 мая 2016 г. в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, в котором просила включить требование участника в размере 2 863 971 руб. в третью очередь реестра кредиторов ООО "Регион-Сервис", из них: с суммой уплаченной по договору 1 732 100 руб. как обеспеченной залогом и суммой реального ущерба 1 131 871 руб., причиненных нарушением застройщиком своих обязательств.
В судебном заседании заявитель поддержала отказ от исполнения договора долевого участия в части передачи жилого помещения и включении в реестр с денежными требованиями.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2016 принят отказ Зайцевой Евгении Александровны от исполнения Договора N Г3-1/1-12 участия в долевом строительстве от 02.10.2009 г., заключенного между ООО "КД-Плюс" (ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Зайцевой Евгенией Александровной (участник долевого строительства). Зайцева Евгения Александровна включена в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" в третью очередь реестра с суммой 2 863 971 руб., из них: с суммой оплаты по договору 1 732 100 руб. как обеспеченные залогом, с суммой убытков в виде реального ущерба 1 131 871 руб.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий Лапидус Р.В. просит определение суда первой инстанции от 10.08.2016 изменить в части определения суммы реального ущерба с 1 131 871 руб. на 1 031 871 руб.
Управляющий указывает на то, что судом при установлении расчета реального ущерба не был учтен размер неисполненных Зайцевой Е.А. обязательств по договору участия в долевом строительстве, составляющий 100 000 руб.
Управляющий поясняет, что Зайцева Е.А. полностью не произвела оплату стоимости квартиры, в связи с чем, размер суммы убытка должен быть уменьшен на 100 000 руб.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не направлен
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Калининградской области от 25 апреля 2012 г. в ООО "Регион-Сервис" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Лавриненко Сергей Владимирович, о чем произведена публикация 12 мая 2012 г.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 27 июня 2012 г. установлено применение при банкротстве должника ООО "Регион - Сервис" правил параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика, о чем произведена публикация 11 августа 2012 г.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 марта 2013 г. в отношении ООО "Регион-Сервис" введено внешнее управление, внешним управляющим утверждена Трутнева Марина Юрьевна.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17 декабря 2014 г. внешний управляющий Трутнева М.Ю. отстранена от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО "Регион-Сервис", ООО "Регион-Сервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Савченко Александр Евгеньевич. Определением от 19 июня 2015 г. Савченко А.Е. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Регион-Сервис", определением от 17 августа 2015 г. конкурсным управляющим утверждена Лапидус Р.В.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16 ноября 2012 г. Зайцева Евгения Александровна включена в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" о передаче жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.07 кв. м, со строительным номером 12, расположенной в секции N 1 на третьем этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП) по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 188-б в Ленинградском районе (фактический адрес пер. Ганзейский д. 70).
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве, в случае если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 и пунктом 1 статьи 201.11 настоящего Федерального закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13 настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о: 1) возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со статьей 201.5 настоящего Федерального закона; 2) последствиях не предъявления указанных требований в срок, установленный подпунктом 2 настоящего пункта.
Согласно пункту 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве, открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
В соответствии со статьей 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", под денежным требованием понимается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, возврате денежных средств уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным (незаключенным) и предусматривающему передачу жилого помещения и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в ранее действовавшей редакции) предусмотрено, что при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
В настоящее время, с учетом внесения изменений в Закон о банкротстве Федеральным законом N 236-ФЗ от 13.07.2015, абзацы первый и второй статьи 201.5 Закона о банкротстве изложены в редакции, в который дополнительно указано на возможность со стороны участника строительства, помимо требования о включении в реестр требований должника-застройщика по передаче жилых помещений, заявлять к должнику-застройщику денежное требование, основанное на возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства), которое было передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
В силу положений, установленных пунктом 10 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", положения статей 201.5, 201.10, 201.11 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.
Из материалов дела следует, что требование Зайцевой Е.А. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений основано на Договоре N Г3-1/1-12 участия в долевом строительстве от 02.10.2009 г., заключенном между ООО "КД-Плюс" (ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Зайцевой Евгенией Александровной (участник долевого строительства).
