Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица являлась собственником жилого дома и земельного участка. Она заключила с ответчиком-1 договор займа, одним из условий которого была передача вышеуказанного имущества в собственность последнего, а по окончании расчетов оно должно быть возвращено истице обратно. Однако данная сделка является мнимой и притворной, воля сторон была направлена на прикрытие сделки по договору займа. Впоследствии ответчик-1 продал указанное недвижимое имущество ответчику-2, а тот - ответчику-3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Губка Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего судьи Щелокова Ю.Г., судей Малоедовой Н.В., Никитенко Н.В.,
при секретаре Г.К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе И.В. на решение Коркинского городского суда Челябинской области от 06 июля 2016 года по иску С.Л.Н. к М.Л., Г.А., И.В. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Щелокова Ю.Г. об обстоятельствах дела, пояснения представителя М.Л. - И.Т., указавшей, что в удовлетворении иска С.Л.Н. следовало отказать, объяснения представителя С.Л.Н. - Ш.А., просившего оставить решение суда без изменения, мнение представителя ГУ УПФ РФ по Челябинской области Ш.Я., пояснившей, что средства материнского капитала должны быть возвращены в ПФ РФ, судебная коллегия
установила:
С.Л.Н. обратилась в суд с иском к М.Л., Г.А., И.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, заключенного 18 сентября 2013 г. между ней и М.Л., а также договора купли-продажи данного недвижимого имущества, заключенного 20 февраля 2015 г. между М.Л. и Г.А. и договора купли-продажи данного недвижимого имущества, заключенного 21 июля 2015 г. между Г.А. и И.В., применении последствий недействительности указанных сделок в виде признания права собственности на указанное недвижимое имущество за ней.
В обоснование заявленных требований истица указала на то, что она являлась собственником жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, 18 сентября 2013 г. она заключила с М.Л. договор займа на сумму **** рублей на 6 месяцев под 10% в месяц, одним из условий договора займа была передача вышеуказанного недвижимого имущества в собственность М.Л., а по окончании расчетов оно должно быть возвращено ей обратно. Между тем, данная сделка является мнимой и притворной, так как ее стороны не намеревались создать последствия, характерные для договора купли-продажи, их воля была направлена на прикрытие сделки по договору займа, они продолжают проживать в доме, оплачивают налоги и коммунальные платежи, требований об их выселении никто не заявлял, передаточный акт не составлялся, деньги по договору купли-продажи она не получала - получала деньги только в займы. Впоследствии М.Л. продала указанное недвижимое имущество Г.А., а последняя в свою очередь - И.В., соответственно и эти сделки также являются недействительными, кроме того, сделка между М.Л. и Г.А. была направлена на обналичивание средств материнского капитала.
Истец С.Л.Н. и ее представители Ш.А., Ф. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.
Ответчики М.Л., Г.А., И.В. в судебное заседание не явились, представитель ответчика М.Л., являющаяся также представителем третьего лица М.Д. - И.Т. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указывая на то, что оснований для признания спорных сделок недействительными не имеется, С.Л.Н. не исполнила обязательства по возврату денежных средств по договору займа.
Третье лицо М.Д. в судебное заседание не явился, представитель третьего лица - ГУ УПФ РФ по Челябинской области П. в судебном заседании указала, что разрешение спора оставляет на усмотрение суда, поскольку интересы ГУ УПФ РФ в Челябинской области не затрагиваются.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе И.В. просит решение суда отменить, указывая на то, что истица не заявляла требований о признании договора от 18 сентября 2013 г. притворной сделкой, суд не возложил на истицу обязанность вернуть взятые в долг денежные средства и проценты, она является добросовестным приобретателем и намеревалась обратиться в суд с иском о выселении истицы и членов ее семьи из спорного дома.
В возражении на апелляционную жалобу С.Л.Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на то, что доводы жалобы направлены на иную оценку норм материального права и установленных судом обстоятельств.
В возражении на апелляционную жалобу ГУ УПФ РФ по Челябинской области указывает на то, что одна из оспариваемых сделок была совершена с использованием средств материнского капитала, а потому при применении последствий недействительности сделки денежные средства должны быть возвращены пенсионному фонду.
