Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.07.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Солововой М.И., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Реванш" (г. Рязань, ОГРН 1156234008347, ИНН 6234145203) - Максимовой И.Е. (доверенность от 01.06.2016), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728) - Головневой Л.А. (доверенность от 10.05.2016 N 10/2628), в отсутствие третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "РентВест" (г. Рязань, ОГРН 1146230000190, ИНН 6230083034), Зориной Анастасии Сергеевны (г. Рязань) в лице законного представителя Зориной Натальи Николаевны, индивидуального предпринимателя Крючковой Татьяны Алексеевны (г. Рязань), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.03.2016 по делу N А54-5896/2015 (судья Стрельникова И.А.,), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Реванш" (далее - заявитель, ООО "Реванш") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление, регистрационный орган) об отказе в государственной регистрации соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "РентВест" (далее - ООО "РентВест"), Зорина Анастасия Сергеевна в лице законного представителя Зориной Натальи Николаевны, индивидуальный предприниматель Крючкова Татьяна Алексеевна.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.03.2016 заявленные требования удовлетворены.
Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает вывод суда первой инстанции об отсутствии разногласий относительно передаваемого по соглашению о перенайме помещения ошибочным, в то время как по соглашению о перенайме могут быть переданы права и обязанности только на часть здания общей площадью 5148,5 кв. метров, в установленном законом порядке предмет договора не менялся, следовательно, право аренды на здание площадью 8002,8 кв. метров у арендатора не возникало.
Кроме того, регистрирующий орган выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 07.04.2005 отдельное согласие и уведомление арендодателя не требуется.
Также управление обращает внимание на наличие ареста на 1/2 долю в праве собственности на спорное здание, что подтверждается письмом судьи Советского районного суда г. Рязани, наложившего данный арест, и препятствует государственной регистрации.
Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.
На основании определения заместителя председателя Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 в соответствие с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Заикиной Н.В. произведена ее замена на судью Мордасова Е.В.
Судебное разбирательство начато с самого начала.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей указанных лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей заявителя и управления, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 11.06.2015 ООО "РентВест" (Арендатор) и ООО "Реванш" (Новый Арендатор) заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а. Площадь здания на момент подписания настоящего Соглашения с учетом площади произведенных неотделимых улучшений составляет 8002,8 кв. метров.
ООО "РентВест" и ООО "Реванш" 03.07.2015 обратились в управление с заявлением на государственную регистрацию соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды от 07.04.2015 в отношении здания лит. А, общей площадью 8002,8 кв. метров, по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30а. (N 62/001/206/2015-295).
Заявления подавались Арпяткиной Е.В., представителем ООО "РентВест", действующей на основании решения единственного учредителя от 15.01.2014 N 1, и Сурыгиной Т.М., представителем ООО "Реванш", действующей на основании решения от 01.06.2015.
К заявлению приложены следующие документы: соглашение от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005; акт приема-передачи от 11.06.2015; учредительные документы ООО "Реванш"; документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения.
По результатам поведенной правовой экспертизы управлением 17.07.2015 принято решение о приостановлении государственной регистрации по пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), оформленное уведомлением исх. N 62/001/206/2015-295.
Впоследствии заявителям ООО "РентВест" и ООО "Реванш" 11.06.2015 отказано в государственной регистрации соглашения о перенайме от 11.06.2015 по договору аренды здания от 07.04.2005 на здание с кадастровым номером 62:29:0110002:145, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30а, сообщением от 17.08.2015 N 62/001/206/2015-295 на основании абзаца 4, абзаца 10, абзаца 13 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Полагая, что отказ управления в государственной регистрации соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2015, нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "Реванш" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, для признания недействительными ненормативных правовых актов необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данными ненормативными правовыми актами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Как следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка деятельности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены статьей 17 Закона N 122-ФЗ, в том числе: ими являются акты, изданные органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Статьей 18 Закона N 122-ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Из материалов дела следует, что основанием для принятия оспариваемого решения послужили следующие обстоятельства: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Судом установлено, что 07.04.2005 между предпринимателем Зориным Сергеем Алексеевичем (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (Арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование здание, лит. А, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а.