Договор долевого участия в строительстве от 02.10.2009 г. прошел государственную регистрацию.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.06.2016 г. за ООО "Регион-Сервис" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1018.0000 кв. м, степень готовности объекта 89%.
Конкурсным управляющим Лапидус Р.В. направлено уведомление о возможности предъявления в Арбитражный суд Калининградской области денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения в соответствии со статьей 201.5 Закона о банкротстве.
Из материалов дела следует и установлено судом, что ООО "Регион-Сервис" к расчетам с кредиторами третьей очереди не приступало. Указанное обстоятельство свидетельствует о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику в порядке, установленном статьей 201.5 Закона о банкротстве, в том числе при наличии ранее установленного в соответствующей процедуре требования о включении в реестр по передаче жилых помещений. Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что поскольку участником строительства Зайцевой Е.А. заявлен отказ от исполнения Договора долевого участия в строительстве от 02.10.2009 г. в части передачи жилого помещения, заявитель подлежит включению в реестр в третью очередь реестра с денежными требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обязательств (залог на основании и закона).
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 13 названного Закона установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчета с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения, прежде всего, за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
Конкурсным управляющим проведена оценка рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади объекта по состоянию на 17.12.2014 г., согласно отчету ООО "Оценочная фирма "КОНТЭКОС" рыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения составляет 46 896.53 руб.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расчет реального ущерба составляет 1 131 871 руб., исходя из следующего расчета 61.07 кв. м x 46 896.53 руб. = 2 863 971.00 руб. 2 863 971.08 руб. - 1 732 100 руб. = 1 131 871 руб.
Вместе с тем, судом не принято во внимание и не учтено то обстоятельство, что размер не исполненных Зайцевой Е.А. обязательств по Договору участия в долевом строительстве, составляет 100 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16.11.2012 установлено, что сумма, уплаченная участником долевого строительства (Зайцевой Е.А.) составляет 1 732 100 руб. Размер неисполненных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком 100 000 руб.
Судом установлено, что пунктом 2.1 договора стороны установили, что цена договора составляет 1 832 100 руб. и изменению не подлежит.
Пунктом 4.1 договора установлено, что застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию в третьем квартале 2010 года и обязуется в течение двух месяцев после ввода в эксплуатацию передать объект долевого участия строительства участнику долевого строительства.
Судом установлено, что Зайцевой Е.А. произведена оплата в общей сумме 1 732 100 руб., размер неисполненных обязательств составляет 100 000 руб.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, обстоятельства, установленные определением суда от 16.11.2012, имеют для суда апелляционной инстанции преюдициальное значение и не подлежат установлению вновь.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки в виде реального ущерба в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, представляют собой расходы, которые дольщик должен будет понести для восстановления нарушенного права, т.е. получение квартиры соответствующего качества. Соответственно убытки должны покрыть расходы гражданина на приобретение квартиры аналогичной той, которую ему обещал, но не передал застройщик.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Зайцева Е.А. полностью не произвела оплату стоимости квартиры. При исполнении обязательства должником по передаче квартиры, она для получения квартиры, должна была бы внести денежные средства в размере 1 832 100 руб., однако произвела оплату квартиры в сумме 1 732 100 руб. Таким образом, сумма убытков в виде реального ущерба составляет 1 031 871 руб. (1 131 871 - 100 000) = 1 031 871 руб.
Соответственно определенная судом стоимость квартиры - 2 863 971 рублей (61,07 кв. м x 48896,53 руб.) при том, что полностью Зайцевой Е.А. квартира не была оплачена, должна была быть уменьшена на неоплаченную за нее сумму - 100 000 руб. и с учетом произведенной Зайцевой Е.А. оплаты в размере 1 732 1 00 руб. разница, требующаяся кредитору для восстановления своих прав и приобретения аналога составляет 1 031 871 руб. (2 763 971 (2 863 971 руб. - 100 000) - 1 732 100 руб.).
