Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Швец Е.А.
судей Балинской И.И., Сапрыкиной Е.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Вариант": Лесь-Нелина О.С., представитель по доверенности от 16.01.2017;
- от Публичного акционерного общества "МТС-БАНК": Юн О.Б., представитель по доверенности от 09.01.2017 N ДВФ/06;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Публичного акционерного общества "МТС-БАНК"
на решение от 03.03.2017
по делу N А73-17543/2016
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Коваленко Н.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вариант"
к Публичному акционерному обществу "МТС-БАНК"
о взыскании убытков
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - ООО "Вариант", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к публичному акционерному обществу "МТС-БАНК" (далее - ПАО "МТС-Банк", Банк, ответчик) о взыскании убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, арендованного по договору аренды N 78 от 15.12.2003, в размере 1 851 044 руб., а также стоимости услуг специалиста по составлению заключения в размере 148 600 рублей.
Решением от 03.03.2017 суд исковые требования удовлетворил, взыскал с ПАО "МТС-Банк" в пользу ООО "Вариант" убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения, а также судебные издержки в размере 148 600 рублей, судебные расходы по государственной пошлине в размере 31 510 рублей.
Не согласившись с решением суда, ПАО "МТС-Банк" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что судом неверно истолковано содержание дополнительного соглашения N 4 в отношении состояния арендованного помещения, согласно которому арендатор обязан поддерживать помещение в том состоянии, в котором оно было передано по акту передачи, то есть в удовлетворительном техническом состоянии. Выявленные недостатки в акте приема-передачи от 16.05.2016 не свидетельствуют о том, что помещение непригодно для дальнейшего использования, или находится в аварийном, либо технически неисправном/неудовлетворительном состоянии. Полагает, что истцом не доказано, что спорное помещение возвращено в худшем состоянии, чем было передано в аренду. В акте приема-передачи от 20.08.2007 имеется лишь указание о том, что передаваемое помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии, конкретные характеристики технического состояния арендуемого помещения не установлены.
В судебном заседании представитель ПАО "МТС-Банк" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ООО "Вариант" в представленном отзыве, в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что 15.12.2003 между Комитетом по приватизации и управлению имуществом Администрации Ванинского района Хабаровского края, при участии Комитета ЖКХ (Балансодержатель), и ОАО "Далькомбанк" (в настоящее время - ПАО "МТС-Банк") (Арендатор) заключен договор аренды здания (нежилого помещения), относящегося к муниципальной собственности N 78.
Предметом договора были: нежилые помещения, расположенные в пристроенном здании к пятиэтажному жилому дому по адресу: п. Ванино, ул. 1 линия, д. 2, блок N 2 с 1-21, блок N 1 с 13-19, 27, 28 (первый этаж) и блок N 1 с 1-14 (подвал).
В связи со сменой собственника, между арендодателем ООО "Вариант" и арендатором ОАО "Далькомбанк" 31.10.2007 заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 78 от 15.12.2003.
Согласно пункту 1.1. Соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое функциональное (пристроенное к жилому дому) помещение 0 (22-37), 1 (30-61), расположенное по адресу: Ванинский район, п. Ванино, ул. 1-ая линия, дом 2, литер А, общей площадью 668,4 кв. м, этаж 1, для использования под дополнительный офис N 6 и операционную кассу внекассового узла N 4 ОАО "Далькомбанк". Помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В силу пункта 2.2. Дополнительного соглашения N 4 арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению в соответствии с настоящим договором (п. п. 2.2.1.); содержать помещения в технически исправном состоянии, соответствующем нормам пожарной безопасности, а также санитарным нормам и правилам (п. п. 2.2.2.); за свой счет производить капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы арендатору с учетом нормального износа (п. п. 2.2.5).
Срок действия договора аренды определен с 15.12.2003 по 01.01.2010.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, подпунктом 5.1.1. договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Согласно акту приема-передачи от 20.08.2007 помещения были переданы Банку с фиксацией удовлетворительного технического и санитарного состояния помещений.
Договор аренды N 78 от 15.12.2013 г. расторгнут путем подписания сторонами соглашения о его расторжении с 16.05.2016.
Арендованные помещения возвращены арендатором по акту приема-передачи от 16.05.2016.
В акте приема-передачи от 16.05.2016 зафиксирован перечень совместно выявленных недостатков и указано, что помещения возвращены арендодателю в неудовлетворительном состоянии, также зафиксировано наличие произведенной перепланировки. Со стороны Арендатора акт приема-передачи от 16.05.2016 подписан без замечаний и каких-либо возражений.
Для определения стоимости восстановительного ремонта помещений ООО "Вариант" заключило с ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" договор N 976/16 от 12.05.2016 г. на оказание услуг.
Специалистом ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" составлено заключение N 976/16 от 29.07.2016. Стоимость работ по составлению заключения специалиста составила 148 600 рублей, услуги специалиста оплачены истцом.
30.09.2016 ООО "Вариант" предъявило Банку претензию исх. N 10 от 30.09.2016 о возмещении убытков.
В досудебном порядке арендатор отказался возмещать убытки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Вариант" с иском в арбитражный суд, который удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 1 5 данного Кодекса.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.
В данном случае, как верно указал суд первой инстанции возникновение убытков у ООО "Вариант" связано с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по договору аренды, связанных с возвратом недвижимого имущества в надлежащем состоянии.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу статей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания, принадлежащего ему имущества.
