Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва: Волковой Е.В., после перерыва: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: Санникова Ю.В. (доверенность от 01.11.2016), Богатырев А.А. (генеральный директор по решению от 02.02.2015 N 5)
от ответчика: до перерыва: не явился, извещен, после перерыва: Цыденов С.И. (доверенность от 29.12.2016)
от 3-х лиц: 1. Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017), после перерыва: Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017) 2. Не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-11076/2017, 13АП-11078/2017) ООО "РУБИНА-ПР", ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2017 по делу N А56-52040/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску ООО "РУБИНА-ПР"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: 1) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
Общество с ограниченной ответственностью "РУБИНА-ПР" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в части положений пунктов 2.1 и 2.2 договора.
Определением от 26.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие), Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пунктов 2.1 и 2.2 договора, путем изложения пунктов 2.1 и 2.2 договора в следующей редакции:
2.1. Цена продажи объекта составляет 4768000 руб., НДС не облагается.
2.2. Оплата цены продажи осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора, в соответствии с Приложением 1 к настоящему Договору, составляемым Продавцом на момент заключения Договора. Оплата осуществляется равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указываемый им в договоре на момент его заключения.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа на осуществляется.
В остальной части пункта главы 2 договора "цена и порядок расчетов" оставить без изменений.
Решением от 19.03.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пунктов 2.1 и 2.2 договора, пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге приняты в следующей редакции:
"2.1. Цена продажи Объекта составляет 5785000 руб., НДС не облагается.
2.2. Оплата цены продажи осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора, в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, составляемым продавцом на момент заключения договора. Оплата осуществляется равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договоре.
Первый платеж должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения договора до даты платежа на осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 8,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к договору.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:
в один из предусмотренных в приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа; в течение установленного договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.
Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 договора.
В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в приложении 1 к договору периодов оплаты покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным продавцом на основании пункта 3.1.3 договора."
Расходы по оплате проведенных по делу экспертиз оставлены судом на тех лицах, которые их понесли, расходы по оплате госпошлины оставлены на истце.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение в части изложения редакции пункта 2.1 договора отменить, полагая, что из представленных в материалы дела доказательств следует, что значение рыночной цены объекта, принятое судом на основании заключения эксперта ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой О.И. от 28.07.2016 N 16-78-Т-А56-52040/2014, недостоверно и завышено. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта Либровской О.В. от 15.03.2016 является надлежащим доказательством выкупной цены и соответствует действующему законодательству.
В апелляционной жалобе Предприятие, считая решение в части распределения судебных расходов незаконным и необоснованным, просит решение в указанной части изменить, принять новый судебный акт, которым взыскать с Общества в пользу Предприятия 37 500 рублей судебных расходов на оплату судебной экспертизы, полагая неправомерным возложение указанных расходов на Предприятие.
В судебном заседании представители ГУП ГУИОН и Общества доводы своих апелляционных жалоб поддержали, возразили против удовлетворения апелляционной жалобы противной стороны.
Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы Общества по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель, правопредшественник Комитета) и ООО "РУБИНА" (арендатор) заключен договор аренды от 05.05.1999 N 12-А-2856 нежилого помещения 16Н площадью 67,7 кв. м, кадастровый номер 78:7525:1:4:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А (далее - Объект).
В соответствии с дополнительным соглашением от 13.02.2006 N 3 к договору права и обязанности арендатора перешли к Обществу.
Общество обратилось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением КУГИ от 13.05.2014 N 779-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16-Н" (далее - Распоряжение N 779-рз) Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названного помещения; цена продажи, составляющая 6 400 000 руб., определена по состоянию на 12.03.2014 на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 31.03.2014 N 31-8-0168 (117)-2014, форма платежа - в рассрочку на период 12 кварталов.
Во исполнение названного распоряжения Обществу уведомлением от 23.05.2014 направлен проект договора купли-продажи помещения 16-Н, в котором цена выкупаемого объекта установлена в соответствии с распоряжением N 779-рз.
Общество, считая цену завышенной, подписало договор купли-продажи, предусматривающий рассрочку платежа, с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 4 600 000 руб., а также внести изменения в пункты 2.2, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1, 7.7 договора, а пункты 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2.1.1, 7.5.2 исключить, о чем сообщило в письме от 20.06.2014, полученном КУГИ и Фондом 25.06.2015 и 30.06.2014 соответственно.
Ссылаясь на отклонение Комитетом протокола разногласий, несоответствие предложенной Комитетом цены рыночной стоимости Объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, судом первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями определением от 26.01.2016 удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Институт независимой оценки" Либровской Ольге Викторовне с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, литера А, пом. 16Н, по состоянию на 06.12.2013?