С.Л.Н., М.Л., Г.А., И.В., М.Д. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, собственником жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: **** являлась С.Л.Н.
18 сентября 2013 г. С.Л.Н. заключила с М.Л. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, согласно п. 3 договора недвижимое имущество продано за **** рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора. В этот же день С.Л.Н. выдала М.Л. расписку о том, что она взяла у последней в долг **** рублей под 10% ежемесячно на срок 6 месяцев, то есть до 18 марта 2014 года, обязуется сумму процентов выплачивать ежемесячно в размере **** рублей, по окончании расчета жилой дом по ул. **** и земельный участок по этому адресу переходит вновь в ее собственность, в случае непогашения долга и процентов дом, ее собственность остается за М.Л.
20 февраля 2015 г. М.Л. заключила договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с Г.А.
21 июля 2015 г. Г.А. заключила договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с И.В., которая является его собственником на момент рассмотрения дела.
Указанные обстоятельства подтверждаются распиской (т. 1, л.д. 7), выпиской из ЕГРП (т. 1, л.д. 11), материалами дел правоустанавливающих документов (т. 1, л.д. 27 - 44, 59 - 111), объяснениями (т. 1, л.д. 160 - 161, 163), расписками (т. 1, л.д. 213, 248).
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу положений ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При совершении притворной сделки обе стороны преследуют общую цель и достигают соглашение по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: **** от 18 сентября 2013 года, заключенного между С.Л.Н. и М.Л., поскольку в судебном заседании было установлено, что фактически данный договор прикрывал собой договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа.
Об этом, как правильно отметил суд первой инстанции, свидетельствуют в совокупности те обстоятельства, что сделки займа и купли-продажи были совершены в один и тот же день, между одними и теми же лицами, с одной и той же суммой сделки, фактически до настоящего времени недвижимым имуществом продолжает пользоваться С.Л.Н. При этом в судебном заседании сторонами и не оспаривался факт притворности сделки - представитель ответчика М.Л. и третьего лица М.Д. - И.Т. на вопрос суда пояснила, что они признают, что договор купли-продажи по сути являлся договором залога (т. 2, л.д. 3 оборот - протокол судебного заседания). Материалами дела подтверждается, что воля и С.Л.Н., и М.Л. не была направлена на передачу М.Л. постоянного права собственности на спорное недвижимое имущество, что присуще договору купли-продажи, деньги по договору купли-продажи не передавались.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал договор купли-продажи от 18 сентября 2013 года притворной сделкой. При этом применение к сделке залога, которые стороны действительно имели в виду, относящихся к ней правил, указывает, что и сделка залога также является ничтожной.
В силу ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Поскольку заключенный между сторонами договор не был зарегистрирован в Едином государственном реестре в качестве договора залога спорной квартиры, то такой договор залога является ничтожным, а соответственно не порождающим правовых последствий.
При этом факт регистрации сторонами притворного договора купли-продажи нельзя отождествлять с регистрацией ипотеки.
Согласно ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в названной выше статье, то такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Поскольку в оспариваемом истицей договоре купле-продаже отсутствуют данные, перечисленные в ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то он не мог быть зарегистрирован в качестве договора залога.
Признавая решение суда первой инстанции в вышеназванной части по существу правильным, судебная коллегия в то же время не может согласиться с ним в части применения последствий недействительности сделки и в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договоров от 20 февраля 2015 г. и от 21 июля 2015 г.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.
Из смысла указанных положений закона следует, что суд, одновременно с признанием сделки недействительной должен обеспечить возврат сторонам всего полученного по сделке, то есть привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки.
Суд первой инстанции, применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 18 сентября 2013 года, правильно исходил из того, что недействительность сделки от 18 сентября 2013 г. влечет недействительность всех последующих сделок. Однако сделав такой вывод, суд, тем не менее, указал на то, что при удовлетворении иска следует лишь признать договор от 18 сентября 2013 г. недействительным, возвратить спорное недвижимое имущество его первоначальному собственнику С.Л.Д., а также взыскать денежные средства, уплаченные по последующим сделкам: с М.Л. - в пользу Г.А., с Г.А. - в пользу И.В.
