Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Времена года": Вольникова Д.С., представителя по доверенности от 27.12.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" февраля 2016 года по делу N А33-20734/2015, принятое судьей Куликовой Д.С.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Времена года" ((ИНН 2463076113, ОГРН 1062463000929, далее - ООО "Времена года", ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР нежилого помещения N 446 по ул. 78й Добровольческой бригады, д. 1 г. Красноярска, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Времена года"; об обязании возвратить нежилое помещение N 446 по ул. 78 Добровольческой бригады, д. 1, г. Красноярска; о взыскании упущенной выгоды в размере 650 762 рубля 54 копейки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.02.2016 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение от 25.02.2016 и принять по делу новый судебный акт, поскольку ответчиком не выполняются условия договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР по уплате рассроченных платежей, в связи с чем, истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды. В соответствии с условиями договора и положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет право расторгнуть указанный договор и взыскать с ответчика убытки в виде упущенной выгоды в размере, равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора, в связи с чем, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленного иска.
В судебном заседании представитель ответчика письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, просил решение арбитражного суда от 25.02.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).
Поскольку препятствий для рассмотрения апелляционной жалобы у суда не имеется, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Времена года" (покупатель) подписан договор купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР, согласно пункту 1.1. которого, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 19.07.211 N 2472-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. 78-й Добровольческой бригады, д. 1, пом. 446", продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 41,4 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:040127:0000:04:401:002:000023700:0001:20446, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 1, пом. 446 (далее Объект). Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1. (пункт 1.2. договора).
По акту приема-передачи от 29.08.2011 продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение в собственность.
Договор прошел государственную регистрацию 02.03.2012.
Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 24.06.2011 N 01-095 составляет 1 528 000 рублей (пункт 2.1. договора). Оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3. договора (пункт 2.2. договора). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 528 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 25 466 рублей 67 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города (пункт 2.3. договора). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта (пункт 2.4. договора).
Просрочка ежемесячного платежа и суммы процента рассрочки свыше 1 месяца является основанием для расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.2. договора).
Досудебным предупреждением от 18.05.2015 N 18767 (направлено ответчику 19.05.2015) истец потребовал в срок до 30.05.2015 погасить образовавшуюся задолженность, сообщив, что в случае невыполнения требования предлагает в срок до 10.06.2015 расторгнуть договор.
При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п. 5.2. договора покупатель обязан выплатить продавцу, сверх неустойки, установленной в п. 5.1 договора, упущенную выгоду в размере равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.3. договора).
За период с 26.08.2011 по 31.08.2015 истец начислил ответчику 650 762 рублей 54 копейки упущенной выгоды, что следует из представленного истцом расчета.
Ссылаясь на то, ответчиком не исполняются условия договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР, истец обратился в суд с настоящим иском.
Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения сторон возникли из договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР, и регламентированы главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу части 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 24.06.2011 N 01-095 составляет 1 528 000 рублей (пункт 2.1. договора). Оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3. договора (пункт 2.2. договора). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 528 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 25 466 рублей 67 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города (пункт 2.3. договора). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта (пункт 2.4. договора).
Просрочка ежемесячного платежа и суммы процента рассрочки свыше 1 месяца является основанием для расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.2. договора).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец, передав объекты недвижимого имущества ответчику, рассчитывал получить определенную условиями договора сумму, но не получил, поскольку ответчик не в полном объеме и с нарушением установленных договором сроков производил оплату.
Указанное свидетельствует о существенном нарушении условий договора ответчиком, служащее основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию истца. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно представленному в материалы дела акту сверки по договору купли-продажи от 26.08.2011 за период сверки с 26.08.2011 по 16.02.2016, по состоянию на 16.02.2016 у ответчика перед истцом имеется задолженность по платежам в сумме 165 674 рубля 85 копеек - основного долга, 56 125 рублей 99 копеек - пени.
Судом первой инстанции установлено, что обществом с ограниченной ответственностью "Времена года" нарушен график платежей по договору купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР и за приобретенное по нему имущество всего оплачено 1 362 325 рублей 15 копеек, что составляет чуть менее 90% его стоимости.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также учитывая, что досрочное расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что приведенные истцом доводы не могут являться достаточным основанием для расторжения договора.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что при наличии у продавца права требования к ответчику не только оплаты стоимости товара, но и договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжение договора следует рассматривать как крайнюю меру, применяемую к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец ранее обращался с подобным иском к ответчику, и ответчик уклонился от исполнения решения суда.