Согласно представленному заключению эксперта от 15.03.2016 рыночная стоимость помещения составляет 4 800 000 рублей.
Выслушав мнения участвующих в деле лиц относительно достоверности заключения эксперта, пояснения эксперта, учитывая выявление противоречий относительно учета сумм НДС в расчетах и в определении итоговой стоимости объекта, по ходатайству ГУП ГУИОН определением от 24.06.2016 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой Олесе Ивановне, с постановкой вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, литера А, пом. 16Н, по состоянию на 06.12.2013 без учета НДС?
Согласно заключению эксперта Фофановой О.И. от 28.07.2016 N 16-78-Т-А56-52040/2014 рыночная стоимость Объекта по состоянию на 06.12.2013 составляет 5 785 000 руб. без учета НДС.
В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 785 000 рублей, определенной в названном заключении.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Общества о необходимости определения рыночной стоимости Объекта с учетом отсутствия у Объекта подключения к электросетям как противоречащий представленным в дело доказательствам.
Несоответствие заключения от 28.07.2016 N 16-78-Т-А56-52040/2014, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, Обществом не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы отклонено.
Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные.
Доводы ГУИОН о неправомерности распределения судебных расходов по настоящему делу подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.
По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Вместе с тем, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.
Исходя из общих задач судопроизводства, нацеленного на справедливое публичное судебное разбирательство, основанного на принципах добросовестности участников арбитражного процесса и недопустимости злоупотребления процессуальными правами участвующими в деле лицами, с учетом разъяснений, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", апелляционный суд не находит оснований для изменения решения в части распределения судебных расходов. Суд первой инстанции обоснованно оставил судебные расходы на лицах, которые их понесли (Общество и ГУП ГУИОН), учитывая результат рассмотрения дела, необходимость установления выкупной стоимости имущества на дату подачи заявления Общества о выкупе, в то время как в отчете ГУП ГУИОН выкупная стоимость определялась на иную дату.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционных жалоб Общества и Предприятия следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2017 по делу N А56-52040/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2017 N 13АП-11076/2017, 13АП-11078/2017 ПО ДЕЛУ N А56-52040/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. N 13АП-11076/2017, 13АП-11078/2017
Дело N А56-52040/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва: Волковой Е.В., после перерыва: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца: Санникова Ю.В. (доверенность от 01.11.2016), Богатырев А.А. (генеральный директор по решению от 02.02.2015 N 5)
от ответчика: до перерыва: не явился, извещен, после перерыва: Цыденов С.И. (доверенность от 29.12.2016)
от 3-х лиц: 1. Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017), после перерыва: Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2017), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017) 2. Не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-11076/2017, 13АП-11078/2017) ООО "РУБИНА-ПР", ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2017 по делу N А56-52040/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску ООО "РУБИНА-ПР"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: 1) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РУБИНА-ПР" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в части положений пунктов 2.1 и 2.2 договора.
Определением от 26.09.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие), Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пунктов 2.1 и 2.2 договора, путем изложения пунктов 2.1 и 2.2 договора в следующей редакции:
2.1. Цена продажи объекта составляет 4768000 руб., НДС не облагается.
2.2. Оплата цены продажи осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения Договора, в соответствии с Приложением 1 к настоящему Договору, составляемым Продавцом на момент заключения Договора. Оплата осуществляется равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указываемый им в договоре на момент его заключения.
Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 30 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа на осуществляется.
В остальной части пункта главы 2 договора "цена и порядок расчетов" оставить без изменений.
Решением от 19.03.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении пунктов 2.1 и 2.2 договора, пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге приняты в следующей редакции:
"2.1. Цена продажи Объекта составляет 5785000 руб., НДС не облагается.
2.2. Оплата цены продажи осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора, в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, составляемым продавцом на момент заключения договора. Оплата осуществляется равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договоре.
Первый платеж должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения договора до даты платежа на осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего договора.
На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и составляющей 8,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к договору.
Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:
в один из предусмотренных в приложении 1 к договору периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения информационного сообщения о продаже Объекта на официальном сайте Фонда, установленном Правительством Санкт-Петербурга в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа; в течение установленного договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.
Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 договора.
В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи объекта в один из предусмотренных в приложении 1 к договору периодов оплаты покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным продавцом на основании пункта 3.1.3 договора."
Расходы по оплате проведенных по делу экспертиз оставлены судом на тех лицах, которые их понесли, расходы по оплате госпошлины оставлены на истце.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение в части изложения редакции пункта 2.1 договора отменить, полагая, что из представленных в материалы дела доказательств следует, что значение рыночной цены объекта, принятое судом на основании заключения эксперта ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой О.И. от 28.07.2016 N 16-78-Т-А56-52040/2014, недостоверно и завышено. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта Либровской О.В. от 15.03.2016 является надлежащим доказательством выкупной цены и соответствует действующему законодательству.