В удовлетворении требований истицы о признании недействительными сделок между М.Л. и Г.А., между Г.А. и И.В. суд отказал, ничем данный вывод не обосновав, несмотря на то, что данные требования истицы являлись обоснованными - в силу вышеназванных норм М.Л. была не вправе продавать спорное недвижимое имущество Г.А., а Г.А. - И.В. В связи с этим, в указанной части решение суда первой инстанции законным и обоснованным признать нельзя, в этой части оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении данных исковых требований.
Помимо этого, как усматривается из материалов дела, Г.А. приобрела у М.Л. спорное недвижимое имущество в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, выданного Г.А. ОПФР по Челябинской области (т. 1, л.д. 69 - 71, 172, 187 - 190) - этими средствами был погашен взятый Г.А. в ООО "Леке Профит" кредит.
При таких обстоятельствах, учитывая положения Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" о целевом назначении средств материнского капитала, с Г.А. в пользу ОПФР по Челябинской области надлежало взыскать сумму, соответствующую сумме материнского (семейного) капитала - **** рублей, чего судом первой инстанции сделано не было.
Ограничившись при применении последствий недействительности сделок взысканием денежных средств только лишь с М.Л. - в пользу Г.А. и с Г.А. - в пользу И.В. суд тем самым стороны в первоначальное положение не привел, нарушив права ОПФР по Челябинской области.
Поскольку названное нарушение не повлекло вынесения неправильного решения по существу, судебная коллегия полагает возможным, не отменяя решение суда в данной части, изменить его, дополнив резолютивную часть решения указанием на взыскание с Г.А. в пользу ОПФР по Челябинской области **** рублей.
В апелляционной жалобе И.В. указывает на то, что истица не заявляла требований о признании договора от 18 сентября 2013 г. притворной сделкой.
Данные доводы являются несостоятельными, поскольку опровергаются содержанием уточненного искового заявления (т. 1, л.д. 221 - 224). То обстоятельство, что истица заявила требования о признании сделки и мнимой, и притворной, на что обращает внимание податель жалобы, закону не противоречит и выходом за пределы исковых требований не является - суд не разрешил требование, которое не заявлено и не удовлетворил требование истца в большем размере, чем оно было заявлено.
Доводы подателя жалобы о необходимости обязать истицу вернуть взятые в долг денежные средства и проценты, основаны на неправильном толковании норм материального права. Договором купли-продажи стороны прикрывали не договор займа, а договор залога, который в свою очередь также является недействительным, поскольку его государственная регистрация осуществлена не была. Правоотношения же по договору займа предметом настоящего спора не являются. Денежные средства по договору купли-продажи в счет оплаты за спорное недвижимое имущество истице не передавались.
Доводы И.В. в апелляционной жалобе о том, что она является добросовестным приобретателем со ссылками на разъяснения Верховного Суда РФ по этому вопросу, не могут быть положены в основу отмены решения суда.
По смыслу ст. 302 Гражданского кодекса РФ добросовестность приобретателя имеет значение только в случае, если имущество выбыло из владения собственника по его воле. В спорных же правоотношениях имущество выбыло из владения С.Л.Н. помимо ее воли, поэтому добросовестность И.В. правового значения для разрешения заявленного спора не имеет.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коркинского городского суда Челябинской области от 06 июля 2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований С.Л.Н. о признании недействительными договоров от 20 февраля 2015 г. и от 21 июля 2015 г. - отменить.
Принять в указанной части новое решение:
"Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, заключенный 20 февраля 2015 г. между М.Л. и Г.А.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, заключенный 21 июля 2015 г. между Г.А. и И.В.".
Дополнить резолютивную часть этого же решения абзацем следующего содержания:
"Взыскать с Г.А. в пользу Государственного учреждения - Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Челябинской области **** рублей".
