Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2017 N Ф09-6009/17 ПО ДЕЛУ N А50-29218/2016

Требование: Об обязании субарендатора вывезти имущество, взыскании судебной неустойки в размере арендной платы.

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Новый собственник нежилых помещений указал, что договор аренды расторгнут, субарендатор не имеет права на использование спорных помещений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2017 г. N Ф09-6009/17

Дело N А50-29218/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Лазарева С.В., Сулейменовой Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копаневой М.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны на решение Арбитражного суда Пермского края от 18.04.2017 по делу N А50-29218/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края. Материальный носитель видеозаписи приобщен к материалам дела.
В судебном заседании приняли участие представители:
- индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны - Петров Д.А. (доверенность от 14.12.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Древит" - Швецова Е.А. (доверенность от 17.11.2017).

Индивидуальный предприниматель Аликина Надежда Андреевна (далее - предприниматель Аликина Н.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Древит" (далее - общество "Древит") об обязании общества "Древит" вывезти принадлежащее ему имущество из принадлежащих истцу нежилых помещений общей площадью 450,0 кв. м на 2 - 3 этаже 1, 2- 3, 3- 4, 4- 5-этажного административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, ул. Лесозаводская, 9, а также взыскать с общества "Древит" судебную неустойку в размере 190 355 руб. в месяц, исходя из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01.12.2013 к договору аренды недвижимого имущества от 15.03.2011 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Управление Росреестра по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Омега-Пермь групп" (далее - общество "ОПГ").
Решением суда от 18.04.2017 (судья Бояршинова О.А.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 (судьи Зеленина Т.Л., Жукова Т.М., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Аликина Н.А. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы полагает, что в отношении помещений площадью 242,2 кв. м общество "Древит" обязательственных прав не имело, в суде первой инстанции им не оспаривалось, что имущество, находящееся в этих помещениях, было размещено ответчиком в целях его вывоза. Изменение ответчиком своей позиции в суде апелляционной инстанции является, указание им на невозможность использования арендуемыми помещениями и находящимся в нем имуществом, по мнению истца, является недобросовестным поведением. Заявитель также указал, что на момент приобретения спорных помещений он не мог знать о существовании договора субаренды от 15.09.2015, поскольку на момент заключения договора какие-либо обременения в отношении спорного имущества в установленном порядке зарегистрированы не были; о наличии имущества ответчика в помещениях, приобретенных истцом, последнему стало известно только при их передаче. Предприниматель считает, что судами не было дано надлежащей оценки действиям Росреестра по снятию регистрационной записи о наличии обременений. Заявитель также указывает, что ответчик не пользуется нежилыми помещениями и не забирает свое имущество, кроме того им 21.04.2017 в адрес предпринимателя было направлено письмо об отсутствии интереса в сохранении договора субаренды от 15.09.2015 и расторжении указанного договора. По мнению заявителя жалобы, судами не дано оценки доводам истца об отсутствии у ответчика волеизъявления на использование нежилых помещений и правомерности нахождения арендатора в отсутствие такого интереса.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Древит" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено, что истец является собственником нежилых помещений общей площадью 1 756 кв. м, расположенных в административно-производственном здании по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Указанные помещения приобретены истцом на основании соглашения об отступном от 31.03.2016, заключенного с обществом "ОПГ". Переход права собственности зарегистрирован 20.04.2016.
По договору аренды от 15.03.2011 нежилые помещения общей площадью 692,2 кв. м, расположенные в административно-производственном здании по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9, были переданы обществом "ОПГ" в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Научно-технический центр "Точка Росы" (далее - общество "НТЦ "Точка росы") на срок 10 лет, с правом арендатора сдавать объект аренды в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Общество "НТЦ "Точка росы" заключило с обществом "Древит" 15.09.2015 договор субаренды в отношении нежилых помещений общей площадью 450 кв. м, расположенных на 2 - 3 этаже административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Согласно п. 3.5 договора субаренды досрочное прекращение договора аренды недвижимого имущества от 15.03.2011 не влечет прекращения договора субаренды. В этом случае все права, обязанности и условия, предусмотренные договором субаренды, возникают между собственником помещения обществом "ОПГ" и субарендатором обществом "Древит".
Договор субаренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 13.11.2015 за номером 59-59/020-59/020/101/2015-1425/2.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.12.2015 по делу N А50-22606/2015 договор аренды от 15.03.2011, заключенный между обществом "ОПГ" и обществом "НТЦ "Точка росы", расторгнут.
Ссылаясь на то, что общество "Древит" не имеет права на использование принадлежащих истцу нежилых помещений, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Таким образом, негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наличия у истца права собственности или иного права, предусмотренного ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличия препятствий в осуществлении этого права, а также наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся указанные препятствия.
Правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком по такому иску выступает лицо, фактически не владеющее спорным имуществом, но своим противоправным поведением создающее препятствия истцу в осуществлении правомочий собственника. Для удовлетворения негаторного иска лицу необходимо доказать не только свое право на имущество, в пользовании которым создаются препятствия, но и фактическое владение указанным имуществом.
При этом в силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания названных обстоятельств лежит на лице, обратившемся с соответствующим иском.
В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Это правило применяется, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности, не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды.
Установив, что в п. 2.4.7 договора аренды от 15.03.2011 стороны согласовали условие, согласно которому досрочное прекращение настоящего договора не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что при расторжении договора аренды от 15.03.2011 договор субаренды от 15.09.2015 не прекратился и общество "Древит" мог владеть и пользоваться арендованными помещениями площадью 450 кв. м, расположенными на 2 - 3 этаже административно-производственного здания по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Лесозаводская, 9.
Судами также принято во внимание вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2016 по делу N А50-30463/2015, которым на бывшего собственника помещений общество "ОПГ" была о прекращении действий, препятствующих осуществлению обществом "Древит" прав пользования нежилыми помещениями общей площадью 450,0 кв. м на 2 - 3 этаже административного производственного здания по ул. Лесозаводская, 9, в том числе обеспечения прохода общества "Древит" в помещение путем снятия запирающих устройств и передачи обществу "Древит" ключей, обеспечения помещения электроэнергией.
При рассмотрении заявления суды также учли, что общество "Древит" обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу "НТЦ "Точка росы" и к предпринимателю Аликиной Н.А. об освобождении от ареста имущества, расположенного по ул. Лесозаводская, 9 в г. Перми (дело N А50-21830/2016).
Как отмечено судами, обществу "Древит" были созданы препятствия в использовании арендованных помещений, а на часть имущества, которое общество "Древит" считает своим, был наложен арест.
С учетом установленных обстоятельств, в том числе наличия договора аренды нежилых помещений с ответчиком, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств нарушения действиями ответчика права собственности истца.
При этом суды исходили из того, что спор об освобождении нежилых помещений, вытекающий из договорных правоотношений, связанных с арендой помещений, может быть разрешен при предъявлении соответствующих требований в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Отклоняя довод истца о том, что он не знал о наличии обременения приобретаемых нежилых помещений ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды на момент заключения договора купли-продажи, суды, сославшись на выписку из ЕГРЮЛ от 23.12.2015, находящуюся в материалах дела N А50-30463/2015, указали, что Аликина Н.А. являлась учредителем продавца недвижимого имущества - общества "ОПГ" с долей в уставном капитале общества 75%; отчуждение спорного имущества в пользу предпринимателя Аликиной Н.А. произведено 31.03.2016 (в период рассмотрения дела N А50-30463/2015 по иску общества "Древит" к обществу "ОПГ" об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями); государственная регистрация произведена 20.04.2016 (в период рассмотрения дела N А50-30463/2015 в апелляционном порядке).
С учетом изложенного суды правомерно указали, что действуя разумно и добросовестно, а также проявляя должную осмотрительность, при заключении договора купли-продажи и осмотре нежилых помещений истец мог и должен был узнать о наличии обременения в отношении приобретаемого имущества. При этом суды отметили, что в настоящее время общество "ОПГ" ликвидировано (дата снятия с учета 29.08.2016).
В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и в подобном иске о выселении должно быть отказано.
Доводы истца об отсутствии надлежащей оценки судом первой инстанции действиям Управления Росреестра по погашению регистрационной записи о наличии обременений, и необходимости рассмотрения доводов истца об отсутствии у ответчика волеизъявления на использование нежилых помещений и правомерности нахождения арендатора в отсутствие такого интереса, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, как не имеющие правового значения для рассмотрения заявленных требований.
Ссылки предпринимателя на то, что ответчик не пользуется нежилыми помещениями и не забирает свое имущество, а также об отсутствии у общества "Древит" прав на помещения площадью 242,2 кв. м, не входящие в предмет договора аренды, в которых также размещено его имущество, обоснованно отклонена судами как противоречащая материалам дела.
Приняв во внимание факт создания арендодателем ответчику препятствий в пользовании арендованными помещениями и находящимся в них имуществом, доводы ответчика о невозможности пользоваться помещениями и осуществлять контроль за принадлежащим ему имуществом, суды не усмотрели оснований для вывода о размещении обществом "Древит" принадлежащего ему имущества в помещениях, не являющихся предметом аренды.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не представил доказательств, подтверждающих совокупность обстоятельств, достаточных для удовлетворения исковых требований об устранении препятствий в пользовании спорным объектом недвижимости, суды правомерно отказали в удовлетворении негаторного иска.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и не опровергают правильности выводов судов, по существу выражают несогласие заявителя с произведенной судами оценкой доказательств и сделанными на их основании выводами судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 18.04.2017 по делу N А50-29218/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Аликиной Надежды Андреевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА

Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)