Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "ЕвроТрейдКомпани"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2016 года
по делу N А40-241665/15, принятое судьей Л.В. Пуловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЕвроТрейдКомпани"
к Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Московское имущество"
(ОГРН: 1047727021198, 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 14, стр. 1),
Департаменту городского имущества г. Москвы
третьи лица: Государственное бюджетное учреждение МосгорБТИ, Управление Росреестра
о внесении изменений в договор.
при участии в судебном заседании:
от истца: Шарый Л.Д. (доверенность от 10.11.2015)
от ответчика: 1) Савельева А.А. (доверенность от 25.03.2016); 2) не явился, извещен.
от третьих лиц: не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЕвроТрейдКомпани" (далее - ООО "ЕвроТрейдКомпани", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ответчикам: Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Московское имущество" (далее - ГУП "Московское имущество"), Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - Департамент) о внесении изменений в договор купли-продажи объекта приватизации АИ N 628 от 15.11.2006 (далее - договор), в части наименования характеристик, номеров помещений, комнат в отношении нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 31, подвал, с соответствующим изменением общей площади объекта - в договоре вместо номеров помещений N 1, комнаты 1 - 3 указать (включить) следующие номера помещений N 1 комнаты N 4, 6, 7; пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "состав: нежилое помещение общей площадью 134,7 кв. м, расположенное по адресу: улица Донская, д. 31 (выписка из технического паспорта на здание (строение), N дела 1217/14 Литер - по состоянию на 18.07.2006 г., выдана 26.07.2006 г. ГБТИ "Южное", экспликация ф. 25, выдана 26.07.2006 г. (подвал, помещение N 1 (комн. N 1, 2, 3. 4, 7, 6)".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле были привлечены Государственное бюджетное учреждение МосгорБТИ, Управление Росреестра.
Решением суда первой инстанции от 26.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение от 26.02.2016, поскольку считает его необоснованным и незаконным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что Арбитражный суд города Москвы пришел к неверному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, на момент заключения и регистрации договора ООО "ЕвроТрейдКомпани" не знало и не могло знать о допущении технической ошибке и существенном расхождении в наименовании и номерах помещений, комнат помещения, общей площади помещения, а также не знало и не могло предполагать, что приобретает часть объекта недвижимости, относящегося к общедолевому имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
Истец также ссылался на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что ГУП "Московское имущество" не обладает полномочиями на осуществление действий, связанных с внесением изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные с фондом имущества города Москвы и СГУП по продаже имущества города Москвы в 1992-2013 годах, а также ошибочность вывода о непредставлении истцом доказательств, которые могли служить основанием для изменения договора.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В заседании суда апелляционной инстанции 16.06.2016 представитель истца доводы жалобы поддержал.
Представитель ГУП "Московское имущество" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва.
Департамент, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статей 123, 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика 1, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, основанием для обращения истца в суд явился договор между СГУП по продаже имущества города Москвы и ООО "ЕвроТрейдКомпани" купли-продажи объекта приватизации АИ N 628 от 15.11.2006 по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 31, общей площадью 147,8 кв. м, с характеристиками и экспликацией согласно документам ТБТИ "Южное N 4" по состоянию на июль 2006 г., согласно которому истец приобрел в собственность нежилое помещение: подвал, помещение N 1, комнаты 1 - 3, условный номер 171424.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решение о продаже на аукционе нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы было принято Городской комиссией по приватизации имущества города Москвы 22.06.2006 (протокол N 10) и утверждено распоряжением Департамента имущества города Москвы от 10.08.2006 N 2470-р.
В соответствии с указанным распоряжением, продаже на аукционе подлежало помещение по адресу: Москва, ул. Донская, д. 31 общей площадью 147,8 кв. м (подвал, помещение 1, комнаты 1 - 3) согласно выписке из технического паспорта на здание по состоянию на 18.07.2006, выданной 26.07.2006 ТБТИ "Южное N 4".
