Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению арендодателя, направленная арендатором телеграмма не является надлежащим уведомлением о досрочном расторжении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Севастьяновой М.А.
Сириной В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алиева Имамджан Гулу оглы на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2017 (судья Лисянский Д.П.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 (судьи Солодкевич Ю.М., Кудрина Е.Н., Тетерина Н.В.) по делу N А81-560/2017 по иску индивидуального предпринимателя Алиева Имамджан Гулу оглы (ИНН 890510339329, ОГРНИП 313890529700064) к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Сургут" (628401, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Мелик-Карамова, дом 47 а, ИНН 8602203323, ОГРН 1138602008236) о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, взыскании задолженности.
В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Альфа Сургут" - Мунирянова Г.Р., по доверенности от 20.11.2017.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Алиев Имамджан Гулу оглы (далее - ИП Алиев А.Г.о., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Сургут" (далее - ООО "Альфа Сургут", общество, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании договора аренды нежилого помещения от 08.12.2014 N АС-94-19/2014 расторгнутым с 18.08.2016, взыскании задолженности по арендной плате в размере 673 935 руб., ущерба в размере 221 437 руб.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, телеграмма от 12.07.2016 не является надлежащим уведомлением о досрочном расторжении договора, так как согласно условиям договора такое уведомление должно осуществляться в письменной форме. Таким образом, судами необоснованно применен пункт 2 статьи 434, а не подлежащий применению пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, телеграмма подписана неустановленным лицом и не заверена в предусмотренном законом порядке.
Податель жалобы считает ненадлежащим доказательством акт приемки-передачи от 15.08.2016, так как он составлен ответчиком в одностороннем порядке и без ведома истца.
В обоснование своей процессуальной позиции предприниматель также указывает на имеющиеся в деле фотоснимки к протоколу осмотра спорного помещения от 21.08.2016 и отчету от 23.09.2016.
Будущие убытки от демонтажа имевшейся на 24.12.2014 пожарной сигнализации податель жалобы считает подтвержденными актом выполненных работ на сумму 25 627 руб., справкой о стоимости работ и затрат от 25.09.2016 N 2, локальной сметой на сумму 50 811 руб.
Судами, по мнению подателя жалобы, кроме прочего не дана надлежащая оценка допущенным ответчиком нарушениям условий договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.12.2014 между ИП Алиевым А.Г. (арендодатель) и ООО "Альфа Сургут" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N АС-94-10/2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) находящееся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Киевская, дом 118, нежилое помещение, общей площадью 214 кв. м, этаж цокольный.
Обозначенное помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 24.12.2014.
В соответствии с пунктом 5.1 договора срок аренды составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в установленном законом порядке, которая состоялась 03.02.2015.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
Как указывает истец, до истечения предусмотренного договором срока аренды, арендатор решил его досрочно расторгнуть и подготовил об этом письменное уведомление, датированное 30.06.2016, в котором уведомил истца о готовности передать (возвратить) помещение 31.07.2016.
В ответ на указанное выше уведомление ответчика от 30.06.2016 о досрочном расторжении договора, полученное 18.07.2016, истец путем направления претензии от 22.07.2016 проинформировал ответчика о возможности досрочного расторжения договора аренды с 18.08.2016 в соответствии с пунктом 5.5 договора. Претензия направлена ответчику ценным письмом 22.07.2016 с описью вложений и уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 62980592026537). При этом ответчику было предложено расторгнуть договор 18.08.2016, оформив соглашение о его расторжении, произвести передачу-приемку арендованного (возвращаемого арендодателю) имущества 18.08.2016 в 16 час. 00 мин. по адресу места нахождения передаваемого имущества, составив акт приема-передачи арендованного имущества. Одновременно от ответчика истец потребовал перед передачей имущества привести нежилое помещение в состояние, находившееся на момент его передачи в аренду ответчику, что отражено в акте приема - передачи нежилого помещения от 24.12.2014.
Данная претензия истца с приложениями согласно уведомлению о вручении получена ответчиком 01.08.2016, однако какого-либо ответа от общества на нее не последовало, в 18.08.2016 в 16 часов 00 мин никто из представителей ответчика для приемки-передачи (возврата) помещения не явился, о причинах неявки не уведомил, об организации приемки-передачи в иное время, не просил.
21.08.2016 произведен осмотр нежилого помещения, о чем составлен соответствующий акт, в котором отражены недостатки, выявленные при осмотре (с проведением фотографирования).