С учетом положений статей 489, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации действующее гражданское законодательство не позволяет в сложившейся ситуации истребовать у ответчика переданное по спорному договору имущество в связи с неисполнением обязательства по его оплате, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно установлено отсутствие основания для расторжения договора купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно в удовлетворении требований о расторжения договора купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР и обязании возвратить нежилое помещение N 446 по ул. 78 Добровольческой бригады, д. 1, г. Красноярска, отказано.
В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Требование о возмещении убытков может быть удовлетворено при наличии совокупности доказательств, подтверждающих условия наступления гражданско-правовой ответственности. При этом неправомерность действий, размер ущерба и причинная связь доказываются истцом, а отсутствие вины - ответчиком.
Статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п. 5.2. договора покупатель обязан выплатить продавцу, сверх неустойки, установленной в п. 5.1 договора, упущенную выгоду в размере равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.3. договора).
Учитывая, что в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР отказано, судом первой инстанции верно установлено отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о возврате имущества и о взыскании 650 762 рублей 54 копеек упущенной выгоды.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Само по себе нарушение стороной существенного условия договора не может служить основанием для его расторжения без выяснения вопроса о степени значительности лишений, претерпеваемых контрагентом вследствие такого нарушения.
Из материалов дела следует, что обществом с ограниченной ответственностью "Времена года" нарушен график платежей по договору купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР, но за приобретенное по нему имущество оплачено 1 362 325 рублей 15 копеек, что составляет чуть менее 90% его стоимости.
Таким образом, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что приведенные истцом доводы не могут являться достаточным основанием для расторжения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 25.02.2016 по делу N А33-20734/2015 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца). Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" февраля 2016 года по делу N А33-20734/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2016 ПО ДЕЛУ N А33-20734/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2016 г. по делу N А33-20734/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "24" июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Магда О.В.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Времена года": Вольникова Д.С., представителя по доверенности от 27.12.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" февраля 2016 года по делу N А33-20734/2015, принятое судьей Куликовой Д.С.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Времена года" ((ИНН 2463076113, ОГРН 1062463000929, далее - ООО "Времена года", ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР нежилого помещения N 446 по ул. 78й Добровольческой бригады, д. 1 г. Красноярска, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью "Времена года"; об обязании возвратить нежилое помещение N 446 по ул. 78 Добровольческой бригады, д. 1, г. Красноярска; о взыскании упущенной выгоды в размере 650 762 рубля 54 копейки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.02.2016 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение от 25.02.2016 и принять по делу новый судебный акт, поскольку ответчиком не выполняются условия договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР по уплате рассроченных платежей, в связи с чем, истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды. В соответствии с условиями договора и положениями статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет право расторгнуть указанный договор и взыскать с ответчика убытки в виде упущенной выгоды в размере, равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора, в связи с чем, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявленного иска.
В судебном заседании представитель ответчика письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, просил решение арбитражного суда от 25.02.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела (отчетом о публикации судебных актов в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).
Поскольку препятствий для рассмотрения апелляционной жалобы у суда не имеется, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Времена года" (покупатель) подписан договор купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР, согласно пункту 1.1. которого, на основании распоряжения администрации города Красноярска от 19.07.211 N 2472-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. 78-й Добровольческой бригады, д. 1, пом. 446", продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 41,4 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:040127:0000:04:401:002:000023700:0001:20446, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 1, пом. 446 (далее Объект). Покупатель принимает и оплачивает стоимость объекта по цене, указанной в пункте 2.1. (пункт 1.2. договора).
По акту приема-передачи от 29.08.2011 продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение в собственность.
Договор прошел государственную регистрацию 02.03.2012.
Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 24.06.2011 N 01-095 составляет 1 528 000 рублей (пункт 2.1. договора). Оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3. договора (пункт 2.2. договора). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 528 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 25 466 рублей 67 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города (пункт 2.3. договора). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта (пункт 2.4. договора).
Просрочка ежемесячного платежа и суммы процента рассрочки свыше 1 месяца является основанием для расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.2. договора).
Досудебным предупреждением от 18.05.2015 N 18767 (направлено ответчику 19.05.2015) истец потребовал в срок до 30.05.2015 погасить образовавшуюся задолженность, сообщив, что в случае невыполнения требования предлагает в срок до 10.06.2015 расторгнуть договор.
