Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от истца - Борисов П.А., паспорт, доверенность от 23.10.2014,
от ответчика - Гуменюк Е.П., удостоверение, доверенность от 06.07.2015,
от третьего лица - не явился,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Департамента имущественных отношений администрации города Перми,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 22 октября 2015 года
по делу N А50-20728/2015,
принятое судьей Вихниной М.А.,
по иску акционерного общества "Городская стоматологическая поликлиника N 5" (ОГРН 1025900893292, ИНН 5904130041)
к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми
третье лицо: Муниципальное образование "город Пермь" в лице Департамента финансов администрации города Перми
о признании сделки в части недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности,
установил:
акционерное общество "Городская стоматологическая поликлиника N 5" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным (ничтожным) приложения N 2 к договору N 12/51-159 от 29.10.2012, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца суммы излишне уплаченных процентов по договору купли-продажи N 12/51-159 от 29.10.2012 в сумме 339 791,86 руб.
Определением суда от 15.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное образование "город Пермь" в лице Департамента финансов администрации города Перми.
Решением суда от 22.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда от 22.10.2015, Департамент направил в суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В жалобе указывает, что стороны исполнили договор, поэтому договор прекратил свое действие и не может быть изменен. Ответчик считает, что оспариваемые истцом пункт 2.3. договора купли-продажи N 12/51-159 от 24.07.2015 и Приложение N 2 содержат формулировку, данную в п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, что исключает их недействительность (ничтожность). Сам по себе пункт 2.3 не содержит порядка расчета процентов. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Проценты за пользование суммой 10 537 000 руб. начислены Департаментом однократно, что опровергает мнение истца о неоднократном их начислении. Ссылка истца на ст. 180 ГК РФ необоснована, поскольку предположение, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (п. 2.3., Приложение N 2), прямо противоречит п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, устанавливающего обязательную возмездность кредита. Департамент считает, что признание приложения N 2 недействительным в полном объеме не может являться законным, поскольку проценты, указанные по первому платежу в рамках данного договора, начислены верно, в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.
В судебном заседании ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 24.07.2013 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор N 13/13-159 купли-продажи нежилого помещения в подвале и на 1 этаже жилого дома общей площадью 937,3 кв. м расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Елькина, 1, по цене 10 537 300 руб. (раздел 1, п. 2.1 договора).
Пунктом 2.2. договора установлено, что оплата стоимости помещения производится покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику оплаты в соответствии с приложением N 2 к договору.
Пунктами 2.3, 2.4 договора определено, что на основную сумму платежа (долга) начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России (8,25%); оплата процентов по договору производится покупателем одновременно с оплатой (погашением) основного долга и оформляется платежными поручениями.
Подписанным сторонами договора графиком оплаты (приложение N 2 к договору) предусмотрена оплата стоимости помещения в течение трех лет равными частями 1 раз в квартал (26.01, 26.04., 26.07, 36.10), начиная с 26.01.2013 с суммой основного долга - 878 108,33 руб. в квартал, всего 10 537 300 руб., а также выплата процентов в том же порядке в общей сумме 869 327,25 руб. или равными платежами 72 443,94 руб. в квартал.
Право собственности истца на приобретенное по договору купли-продажи нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРП 08.11.2012.
Истцом в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие исполнение им обязательств по оплате стоимости помещения и предусмотренных договором процентов (л.д. 23-50).
Истец, полагая, что определенный договоров принцип начисления процентов противоречит законодательству, действующему на момент заключения договора, обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.
Согласно ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Как правильно указал суд, к спорным правоотношениям применимы положения законодательства о коммерческом кредите исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.
Частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрен размер процентов, начисляемых на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.
Оценив условия договора, связанные с оплатой имущества, с учетом положений названного законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, фактически уплаченных покупателем, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе названных процентов.
В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно признал условие приложения N 2 в части расчета процентов противоречащими законодательству, в том числе положениям статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска о признании недействительным (ничтожным) оспариваемого условия договора купли-продажи является законным.
При этом судом принято во внимание, что заключения договора купли-продажи возможно было и без включения в него спорного пункта и соответствующего расчета процентов (приложение к договору), поскольку норма ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка. Продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов.