В апелляционной жалобе Предприятие, считая решение в части распределения судебных расходов незаконным и необоснованным, просит решение в указанной части изменить, принять новый судебный акт, которым взыскать с Общества в пользу Предприятия 37 500 рублей судебных расходов на оплату судебной экспертизы, полагая неправомерным возложение указанных расходов на Предприятие.
В судебном заседании представители ГУП ГУИОН и Общества доводы своих апелляционных жалоб поддержали, возразили против удовлетворения апелляционной жалобы противной стороны.
Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы Общества по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность и обоснованность решения в обжалуемой части проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель, правопредшественник Комитета) и ООО "РУБИНА" (арендатор) заключен договор аренды от 05.05.1999 N 12-А-2856 нежилого помещения 16Н площадью 67,7 кв. м, кадастровый номер 78:7525:1:4:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А (далее - Объект).
В соответствии с дополнительным соглашением от 13.02.2006 N 3 к договору права и обязанности арендатора перешли к Обществу.
Общество обратилось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением КУГИ от 13.05.2014 N 779-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, лит. А, пом. 16-Н" (далее - Распоряжение N 779-рз) Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названного помещения; цена продажи, составляющая 6 400 000 руб., определена по состоянию на 12.03.2014 на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 31.03.2014 N 31-8-0168 (117)-2014, форма платежа - в рассрочку на период 12 кварталов.
Во исполнение названного распоряжения Обществу уведомлением от 23.05.2014 направлен проект договора купли-продажи помещения 16-Н, в котором цена выкупаемого объекта установлена в соответствии с распоряжением N 779-рз.
Общество, считая цену завышенной, подписало договор купли-продажи, предусматривающий рассрочку платежа, с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 4 600 000 руб., а также внести изменения в пункты 2.2, 7.5, 7.5.1, 7.6, 7.6.1, 7.7 договора, а пункты 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 4.2.1.1, 7.5.2 исключить, о чем сообщило в письме от 20.06.2014, полученном КУГИ и Фондом 25.06.2015 и 30.06.2014 соответственно.
Ссылаясь на отклонение Комитетом протокола разногласий, несоответствие предложенной Комитетом цены рыночной стоимости Объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, судом первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями определением от 26.01.2016 удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Институт независимой оценки" Либровской Ольге Викторовне с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, литера А, пом. 16Н, по состоянию на 06.12.2013?
Согласно представленному заключению эксперта от 15.03.2016 рыночная стоимость помещения составляет 4 800 000 рублей.
Выслушав мнения участвующих в деле лиц относительно достоверности заключения эксперта, пояснения эксперта, учитывая выявление противоречий относительно учета сумм НДС в расчетах и в определении итоговой стоимости объекта, по ходатайству ГУП ГУИОН определением от 24.06.2016 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Фофановой Олесе Ивановне, с постановкой вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, литера А, пом. 16Н, по состоянию на 06.12.2013 без учета НДС?
Согласно заключению эксперта Фофановой О.И. от 28.07.2016 N 16-78-Т-А56-52040/2014 рыночная стоимость Объекта по состоянию на 06.12.2013 составляет 5 785 000 руб. без учета НДС.
В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 5 785 000 рублей, определенной в названном заключении.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Общества о необходимости определения рыночной стоимости Объекта с учетом отсутствия у Объекта подключения к электросетям как противоречащий представленным в дело доказательствам.
Несоответствие заключения от 28.07.2016 N 16-78-Т-А56-52040/2014, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, Обществом не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы отклонено.
Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные.
Доводы ГУИОН о неправомерности распределения судебных расходов по настоящему делу подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.
По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Вместе с тем, положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.
Исходя из общих задач судопроизводства, нацеленного на справедливое публичное судебное разбирательство, основанного на принципах добросовестности участников арбитражного процесса и недопустимости злоупотребления процессуальными правами участвующими в деле лицами, с учетом разъяснений, приведенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", апелляционный суд не находит оснований для изменения решения в части распределения судебных расходов. Суд первой инстанции обоснованно оставил судебные расходы на лицах, которые их понесли (Общество и ГУП ГУИОН), учитывая результат рассмотрения дела, необходимость установления выкупной стоимости имущества на дату подачи заявления Общества о выкупе, в то время как в отчете ГУП ГУИОН выкупная стоимость определялась на иную дату.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционных жалоб Общества и Предприятия следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2017 по делу N А56-52040/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)