При изложенных обстоятельствах, требование Зайцевой Е.А. подлежит изменению в части включения в реестр требования кредиторов ООО "Регион-Сервис" в третью очередь реестра с суммой 2 763 971 руб., из которых 1 732 100 руб. сумма оплаты по договору и 1 031 871 руб. сумма убытков в виде реального ущерба. Апелляционный суд при этом отмечает, что Зайцевой Е.А. было направлено в суд первой инстанции заявление об уточнении денежных требований (л.д. 20-21), в котором заявитель также указывал на частичное неисполнение своих обязательств по оплате и уточнил объем требований в отношении суммы реального ущерба за вычетом 100 000 руб., в связи с чем, указанная сумма составляла 1 031 871 руб. Указанное заявление кредитора не было учтено судом первой инстанции при рассмотрении заявления.
При таких обстоятельствах, определение суда подлежит изменению с учетом доводов, изложенных в постановлении.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2016 по делу N А21-3243/2012 изменить в части определения суммы реального ущерба.
Изложить пункт 2 резолютивной части определения в следующей редакции: включить Зайцеву Евгению Александровну в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" в третью очередь реестра с суммой 2 763 971 руб., из них: с суммой оплаты по договору 1 732 100 руб. как обеспеченные залогом, с суммой убытков в виде реального ущерба 1 031 871 руб.
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2016 ПО ДЕЛУ N А21-3243/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу N А21-3243/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Копыловой Л.С., Рычаговой О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Майоровой М.Н.
при не явке лиц, участвующих в деле
рассмотрев апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Регион-Сервис" Лапидус Р.В.
на определение Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2016 по делу N А21-3243/2012 (судья Емельянова Н.В.), принятое
по заявлению Зайцевой Е.А. о включении в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" денежных требований
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Регион-Сервис",
установил:
Зайцева Евгения Александровна (далее - заявитель) обратилась 24 мая 2016 г. в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, в котором просила включить требование участника в размере 2 863 971 руб. в третью очередь реестра кредиторов ООО "Регион-Сервис", из них: с суммой уплаченной по договору 1 732 100 руб. как обеспеченной залогом и суммой реального ущерба 1 131 871 руб., причиненных нарушением застройщиком своих обязательств.
В судебном заседании заявитель поддержала отказ от исполнения договора долевого участия в части передачи жилого помещения и включении в реестр с денежными требованиями.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2016 принят отказ Зайцевой Евгении Александровны от исполнения Договора N Г3-1/1-12 участия в долевом строительстве от 02.10.2009 г., заключенного между ООО "КД-Плюс" (ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Зайцевой Евгенией Александровной (участник долевого строительства). Зайцева Евгения Александровна включена в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" в третью очередь реестра с суммой 2 863 971 руб., из них: с суммой оплаты по договору 1 732 100 руб. как обеспеченные залогом, с суммой убытков в виде реального ущерба 1 131 871 руб.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий Лапидус Р.В. просит определение суда первой инстанции от 10.08.2016 изменить в части определения суммы реального ущерба с 1 131 871 руб. на 1 031 871 руб.
Управляющий указывает на то, что судом при установлении расчета реального ущерба не был учтен размер неисполненных Зайцевой Е.А. обязательств по договору участия в долевом строительстве, составляющий 100 000 руб.