Кроме этого, помещение выставлялось на аукцион с обременением для победителя аукциона о необходимости заключения договора аренды с ООО "ЕвроТрейдКомпани" на условиях договора аренды от 14.04.2003 N 06-00254/2003 сроком до 04.03.2007.
Сведения о нежилом помещении, выставляемом на аукцион, включая номер помещения и номера комнат, информация о порядке ознакомления с приватизационным делом, порядок организации осмотра были размещены в Информационном бюллетене СГУП по продаже имущества города Москвы N 105, опубликованном 13.10.2006.
Показ объекта осуществляло ООО "ЕвроТрейдКомпани", арендатор помещения и инициатор выставления его на торги.
Претензии о несоответствии характеристик объекта аукционной документации от участников аукциона не поступали.
Апелляционная коллегия отклоняет ссылку истца на то обстоятельство, что на момент заключения и регистрации договора ООО "ЕвроТрейдКомпани" не знало и не могло знать о допущении технической ошибки и существенном расхождении в наименовании и номерах помещений, комнат помещения, общей площади помещения, а также не знало и не могло предполагать, что приобретает часть объекта недвижимости, относящегося к общедомовому имуществу, поскольку спорное помещение до момента его приобретения покупателем находилось у указанного лица в аренде. Более того, ООО "ЕвроТрейдКомпани", при проявлении должной осмотрительности, могло выявить расхождения при сравнении представленной ему документации (приватизационного дела) с данными фактического осмотра.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ГУП города Москвы "Московское имущество" является правопреемником СГУП по продаже имущества города Москвы, в результате реорганизации в форме присоединения.
При рассмотрении спора по существу истец пояснил, что в процессе эксплуатации нежилого помещения выяснились существенные расхождения в наименованиях помещений, комнат помещения, общей площади помещения.
Истец полагает, что был введен в заблуждение относительно характеристик нежилого помещения, что является основанием для внесения ответчиком изменений в спорный договор.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ГУП "Московское имущество" не обладает полномочиями на осуществление действий, связанных с внесением изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные с фондом имущества г. Москвы и СГУП по продаже имущества города Москвы в 1992 - 2013 гг., соответственно и не является надлежащим ответчиком по делу.
Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку ответчик является правопреемником СГУП по продаже имущества города Москвы, соответственно, в силу пункта 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обладает правами и несет обязанности присоединившегося к нему лица.
Однако, данный вывод суда не привел к принятию неверного по существу решения, поскольку в удовлетворении исковых требований правомерно отказано по иным основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Спор между сторонами возник по поводу внесения изменений в действующий с 2006 года договор.
К отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В порядке пункта 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 4 этой же статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, действующим законодательством, в частности статьей 451 ГК РФ, определен перечень условий, при наличии которых возможно изменение договора.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
Доказательства того, что в данном случае имеются предусмотренные названной нормой основания для изменения договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 628 от 15.11.2006 истец в материалы дела не представил.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, ООО "ЕвроТрейдКомпани" не представило документального подтверждения существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, заключая вышеназванный договор.
Истец арендовал спорное помещение с 2003 года, соответственно, располагал данными о его фактических характеристиках и мог сравнить их с информацией, представленной в приватизационном деле.
Таким образом, в рассматриваемом споре отсутствует существенное изменение обстоятельств, предусмотренное пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.
Ответчиком 1 также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Согласно статья 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В пункте 2 статьи 199 ГК РФ указано, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ). Оснований для применения увеличенного срока исковой давности (10 лет) не усматривается.
В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Спорный договор был заключен 15.11.2006, в это время истец должен был узнать обо всех характеристиках приобретенного им помещения, а исковые требования поданы в суд 11.12.2015, то есть по истечении установленного законом срока.
При наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, с учетом разъяснения, данного в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Довод апелляционной жалобы, согласно которому является ошибочным вывод суда первой инстанции о пропуске ответчиком срока исковой давности, несостоятелен и противоречит фактическим обстоятельствам спора.
