Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагал, что соглашение, заключенное сторонами, о расторжении договора аренды нежилого помещения не влечет юридических последствий.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ф/судья Кулешов В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.,
судей Леоновой С.В., Кирсановой В.А.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.
дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" И. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 06 августа 2015 года, которым постановлено:
Иск удовлетворить. Признать недействительным и не порождающим юридических последствий соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N *** от 05.12.2011 года, заключенное между С. и ЗАО "УК "Корона" 04.05.2012 года.
установила:
С. обратился в суд с уточненным иском к ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" (далее по тексту ЗАО "УК Корона") о применении предусмотренных ч. 1 ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки, признав, что соглашение заключенное сторонами 04.05.2012 г. о расторжении договора аренды нежилого помещения N **** от 05.12.2011 г. не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Свои исковые требования мотивируя тем, что 05.12.2011 г. между С. и ЗАО "УК "Корона" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного на первом этаже в здании делового центра "***" по адресу: **** на срок до 04.12.2016 г.
Истец во исполнение условий договора аренды 14.12.2011 г. произвел обеспечительный платеж в размере *** коп. Допуск истца в спорное помещение был осуществлен только на время ремонта, который по условиям договора был возложен на арендатора, тогда как после окончания ремонтных работ стоимостью *** руб., ответчик устранился от выполнений обязательств по договору аренды, прекратив допуск истца в помещение. По условиям договора стороны были обязаны подписать акт сдачи-приемки помещения 05.04.2012 г. (п. 2.5 договора), который С. подписан не был, так как арендуемое помещение ему так и не было передано.
На многочисленные требования истца о передачи ему отремонтированного помещения в аренду либо выдачи оставшегося в помещении оборудования для фотостудии ЗАО "УК Корона" предоставило С. для подписания соглашение о расторжении договора аренды и акте приема-передачи спорного помещения арендодателю, которые истец был вынужден подписать с целью уменьшения реального ущерба, причиненного недобросовестными действиями ответчика.
С. полагал, что ЗАО "УК Корона" осуществляло гражданские права исключительно с намерением причинить вред истцу. Действуя в обход закона с противоправной целью - отремонтировать за счет арендатора спорное помещение и получить неосновательное обогащение в виде обеспечительного платежа, то есть допустило злоупотребление правом (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).
04.05.2012 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, по условиям которого С. обязался передать нежилое помещение ответчику по акту приемки-сдачи, а также погасить сумму задолженности по арендной плате.
Оспаривая данное соглашение, истец ссылался на его недействительность, вследствие недобросовестности действий ответчика, который фактически не передал С. в аренду указанное в договоре помещение, в то время как истец понес убытки по его ремонту и арендной плате, в связи с чем, истец полагал, что соглашение, заключенное сторонами 04.05.2012 г. о расторжении договора аренды нежилого помещения N *** от 05.12.2011 г. не влечет юридических последствий в силу положений ст. ст. 10, 168, 167 ГК РФ.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержал уточненные исковые требования.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика не явился, извещен.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" И.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца С. по доверенности Т., представителя ответчика ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" по доверенности. Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением требований ст. ст. 195, 196 ГПК РФ, неправильным применением норм материального права и, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, сочла необходимым принять по данному спору новое решение.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные требования правовых норм судом первой инстанции выполнены не были.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в числе других:
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения по делу судом допущены.
Судом было установлено, что 05.12.2011 г. между С. и ЗАО "УК "Корона" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного на первом этаже в здании делового центра "**" по адресу: *** на срок до 04.12.2016 года.
04 мая 2012 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, по условиям которого С. обязался передать нежилое помещение ответчику по акту приемки-сдачи, а также погасить сумму задолженности по арендной плате.
В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Решением Моргаушского районного суда Республики Чувашия по делу N *** от 29.04.2014 года по иску ЗАО "УК "Корона" к С. о взыскании задолженности и пени по договору аренды и встречному иску С. к ЗАО "УК "Корона" о взыскании неосновательного обогащения, судом было установлено, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения N *** от 05.12.2011 года осуществлена не была, а само помещение в аренду С. фактически передано не было.
Суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 61 ГПК РФ, пришел к ошибочному выводу о том, что договор аренды, заключенный между сторонами 05.12.2011 года, является недействительным (ничтожным), вследствие чего, соглашение о его расторжении от 04.05.2012 года также является недействительным и не порождающим юридических последствий в силу положений ст. 167 ГК РФ.
При рассмотрении дела судом не исследовался вопрос о вступлении решения Моргаушского районного суда республики Чувашия по делу N *** от 29.04.2014 года в законную силу, имеющая в материалах дела копия вышеуказанного решения не содержит отметки о его вступлении в законную силу.
Тогда как, ответчиком в материалы дела представлено определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 21 июля 2014 года, которым решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 29.04.2014 г. было отменено, по делу принято новое решение, которым С. в иске к ЗАО "УК "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" о взыскании неосновательного обогащения было отказано; с С. в пользу ЗАО "УК "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" взыскана сумма задолженности в размере *** руб. и пени с 04 июля 2013 года по 21 июля 2014 года по ставке 1% в день в размере *** руб., а также расходы по государственной пошлине в сумме *** руб.
В свою очередь, как следует из указанного судебного постановления, которое является преюдициальным по отношению к настоящему спору в силу ст. 61 ГПК РФ, пунктом 2.3 договора аренды нежилого помещения N **** от 05.12.2011 года было предусмотрено, что до осуществления государственной регистрации договор считается заключенным с 05 декабря 2011 года по 31 октября 2012 года, при этом, срок аренды устанавливается с 05 апреля 2012 года по 31 октября 2012 года, то есть при отсутствии государственной регистрации договор считается заключенным на срок менее года, а в соответствии с пунктом 1 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации такого договора не требуется.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.10.2015 ПО ДЕЛУ N 33-39350/2015
Требование: О применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагал, что соглашение, заключенное сторонами, о расторжении договора аренды нежилого помещения не влечет юридических последствий.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2015 г. по делу N 33-39350/15
Ф/судья Кулешов В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.,
судей Леоновой С.В., Кирсановой В.А.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.
дело по апелляционной жалобе представителя ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" И. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 06 августа 2015 года, которым постановлено:
Иск удовлетворить. Признать недействительным и не порождающим юридических последствий соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N *** от 05.12.2011 года, заключенное между С. и ЗАО "УК "Корона" 04.05.2012 года.
установила:
С. обратился в суд с уточненным иском к ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" (далее по тексту ЗАО "УК Корона") о применении предусмотренных ч. 1 ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки, признав, что соглашение заключенное сторонами 04.05.2012 г. о расторжении договора аренды нежилого помещения N **** от 05.12.2011 г. не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.
Свои исковые требования мотивируя тем, что 05.12.2011 г. между С. и ЗАО "УК "Корона" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного на первом этаже в здании делового центра "***" по адресу: **** на срок до 04.12.2016 г.
Истец во исполнение условий договора аренды 14.12.2011 г. произвел обеспечительный платеж в размере *** коп. Допуск истца в спорное помещение был осуществлен только на время ремонта, который по условиям договора был возложен на арендатора, тогда как после окончания ремонтных работ стоимостью *** руб., ответчик устранился от выполнений обязательств по договору аренды, прекратив допуск истца в помещение. По условиям договора стороны были обязаны подписать акт сдачи-приемки помещения 05.04.2012 г. (п. 2.5 договора), который С. подписан не был, так как арендуемое помещение ему так и не было передано.
На многочисленные требования истца о передачи ему отремонтированного помещения в аренду либо выдачи оставшегося в помещении оборудования для фотостудии ЗАО "УК Корона" предоставило С. для подписания соглашение о расторжении договора аренды и акте приема-передачи спорного помещения арендодателю, которые истец был вынужден подписать с целью уменьшения реального ущерба, причиненного недобросовестными действиями ответчика.