Управляющий поясняет, что Зайцева Е.А. полностью не произвела оплату стоимости квартиры, в связи с чем, размер суммы убытка должен быть уменьшен на 100 000 руб.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не направлен
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Калининградской области от 25 апреля 2012 г. в ООО "Регион-Сервис" введено наблюдение, временным управляющим утвержден Лавриненко Сергей Владимирович, о чем произведена публикация 12 мая 2012 г.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 27 июня 2012 г. установлено применение при банкротстве должника ООО "Регион - Сервис" правил параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика, о чем произведена публикация 11 августа 2012 г.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 марта 2013 г. в отношении ООО "Регион-Сервис" введено внешнее управление, внешним управляющим утверждена Трутнева Марина Юрьевна.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17 декабря 2014 г. внешний управляющий Трутнева М.Ю. отстранена от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО "Регион-Сервис", ООО "Регион-Сервис" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Савченко Александр Евгеньевич. Определением от 19 июня 2015 г. Савченко А.Е. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Регион-Сервис", определением от 17 августа 2015 г. конкурсным управляющим утверждена Лапидус Р.В.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16 ноября 2012 г. Зайцева Евгения Александровна включена в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" о передаче жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 61.07 кв. м, со строительным номером 12, расположенной в секции N 1 на третьем этаже в многоквартирном доме (N 1 по ГП) по адресу: г. Калининград, ул. А. Невского, 188-б в Ленинградском районе (фактический адрес пер. Ганзейский д. 70).
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве, в случае если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 и пунктом 1 статьи 201.11 настоящего Федерального закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13 настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о: 1) возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со статьей 201.5 настоящего Федерального закона; 2) последствиях не предъявления указанных требований в срок, установленный подпунктом 2 настоящего пункта.
Согласно пункту 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве, открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.
В соответствии со статьей 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", под денежным требованием понимается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, возврате денежных средств уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным (незаключенным) и предусматривающему передачу жилого помещения и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в ранее действовавшей редакции) предусмотрено, что при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.
В настоящее время, с учетом внесения изменений в Закон о банкротстве Федеральным законом N 236-ФЗ от 13.07.2015, абзацы первый и второй статьи 201.5 Закона о банкротстве изложены в редакции, в который дополнительно указано на возможность со стороны участника строительства, помимо требования о включении в реестр требований должника-застройщика по передаче жилых помещений, заявлять к должнику-застройщику денежное требование, основанное на возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства), которое было передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).
В силу положений, установленных пунктом 10 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", положения статей 201.5, 201.10, 201.11 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, при условии, что к этому дню не завершились расчеты с кредиторами третьей очереди.
Из материалов дела следует, что требование Зайцевой Е.А. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений основано на Договоре N Г3-1/1-12 участия в долевом строительстве от 02.10.2009 г., заключенном между ООО "КД-Плюс" (ООО "Регион-Сервис") (застройщик) и Зайцевой Евгенией Александровной (участник долевого строительства).
Договор долевого участия в строительстве от 02.10.2009 г. прошел государственную регистрацию.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.06.2016 г. за ООО "Регион-Сервис" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1018.0000 кв. м, степень готовности объекта 89%.
Конкурсным управляющим Лапидус Р.В. направлено уведомление о возможности предъявления в Арбитражный суд Калининградской области денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения в соответствии со статьей 201.5 Закона о банкротстве.
Из материалов дела следует и установлено судом, что ООО "Регион-Сервис" к расчетам с кредиторами третьей очереди не приступало. Указанное обстоятельство свидетельствует о возможности предъявления участниками строительства требований к застройщику в порядке, установленном статьей 201.5 Закона о банкротстве, в том числе при наличии ранее установленного в соответствующей процедуре требования о включении в реестр по передаче жилых помещений. Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что поскольку участником строительства Зайцевой Е.А. заявлен отказ от исполнения Договора долевого участия в строительстве от 02.10.2009 г. в части передачи жилого помещения, заявитель подлежит включению в реестр в третью очередь реестра с денежными требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обязательств (залог на основании и закона).
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 13 названного Закона установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчета с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения, прежде всего, за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет.
Конкурсным управляющим проведена оценка рыночной стоимости 1 кв. м жилой площади объекта по состоянию на 17.12.2014 г., согласно отчету ООО "Оценочная фирма "КОНТЭКОС" рыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения составляет 46 896.53 руб.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расчет реального ущерба составляет 1 131 871 руб., исходя из следующего расчета 61.07 кв. м x 46 896.53 руб. = 2 863 971.00 руб. 2 863 971.08 руб. - 1 732 100 руб. = 1 131 871 руб.