В обоснование приведенного довода истец указывает, что продавец или уполномоченный представитель Правительства Москвы (Департамент городского имущества города Москвы) не выполнили требования пункта 6.3 договора купли-продажи - не передали истцу спорный объект по акту приема-передачи недвижимого имущества, таким образом покупатель юридически не принимал и не мог принять часть нежилого помещения, которое относится к общедомовому имуществу.
Согласно пункту 6.3 договора покупатель оформляет с балансодержателем объекта приватизации акт приема-передачи недвижимого имущества, выкупаемого в соответствии с договором.
СГУП по продаже имущества города Москвы не является балансодержателем объекта приватизации, принадлежащего городу Москве до отчуждения в 2006 году и проданному по договору.
Надлежит учитывать, что переход права по договору зарегистрирован в установленном законом порядке, свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2007, запись регистрации N 77-77-05/041/2007-474, 77 АД 322091.
Ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи недвижимого имущества, истец не принимает во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ей на основании названного договора.
При этом в силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая государственную регистрацию 13.06.2007 перехода права собственности на спорный объект к истцу, передачу объекта ему ранее на основании договора аренды, указание ООО "ЕвроТрейдКомпани" на отсутствие акта приема-передачи к договору купли-продажи и, как следствие, неистечение срока исковой давности, несостоятельно и противоречит фактическим обстоятельствам спора.
Апелляционная коллегия принимает во внимание, что все сведения о характеристике нежилого помещения, выставляемого на аукцион нежилого помещения, включая номер помещения и номера комнат, информация о порядке ознакомления с приватизационным делом, порядок организации осмотра были размещены в Информационном бюллетене СГУП по продаже имущества города Москвы N 105, опубликованном 13.10.2006, при этом показ объекта осуществлял сам истец, что делает несостоятельными его доводы о том, что он не знал и не мог знать на момент заключения договора купли-продажи о каких-либо расхождениях между представленной документацией и фактическими характеристиками объекта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2016 года по делу N А40-241665/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2016 N 09АП-17143/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-241665/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2016 г. N 09АП-17143/2016-ГК
Дело N А40-241665/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "ЕвроТрейдКомпани"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2016 года
по делу N А40-241665/15, принятое судьей Л.В. Пуловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЕвроТрейдКомпани"
к Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Московское имущество"
(ОГРН: 1047727021198, 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 14, стр. 1),
Департаменту городского имущества г. Москвы
третьи лица: Государственное бюджетное учреждение МосгорБТИ, Управление Росреестра
о внесении изменений в договор.
при участии в судебном заседании:
от истца: Шарый Л.Д. (доверенность от 10.11.2015)
от ответчика: 1) Савельева А.А. (доверенность от 25.03.2016); 2) не явился, извещен.
от третьих лиц: не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЕвроТрейдКомпани" (далее - ООО "ЕвроТрейдКомпани", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ответчикам: Государственному унитарному предприятию г. Москвы "Московское имущество" (далее - ГУП "Московское имущество"), Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - Департамент) о внесении изменений в договор купли-продажи объекта приватизации АИ N 628 от 15.11.2006 (далее - договор), в части наименования характеристик, номеров помещений, комнат в отношении нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 31, подвал, с соответствующим изменением общей площади объекта - в договоре вместо номеров помещений N 1, комнаты 1 - 3 указать (включить) следующие номера помещений N 1 комнаты N 4, 6, 7; пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "состав: нежилое помещение общей площадью 134,7 кв. м, расположенное по адресу: улица Донская, д. 31 (выписка из технического паспорта на здание (строение), N дела 1217/14 Литер - по состоянию на 18.07.2006 г., выдана 26.07.2006 г. ГБТИ "Южное", экспликация ф. 25, выдана 26.07.2006 г. (подвал, помещение N 1 (комн. N 1, 2, 3. 4, 7, 6)".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле были привлечены Государственное бюджетное учреждение МосгорБТИ, Управление Росреестра.
Решением суда первой инстанции от 26.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение от 26.02.2016, поскольку считает его необоснованным и незаконным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что Арбитражный суд города Москвы пришел к неверному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, на момент заключения и регистрации договора ООО "ЕвроТрейдКомпани" не знало и не могло знать о допущении технической ошибке и существенном расхождении в наименовании и номерах помещений, комнат помещения, общей площади помещения, а также не знало и не могло предполагать, что приобретает часть объекта недвижимости, относящегося к общедолевому имуществу собственников многоквартирного жилого дома.
