Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2015 по делу N А76-9395/2015 (судья Первых Н.А.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Символ" - Гнездилова И.В. (доверенность от 10.11.2015),
общества с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" - Савенкова Е.В. (доверенность от 03.08.2015).
Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СИМВОЛ" (далее - общество ПКФ "СИМВОЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" (далее - общество "УМК", ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 730 837 руб., неустойки в размере 796 185 руб., всего 2 527 022 руб. (с учетом изменения основания исковых требований, т. 1 л.д. 137).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен управляющий общества "УМК" Ларкин В.В.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2015 (резолютивная часть от 07.12.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласилось общество "УМК" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что выводы об обоснованности исковых требований истца сделаны судом с нарушением правил оценки доказательств, предусмотренных ст. ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в силу принятия судом электронной переписки сторон, которая не отвечает признакам допустимости и достоверности доказательств.
Выводы суда первой инстанции о том, что заключенное истцом и ответчиком соглашение о возмещении затрат подписано уполномоченным лицом при отсутствии признаков превышения полномочий, по мнению апеллянта, противоречат положениям п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 57), пп. 15 п. 10.1.2 Устава общества "УМК" и ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Письмо ответчика от 08.09.2014, которое суд расценил как одобрение совершенной сделки, не может быть расценено как таковое, поскольку носит характер гарантийного письма и не содержит обязательство заключить сделку на таких условиях.
К дате судебного заседания от истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, учредитель общества "УМК" Рухлов И.Б. письмом от 08.09.2014 обратился к обществу ПКФ "СИМВОЛ" о даче согласия на предоставление юридического адреса (места нахождения) создаваемого юридического лица - общества "УМК": г. Челябинск, ул. Елькина, д. 112, а также гарантировал в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации юридического лица и открытия лицевого счета заключить с обществом ПКФ "СИМВОЛ" договор аренды нежилых помещений N N 46-61 общей площадью 617 кв. м, расположенных на 4 этаже торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 112, в целях размещения постоянно действующего исполнительного органа общества "УМК" (цель использования помещения: размещение офиса) сроком не менее трех лет (т. 1 л.д. 55).
22.09.2014 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации общества "УМК" при создании.
07.10.2014 между обществом ПКФ "СИМВОЛ" (арендодатель) и обществом "УМК" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 141/14-102 (т. 1 л.д. 17-36), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) нежилые помещения N N 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62 (санузел), 63, 64 (технические помещения) общей площадью 683,5 кв. м на четвертом этаже здания торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Елькина, 112, в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию.
Цель использования помещения: размещение офиса (п. 1.2 договора аренды).
В соответствии с п. 2.1.1 договора аренды арендодатель обязуется выполнить своими силами и за свой счет в соответствии с проектом, согласованным сторонами, следующие работы:
- - изготовление и монтаж внутренних перегородок, дверей, в том числе двух стеклянных дверей, разграничивающих помещение, являющееся предметом договора, и места общего пользования на четвертом этаже Комплекса;
- - работы по реконструкции санузла;
- - работы по выведению водоснабжения и водоотведения для coffe-point.
Срок выполнения работ - в течение сорока рабочих дней со дня выплаты арендатором обеспечительного платежа в размере, предусмотренном п. 3.5 договора аренды, и предоставления арендодателю документов, необходимых последнему для выполнения работ по пп. 2.1.1 п. 2.1 договора аренды.
Согласно п. 2.1.2 договора аренды арендодатель обязуется выполнить своими силами, но за счет средств арендатора в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной сторонами, следующие работы:
- - электромонтажные работы по изменению расположения светильников и добавлению новых светильников;
- - работы по подключению к электрическим сетям дополнительных точек подключения;
- - работы по изменению системы кондиционирования и вентиляции, системы пожаротушения, потолка, напольного покрытия, по установке дополнительного генератора.
Срок выполнения работ - в течение сорока рабочих дней со дня оплаты арендатором указанных работ в полном объеме в соответствии со сметой, согласованной сторонами, и предоставления арендодателю документов, необходимых последнему для выполнения работ по пп. 2.1.2 п. 2.1 договора аренды.