С. полагал, что ЗАО "УК Корона" осуществляло гражданские права исключительно с намерением причинить вред истцу. Действуя в обход закона с противоправной целью - отремонтировать за счет арендатора спорное помещение и получить неосновательное обогащение в виде обеспечительного платежа, то есть допустило злоупотребление правом (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).
04.05.2012 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, по условиям которого С. обязался передать нежилое помещение ответчику по акту приемки-сдачи, а также погасить сумму задолженности по арендной плате.
Оспаривая данное соглашение, истец ссылался на его недействительность, вследствие недобросовестности действий ответчика, который фактически не передал С. в аренду указанное в договоре помещение, в то время как истец понес убытки по его ремонту и арендной плате, в связи с чем, истец полагал, что соглашение, заключенное сторонами 04.05.2012 г. о расторжении договора аренды нежилого помещения N *** от 05.12.2011 г. не влечет юридических последствий в силу положений ст. ст. 10, 168, 167 ГК РФ.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержал уточненные исковые требования.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика не явился, извещен.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" И.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца С. по доверенности Т., представителя ответчика ЗАО "Управляющая компания "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" по доверенности. Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением требований ст. ст. 195, 196 ГПК РФ, неправильным применением норм материального права и, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, сочла необходимым принять по данному спору новое решение.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные требования правовых норм судом первой инстанции выполнены не были.
В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в числе других:
- несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения по делу судом допущены.
Судом было установлено, что 05.12.2011 г. между С. и ЗАО "УК "Корона" был заключен договор аренды нежилого помещения площадью *** кв. м, расположенного на первом этаже в здании делового центра "**" по адресу: *** на срок до 04.12.2016 года.
04 мая 2012 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, по условиям которого С. обязался передать нежилое помещение ответчику по акту приемки-сдачи, а также погасить сумму задолженности по арендной плате.
В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Решением Моргаушского районного суда Республики Чувашия по делу N *** от 29.04.2014 года по иску ЗАО "УК "Корона" к С. о взыскании задолженности и пени по договору аренды и встречному иску С. к ЗАО "УК "Корона" о взыскании неосновательного обогащения, судом было установлено, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения N *** от 05.12.2011 года осуществлена не была, а само помещение в аренду С. фактически передано не было.
Суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 61 ГПК РФ, пришел к ошибочному выводу о том, что договор аренды, заключенный между сторонами 05.12.2011 года, является недействительным (ничтожным), вследствие чего, соглашение о его расторжении от 04.05.2012 года также является недействительным и не порождающим юридических последствий в силу положений ст. 167 ГК РФ.
При рассмотрении дела судом не исследовался вопрос о вступлении решения Моргаушского районного суда республики Чувашия по делу N *** от 29.04.2014 года в законную силу, имеющая в материалах дела копия вышеуказанного решения не содержит отметки о его вступлении в законную силу.
Тогда как, ответчиком в материалы дела представлено определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 21 июля 2014 года, которым решение Моргаушского районного суда Чувашской Республики от 29.04.2014 г. было отменено, по делу принято новое решение, которым С. в иске к ЗАО "УК "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" о взыскании неосновательного обогащения было отказано; с С. в пользу ЗАО "УК "Корона" Д.У. ЗПИФ недвижимости "ОМЕГА-3" взыскана сумма задолженности в размере *** руб. и пени с 04 июля 2013 года по 21 июля 2014 года по ставке 1% в день в размере *** руб., а также расходы по государственной пошлине в сумме *** руб.
В свою очередь, как следует из указанного судебного постановления, которое является преюдициальным по отношению к настоящему спору в силу ст. 61 ГПК РФ, пунктом 2.3 договора аренды нежилого помещения N **** от 05.12.2011 года было предусмотрено, что до осуществления государственной регистрации договор считается заключенным с 05 декабря 2011 года по 31 октября 2012 года, при этом, срок аренды устанавливается с 05 апреля 2012 года по 31 октября 2012 года, то есть при отсутствии государственной регистрации договор считается заключенным на срок менее года, а в соответствии с пунктом 1 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации такого договора не требуется.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)