Истец также ссылался на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что ГУП "Московское имущество" не обладает полномочиями на осуществление действий, связанных с внесением изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные с фондом имущества города Москвы и СГУП по продаже имущества города Москвы в 1992-2013 годах, а также ошибочность вывода о непредставлении истцом доказательств, которые могли служить основанием для изменения договора.
Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В заседании суда апелляционной инстанции 16.06.2016 представитель истца доводы жалобы поддержал.
Представитель ГУП "Московское имущество" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва.
Департамент, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статей 123, 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика 1, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2016 на основании следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, основанием для обращения истца в суд явился договор между СГУП по продаже имущества города Москвы и ООО "ЕвроТрейдКомпани" купли-продажи объекта приватизации АИ N 628 от 15.11.2006 по адресу: г. Москва, ул. Донская, д. 31, общей площадью 147,8 кв. м, с характеристиками и экспликацией согласно документам ТБТИ "Южное N 4" по состоянию на июль 2006 г., согласно которому истец приобрел в собственность нежилое помещение: подвал, помещение N 1, комнаты 1 - 3, условный номер 171424.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решение о продаже на аукционе нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы было принято Городской комиссией по приватизации имущества города Москвы 22.06.2006 (протокол N 10) и утверждено распоряжением Департамента имущества города Москвы от 10.08.2006 N 2470-р.
В соответствии с указанным распоряжением, продаже на аукционе подлежало помещение по адресу: Москва, ул. Донская, д. 31 общей площадью 147,8 кв. м (подвал, помещение 1, комнаты 1 - 3) согласно выписке из технического паспорта на здание по состоянию на 18.07.2006, выданной 26.07.2006 ТБТИ "Южное N 4".
Кроме этого, помещение выставлялось на аукцион с обременением для победителя аукциона о необходимости заключения договора аренды с ООО "ЕвроТрейдКомпани" на условиях договора аренды от 14.04.2003 N 06-00254/2003 сроком до 04.03.2007.
Сведения о нежилом помещении, выставляемом на аукцион, включая номер помещения и номера комнат, информация о порядке ознакомления с приватизационным делом, порядок организации осмотра были размещены в Информационном бюллетене СГУП по продаже имущества города Москвы N 105, опубликованном 13.10.2006.
Показ объекта осуществляло ООО "ЕвроТрейдКомпани", арендатор помещения и инициатор выставления его на торги.
Претензии о несоответствии характеристик объекта аукционной документации от участников аукциона не поступали.
Апелляционная коллегия отклоняет ссылку истца на то обстоятельство, что на момент заключения и регистрации договора ООО "ЕвроТрейдКомпани" не знало и не могло знать о допущении технической ошибки и существенном расхождении в наименовании и номерах помещений, комнат помещения, общей площади помещения, а также не знало и не могло предполагать, что приобретает часть объекта недвижимости, относящегося к общедомовому имуществу, поскольку спорное помещение до момента его приобретения покупателем находилось у указанного лица в аренде. Более того, ООО "ЕвроТрейдКомпани", при проявлении должной осмотрительности, могло выявить расхождения при сравнении представленной ему документации (приватизационного дела) с данными фактического осмотра.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ГУП города Москвы "Московское имущество" является правопреемником СГУП по продаже имущества города Москвы, в результате реорганизации в форме присоединения.
При рассмотрении спора по существу истец пояснил, что в процессе эксплуатации нежилого помещения выяснились существенные расхождения в наименованиях помещений, комнат помещения, общей площади помещения.
Истец полагает, что был введен в заблуждение относительно характеристик нежилого помещения, что является основанием для внесения ответчиком изменений в спорный договор.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ГУП "Московское имущество" не обладает полномочиями на осуществление действий, связанных с внесением изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные с фондом имущества г. Москвы и СГУП по продаже имущества города Москвы в 1992 - 2013 гг., соответственно и не является надлежащим ответчиком по делу.
Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку ответчик является правопреемником СГУП по продаже имущества города Москвы, соответственно, в силу пункта 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обладает правами и несет обязанности присоединившегося к нему лица.
Однако, данный вывод суда не привел к принятию неверного по существу решения, поскольку в удовлетворении исковых требований правомерно отказано по иным основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Спор между сторонами возник по поводу внесения изменений в действующий с 2006 года договор.
К отношениям сторон подлежат применению правила статей 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В порядке пункта 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 4 этой же статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, действующим законодательством, в частности статьей 451 ГК РФ, определен перечень условий, при наличии которых возможно изменение договора.
Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.
Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.
Доказательства того, что в данном случае имеются предусмотренные названной нормой основания для изменения договора купли-продажи объекта приватизации АИ N 628 от 15.11.2006 истец в материалы дела не представил.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, ООО "ЕвроТрейдКомпани" не представило документального подтверждения существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, заключая вышеназванный договор.
Истец арендовал спорное помещение с 2003 года, соответственно, располагал данными о его фактических характеристиках и мог сравнить их с информацией, представленной в приватизационном деле.
Таким образом, в рассматриваемом споре отсутствует существенное изменение обстоятельств, предусмотренное пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.
Ответчиком 1 также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Согласно статья 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В пункте 2 статьи 199 ГК РФ указано, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ). Оснований для применения увеличенного срока исковой давности (10 лет) не усматривается.
В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Спорный договор был заключен 15.11.2006, в это время истец должен был узнать обо всех характеристиках приобретенного им помещения, а исковые требования поданы в суд 11.12.2015, то есть по истечении установленного законом срока.
При наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, с учетом разъяснения, данного в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Довод апелляционной жалобы, согласно которому является ошибочным вывод суда первой инстанции о пропуске ответчиком срока исковой давности, несостоятелен и противоречит фактическим обстоятельствам спора.
В обоснование приведенного довода истец указывает, что продавец или уполномоченный представитель Правительства Москвы (Департамент городского имущества города Москвы) не выполнили требования пункта 6.3 договора купли-продажи - не передали истцу спорный объект по акту приема-передачи недвижимого имущества, таким образом покупатель юридически не принимал и не мог принять часть нежилого помещения, которое относится к общедомовому имуществу.
Согласно пункту 6.3 договора покупатель оформляет с балансодержателем объекта приватизации акт приема-передачи недвижимого имущества, выкупаемого в соответствии с договором.
СГУП по продаже имущества города Москвы не является балансодержателем объекта приватизации, принадлежащего городу Москве до отчуждения в 2006 году и проданному по договору.
Надлежит учитывать, что переход права по договору зарегистрирован в установленном законом порядке, свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2007, запись регистрации N 77-77-05/041/2007-474, 77 АД 322091.
Ссылаясь на отсутствие акта приема-передачи недвижимого имущества, истец не принимает во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ей на основании названного договора.
При этом в силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая государственную регистрацию 13.06.2007 перехода права собственности на спорный объект к истцу, передачу объекта ему ранее на основании договора аренды, указание ООО "ЕвроТрейдКомпани" на отсутствие акта приема-передачи к договору купли-продажи и, как следствие, неистечение срока исковой давности, несостоятельно и противоречит фактическим обстоятельствам спора.
Апелляционная коллегия принимает во внимание, что все сведения о характеристике нежилого помещения, выставляемого на аукцион нежилого помещения, включая номер помещения и номера комнат, информация о порядке ознакомления с приватизационным делом, порядок организации осмотра были размещены в Информационном бюллетене СГУП по продаже имущества города Москвы N 105, опубликованном 13.10.2006, при этом показ объекта осуществлял сам истец, что делает несостоятельными его доводы о том, что он не знал и не мог знать на момент заключения договора купли-продажи о каких-либо расхождениях между представленной документацией и фактическими характеристиками объекта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за апелляционной жалобы относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2016 года по делу N А40-241665/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)