В остальной части решение Коркинского городского суда Челябинской области от 06 июля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу И.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.09.2016 ПО ДЕЛУ N 11-14214/2016
Требование: О признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности, применении последствий недействительности сделок.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица являлась собственником жилого дома и земельного участка. Она заключила с ответчиком-1 договор займа, одним из условий которого была передача вышеуказанного имущества в собственность последнего, а по окончании расчетов оно должно быть возвращено истице обратно. Однако данная сделка является мнимой и притворной, воля сторон была направлена на прикрытие сделки по договору займа. Впоследствии ответчик-1 продал указанное недвижимое имущество ответчику-2, а тот - ответчику-3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу N 11-14214/2016
Судья Губка Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе: председательствующего судьи Щелокова Ю.Г., судей Малоедовой Н.В., Никитенко Н.В.,
при секретаре Г.К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе И.В. на решение Коркинского городского суда Челябинской области от 06 июля 2016 года по иску С.Л.Н. к М.Л., Г.А., И.В. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Щелокова Ю.Г. об обстоятельствах дела, пояснения представителя М.Л. - И.Т., указавшей, что в удовлетворении иска С.Л.Н. следовало отказать, объяснения представителя С.Л.Н. - Ш.А., просившего оставить решение суда без изменения, мнение представителя ГУ УПФ РФ по Челябинской области Ш.Я., пояснившей, что средства материнского капитала должны быть возвращены в ПФ РФ, судебная коллегия
установила:
С.Л.Н. обратилась в суд с иском к М.Л., Г.А., И.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, заключенного 18 сентября 2013 г. между ней и М.Л., а также договора купли-продажи данного недвижимого имущества, заключенного 20 февраля 2015 г. между М.Л. и Г.А. и договора купли-продажи данного недвижимого имущества, заключенного 21 июля 2015 г. между Г.А. и И.В., применении последствий недействительности указанных сделок в виде признания права собственности на указанное недвижимое имущество за ней.
В обоснование заявленных требований истица указала на то, что она являлась собственником жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, 18 сентября 2013 г. она заключила с М.Л. договор займа на сумму **** рублей на 6 месяцев под 10% в месяц, одним из условий договора займа была передача вышеуказанного недвижимого имущества в собственность М.Л., а по окончании расчетов оно должно быть возвращено ей обратно. Между тем, данная сделка является мнимой и притворной, так как ее стороны не намеревались создать последствия, характерные для договора купли-продажи, их воля была направлена на прикрытие сделки по договору займа, они продолжают проживать в доме, оплачивают налоги и коммунальные платежи, требований об их выселении никто не заявлял, передаточный акт не составлялся, деньги по договору купли-продажи она не получала - получала деньги только в займы. Впоследствии М.Л. продала указанное недвижимое имущество Г.А., а последняя в свою очередь - И.В., соответственно и эти сделки также являются недействительными, кроме того, сделка между М.Л. и Г.А. была направлена на обналичивание средств материнского капитала.
Истец С.Л.Н. и ее представители Ш.А., Ф. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали.
Ответчики М.Л., Г.А., И.В. в судебное заседание не явились, представитель ответчика М.Л., являющаяся также представителем третьего лица М.Д. - И.Т. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указывая на то, что оснований для признания спорных сделок недействительными не имеется, С.Л.Н. не исполнила обязательства по возврату денежных средств по договору займа.
Третье лицо М.Д. в судебное заседание не явился, представитель третьего лица - ГУ УПФ РФ по Челябинской области П. в судебном заседании указала, что разрешение спора оставляет на усмотрение суда, поскольку интересы ГУ УПФ РФ в Челябинской области не затрагиваются.
Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе И.В. просит решение суда отменить, указывая на то, что истица не заявляла требований о признании договора от 18 сентября 2013 г. притворной сделкой, суд не возложил на истицу обязанность вернуть взятые в долг денежные средства и проценты, она является добросовестным приобретателем и намеревалась обратиться в суд с иском о выселении истицы и членов ее семьи из спорного дома.
В возражении на апелляционную жалобу С.Л.Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на то, что доводы жалобы направлены на иную оценку норм материального права и установленных судом обстоятельств.
В возражении на апелляционную жалобу ГУ УПФ РФ по Челябинской области указывает на то, что одна из оспариваемых сделок была совершена с использованием средств материнского капитала, а потому при применении последствий недействительности сделки денежные средства должны быть возвращены пенсионному фонду.