Согласно пункту 1.5 договора срок действия договора - 10 лет со дня государственной регистрации.
Государственная регистрация договора произведена 20.04.2005.
На основании соглашения от 23.07.2009 общество с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (Арендатор) передало обществу с ограниченной ответственностью "Пирамида" (новый Арендатор) все права и обязанности по договору аренды от 07.04.2005.
Согласно пункту 1.1 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляет 8002,8 кв. метров. Соглашение прошло государственную регистрацию 27.07.2009.
Между ООО "Пирамида" (Арендатор) и ООО "Хоум Групп" (Новый Арендатор) 06.05.2013 заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а.
Согласно пункту 2.3 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляет 8002,8 кв. метров.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 06.05.2013 произведена регистрирующим органом 04.06.2013.
ООО "Хоум Групп" (Арендатор) и ООО "РентВест" (Новый Арендатор) 31.01.2014 заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а.
Согласно пункту 2.3 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляет 8002,8 кв. метров.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 31.01.2014 произведена регистрирующим органом 05.03.2014.
ООО "РентВест" (Арендатор) и ООО "Реванш" (Новый Арендатор) 11.06.2015 заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а. Площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом площади произведенных неотделимых улучшений составляет 8002,8 кв. метров.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005 собственниками здания с кадастровым номером 62:29:0110002:145, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов 30а, являются Зорина Анастасия Сергеевна, Крючкова Татьяна Алексеевна.
Одним из оснований обжалуемого отказа являлось отсутствие согласия арендодателей Зориной А.С. и Крючковой Т.А. на перенайм.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Таким образом, пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
В пункте 2.2.22 договора аренды здания от 07.04.2005 стороны договорились о том, что в период действия договора, Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору (перенайм), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, без письменного согласия Арендодателя. В данном случае, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответственным по договорным обязательствам, по настоящему Договору перед Арендодателем, остается арендатор.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, стороны согласовали возможность передавать свои права и обязанности по договору (перенайм), без письменного согласия арендодателя.
Пунктом 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. А кроме того, пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо заключил, что для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 07.04.2005 отдельное согласие и уведомление арендодателя не требовалось.
Кроме того, одним из оснований для вынесения оспариваемого решения послужило непредставление документа о снятии ареста, наложенного на основании постановления Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014.
Подраздел Ш-5 ЕГРП содержит запись об аресте от 13.10.2014 N 62-62-01/320/2014-262, внесенную на основании постановления Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014, в соответствии с которым суд накладывает арест на 1/2 долю в праве собственности на магазин - здание, лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 62-62-01/024/2008-054, назначение объекта нежилое, площадью 8002,8 кв. метров, адрес: ул. Новоселов, д. 30а, принадлежащую Крючковой Татьяне Алексеевне.
Согласно части 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, полученного в результате преступных действий либо нажитого преступным путем, прокурор, а также дознаватель или следователь с согласия прокурора возбуждают перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.
Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (часть 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, содержание меры принуждения в виде наложения ареста на имущество состоит в ограничении права собственности. При этом всегда ограничивается право распоряжения имуществом (запрет отчуждения), в некоторых случаях - право пользования имуществом. Если ограничения прав по распоряжению и пользованию не могут обеспечить цели наложения ареста на имущество, то ограничивается и право владения - имущество изымается и передается на хранение другим лицам.
В данном случае, из имеющегося в материалах дела постановления Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014 следует, что на 1/2 долю в праве собственности на магазин - здание, лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 62-62-01/024/2008-054, назначение объекта нежилое, площадью 8002,8 кв. м, адрес: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30а, принадлежащую Крючковой Т.А., наложен арест.
Иных ограничений в отношении спорного имущества постановление Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014 не содержит. Указанное имущество у Крючковой Т.А. не изымалось.
Обременение указанного имущества заключается только в его аресте, целью которого является сохранение имущества.