В силу п. 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается в следующем размере: в течение первых трех месяцев со дня подписания договора аренды (с 07.10.2014 по 06.01.2015) в размере 250 руб. за кв. м или 170 875 руб. в месяц, в последующие месяцы (с 07.01.2015 по 06.10.2019) в размере 500 руб. за кв. м или 341 750 руб. в месяц.
Согласно п. 9.1 договора аренды срок аренды по договору составляет пять лет с даты начала срока аренды: с 07.10.2014 по 06.10.2019. Дата начала срока аренды - дата передачи помещений арендатору в пользование по акту приема-передачи.
В случае, если по какой-либо причине договор не пройдет государственную регистрацию в уполномоченном органе к отношениям сторон подлежат применению условия договора, за исключением пунктов 9.1., 9.2 (абз. 1), 11.3 договора. В указанном случае, настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на одиннадцать месяцев, пользование помещением по которому автоматически прекращается со дня государственной регистрации договора в уполномоченном органе. При этом, если по истечении одиннадцати месяцев день государственной регистрации договора не наступит, краткосрочный договор аренды возобновляет свое действие на следующие одиннадцать месяцев, но не более двух сроков подряд (п. 11.4 договора аренды).
Нежилые помещения N N 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62 (санузел), 63, 64 (технические помещения) общей площадью 683,5 кв. м, составляющие объект аренды, переданы ответчику по акту приема-передачи от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 37).
В материалы дела представлены неподписанные сторонами проекты договора подряда от 11.11.2014 N 141/14-115 (т. 2 л.д. 130-132 и т. 2 л.д. 133-133), по условиям которых общество ПКФ "СИМВОЛ" (подрядчик) обязуется по заданию общества "УМК" (заказчик) выполнить строительно-монтажные работы на объекте: нежилые помещения общей площадью 683,5 кв. м на 4 этаже здания торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Елькина, 112, в соответствии с технической и проектно-сметной документацией и сдать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.
Согласно п. 3.2 первого варианта проекта договора подряда заказчик оплачивает аванс в размере 500 000 руб., в том числе стоимость работ, материалов, в течение трех банковских дней со дня предоставления счета подрядчиком.
Согласно п. 3.2 второго варианта проекта договора подряда заказчик оплачивает аванс в размере 300 000 руб. от общей цены по договору в течение трех банковских дней со дня подписания договора.
Платежным поручением от 13.11.2014 N 22 общество "УМК" оплатило обществу ПКФ "СИМВОЛ" аванс по договору 141/14-115 за строительно-монтажные работы по счету N 14/271 в сумме 300 000 руб. (т. 1 л.д. 45).
15.01.2015 общество ПКФ "СИМВОЛ" и общество "УМК" подписали соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 39).
На основании п. 4 указанного соглашения стороны признали, что расходы арендодателя, связанные с исполнением обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, восстановлением помещения в исходное положение, составляют 2 030 837 руб., расходы п. п. 4.2, подлежащие возмещению арендатором, составляют 1 730 837 руб.
В силу п. 5 соглашения арендатор обязуется не позднее 18.01.2015 вернуть арендодателю помещение; не позднее 01.03.2015 оплатить стоимость расходов арендодателя указанных в п. п. 4.3 соглашения; не позднее трех рабочих дней со дня подписания соглашения сменить адрес (место нахождения), внесенный в ЕГРЮЛ, предоставленный арендодателем.
Арендодатель и арендатор предусмотрели, что при неуплате арендатором расходов в сумме 1 730 837 руб. в установленный соглашением срок, арендодатель начисляет неустойку в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (п. 7 соглашения от 15.01.2015).
По акту возврата от 15.01.2015 объект аренды по договору N 141/14-102 от 07.10.2014 возвращен обществу ПКФ "СИМВОЛ" (т. 1 л.д. 40).
Сторонами подписана сводная ведомость расходов, в которую включены расходы, понесенные арендодателем во исполнение условий п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, и по восстановлению помещений в исходное положение, также учтены 300 000 руб., оплаченных арендатором за строительно-монтажные работы по платежному поручению от 13.11.2014 N 22. Расходы к оплате составили 1 730 837 руб. (т. 1 л.д. 41).