Вместе с тем, судом не принято во внимание и не учтено то обстоятельство, что размер не исполненных Зайцевой Е.А. обязательств по Договору участия в долевом строительстве, составляет 100 000 рублей.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16.11.2012 установлено, что сумма, уплаченная участником долевого строительства (Зайцевой Е.А.) составляет 1 732 100 руб. Размер неисполненных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком 100 000 руб.
Судом установлено, что пунктом 2.1 договора стороны установили, что цена договора составляет 1 832 100 руб. и изменению не подлежит.
Пунктом 4.1 договора установлено, что застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию в третьем квартале 2010 года и обязуется в течение двух месяцев после ввода в эксплуатацию передать объект долевого участия строительства участнику долевого строительства.
Судом установлено, что Зайцевой Е.А. произведена оплата в общей сумме 1 732 100 руб., размер неисполненных обязательств составляет 100 000 руб.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, обстоятельства, установленные определением суда от 16.11.2012, имеют для суда апелляционной инстанции преюдициальное значение и не подлежат установлению вновь.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки в виде реального ущерба в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, представляют собой расходы, которые дольщик должен будет понести для восстановления нарушенного права, т.е. получение квартиры соответствующего качества. Соответственно убытки должны покрыть расходы гражданина на приобретение квартиры аналогичной той, которую ему обещал, но не передал застройщик.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Зайцева Е.А. полностью не произвела оплату стоимости квартиры. При исполнении обязательства должником по передаче квартиры, она для получения квартиры, должна была бы внести денежные средства в размере 1 832 100 руб., однако произвела оплату квартиры в сумме 1 732 100 руб. Таким образом, сумма убытков в виде реального ущерба составляет 1 031 871 руб. (1 131 871 - 100 000) = 1 031 871 руб.
Соответственно определенная судом стоимость квартиры - 2 863 971 рублей (61,07 кв. м x 48896,53 руб.) при том, что полностью Зайцевой Е.А. квартира не была оплачена, должна была быть уменьшена на неоплаченную за нее сумму - 100 000 руб. и с учетом произведенной Зайцевой Е.А. оплаты в размере 1 732 1 00 руб. разница, требующаяся кредитору для восстановления своих прав и приобретения аналога составляет 1 031 871 руб. (2 763 971 (2 863 971 руб. - 100 000) - 1 732 100 руб.).
При изложенных обстоятельствах, требование Зайцевой Е.А. подлежит изменению в части включения в реестр требования кредиторов ООО "Регион-Сервис" в третью очередь реестра с суммой 2 763 971 руб., из которых 1 732 100 руб. сумма оплаты по договору и 1 031 871 руб. сумма убытков в виде реального ущерба. Апелляционный суд при этом отмечает, что Зайцевой Е.А. было направлено в суд первой инстанции заявление об уточнении денежных требований (л.д. 20-21), в котором заявитель также указывал на частичное неисполнение своих обязательств по оплате и уточнил объем требований в отношении суммы реального ущерба за вычетом 100 000 руб., в связи с чем, указанная сумма составляла 1 031 871 руб. Указанное заявление кредитора не было учтено судом первой инстанции при рассмотрении заявления.
При таких обстоятельствах, определение суда подлежит изменению с учетом доводов, изложенных в постановлении.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 10.08.2016 по делу N А21-3243/2012 изменить в части определения суммы реального ущерба.
Изложить пункт 2 резолютивной части определения в следующей редакции: включить Зайцеву Евгению Александровну в реестр требований кредиторов ООО "Регион-Сервис" в третью очередь реестра с суммой 2 763 971 руб., из них: с суммой оплаты по договору 1 732 100 руб. как обеспеченные залогом, с суммой убытков в виде реального ущерба 1 031 871 руб.
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Ю.ТОЙВОНЕН
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
О.А.РЫЧАГОВА
Л.С.КОПЫЛОВА
О.А.РЫЧАГОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)