При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п. 5.2. договора покупатель обязан выплатить продавцу, сверх неустойки, установленной в п. 5.1 договора, упущенную выгоду в размере равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.3. договора).
За период с 26.08.2011 по 31.08.2015 истец начислил ответчику 650 762 рублей 54 копейки упущенной выгоды, что следует из представленного истцом расчета.
Ссылаясь на то, ответчиком не исполняются условия договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР, истец обратился в суд с настоящим иском.
Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения сторон возникли из договора купли-продажи от 26.08.2011 N 416-ПР, и регламентированы главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу части 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 24.06.2011 N 01-095 составляет 1 528 000 рублей (пункт 2.1. договора). Оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в п. 2.3. договора (пункт 2.2. договора). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 528 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 25 466 рублей 67 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города (пункт 2.3. договора). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта (пункт 2.4. договора).
Просрочка ежемесячного платежа и суммы процента рассрочки свыше 1 месяца является основанием для расторжения договора по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.2. договора).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец, передав объекты недвижимого имущества ответчику, рассчитывал получить определенную условиями договора сумму, но не получил, поскольку ответчик не в полном объеме и с нарушением установленных договором сроков производил оплату.
Указанное свидетельствует о существенном нарушении условий договора ответчиком, служащее основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию истца. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно представленному в материалы дела акту сверки по договору купли-продажи от 26.08.2011 за период сверки с 26.08.2011 по 16.02.2016, по состоянию на 16.02.2016 у ответчика перед истцом имеется задолженность по платежам в сумме 165 674 рубля 85 копеек - основного долга, 56 125 рублей 99 копеек - пени.
Судом первой инстанции установлено, что обществом с ограниченной ответственностью "Времена года" нарушен график платежей по договору купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР и за приобретенное по нему имущество всего оплачено 1 362 325 рублей 15 копеек, что составляет чуть менее 90% его стоимости.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также учитывая, что досрочное расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что приведенные истцом доводы не могут являться достаточным основанием для расторжения договора.
Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что при наличии у продавца права требования к ответчику не только оплаты стоимости товара, но и договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжение договора следует рассматривать как крайнюю меру, применяемую к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец ранее обращался с подобным иском к ответчику, и ответчик уклонился от исполнения решения суда.
С учетом положений статей 489, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации действующее гражданское законодательство не позволяет в сложившейся ситуации истребовать у ответчика переданное по спорному договору имущество в связи с неисполнением обязательства по его оплате, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно установлено отсутствие основания для расторжения договора купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно в удовлетворении требований о расторжения договора купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР и обязании возвратить нежилое помещение N 446 по ул. 78 Добровольческой бригады, д. 1, г. Красноярска, отказано.
В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Требование о возмещении убытков может быть удовлетворено при наличии совокупности доказательств, подтверждающих условия наступления гражданско-правовой ответственности. При этом неправомерность действий, размер ущерба и причинная связь доказываются истцом, а отсутствие вины - ответчиком.
Статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При расторжении договора купли-продажи в соответствии с п. 5.2. договора покупатель обязан выплатить продавцу, сверх неустойки, установленной в п. 5.1 договора, упущенную выгоду в размере равном арендной плате за пользование муниципальным имуществом с момента заключения договора купли-продажи по дату расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон либо в судебном порядке (пункт 5.3. договора).
Учитывая, что в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР отказано, судом первой инстанции верно установлено отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о возврате имущества и о взыскании 650 762 рублей 54 копеек упущенной выгоды.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции на основании следующего.
В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Само по себе нарушение стороной существенного условия договора не может служить основанием для его расторжения без выяснения вопроса о степени значительности лишений, претерпеваемых контрагентом вследствие такого нарушения.
Из материалов дела следует, что обществом с ограниченной ответственностью "Времена года" нарушен график платежей по договору купли-продажи помещения от 26.08.2011 N 416-ПР, но за приобретенное по нему имущество оплачено 1 362 325 рублей 15 копеек, что составляет чуть менее 90% его стоимости.
Таким образом, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что приведенные истцом доводы не могут являться достаточным основанием для расторжения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 25.02.2016 по делу N А33-20734/2015 не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца). Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "25" февраля 2016 года по делу N А33-20734/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.МАГДА
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)