Неисполнение обществом "УМК" обязательств, принятых на себя соглашением от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014, в части выплаты понесенных арендодателем расходов в сумме 1 730 837 руб., послужило основанием для обращения общества ПКФ "СИМВОЛ" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнено принятое на основании соглашения о расторжении договора аренды обязательство по возмещению арендодателю стоимости восстановительных работ, фактически произведенных арендодателем в арендуемом ответчиком помещении.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 по условиям которого ответчику во временное возмездное пользование (аренду) были переданы нежилые помещения N N 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62 (санузел), 63, 64 (технические помещения) общей площадью 683,5 кв. м на четвертом этаже здания торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Елькина, 112, в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию.
В силу п. 3.1 договора аренды арендная плата установлена арендодателем и арендатором в следующем размере: в течение первых трех месяцев со дня подписания договора аренды (с 07.10.2014 по 06.01.2015) в размере 250 руб. за кв. м или 170 875 руб. в месяц, в последующие месяцы (с 07.01.2015 по 06.10.2019) в размере 500 руб. за кв. м или 341 750 руб. в месяц (т. 1 л.д. 17-36).
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды и возникновении между ними соответствующих обязательственных правоотношений.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и, кроме того, в п. 11.4 названного договора аренды истец и ответчик предусмотрели, что в случае, если по какой-либо причине договор не пройдет государственную регистрацию в уполномоченном органе, договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на одиннадцать месяцев, что исключает необходимость его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
На основании п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 истец и ответчик пришли к соглашению, что арендодатель обязуется выполнить своими силами и за свой счет в соответствии с проектом, согласованным сторонами, следующие работы: изготовление и монтаж внутренних перегородок, дверей, в том числе двух стеклянных дверей, разграничивающих помещение, являющееся предметом договора, и места общего пользования на четвертом этаже Комплекса; работы по реконструкции санузла; работы по выведению водоснабжения и водоотведения для coffe-point; а также обязуется выполнить своими силами, но за счет средств арендатора в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной сторонами, следующие работы: электромонтажные работы по изменению расположения светильников и добавлению новых светильников; работы по подключению к электрическим сетям дополнительных точек подключения; работы по изменению системы кондиционирования и вентиляции, системы пожаротушения, потолка, напольного покрытия, по установке дополнительного генератора.
На основании представленных обществом ПКФ "СИМВОЛ" сводки затрат по определению ущерба от расторжения договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 59), локальных смет N 93/1 (т. 1 л.д. 70), N 93/2 (т. 1 л.д. 85), N 93/3 (т. 1 л.д. 147), N 93/4 (т. 1 л.д. 151), справки о стоимости выполненных работ и затрат от 05.12.2014 N 1 (т. 2 л.д. 10), акта о приемке выполненных работ от 05.12.2014 N 1 (т. 2 л.д. 11), справки о стоимости выполненных работ и затрат от 10.11.2014 N 1 (т. 2 л.д. 14), акта о приемке выполненных работ от 10.11.2014 N 1 (т. 2 л.д. 15), сметной стоимости переноса коммутационного оборудования в офисном центра г. Челябинска (т. 2 л.д. 21) стоимость поименованных в п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 работ составила 1 620 118 руб. Стоимость восстановительных работ (восстановления объекта аренды в первоначальное состояние) составила 410 719 руб.
Указанные расчеты истца ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ опровергнуты не были.
Факт выполнения поименованных в п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 работ также подтвержден вышеперечисленными доказательствами, представленной истцом перепиской сторон относительно технических и организационных деталей выполняемых работ (т. 2 л.д. 67-82, 99-129), а также подписанной обеими сторонами сводной ведомостью расходов (т. 1 л.д. 41), в которой арендодатель и арендатор констатировали и факт выполнения работ, и их стоимость.
Апелляционный суд находит несостоятельными доводы апеллянта о недопустимости и недостоверности электронной переписки сторон как доказательства по настоящему делу.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).