Как указывает истец, осмотром от 21.08.2016 установлено, что техническое состояние нежилого помещения находится в неудовлетворительном состоянии, что не позволяет использовать его в соответствии с назначением. В частности, арендатором в период аренды самостоятельно, без согласия арендодателя, были произведены внутренние работы в помещении, не обусловленные договором: произведен демонтаж смонтированных арендодателем пожарной сигнализации и системы освещения, повреждены электрические сети, на большей части потолка отсутствует (демонтировано, разрушено) потолочное перекрытие (подвесной потолок - плитка). Эти, а также иные недостатки нежилого помещения отражены в акте осмотра от 21.08.2016, который направлялся в адрес ответчика, но не был подписан и возвращен со своими замечаниями.
С целью установления ущерба, причиненного ответчиком в период аренды нежилого помещения, истец обратился в оценочную компанию, согласно отчету от 23.09.2016 N 160901 которой рыночная стоимость ущерба от демонтажа потолков и системы освещения в нежилом помещении по состоянию на 09.09.2016 составила 140 000 руб.
За проведение оценки по договору от 01.09.2016 N 160901 истцом уплачено 5 000 руб., что подтверждается актом приемки-передачи выполненных работ по договору от 01.09.2016 N 160109, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.09.2016 N 160923 на указанную сумму.
Как следует из акта выполненных работ на монтаж и наладку средств пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре при ее установке (устанавливалась в 2013 году по заказу ИП Алиева И.Г.о.), которая была демонтирована ответчиком, арендодателем затрачено 25 627,00 руб.
Таким образом, по утверждению истца, причиненный ему фактический ущерб, составил 170 627 руб., из которых 5 000 руб. расходы по оплате услуг оценщика по договору от 01.09.2016 N 160109. Кроме того, по мнению предпринимателя, на день подачи иска ответчиком не исполнена обязанность по оплате арендной платы за весь период фактического пользования помещением до дня, когда должна была состояться приемка-передача помещения арендатором арендодателю, то есть (с учетом получения уведомления от арендатора о досрочном расторжении договора 18.07.2016) по 18.08.2016, постоянной арендной платы в размере 13 935 руб. (выставлено 72 000 руб., из которых оплачено 58 065 руб.) и переменной арендной платы в размере 25 167 руб. 27 коп., рассчитываемой на основании Приложения N 5 к договору.
Ввиду неисполнения условий договора (наличия задолженности), а также уклонения от ответа на ранее направленную претензию от 22.07.2016 в адрес ответчика истцом во исполнение требований договора о досудебном урегулировании споров 18.11.2016 направлена вторая претензия, полученная ответчиком 25.11.2016.
В указанной претензии ответчику наряду с повторным требованием об уплате задолженности предлагалось поставить подпись в ознакомлении и получении копии акта осмотра нежилого помещения от 21.08.2016 (указать фактическую дату ознакомления и подписания) и вернуть один экземпляр арендодателю, а в случае несогласия - подписать его с указанием причин несогласия и инициировать повторную приемку-передачу, согласовав дату и время такого осмотра с истцом.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды нежилого помещения от 08.12.2014 N АС-94-19/2014 расторгнутым с 18.08.2016, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в общем размере 673 935 руб. и 221 437 руб. в счет возмещения ущерба.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, сложившиеся правоотношения судами квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфов 1 главы 34 ГК РФ, раздел 3 части 1 ГК РФ, а также условия заключенного договора.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, либо по решению суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с пунктом 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
По условиям пункта 2.4.1 договора арендатор не несет ответственность за имущество арендодателя, находящееся в помещении, но не указанное в акте приема-передачи помещения.
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности условий (основания возмещения убытков); противоправность действий (бездействия) причинителя убытков; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.
Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик направил в адрес истца телеграмму от 12.07.2016 о расторжении спорного договора аренды, указанная телеграмма получена истцом 14.07.2016, и данный факт истцом не оспаривается, что в указанное ответчиком в телеграмме время истец или его уполномоченный представитель не явились для принятия спорного помещения, в связи с чем ответчик был вынужден 15.08.2016 в одностороннем порядке составить акт приема-передачи (возврата) спорного помещения, приняв во внимание, что 19.08.2016 ключи от спорного помещения переданы представителю ИП Алиева И.Г.о. - Саликову В.А., что подтверждается соответствующей распиской и также не оспаривается истцом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу, что договор в соответствии с его условиями расторгнут в одностороннем порядке с 14.08.2016, то есть по истечении месяца с момента уведомления истца ответчиком телеграммой, а также правомерно посчитали необоснованными требования истца в части взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 673 935 руб.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства наличия ущерба на стороне истца, в том числе акт осмотра от 21.08.2016 и отчет 160901 от 23.09.2016, акт от 15.08.2016 приема-передачи (возврата) нежилого помещения, учитывая, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о состоянии арендованного помещения при передаче его в аренду, а также надлежащих доказательств состояния помещения при возвращении его из аренды, что акт приема-передачи спорного помещения от 24.12.2014, подписанный сторонами при заключении договора, не содержит подробного описания объекта аренды, в том числе описания наружного состояния помещения, в акте отсутствует указание на то, что в помещении находилось какое-либо оборудование или имущество собственника (в том числе пожарная сигнализация), при этом акт от 15.08.2016 приема-передачи (возврата) нежилого помещения со стороны арендодателя не подписан, но составлен истцом спустя месяц после освобождения помещения ответчиком, принимая во внимание, что в материалах дела отсутствует подписанный обеими сторонами акт возврата спорных помещений от арендатора арендодателю, отражающий состояние помещения в момент возврата, и то, что других доказательств, подтверждающих, в каком состоянии находилось арендованное помещение в момент его освобождения арендатором, а также, что состояние помещения ухудшено обществом, в деле не имеется, пришли к обоснованному выводу, что представленные арендодателем документы не подтверждают возникновение необходимости в проведении работ в результате приведения ответчиком помещения в ненадлежащее состояние и, соответственно, не могут подтверждать факт возникновения убытков у истца и вину ответчика в их причинении.
Учитывая, что содержание полученной 14.07.2016 истцом телеграммы позволяет с достоверностью установить, что она исходит от уполномоченного лица ООО "Альфа Сургут" (директора общества), в ней, равно как и в последующих письменных уведомлениях, выражена воля арендатора на расторжение договора аренды, что телеграмма является письменным документом, по форме соответствующим согласованному в договоре порядку обмена между сторонами документами, что, вопреки мнению подателя жалобы, телеграмма не требует обязательного нотариального удостоверения, а факт получения телеграммы в указанную дату истцом не оспаривается, довод подателя жалобы о том, что договор следует считать расторгнутым с 18.08.2016, обоснованно отклонен судами. Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Таким образом, само по себе несогласие подателя жалобы с оценкой судами первой и апелляционной инстанций представленных истцом доказательств, в том числе акта приемки-передачи от 15.08.2016, а также фотоснимков, приложенных к протоколу осмотра спорного помещения от 21.08.2016 и отчету от 23.09.2016, не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Представленные в материалы дела справка о стоимости работ и затрат от 25.09.2016 N 2 и локальная смета N 290 на сумму 50 811 руб. также не являются, как верно указано судом апелляционной инстанции, доказательством вины ответчика в причинении истцу ущерба на сумму 50 811 руб., поскольку указанные документы не подтверждают того факта, что на момент заключения договора аренды в спорном объекте пожарная сигнализация имелась, и в последующем именно она была демонтирована ответчиком.
При этом из акта выполненных работ на сумму 25 627 руб. от 2013 года, на который ссылается в обоснование своей процессуальной позиции предприниматель, не усматривается, что монтаж и наладка средств пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре осуществлялись непосредственно в спорном помещении.
Поскольку материалами дела не подтверждается вся необходимая совокупность условий для взыскания с ответчика убытков, в том числе истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями ответчика и ухудшением качества спорного помещения, в удовлетворении требований о взыскании ущерба судами отказано обоснованно.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что с 15.08.2016 общество перестало занимать арендованное помещение. Учитывая, что обязанность по его возврату по акту арендатором исполнена, оснований утверждать, что имущество возвращено не в том состоянии, в котором общество его получило, с учетом нормального износа, оно не пригодно к использованию по назначению, не имеется.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
С учетом установленных по делу обстоятельств, касающихся уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи, само по себе отсутствие подписанного двустороннего акта приема-передачи не свидетельствует о продолжении использования арендатором помещения после окончания договора аренды нежилых помещений.
Иные доводы кассационной жалобы не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу N А81-560/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 30.11.2017 N Ф04-5019/2017 ПО ДЕЛУ N А81-560/2017
Требование: О признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым с 18.08.2016, взыскании долга по арендной плате, ущерба от демонтажа потолков и системы освещения, а также в виде расходов по оплате услуг оценщика.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению арендодателя, направленная арендатором телеграмма не является надлежащим уведомлением о досрочном расторжении договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2017 г. по делу N А81-560/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Севастьяновой М.А.
