Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.09.2016 ПО ДЕЛУ N 33-9504/2016

Требование: 1) О взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, обращении взыскания на предмет залога; 2) О взыскании убытков.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец ссылается на неполную оплату покупателем стоимости приобретенного недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. по делу N 33-9504/2016


Судья: Павлючик И.В.
Докладчик: Мулярчик А.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Мулярчика А.И.,
судей Жегалова Е.А., Коваленко В.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке в городе Новосибирске 22 сентября 2016 года гражданское дело по иску В.Ю. к В.И. о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости, убытков, обращения взыскания на заложенное имущество, по апелляционной жалобе представителя В.Ю. - Д.Ю., по апелляционной жалобе В.И. на решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 23 мая 2016 года.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителей В.Ю. - А.С. и Д.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца и возражавших против доводов жалобы ответчика, объяснения представителя В.И., - М.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы ответчика и возражавшей против доводов жалобы истца, объяснения представителя финансового управляющего В.И. - А.К., полагавшейся на усмотрение суда, судебная коллегия

установила:

В.Ю. обратился в суд с иском к В.И., в котором указал, что 02.06.2012 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи помещения, площадью 212 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N. В срок до 01.11.2012 г. расчет между сторонами произведен не был. 19.11.2012 г. ответчиком в пользу истца был осуществлен платеж в сумме 2800000 руб. Задолженность по договору со стороны ответчика составляет 3739100 руб.
Стоимость недвижимого имущества на дату обращения истца с иском в суд составляет 18 200 000 руб., таким образом, по мнению истца, его убытки составляют разницу между стоимостью имущества по договору и рыночной стоимостью имущества на момент обращения в суд.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований истец просил суд взыскать с ответчика сумму задолженности по договору купли-продажи недвижимости в размере 3 739 100 руб., убытки от договора купли-продажи, вызванные неисполнением обязательств покупателя по уплате цены договора в размере 11610900 руб., обратить взыскание на предмет залога - помещение, площадью 212 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, установив порядок реализации предмета залога с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 14520000 руб.
Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 23 мая 2016 года исковые требования В.Ю. удовлетворены частично. С В.И. в пользу В.Ю. взыскана задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 02.06.2012 г. в размере 3 739 100 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 27195 руб. 50 коп. Обращено взыскание на заложенное имущество - помещение, площадью 212 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 14632000 руб.
С В.И. в пользу ООО "Аддендум" взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 36 729 рублей.
С данным решением не согласились представитель истца и ответчик.
Представитель истца в апелляционной жалобе просит решение в части отказа во взыскании убытков отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в указанной части.
В обоснование жалобы указал на несостоятельность ссылки суда на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 22.06.2015 г. и апелляционное определение Новосибирского областного суда от 08.09.2015 г., поскольку выводы, изложенные в указанных документах, были отражены в контексте иных исковых требований. Апеллянт настаивает на том, что заявленные им требования о возмещении убытков являются законными, т.к. нарушение ответчиком условия договора купли-продажи об оплате привело к тому, что совершенная сделка не принесла для истца желаемого результата, в связи с чем, лишена экономического смысла. Не совершив указанную сделку, истец мог получить гораздо больше, если бы произвел отчуждение имущества в настоящий момент, в связи с чем, имеет право на реальную рыночную стоимость объекта купли-продажи. Вывод суда о том, что истец не лишился того, на то рассчитывал, противоречит фактическим обстоятельствам дела.
В.И. в апелляционной жалобе просит решение отменить, рассмотреть дело по правилам первой инстанции, назначить по делу повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного имущества. Также просит решение суда отменить в части, оставив без изменения требования о взыскании задолженности по договору в размере 3739100 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В обоснование жалобы указывает, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество не основаны на законе, поскольку исполнение обязательства ответчика перед истцом не было обеспечено залогом в соответствии с требованиями, предусмотренными главой 23 ГК РФ. Кроме того, апелляционной инстанцией по спору между теми же сторонами по этому же объекту недвижимости указано, что возврат товара возможен лишь в случае его полной неоплаты, между тем, частичная оплата товара ответчиком произведена. Податель жалобы считает, что правовое обоснование отсутствия законных оснований для удовлетворения иска В.Ю. приведено в названном апелляционном определении и подлежит применению в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ.
По мнению апеллянта, начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должна быть установлена в размере его полной рыночной стоимости, поскольку определялась заключением судебной экспертизы.
Апеллянт, ссылаясь на противоречивость, неполноту и неточность заключения судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые не были устранены в ходе допроса эксперта, указывает на необоснованность отказа суда в назначении повторной экспертизы. По мнению ответчика, стоимость объекта недвижимости необоснованно снижена экспертом на сумму НДС в размере 3000000 руб. Также отмечено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, обладает необходимыми знаниями, соответствующим образованием для проведения такой экспертизы.
Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5).
Как следует из п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 02.06.2012 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 212 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N (т. 1 л.д. 53).
Согласно п. 2.1 договора стоимость помещения согласована сторонами в размере 6539100 руб. В соответствии с п. 2.3 договора покупатель обязуется оплатить сумму, указанную в п. 2.1 договора, в срок до 01.11.2012 г., при этом в силу пункта 3.3. договора, он имеет силу акта приема-передачи помещения, которое продавец передал, а покупатель принял. Таким образом, договором купли-продажи предусмотрена оплата помещения через определенное время после его передачи покупателю (ст. 488 ГК РФ).
Сторонами не оспаривался тот факт, что 19.11.2012 г. ответчиком в пользу истца был внесен платеж по договору купли-продажи в размере 2800000 руб., доказательств оплаты в большем размере ответчиком в суд не представлено.
Согласно выводов судебной экспертизы от 17.02.2016 г., выполненной ООО "Аддендум", рыночная стоимость указанного выше помещения на момент проведения оценки составляет 18290000 руб.
Удовлетворяя исковые требования истца в части, взыскивая задолженность и обращая взыскание на заложенное недвижимое имущество, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии неоплаченной задолженности по договору купли-продажи в размере 3739100 руб., а также о том, что начальная продажная цена заложенного имущества должна составлять 80% от цены оценщика, указанной судебным экспертом. Суд так же пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Отказывая во взыскании убытков в размере 11610900 руб., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 15, 393 ГК РФ оснований для удовлетворения иска в указанной части.
Судебная коллегия в целом соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что нарушение ответчиком условия договора купли-продажи об оплате привело к тому, что совершенная сделка не принесла для истца желаемого результата, в связи с чем, лишена экономического смысла, не свидетельствует о наличии заявленных ко взысканию убытков. Сам договор купли-продажи в настоящем гражданском деле не оспаривается по указанным в жалобе мотивам, проданное имущество не истребовалось, при том что цена в договоре продажи недвижимости является его существенным условием (ст. 555 ГК РФ) и правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Вступление в договорные обязательства в соответствии с их условиями, в том числе относительно указания в договоре стоимости продаваемого имущества ниже его рыночной стоимости, является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением. Действуя разумно и осмотрительно, продавец должен проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности по отношении к избранной форме расчета и принятия соответствующих способов обеспечения исполнения обязательств покупателя.
Неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате договора купли-продажи в срок до 01.11.2012 г., не причинило истцу убытков в виде разницы между рыночной стоимостью продаваемого имущества и договорной стоимостью имущества, указанной в договоре купли-продажи.
Утверждение ответчика о том, что исполнение обязательства ответчика перед истцом не было обеспечено залогом, не основано на нормах материального права. Как указывалось выше, в силу отсутствия иного указания в договоре купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). При этом, ипотека в силу закона была зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.06.2012 г. (т. 1 л.д. 53-об.), что полностью соответствует не только положениям главы 23 ГК РФ, но и положениям Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Ссылка ответчика на преюдициальное значение ранее принятого решения, отклоняется судебной коллегией, поскольку обращение взыскания на заложенное имущество не тождественно расторжению договора купли-продажи и возврату товара продавцу.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что начальная цена реализации заложенного имущества должна быть установлена в размере его полной рыночной стоимости, основаны на неправильном истолковании положений подпункта 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, по смыслу которого начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Поскольку стороны не достигли соглашения относительно начальной продажной цены имущества, она была определена судом равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, выполненном на основании определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы в форме заключения эксперта, что полностью соответствует положениям пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы, отклоняется судебной коллегией. В заключении указано на квалификацию эксперта, который является членом Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", имеет высшее образование и образование в области оценочной деятельности, стаж работы в области оценки 8 лет (т. 1 л.д. 94). При этом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в том числе в указанной части, а ответчик не представил в суд доказательств, опровергающих данные сведения об эксперте.
Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы достаточно ясны и полны. Сомнений в правильности и обоснованности данного заключения, а также каких-либо противоречий судебная коллегия не усматривает и оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных п. 2 ст. 87 ГПК РФ, не имеется.
При этом судебная коллегия отмечает, что экспертом определялась рыночная стоимость объекта оценки, а вопрос о необходимости оплаты НДС с указанной стоимости относится к вопросам налогообложения, которые перед экспертом не ставились и предметом рассмотрения заявленного спора не является.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, в целом определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, а доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о неправильности выводов суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения судебного решения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 23 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.И. и представителя В.Ю. - Д.Ю. - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)