Таким образом, АПК РФ не исключает возможности принятия судом в качестве доказательств любых письменных документов и иных материалов, полученных лицами, участвующими в деле, в соответствии с федеральным законом, которые подлежат оценке судом в порядке ст. 71 АПК РФ наравне с иными доказательствами по делу.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 12.11.2013 N 18002/12 и применимой в рассматриваемым правоотношениям в качестве общего правила оценки доказательств, отсутствие соглашения об обмене электронными документами между сторонами переписки, а равно отсутствие электронной цифровой подписи в отправляемых и получаемых документах (даже при наличии такого соглашения) не является нарушением требований закона (в смысле части 2 статьи 50 Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 64 АПК РФ), в связи с чем не влечет безусловную невозможность использования соответствующих документов и материалов в качестве доказательств.
Достоверность содержания представленной истцом переписки сторон, а также действительность содержащихся в ней обстоятельств согласования истцом и ответчиком технических и организационных деталей выполняемых работ в рамках договора аренды, обществом "УМК" не опровергнуты.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции на основе совокупной оценки представленных в дело доказательств пришел к обоснованному выводу о несении истцом расходов на выполнение работ, поименованных в п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014.
Платежным поручением от 13.11.2014 N 22 общество "УМК" оплатило обществу ПКФ "СИМВОЛ" аванс по договору 141/14-115 за строительно-монтажные работы по счету N 14/271 в сумме 300 000 руб. (т. 1 л.д. 45), хотя названный договор подряда не был заключен сторонами.
На основании соглашения от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 39) общество ПКФ "СИМВОЛ" и общество "УМК" признали, что расходы арендодателя, связанные с исполнением обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, восстановлением помещения в исходное положение, составляют 2 030 837 руб., расходы п. п. 4.2, подлежащие возмещению арендатором, составляют 1 730 837 руб.
В силу п. 5 соглашения ответчик принял обязательство не позднее 18.01.2015 вернуть истцу помещение; не позднее 01.03.2015 оплатить стоимость расходов арендодателя указанных в п. п. 4.3 соглашения; не позднее трех рабочих дней со дня подписания соглашения сменить адрес (место нахождения), внесенный в ЕГРЮЛ, предоставленный арендодателем.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
С учетом изложенных правовых норм апелляционная коллегия приходит к выводу, что соглашение от 15.01.2015 связало стороны взаимными обязательствами, в силу чего общество ПКФ "СИМВОЛ" вправе требовать от общества "УМК" исполнения принятого на себя обязательства по возмещению расходов арендодателя, связанных с исполнением обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, и восстановлением помещения в исходное положение.
Доводы апеллянта о недействительности договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 и соглашения от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 ввиду превышения генеральным директором ответчика полномочий на заключение данных сделок и совершения сделок с нарушением ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" отклоняются апелляционным судом, поскольку в силу ст. ст. 1731 ГК РФ и названной статьи Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" приведенные апеллянтом основания свидетельствуют об оспоримом характере сделки.
В силу п. 1 ст. 1731 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.
Вместе с тем, доказательств признания договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 и соглашения от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 недействительными по изложенным апеллянтом основаниям в установленном порядке в дело не представлено, ввиду чего основания для освобождения ответчика от исполнения обязанности, установленной п. 5 соглашения от 15.01.2015, апелляционным судом не установлено.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения денежного обязательства лежит на должнике, однако таковых доказательств обществом "УМК" не представлено, требования общества ПКФ "СИМВОЛ" в части взыскания с ответчика суммы основного долга удовлетворены судом правомерно.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В п. 7 соглашения от 15.01.2015 арендодатель и арендатор предусмотрели, что при неуплате арендатором расходов в сумме 1 730 837 руб. в установленный соглашением срок, арендодатель начисляет неустойку в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременной оплате стоимости расходов арендодателя указанных в п. п. 4.3 соглашения от 15.01.2015, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика неустойку в размере, заявленном истцом.
Дополнительных доводов, содержащих оценку выводов суда первой инстанции в части взыскания неустойки, апелляционная жалоба не содержит.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2015 по делу N А76-9395/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.02.2016 N 18АП-902/2016 ПО ДЕЛУ N А76-9395/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. N 18АП-902/2016
Дело N А76-9395/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2015 по делу N А76-9395/2015 (судья Первых Н.А.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Символ" - Гнездилова И.В. (доверенность от 10.11.2015),
общества с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" - Савенкова Е.В. (доверенность от 03.08.2015).
Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "СИМВОЛ" (далее - общество ПКФ "СИМВОЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" (далее - общество "УМК", ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 730 837 руб., неустойки в размере 796 185 руб., всего 2 527 022 руб. (с учетом изменения основания исковых требований, т. 1 л.д. 137).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен управляющий общества "УМК" Ларкин В.В.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2015 (резолютивная часть от 07.12.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласилось общество "УМК" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм процессуального права.
Апеллянт полагает, что выводы об обоснованности исковых требований истца сделаны судом с нарушением правил оценки доказательств, предусмотренных ст. ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в силу принятия судом электронной переписки сторон, которая не отвечает признакам допустимости и достоверности доказательств.
Выводы суда первой инстанции о том, что заключенное истцом и ответчиком соглашение о возмещении затрат подписано уполномоченным лицом при отсутствии признаков превышения полномочий, по мнению апеллянта, противоречат положениям п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 57), пп. 15 п. 10.1.2 Устава общества "УМК" и ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Письмо ответчика от 08.09.2014, которое суд расценил как одобрение совершенной сделки, не может быть расценено как таковое, поскольку носит характер гарантийного письма и не содержит обязательство заключить сделку на таких условиях.
К дате судебного заседания от истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, учредитель общества "УМК" Рухлов И.Б. письмом от 08.09.2014 обратился к обществу ПКФ "СИМВОЛ" о даче согласия на предоставление юридического адреса (места нахождения) создаваемого юридического лица - общества "УМК": г. Челябинск, ул. Елькина, д. 112, а также гарантировал в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации юридического лица и открытия лицевого счета заключить с обществом ПКФ "СИМВОЛ" договор аренды нежилых помещений N N 46-61 общей площадью 617 кв. м, расположенных на 4 этаже торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, 112, в целях размещения постоянно действующего исполнительного органа общества "УМК" (цель использования помещения: размещение офиса) сроком не менее трех лет (т. 1 л.д. 55).
22.09.2014 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации общества "УМК" при создании.
07.10.2014 между обществом ПКФ "СИМВОЛ" (арендодатель) и обществом "УМК" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 141/14-102 (т. 1 л.д. 17-36), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) нежилые помещения N N 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62 (санузел), 63, 64 (технические помещения) общей площадью 683,5 кв. м на четвертом этаже здания торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Елькина, 112, в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию.
Цель использования помещения: размещение офиса (п. 1.2 договора аренды).
В соответствии с п. 2.1.1 договора аренды арендодатель обязуется выполнить своими силами и за свой счет в соответствии с проектом, согласованным сторонами, следующие работы:
- - изготовление и монтаж внутренних перегородок, дверей, в том числе двух стеклянных дверей, разграничивающих помещение, являющееся предметом договора, и места общего пользования на четвертом этаже Комплекса;
- - работы по реконструкции санузла;
- - работы по выведению водоснабжения и водоотведения для coffe-point.
Срок выполнения работ - в течение сорока рабочих дней со дня выплаты арендатором обеспечительного платежа в размере, предусмотренном п. 3.5 договора аренды, и предоставления арендодателю документов, необходимых последнему для выполнения работ по пп. 2.1.1 п. 2.1 договора аренды.
Согласно п. 2.1.2 договора аренды арендодатель обязуется выполнить своими силами, но за счет средств арендатора в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной сторонами, следующие работы:
- - электромонтажные работы по изменению расположения светильников и добавлению новых светильников;
- - работы по подключению к электрическим сетям дополнительных точек подключения;
- - работы по изменению системы кондиционирования и вентиляции, системы пожаротушения, потолка, напольного покрытия, по установке дополнительного генератора.
Срок выполнения работ - в течение сорока рабочих дней со дня оплаты арендатором указанных работ в полном объеме в соответствии со сметой, согласованной сторонами, и предоставления арендодателю документов, необходимых последнему для выполнения работ по пп. 2.1.2 п. 2.1 договора аренды.