Как верно отметил суд первой инстанции, наложение судом общей юрисдикции ареста на имущественные права в отношении спорного недвижимого имущества влечет невозможность отчуждения этого имущества третьим лицам, но не препятствует продолжению договорных арендных отношений, а также возможности передачи прав и обязанности по договору аренды другому лицу, поскольку арендные правоотношения не связаны с отчуждением имущества, соответственно, не препятствует государственной регистрации соглашения о перенайме от 11.06.2015.
Ссылка управления на письмо от 15.08.2015 судьи Советского районного суда г. Рязани справедливо признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку из его содержания не следует, что наложенный арест ограничивает возможность передачи прав и обязанности по договору аренды спорного имущества.
Также основанием отказа в государственной регистрации соглашения о перенайме являлось то, что заявителями также не представлен кадастровый паспорт с указанием арендуемой площади.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ указано, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Как следует из пункта 1.1. соглашения о перенайме от 11.06.2015, площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом площади произведенных неотделимых улучшений составляет 8002,8 кв. метров. Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области 10.08.2015 направил в управление кадастровый паспорт.
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Учитывая изложенное, а также те обстоятельства, что ранее государственная регистрация соглашений о перенайме произведена регистрирующим органом 23.07.2009, 04.06.2013, 05.03.2014, разногласия относительно передаваемого по соглашению о перенайме помещения отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа в государственной регистрации соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005.
Доводы жалобы повторяют позицию управления, изложенную суду первой инстанции, которая не нашла своего подтверждения, направлена на переоценку выводов суда, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.03.2016 по делу N А54-5896/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.СТАХАНОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2016 N 20АП-2486/2016 ПО ДЕЛУ N А54-5896/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. по делу N А54-5896/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.07.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Мордасова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Солововой М.И., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Реванш" (г. Рязань, ОГРН 1156234008347, ИНН 6234145203) - Максимовой И.Е. (доверенность от 01.06.2016), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728) - Головневой Л.А. (доверенность от 10.05.2016 N 10/2628), в отсутствие третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "РентВест" (г. Рязань, ОГРН 1146230000190, ИНН 6230083034), Зориной Анастасии Сергеевны (г. Рязань) в лице законного представителя Зориной Натальи Николаевны, индивидуального предпринимателя Крючковой Татьяны Алексеевны (г. Рязань), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.03.2016 по делу N А54-5896/2015 (судья Стрельникова И.А.,), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Реванш" (далее - заявитель, ООО "Реванш") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление, регистрационный орган) об отказе в государственной регистрации соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2015.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "РентВест" (далее - ООО "РентВест"), Зорина Анастасия Сергеевна в лице законного представителя Зориной Натальи Николаевны, индивидуальный предприниматель Крючкова Татьяна Алексеевна.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.03.2016 заявленные требования удовлетворены.
Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы считает вывод суда первой инстанции об отсутствии разногласий относительно передаваемого по соглашению о перенайме помещения ошибочным, в то время как по соглашению о перенайме могут быть переданы права и обязанности только на часть здания общей площадью 5148,5 кв. метров, в установленном законом порядке предмет договора не менялся, следовательно, право аренды на здание площадью 8002,8 кв. метров у арендатора не возникало.
Кроме того, регистрирующий орган выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 07.04.2005 отдельное согласие и уведомление арендодателя не требуется.
Также управление обращает внимание на наличие ареста на 1/2 долю в праве собственности на спорное здание, что подтверждается письмом судьи Советского районного суда г. Рязани, наложившего данный арест, и препятствует государственной регистрации.
Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.
На основании определения заместителя председателя Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 в соответствие с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Заикиной Н.В. произведена ее замена на судью Мордасова Е.В.
Судебное разбирательство начато с самого начала.
Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей указанных лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей заявителя и управления, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 11.06.2015 ООО "РентВест" (Арендатор) и ООО "Реванш" (Новый Арендатор) заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а. Площадь здания на момент подписания настоящего Соглашения с учетом площади произведенных неотделимых улучшений составляет 8002,8 кв. метров.