Иные доводы, заявленные в апелляционной жалобе, в том числе о невозможности признать недействительным условие исполненного договора, а также о том, что фактически покупатель вносит изменения в заключенный и исполненный договор, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 октября 2015 года по делу N А50-20728/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 17АП-16846/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А50-20728/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. N 17АП-16846/2015-ГК
Дело N А50-20728/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от истца - Борисов П.А., паспорт, доверенность от 23.10.2014,
от ответчика - Гуменюк Е.П., удостоверение, доверенность от 06.07.2015,
от третьего лица - не явился,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика Департамента имущественных отношений администрации города Перми,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 22 октября 2015 года
по делу N А50-20728/2015,
принятое судьей Вихниной М.А.,
по иску акционерного общества "Городская стоматологическая поликлиника N 5" (ОГРН 1025900893292, ИНН 5904130041)
к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми
третье лицо: Муниципальное образование "город Пермь" в лице Департамента финансов администрации города Перми
о признании сделки в части недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности,
установил:
акционерное общество "Городская стоматологическая поликлиника N 5" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным (ничтожным) приложения N 2 к договору N 12/51-159 от 29.10.2012, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца суммы излишне уплаченных процентов по договору купли-продажи N 12/51-159 от 29.10.2012 в сумме 339 791,86 руб.
Определением суда от 15.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное образование "город Пермь" в лице Департамента финансов администрации города Перми.
Решением суда от 22.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда от 22.10.2015, Департамент направил в суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В жалобе указывает, что стороны исполнили договор, поэтому договор прекратил свое действие и не может быть изменен. Ответчик считает, что оспариваемые истцом пункт 2.3. договора купли-продажи N 12/51-159 от 24.07.2015 и Приложение N 2 содержат формулировку, данную в п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, что исключает их недействительность (ничтожность). Сам по себе пункт 2.3 не содержит порядка расчета процентов. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Проценты за пользование суммой 10 537 000 руб. начислены Департаментом однократно, что опровергает мнение истца о неоднократном их начислении. Ссылка истца на ст. 180 ГК РФ необоснована, поскольку предположение, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (п. 2.3., Приложение N 2), прямо противоречит п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, устанавливающего обязательную возмездность кредита. Департамент считает, что признание приложения N 2 недействительным в полном объеме не может являться законным, поскольку проценты, указанные по первому платежу в рамках данного договора, начислены верно, в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.
В судебном заседании ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 24.07.2013 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор N 13/13-159 купли-продажи нежилого помещения в подвале и на 1 этаже жилого дома общей площадью 937,3 кв. м расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Елькина, 1, по цене 10 537 300 руб. (раздел 1, п. 2.1 договора).
Пунктом 2.2. договора установлено, что оплата стоимости помещения производится покупателем в рассрочку в течение трех лет согласно графику оплаты в соответствии с приложением N 2 к договору.
Пунктами 2.3, 2.4 договора определено, что на основную сумму платежа (долга) начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России (8,25%); оплата процентов по договору производится покупателем одновременно с оплатой (погашением) основного долга и оформляется платежными поручениями.
Подписанным сторонами договора графиком оплаты (приложение N 2 к договору) предусмотрена оплата стоимости помещения в течение трех лет равными частями 1 раз в квартал (26.01, 26.04., 26.07, 36.10), начиная с 26.01.2013 с суммой основного долга - 878 108,33 руб. в квартал, всего 10 537 300 руб., а также выплата процентов в том же порядке в общей сумме 869 327,25 руб. или равными платежами 72 443,94 руб. в квартал.
Право собственности истца на приобретенное по договору купли-продажи нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРП 08.11.2012.
Истцом в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие исполнение им обязательств по оплате стоимости помещения и предусмотренных договором процентов (л.д. 23-50).
Истец, полагая, что определенный договоров принцип начисления процентов противоречит законодательству, действующему на момент заключения договора, обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.
Согласно ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Как правильно указал суд, к спорным правоотношениям применимы положения законодательства о коммерческом кредите исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.
Частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрен размер процентов, начисляемых на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.
Оценив условия договора, связанные с оплатой имущества, с учетом положений названного законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, фактически уплаченных покупателем, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе названных процентов.
В связи с изложенным суд первой инстанции обоснованно признал условие приложения N 2 в части расчета процентов противоречащими законодательству, в том числе положениям статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей до 01.09.2013) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска о признании недействительным (ничтожным) оспариваемого условия договора купли-продажи является законным.
При этом судом принято во внимание, что заключения договора купли-продажи возможно было и без включения в него спорного пункта и соответствующего расчета процентов (приложение к договору), поскольку норма ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка. Продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов.
Иные доводы, заявленные в апелляционной жалобе, в том числе о невозможности признать недействительным условие исполненного договора, а также о том, что фактически покупатель вносит изменения в заключенный и исполненный договор, судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 октября 2015 года по делу N А50-20728/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)