В силу п. 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается в следующем размере: в течение первых трех месяцев со дня подписания договора аренды (с 07.10.2014 по 06.01.2015) в размере 250 руб. за кв. м или 170 875 руб. в месяц, в последующие месяцы (с 07.01.2015 по 06.10.2019) в размере 500 руб. за кв. м или 341 750 руб. в месяц.
Согласно п. 9.1 договора аренды срок аренды по договору составляет пять лет с даты начала срока аренды: с 07.10.2014 по 06.10.2019. Дата начала срока аренды - дата передачи помещений арендатору в пользование по акту приема-передачи.
В случае, если по какой-либо причине договор не пройдет государственную регистрацию в уполномоченном органе к отношениям сторон подлежат применению условия договора, за исключением пунктов 9.1., 9.2 (абз. 1), 11.3 договора. В указанном случае, настоящий договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на одиннадцать месяцев, пользование помещением по которому автоматически прекращается со дня государственной регистрации договора в уполномоченном органе. При этом, если по истечении одиннадцати месяцев день государственной регистрации договора не наступит, краткосрочный договор аренды возобновляет свое действие на следующие одиннадцать месяцев, но не более двух сроков подряд (п. 11.4 договора аренды).
Нежилые помещения N N 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62 (санузел), 63, 64 (технические помещения) общей площадью 683,5 кв. м, составляющие объект аренды, переданы ответчику по акту приема-передачи от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 37).
В материалы дела представлены неподписанные сторонами проекты договора подряда от 11.11.2014 N 141/14-115 (т. 2 л.д. 130-132 и т. 2 л.д. 133-133), по условиям которых общество ПКФ "СИМВОЛ" (подрядчик) обязуется по заданию общества "УМК" (заказчик) выполнить строительно-монтажные работы на объекте: нежилые помещения общей площадью 683,5 кв. м на 4 этаже здания торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Елькина, 112, в соответствии с технической и проектно-сметной документацией и сдать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.
Согласно п. 3.2 первого варианта проекта договора подряда заказчик оплачивает аванс в размере 500 000 руб., в том числе стоимость работ, материалов, в течение трех банковских дней со дня предоставления счета подрядчиком.
Согласно п. 3.2 второго варианта проекта договора подряда заказчик оплачивает аванс в размере 300 000 руб. от общей цены по договору в течение трех банковских дней со дня подписания договора.
Платежным поручением от 13.11.2014 N 22 общество "УМК" оплатило обществу ПКФ "СИМВОЛ" аванс по договору 141/14-115 за строительно-монтажные работы по счету N 14/271 в сумме 300 000 руб. (т. 1 л.д. 45).
15.01.2015 общество ПКФ "СИМВОЛ" и общество "УМК" подписали соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 39).
На основании п. 4 указанного соглашения стороны признали, что расходы арендодателя, связанные с исполнением обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, восстановлением помещения в исходное положение, составляют 2 030 837 руб., расходы п. п. 4.2, подлежащие возмещению арендатором, составляют 1 730 837 руб.
В силу п. 5 соглашения арендатор обязуется не позднее 18.01.2015 вернуть арендодателю помещение; не позднее 01.03.2015 оплатить стоимость расходов арендодателя указанных в п. п. 4.3 соглашения; не позднее трех рабочих дней со дня подписания соглашения сменить адрес (место нахождения), внесенный в ЕГРЮЛ, предоставленный арендодателем.
Арендодатель и арендатор предусмотрели, что при неуплате арендатором расходов в сумме 1 730 837 руб. в установленный соглашением срок, арендодатель начисляет неустойку в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (п. 7 соглашения от 15.01.2015).
По акту возврата от 15.01.2015 объект аренды по договору N 141/14-102 от 07.10.2014 возвращен обществу ПКФ "СИМВОЛ" (т. 1 л.д. 40).
Сторонами подписана сводная ведомость расходов, в которую включены расходы, понесенные арендодателем во исполнение условий п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, и по восстановлению помещений в исходное положение, также учтены 300 000 руб., оплаченных арендатором за строительно-монтажные работы по платежному поручению от 13.11.2014 N 22. Расходы к оплате составили 1 730 837 руб. (т. 1 л.д. 41).