ООО "РентВест" и ООО "Реванш" 03.07.2015 обратились в управление с заявлением на государственную регистрацию соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды от 07.04.2015 в отношении здания лит. А, общей площадью 8002,8 кв. метров, по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30а. (N 62/001/206/2015-295).
Заявления подавались Арпяткиной Е.В., представителем ООО "РентВест", действующей на основании решения единственного учредителя от 15.01.2014 N 1, и Сурыгиной Т.М., представителем ООО "Реванш", действующей на основании решения от 01.06.2015.
К заявлению приложены следующие документы: соглашение от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005; акт приема-передачи от 11.06.2015; учредительные документы ООО "Реванш"; документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения.
По результатам поведенной правовой экспертизы управлением 17.07.2015 принято решение о приостановлении государственной регистрации по пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), оформленное уведомлением исх. N 62/001/206/2015-295.
Впоследствии заявителям ООО "РентВест" и ООО "Реванш" 11.06.2015 отказано в государственной регистрации соглашения о перенайме от 11.06.2015 по договору аренды здания от 07.04.2005 на здание с кадастровым номером 62:29:0110002:145, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30а, сообщением от 17.08.2015 N 62/001/206/2015-295 на основании абзаца 4, абзаца 10, абзаца 13 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Полагая, что отказ управления в государственной регистрации соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2015, нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "Реванш" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, для признания недействительными ненормативных правовых актов необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данными ненормативными правовыми актами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Как следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государственном возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В силу статьи 9 Закона N 122-ФЗ в компетенцию регистрирующего органа входит проверка деятельности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 13, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены статьей 17 Закона N 122-ФЗ, в том числе: ими являются акты, изданные органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Статьей 18 Закона N 122-ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав содержится в статье 20 Закона N 122-ФЗ. Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Из материалов дела следует, что основанием для принятия оспариваемого решения послужили следующие обстоятельства: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Судом установлено, что 07.04.2005 между предпринимателем Зориным Сергеем Алексеевичем (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (Арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование здание, лит. А, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а.
Согласно пункту 1.5 договора срок действия договора - 10 лет со дня государственной регистрации.
Государственная регистрация договора произведена 20.04.2005.
На основании соглашения от 23.07.2009 общество с ограниченной ответственностью "АльфаРусьИнвест" (Арендатор) передало обществу с ограниченной ответственностью "Пирамида" (новый Арендатор) все права и обязанности по договору аренды от 07.04.2005.
Согласно пункту 1.1 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляет 8002,8 кв. метров. Соглашение прошло государственную регистрацию 27.07.2009.
Между ООО "Пирамида" (Арендатор) и ООО "Хоум Групп" (Новый Арендатор) 06.05.2013 заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а.
Согласно пункту 2.3 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляет 8002,8 кв. метров.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 06.05.2013 произведена регистрирующим органом 04.06.2013.
ООО "Хоум Групп" (Арендатор) и ООО "РентВест" (Новый Арендатор) 31.01.2014 заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а.
Согласно пункту 2.3 соглашения площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений здания составляет 8002,8 кв. метров.
Государственная регистрация соглашения о перенайме от 31.01.2014 произведена регистрирующим органом 05.03.2014.
ООО "РентВест" (Арендатор) и ООО "Реванш" (Новый Арендатор) 11.06.2015 заключено соглашение о перенайме по договору аренды от 07.04.2005, согласно которому Арендатор возмездно передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.04.2005, в соответствии с которым в аренду предоставлено здание, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 5148,5 кв. метров, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов, 30а. Площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом площади произведенных неотделимых улучшений составляет 8002,8 кв. метров.
Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005 собственниками здания с кадастровым номером 62:29:0110002:145, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Новоселов 30а, являются Зорина Анастасия Сергеевна, Крючкова Татьяна Алексеевна.
Одним из оснований обжалуемого отказа являлось отсутствие согласия арендодателей Зориной А.С. и Крючковой Т.А. на перенайм.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Таким образом, пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
В пункте 2.2.22 договора аренды здания от 07.04.2005 стороны договорились о том, что в период действия договора, Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору (перенайм), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, без письменного согласия Арендодателя. В данном случае, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответственным по договорным обязательствам, по настоящему Договору перед Арендодателем, остается арендатор.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, стороны согласовали возможность передавать свои права и обязанности по договору (перенайм), без письменного согласия арендодателя.