С.Л.Н., М.Л., Г.А., И.В., М.Д. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, собственником жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: **** являлась С.Л.Н.
18 сентября 2013 г. С.Л.Н. заключила с М.Л. договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, согласно п. 3 договора недвижимое имущество продано за **** рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора. В этот же день С.Л.Н. выдала М.Л. расписку о том, что она взяла у последней в долг **** рублей под 10% ежемесячно на срок 6 месяцев, то есть до 18 марта 2014 года, обязуется сумму процентов выплачивать ежемесячно в размере **** рублей, по окончании расчета жилой дом по ул. **** и земельный участок по этому адресу переходит вновь в ее собственность, в случае непогашения долга и процентов дом, ее собственность остается за М.Л.
20 февраля 2015 г. М.Л. заключила договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с Г.А.
21 июля 2015 г. Г.А. заключила договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с И.В., которая является его собственником на момент рассмотрения дела.
Указанные обстоятельства подтверждаются распиской (т. 1, л.д. 7), выпиской из ЕГРП (т. 1, л.д. 11), материалами дел правоустанавливающих документов (т. 1, л.д. 27 - 44, 59 - 111), объяснениями (т. 1, л.д. 160 - 161, 163), расписками (т. 1, л.д. 213, 248).
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу положений ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При совершении притворной сделки обе стороны преследуют общую цель и достигают соглашение по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: **** от 18 сентября 2013 года, заключенного между С.Л.Н. и М.Л., поскольку в судебном заседании было установлено, что фактически данный договор прикрывал собой договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа.
Об этом, как правильно отметил суд первой инстанции, свидетельствуют в совокупности те обстоятельства, что сделки займа и купли-продажи были совершены в один и тот же день, между одними и теми же лицами, с одной и той же суммой сделки, фактически до настоящего времени недвижимым имуществом продолжает пользоваться С.Л.Н. При этом в судебном заседании сторонами и не оспаривался факт притворности сделки - представитель ответчика М.Л. и третьего лица М.Д. - И.Т. на вопрос суда пояснила, что они признают, что договор купли-продажи по сути являлся договором залога (т. 2, л.д. 3 оборот - протокол судебного заседания). Материалами дела подтверждается, что воля и С.Л.Н., и М.Л. не была направлена на передачу М.Л. постоянного права собственности на спорное недвижимое имущество, что присуще договору купли-продажи, деньги по договору купли-продажи не передавались.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал договор купли-продажи от 18 сентября 2013 года притворной сделкой. При этом применение к сделке залога, которые стороны действительно имели в виду, относящихся к ней правил, указывает, что и сделка залога также является ничтожной.
В силу ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Поскольку заключенный между сторонами договор не был зарегистрирован в Едином государственном реестре в качестве договора залога спорной квартиры, то такой договор залога является ничтожным, а соответственно не порождающим правовых последствий.
При этом факт регистрации сторонами притворного договора купли-продажи нельзя отождествлять с регистрацией ипотеки.
Согласно ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в названной выше статье, то такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Поскольку в оспариваемом истицей договоре купле-продаже отсутствуют данные, перечисленные в ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то он не мог быть зарегистрирован в качестве договора залога.
Признавая решение суда первой инстанции в вышеназванной части по существу правильным, судебная коллегия в то же время не может согласиться с ним в части применения последствий недействительности сделки и в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договоров от 20 февраля 2015 г. и от 21 июля 2015 г.
В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.
Из смысла указанных положений закона следует, что суд, одновременно с признанием сделки недействительной должен обеспечить возврат сторонам всего полученного по сделке, то есть привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки.
Суд первой инстанции, применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 18 сентября 2013 года, правильно исходил из того, что недействительность сделки от 18 сентября 2013 г. влечет недействительность всех последующих сделок. Однако сделав такой вывод, суд, тем не менее, указал на то, что при удовлетворении иска следует лишь признать договор от 18 сентября 2013 г. недействительным, возвратить спорное недвижимое имущество его первоначальному собственнику С.Л.Д., а также взыскать денежные средства, уплаченные по последующим сделкам: с М.Л. - в пользу Г.А., с Г.А. - в пользу И.В.