Неисполнение обществом "УМК" обязательств, принятых на себя соглашением от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014, в части выплаты понесенных арендодателем расходов в сумме 1 730 837 руб., послужило основанием для обращения общества ПКФ "СИМВОЛ" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не исполнено принятое на основании соглашения о расторжении договора аренды обязательство по возмещению арендодателю стоимости восстановительных работ, фактически произведенных арендодателем в арендуемом ответчиком помещении.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был подписан договор аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 по условиям которого ответчику во временное возмездное пользование (аренду) были переданы нежилые помещения N N 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62 (санузел), 63, 64 (технические помещения) общей площадью 683,5 кв. м на четвертом этаже здания торгово-общественного комплекса по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Елькина, 112, в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию.
В силу п. 3.1 договора аренды арендная плата установлена арендодателем и арендатором в следующем размере: в течение первых трех месяцев со дня подписания договора аренды (с 07.10.2014 по 06.01.2015) в размере 250 руб. за кв. м или 170 875 руб. в месяц, в последующие месяцы (с 07.01.2015 по 06.10.2019) в размере 500 руб. за кв. м или 341 750 руб. в месяц (т. 1 л.д. 17-36).
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора аренды и возникновении между ними соответствующих обязательственных правоотношений.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и, кроме того, в п. 11.4 названного договора аренды истец и ответчик предусмотрели, что в случае, если по какой-либо причине договор не пройдет государственную регистрацию в уполномоченном органе, договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на одиннадцать месяцев, что исключает необходимость его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
На основании п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 истец и ответчик пришли к соглашению, что арендодатель обязуется выполнить своими силами и за свой счет в соответствии с проектом, согласованным сторонами, следующие работы: изготовление и монтаж внутренних перегородок, дверей, в том числе двух стеклянных дверей, разграничивающих помещение, являющееся предметом договора, и места общего пользования на четвертом этаже Комплекса; работы по реконструкции санузла; работы по выведению водоснабжения и водоотведения для coffe-point; а также обязуется выполнить своими силами, но за счет средств арендатора в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной сторонами, следующие работы: электромонтажные работы по изменению расположения светильников и добавлению новых светильников; работы по подключению к электрическим сетям дополнительных точек подключения; работы по изменению системы кондиционирования и вентиляции, системы пожаротушения, потолка, напольного покрытия, по установке дополнительного генератора.
На основании представленных обществом ПКФ "СИМВОЛ" сводки затрат по определению ущерба от расторжения договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 59), локальных смет N 93/1 (т. 1 л.д. 70), N 93/2 (т. 1 л.д. 85), N 93/3 (т. 1 л.д. 147), N 93/4 (т. 1 л.д. 151), справки о стоимости выполненных работ и затрат от 05.12.2014 N 1 (т. 2 л.д. 10), акта о приемке выполненных работ от 05.12.2014 N 1 (т. 2 л.д. 11), справки о стоимости выполненных работ и затрат от 10.11.2014 N 1 (т. 2 л.д. 14), акта о приемке выполненных работ от 10.11.2014 N 1 (т. 2 л.д. 15), сметной стоимости переноса коммутационного оборудования в офисном центра г. Челябинска (т. 2 л.д. 21) стоимость поименованных в п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 работ составила 1 620 118 руб. Стоимость восстановительных работ (восстановления объекта аренды в первоначальное состояние) составила 410 719 руб.
Указанные расчеты истца ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ опровергнуты не были.
Факт выполнения поименованных в п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 работ также подтвержден вышеперечисленными доказательствами, представленной истцом перепиской сторон относительно технических и организационных деталей выполняемых работ (т. 2 л.д. 67-82, 99-129), а также подписанной обеими сторонами сводной ведомостью расходов (т. 1 л.д. 41), в которой арендодатель и арендатор констатировали и факт выполнения работ, и их стоимость.
Апелляционный суд находит несостоятельными доводы апеллянта о недопустимости и недостоверности электронной переписки сторон как доказательства по настоящему делу.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).