Пунктом 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. А кроме того, пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо заключил, что для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды здания от 07.04.2005 отдельное согласие и уведомление арендодателя не требовалось.
Кроме того, одним из оснований для вынесения оспариваемого решения послужило непредставление документа о снятии ареста, наложенного на основании постановления Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014.
Подраздел Ш-5 ЕГРП содержит запись об аресте от 13.10.2014 N 62-62-01/320/2014-262, внесенную на основании постановления Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014, в соответствии с которым суд накладывает арест на 1/2 долю в праве собственности на магазин - здание, лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 62-62-01/024/2008-054, назначение объекта нежилое, площадью 8002,8 кв. метров, адрес: ул. Новоселов, д. 30а, принадлежащую Крючковой Татьяне Алексеевне.
Согласно части 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, полученного в результате преступных действий либо нажитого преступным путем, прокурор, а также дознаватель или следователь с согласия прокурора возбуждают перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.
Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (часть 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, содержание меры принуждения в виде наложения ареста на имущество состоит в ограничении права собственности. При этом всегда ограничивается право распоряжения имуществом (запрет отчуждения), в некоторых случаях - право пользования имуществом. Если ограничения прав по распоряжению и пользованию не могут обеспечить цели наложения ареста на имущество, то ограничивается и право владения - имущество изымается и передается на хранение другим лицам.
В данном случае, из имеющегося в материалах дела постановления Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014 следует, что на 1/2 долю в праве собственности на магазин - здание, лит. А, кадастровый (или условный) номер объекта 62-62-01/024/2008-054, назначение объекта нежилое, площадью 8002,8 кв. м, адрес: г. Рязань, ул. Новоселов, д. 30а, принадлежащую Крючковой Т.А., наложен арест.
Иных ограничений в отношении спорного имущества постановление Советского районного суда г. Рязани от 06.10.2014 не содержит. Указанное имущество у Крючковой Т.А. не изымалось.
Обременение указанного имущества заключается только в его аресте, целью которого является сохранение имущества.
Как верно отметил суд первой инстанции, наложение судом общей юрисдикции ареста на имущественные права в отношении спорного недвижимого имущества влечет невозможность отчуждения этого имущества третьим лицам, но не препятствует продолжению договорных арендных отношений, а также возможности передачи прав и обязанности по договору аренды другому лицу, поскольку арендные правоотношения не связаны с отчуждением имущества, соответственно, не препятствует государственной регистрации соглашения о перенайме от 11.06.2015.
Ссылка управления на письмо от 15.08.2015 судьи Советского районного суда г. Рязани справедливо признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку из его содержания не следует, что наложенный арест ограничивает возможность передачи прав и обязанности по договору аренды спорного имущества.
Также основанием отказа в государственной регистрации соглашения о перенайме являлось то, что заявителями также не представлен кадастровый паспорт с указанием арендуемой площади.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
В пункте 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ указано, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Как следует из пункта 1.1. соглашения о перенайме от 11.06.2015, площадь здания на момент подписания настоящего соглашения с учетом площади произведенных неотделимых улучшений составляет 8002,8 кв. метров. Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области 10.08.2015 направил в управление кадастровый паспорт.
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Учитывая изложенное, а также те обстоятельства, что ранее государственная регистрация соглашений о перенайме произведена регистрирующим органом 23.07.2009, 04.06.2013, 05.03.2014, разногласия относительно передаваемого по соглашению о перенайме помещения отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа в государственной регистрации соглашения от 11.06.2015 о перенайме по договору аренды здания от 07.04.2005.
Доводы жалобы повторяют позицию управления, изложенную суду первой инстанции, которая не нашла своего подтверждения, направлена на переоценку выводов суда, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.03.2016 по делу N А54-5896/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.СТАХАНОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Е.В.МОРДАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)