Сириной В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алиева Имамджан Гулу оглы на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2017 (судья Лисянский Д.П.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 (судьи Солодкевич Ю.М., Кудрина Е.Н., Тетерина Н.В.) по делу N А81-560/2017 по иску индивидуального предпринимателя Алиева Имамджан Гулу оглы (ИНН 890510339329, ОГРНИП 313890529700064) к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Сургут" (628401, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Мелик-Карамова, дом 47 а, ИНН 8602203323, ОГРН 1138602008236) о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, взыскании задолженности.
В заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Альфа Сургут" - Мунирянова Г.Р., по доверенности от 20.11.2017.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Алиев Имамджан Гулу оглы (далее - ИП Алиев А.Г.о., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Сургут" (далее - ООО "Альфа Сургут", общество, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании договора аренды нежилого помещения от 08.12.2014 N АС-94-19/2014 расторгнутым с 18.08.2016, взыскании задолженности по арендной плате в размере 673 935 руб., ущерба в размере 221 437 руб.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, телеграмма от 12.07.2016 не является надлежащим уведомлением о досрочном расторжении договора, так как согласно условиям договора такое уведомление должно осуществляться в письменной форме. Таким образом, судами необоснованно применен пункт 2 статьи 434, а не подлежащий применению пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, телеграмма подписана неустановленным лицом и не заверена в предусмотренном законом порядке.
Податель жалобы считает ненадлежащим доказательством акт приемки-передачи от 15.08.2016, так как он составлен ответчиком в одностороннем порядке и без ведома истца.
В обоснование своей процессуальной позиции предприниматель также указывает на имеющиеся в деле фотоснимки к протоколу осмотра спорного помещения от 21.08.2016 и отчету от 23.09.2016.
Будущие убытки от демонтажа имевшейся на 24.12.2014 пожарной сигнализации податель жалобы считает подтвержденными актом выполненных работ на сумму 25 627 руб., справкой о стоимости работ и затрат от 25.09.2016 N 2, локальной сметой на сумму 50 811 руб.
Судами, по мнению подателя жалобы, кроме прочего не дана надлежащая оценка допущенным ответчиком нарушениям условий договора.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу предпринимателя - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Выслушав пояснения представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.12.2014 между ИП Алиевым А.Г. (арендодатель) и ООО "Альфа Сургут" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N АС-94-10/2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) находящееся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Киевская, дом 118, нежилое помещение, общей площадью 214 кв. м, этаж цокольный.
Обозначенное помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 24.12.2014.
В соответствии с пунктом 5.1 договора срок аренды составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в установленном законом порядке, которая состоялась 03.02.2015.
Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
Как указывает истец, до истечения предусмотренного договором срока аренды, арендатор решил его досрочно расторгнуть и подготовил об этом письменное уведомление, датированное 30.06.2016, в котором уведомил истца о готовности передать (возвратить) помещение 31.07.2016.
В ответ на указанное выше уведомление ответчика от 30.06.2016 о досрочном расторжении договора, полученное 18.07.2016, истец путем направления претензии от 22.07.2016 проинформировал ответчика о возможности досрочного расторжения договора аренды с 18.08.2016 в соответствии с пунктом 5.5 договора. Претензия направлена ответчику ценным письмом 22.07.2016 с описью вложений и уведомлением о вручении (почтовый идентификатор 62980592026537). При этом ответчику было предложено расторгнуть договор 18.08.2016, оформив соглашение о его расторжении, произвести передачу-приемку арендованного (возвращаемого арендодателю) имущества 18.08.2016 в 16 час. 00 мин. по адресу места нахождения передаваемого имущества, составив акт приема-передачи арендованного имущества. Одновременно от ответчика истец потребовал перед передачей имущества привести нежилое помещение в состояние, находившееся на момент его передачи в аренду ответчику, что отражено в акте приема - передачи нежилого помещения от 24.12.2014.
Данная претензия истца с приложениями согласно уведомлению о вручении получена ответчиком 01.08.2016, однако какого-либо ответа от общества на нее не последовало, в 18.08.2016 в 16 часов 00 мин никто из представителей ответчика для приемки-передачи (возврата) помещения не явился, о причинах неявки не уведомил, об организации приемки-передачи в иное время, не просил.
21.08.2016 произведен осмотр нежилого помещения, о чем составлен соответствующий акт, в котором отражены недостатки, выявленные при осмотре (с проведением фотографирования).