Таким образом, АПК РФ не исключает возможности принятия судом в качестве доказательств любых письменных документов и иных материалов, полученных лицами, участвующими в деле, в соответствии с федеральным законом, которые подлежат оценке судом в порядке ст. 71 АПК РФ наравне с иными доказательствами по делу.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 12.11.2013 N 18002/12 и применимой в рассматриваемым правоотношениям в качестве общего правила оценки доказательств, отсутствие соглашения об обмене электронными документами между сторонами переписки, а равно отсутствие электронной цифровой подписи в отправляемых и получаемых документах (даже при наличии такого соглашения) не является нарушением требований закона (в смысле части 2 статьи 50 Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 64 АПК РФ), в связи с чем не влечет безусловную невозможность использования соответствующих документов и материалов в качестве доказательств.
Достоверность содержания представленной истцом переписки сторон, а также действительность содержащихся в ней обстоятельств согласования истцом и ответчиком технических и организационных деталей выполняемых работ в рамках договора аренды, обществом "УМК" не опровергнуты.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции на основе совокупной оценки представленных в дело доказательств пришел к обоснованному выводу о несении истцом расходов на выполнение работ, поименованных в п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014.
Платежным поручением от 13.11.2014 N 22 общество "УМК" оплатило обществу ПКФ "СИМВОЛ" аванс по договору 141/14-115 за строительно-монтажные работы по счету N 14/271 в сумме 300 000 руб. (т. 1 л.д. 45), хотя названный договор подряда не был заключен сторонами.
На основании соглашения от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 (т. 1 л.д. 39) общество ПКФ "СИМВОЛ" и общество "УМК" признали, что расходы арендодателя, связанные с исполнением обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, восстановлением помещения в исходное положение, составляют 2 030 837 руб., расходы п. п. 4.2, подлежащие возмещению арендатором, составляют 1 730 837 руб.
В силу п. 5 соглашения ответчик принял обязательство не позднее 18.01.2015 вернуть истцу помещение; не позднее 01.03.2015 оплатить стоимость расходов арендодателя указанных в п. п. 4.3 соглашения; не позднее трех рабочих дней со дня подписания соглашения сменить адрес (место нахождения), внесенный в ЕГРЮЛ, предоставленный арендодателем.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
С учетом изложенных правовых норм апелляционная коллегия приходит к выводу, что соглашение от 15.01.2015 связало стороны взаимными обязательствами, в силу чего общество ПКФ "СИМВОЛ" вправе требовать от общества "УМК" исполнения принятого на себя обязательства по возмещению расходов арендодателя, связанных с исполнением обязательств, предусмотренных п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора аренды, и восстановлением помещения в исходное положение.
Доводы апеллянта о недействительности договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 и соглашения от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 ввиду превышения генеральным директором ответчика полномочий на заключение данных сделок и совершения сделок с нарушением ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" отклоняются апелляционным судом, поскольку в силу ст. ст. 1731 ГК РФ и названной статьи Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" приведенные апеллянтом основания свидетельствуют об оспоримом характере сделки.
В силу п. 1 ст. 1731 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.
Вместе с тем, доказательств признания договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 и соглашения от 15.01.2015 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 141/14-102 от 07.10.2014 недействительными по изложенным апеллянтом основаниям в установленном порядке в дело не представлено, ввиду чего основания для освобождения ответчика от исполнения обязанности, установленной п. 5 соглашения от 15.01.2015, апелляционным судом не установлено.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения денежного обязательства лежит на должнике, однако таковых доказательств обществом "УМК" не представлено, требования общества ПКФ "СИМВОЛ" в части взыскания с ответчика суммы основного долга удовлетворены судом правомерно.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В п. 7 соглашения от 15.01.2015 арендодатель и арендатор предусмотрели, что при неуплате арендатором расходов в сумме 1 730 837 руб. в установленный соглашением срок, арендодатель начисляет неустойку в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременной оплате стоимости расходов арендодателя указанных в п. п. 4.3 соглашения от 15.01.2015, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика неустойку в размере, заявленном истцом.
Дополнительных доводов, содержащих оценку выводов суда первой инстанции в части взыскания неустойки, апелляционная жалоба не содержит.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2015 по делу N А76-9395/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уральская мониторинговая компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)