В удовлетворении требований истицы о признании недействительными сделок между М.Л. и Г.А., между Г.А. и И.В. суд отказал, ничем данный вывод не обосновав, несмотря на то, что данные требования истицы являлись обоснованными - в силу вышеназванных норм М.Л. была не вправе продавать спорное недвижимое имущество Г.А., а Г.А. - И.В. В связи с этим, в указанной части решение суда первой инстанции законным и обоснованным признать нельзя, в этой части оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении данных исковых требований.
Помимо этого, как усматривается из материалов дела, Г.А. приобрела у М.Л. спорное недвижимое имущество в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, выданного Г.А. ОПФР по Челябинской области (т. 1, л.д. 69 - 71, 172, 187 - 190) - этими средствами был погашен взятый Г.А. в ООО "Леке Профит" кредит.
При таких обстоятельствах, учитывая положения Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" о целевом назначении средств материнского капитала, с Г.А. в пользу ОПФР по Челябинской области надлежало взыскать сумму, соответствующую сумме материнского (семейного) капитала - **** рублей, чего судом первой инстанции сделано не было.
Ограничившись при применении последствий недействительности сделок взысканием денежных средств только лишь с М.Л. - в пользу Г.А. и с Г.А. - в пользу И.В. суд тем самым стороны в первоначальное положение не привел, нарушив права ОПФР по Челябинской области.
Поскольку названное нарушение не повлекло вынесения неправильного решения по существу, судебная коллегия полагает возможным, не отменяя решение суда в данной части, изменить его, дополнив резолютивную часть решения указанием на взыскание с Г.А. в пользу ОПФР по Челябинской области **** рублей.
В апелляционной жалобе И.В. указывает на то, что истица не заявляла требований о признании договора от 18 сентября 2013 г. притворной сделкой.
Данные доводы являются несостоятельными, поскольку опровергаются содержанием уточненного искового заявления (т. 1, л.д. 221 - 224). То обстоятельство, что истица заявила требования о признании сделки и мнимой, и притворной, на что обращает внимание податель жалобы, закону не противоречит и выходом за пределы исковых требований не является - суд не разрешил требование, которое не заявлено и не удовлетворил требование истца в большем размере, чем оно было заявлено.
Доводы подателя жалобы о необходимости обязать истицу вернуть взятые в долг денежные средства и проценты, основаны на неправильном толковании норм материального права. Договором купли-продажи стороны прикрывали не договор займа, а договор залога, который в свою очередь также является недействительным, поскольку его государственная регистрация осуществлена не была. Правоотношения же по договору займа предметом настоящего спора не являются. Денежные средства по договору купли-продажи в счет оплаты за спорное недвижимое имущество истице не передавались.
Доводы И.В. в апелляционной жалобе о том, что она является добросовестным приобретателем со ссылками на разъяснения Верховного Суда РФ по этому вопросу, не могут быть положены в основу отмены решения суда.
По смыслу ст. 302 Гражданского кодекса РФ добросовестность приобретателя имеет значение только в случае, если имущество выбыло из владения собственника по его воле. В спорных же правоотношениях имущество выбыло из владения С.Л.Н. помимо ее воли, поэтому добросовестность И.В. правового значения для разрешения заявленного спора не имеет.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коркинского городского суда Челябинской области от 06 июля 2016 года в части отказа в удовлетворении исковых требований С.Л.Н. о признании недействительными договоров от 20 февраля 2015 г. и от 21 июля 2015 г. - отменить.
Принять в указанной части новое решение:
"Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, заключенный 20 февраля 2015 г. между М.Л. и Г.А.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ****, заключенный 21 июля 2015 г. между Г.А. и И.В.".
Дополнить резолютивную часть этого же решения абзацем следующего содержания:
"Взыскать с Г.А. в пользу Государственного учреждения - Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Челябинской области **** рублей".
В остальной части решение Коркинского городского суда Челябинской области от 06 июля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу И.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)