Как указывает истец, осмотром от 21.08.2016 установлено, что техническое состояние нежилого помещения находится в неудовлетворительном состоянии, что не позволяет использовать его в соответствии с назначением. В частности, арендатором в период аренды самостоятельно, без согласия арендодателя, были произведены внутренние работы в помещении, не обусловленные договором: произведен демонтаж смонтированных арендодателем пожарной сигнализации и системы освещения, повреждены электрические сети, на большей части потолка отсутствует (демонтировано, разрушено) потолочное перекрытие (подвесной потолок - плитка). Эти, а также иные недостатки нежилого помещения отражены в акте осмотра от 21.08.2016, который направлялся в адрес ответчика, но не был подписан и возвращен со своими замечаниями.
С целью установления ущерба, причиненного ответчиком в период аренды нежилого помещения, истец обратился в оценочную компанию, согласно отчету от 23.09.2016 N 160901 которой рыночная стоимость ущерба от демонтажа потолков и системы освещения в нежилом помещении по состоянию на 09.09.2016 составила 140 000 руб.
За проведение оценки по договору от 01.09.2016 N 160901 истцом уплачено 5 000 руб., что подтверждается актом приемки-передачи выполненных работ по договору от 01.09.2016 N 160109, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23.09.2016 N 160923 на указанную сумму.
Как следует из акта выполненных работ на монтаж и наладку средств пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре при ее установке (устанавливалась в 2013 году по заказу ИП Алиева И.Г.о.), которая была демонтирована ответчиком, арендодателем затрачено 25 627,00 руб.
Таким образом, по утверждению истца, причиненный ему фактический ущерб, составил 170 627 руб., из которых 5 000 руб. расходы по оплате услуг оценщика по договору от 01.09.2016 N 160109. Кроме того, по мнению предпринимателя, на день подачи иска ответчиком не исполнена обязанность по оплате арендной платы за весь период фактического пользования помещением до дня, когда должна была состояться приемка-передача помещения арендатором арендодателю, то есть (с учетом получения уведомления от арендатора о досрочном расторжении договора 18.07.2016) по 18.08.2016, постоянной арендной платы в размере 13 935 руб. (выставлено 72 000 руб., из которых оплачено 58 065 руб.) и переменной арендной платы в размере 25 167 руб. 27 коп., рассчитываемой на основании Приложения N 5 к договору.
Ввиду неисполнения условий договора (наличия задолженности), а также уклонения от ответа на ранее направленную претензию от 22.07.2016 в адрес ответчика истцом во исполнение требований договора о досудебном урегулировании споров 18.11.2016 направлена вторая претензия, полученная ответчиком 25.11.2016.
В указанной претензии ответчику наряду с повторным требованием об уплате задолженности предлагалось поставить подпись в ознакомлении и получении копии акта осмотра нежилого помещения от 21.08.2016 (указать фактическую дату ознакомления и подписания) и вернуть один экземпляр арендодателю, а в случае несогласия - подписать его с указанием причин несогласия и инициировать повторную приемку-передачу, согласовав дату и время такого осмотра с истцом.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды нежилого помещения от 08.12.2014 N АС-94-19/2014 расторгнутым с 18.08.2016, взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в общем размере 673 935 руб. и 221 437 руб. в счет возмещения ущерба.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, сложившиеся правоотношения судами квалифицированы как арендные правоотношения, к которым подлежат применению нормы параграфов 1 главы 34 ГК РФ, раздел 3 части 1 ГК РФ, а также условия заключенного договора.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, либо по решению суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии с пунктом 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
По условиям пункта 2.4.1 договора арендатор не несет ответственность за имущество арендодателя, находящееся в помещении, но не указанное в акте приема-передачи помещения.
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности истцом совокупности условий (основания возмещения убытков); противоправность действий (бездействия) причинителя убытков; причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками; наличие и размер понесенных убытков.
Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик направил в адрес истца телеграмму от 12.07.2016 о расторжении спорного договора аренды, указанная телеграмма получена истцом 14.07.2016, и данный факт истцом не оспаривается, что в указанное ответчиком в телеграмме время истец или его уполномоченный представитель не явились для принятия спорного помещения, в связи с чем ответчик был вынужден 15.08.2016 в одностороннем порядке составить акт приема-передачи (возврата) спорного помещения, приняв во внимание, что 19.08.2016 ключи от спорного помещения переданы представителю ИП Алиева И.Г.о. - Саликову В.А., что подтверждается соответствующей распиской и также не оспаривается истцом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу, что договор в соответствии с его условиями расторгнут в одностороннем порядке с 14.08.2016, то есть по истечении месяца с момента уведомления истца ответчиком телеграммой, а также правомерно посчитали необоснованными требования истца в части взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 673 935 руб.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства наличия ущерба на стороне истца, в том числе акт осмотра от 21.08.2016 и отчет 160901 от 23.09.2016, акт от 15.08.2016 приема-передачи (возврата) нежилого помещения, учитывая, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о состоянии арендованного помещения при передаче его в аренду, а также надлежащих доказательств состояния помещения при возвращении его из аренды, что акт приема-передачи спорного помещения от 24.12.2014, подписанный сторонами при заключении договора, не содержит подробного описания объекта аренды, в том числе описания наружного состояния помещения, в акте отсутствует указание на то, что в помещении находилось какое-либо оборудование или имущество собственника (в том числе пожарная сигнализация), при этом акт от 15.08.2016 приема-передачи (возврата) нежилого помещения со стороны арендодателя не подписан, но составлен истцом спустя месяц после освобождения помещения ответчиком, принимая во внимание, что в материалах дела отсутствует подписанный обеими сторонами акт возврата спорных помещений от арендатора арендодателю, отражающий состояние помещения в момент возврата, и то, что других доказательств, подтверждающих, в каком состоянии находилось арендованное помещение в момент его освобождения арендатором, а также, что состояние помещения ухудшено обществом, в деле не имеется, пришли к обоснованному выводу, что представленные арендодателем документы не подтверждают возникновение необходимости в проведении работ в результате приведения ответчиком помещения в ненадлежащее состояние и, соответственно, не могут подтверждать факт возникновения убытков у истца и вину ответчика в их причинении.
Учитывая, что содержание полученной 14.07.2016 истцом телеграммы позволяет с достоверностью установить, что она исходит от уполномоченного лица ООО "Альфа Сургут" (директора общества), в ней, равно как и в последующих письменных уведомлениях, выражена воля арендатора на расторжение договора аренды, что телеграмма является письменным документом, по форме соответствующим согласованному в договоре порядку обмена между сторонами документами, что, вопреки мнению подателя жалобы, телеграмма не требует обязательного нотариального удостоверения, а факт получения телеграммы в указанную дату истцом не оспаривается, довод подателя жалобы о том, что договор следует считать расторгнутым с 18.08.2016, обоснованно отклонен судами. Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Таким образом, само по себе несогласие подателя жалобы с оценкой судами первой и апелляционной инстанций представленных истцом доказательств, в том числе акта приемки-передачи от 15.08.2016, а также фотоснимков, приложенных к протоколу осмотра спорного помещения от 21.08.2016 и отчету от 23.09.2016, не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Представленные в материалы дела справка о стоимости работ и затрат от 25.09.2016 N 2 и локальная смета N 290 на сумму 50 811 руб. также не являются, как верно указано судом апелляционной инстанции, доказательством вины ответчика в причинении истцу ущерба на сумму 50 811 руб., поскольку указанные документы не подтверждают того факта, что на момент заключения договора аренды в спорном объекте пожарная сигнализация имелась, и в последующем именно она была демонтирована ответчиком.
При этом из акта выполненных работ на сумму 25 627 руб. от 2013 года, на который ссылается в обоснование своей процессуальной позиции предприниматель, не усматривается, что монтаж и наладка средств пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре осуществлялись непосредственно в спорном помещении.
Поскольку материалами дела не подтверждается вся необходимая совокупность условий для взыскания с ответчика убытков, в том числе истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями ответчика и ухудшением качества спорного помещения, в удовлетворении требований о взыскании ущерба судами отказано обоснованно.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что с 15.08.2016 общество перестало занимать арендованное помещение. Учитывая, что обязанность по его возврату по акту арендатором исполнена, оснований утверждать, что имущество возвращено не в том состоянии, в котором общество его получило, с учетом нормального износа, оно не пригодно к использованию по назначению, не имеется.
Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
С учетом установленных по делу обстоятельств, касающихся уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи, само по себе отсутствие подписанного двустороннего акта приема-передачи не свидетельствует о продолжении использования арендатором помещения после окончания договора аренды нежилых помещений.
Иные доводы кассационной жалобы не нашли своего подтверждения в материалах дела.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.05.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу N А81-560/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
В.В.СИРИНА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)