В силу пункта 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.
Проанализировав в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ условия договора аренды N 78 от 15.12.2003, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Банк, являясь арендатором нежилых помещений, принял на себя обязательства производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы Арендатору с учетом нормального износа (пункт 2.2.5 договора).
При возврате помещений совместно истцом и ответчиком составлен акт от 16.05.2016, которым зафиксирован перечень совместно выявленных недостатков. Ответчиком акт приема-передачи от 16.05.2016 подписан без замечаний и каких-либо возражений.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендатор ПАО "МТС-Банк" при прекращении договора аренды обязан вернуть Арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
Банк данное обязательство не выполнил, объект возвращен с недостатками, повреждениями, чем нарушены права ООО "Вариант" как собственника имущества.
При этом доводы Банка о том, что перечисленные в акте возврата помещений от 16.05.2016 недостатки не свидетельствуют о неудовлетворительном техническом состоянии, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными и не подтвержденными документально.
Так, при заключении договора и в момент принятия помещений в аренду недостатков в арендованном помещении не зафиксировано. У Банка не имелось замечаний по техническому состоянию арендованного имущества.
При возврате помещений недостатки в арендованных помещениях обнаружены и зафиксированы двусторонним актом, замечаний по содержанию и перечню недостатков у Банка не имелось, что подтверждает подпись уполномоченного лица последнего.
ООО "Вариант" в результате нарушения ответчиком обязанности по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии будет иметь в будущем расходы, которые необходимо будет оплатить для восстановления нарушенного права (в данном случае для восстановления нежилого помещения).
Данные расходы в соответствии с пунктами 10 и 49 Постановления 6/8 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01 июля 1996 года входят в состав убытков, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, и подлежат взысканию в судебном порядке.
Истцом, в обоснование размера заявленных требований о возмещении убытков, в материалы дела представлено заключение ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" N 976/16 от 29.07.2016, согласно которому стоимость восстановительного ремонта функционального нежилого помещения площадью 668,4 кв. м составляет 1 851 044 руб.
Заключением специалиста, признанного судом допустимым и относимым доказательством по настоящему делу, подтверждено, что в результате ненадлежащего содержания помещений арендатором имеются повреждения, зафиксированные в акте приема-передачи от 16.05.2016, возникшие в результате эксплуатации помещений. Также зафиксировано наличие проведенной в период аренды перепланировки, которая отсутствовала на момент передачи спорных помещений в аренду Банку.
В связи с чем доводы ответчика об отсутствии доказательств осуществления перепланировки арендатором обоснованно признаны судом несостоятельными.
Арендатором произведена перепланировка в указанных выше помещениях, при этом согласия Арендодателя на проведение перепланировки получено не было. После проведения работ по перепланировки арендатором не предоставлены необходимые документы, как предусмотрено указанным выше пунктом договора.
Судом установлено, что все виды работ по устранению повреждений, вызванных иными причинами, стоимость которых определена специалистом в размере 1 851 044 рублей, определенные для восстановления удовлетворительного состояния арендуемых помещений, связаны с неисполнением ответчиком обязанности по их содержанию в исправном состоянии.
При этом, судом учтено, что установить стоимость восстановительного ремонта, направленного на устранение повреждений, вызванных естественным износом, не представляется возможным.
Оснований сомневаться в объективности заключения у суда апелляционной инстанции также не имеется, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, противоречий в выводах специалиста не установлено.
В соответствии с договором аренды N 78 от 15.12.2003, предметом договора являлись нежилые помещения и в силу и. 2.2.5 указанного договора Банк как Арендатор обязался производить капитальный и текущий ремонт помещений, переданных во временное владение и пользование.
Заявленные расходы по проведению ремонта, стоимость которых определена в размере 1 851 044 рублей, связаны с восстановлением помещения от повреждений, образовавшихся вследствие деятельности Арендатора, в связи с чем данный вид расходов должен быть возложен на арендатора.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца в счет возмещения убытков денежные средства в размере 1 851 044 руб.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением в арбитражном суде относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Одной из целей распределения судебных расходов является восстановление имущественного положения сторон, нарушенного в результате участия в процессе
Следовательно, сущность судебной защиты заключается не только в подтверждении нарушенных прав лица, но и в создании условий, при которых это лицо могло бы компенсировать за счет "неправой" стороны расходы, понесенные им в связи с ведением процесса, причиной которого стали незаконные действия (бездействие) ответчика. При этом требования истца, предъявляемые им в нарушение действующих процессуальных норм, нарушают права ответчика в той части, в которой он должен доказывать неправомерность требований истца и нести соответствующие расходы.
Предоставление допустимых доказательств в обоснование заявленных требований с учетом предмета иска согласно статье 65 АПК РФ является обязанностью истца и несение расходов по получению доказательств не может возмещаться за счет ответчика.
Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Истец заявил требование о взыскании расходов на оплату услуг специалиста в размере 148 600 рублей, размер подтвержден представленным заключением N 976/16 от 29.07.2016 специалиста и платежными поручениями от 12.05.2016 N 127 и от 04.08.2016 N 219.
В силу пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016, указанные расходы по оплате услуг специалиста признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.
Учитывая, что иск удовлетворен в полном объеме, указанные расходы понесены истцом как судебные издержки, поэтому суд первой инстанции правомерно взыскал их с ответчика в составе судебных издержек на основании статьи 110 АПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2017 по делу N А73-17543/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 06АП-2015/2017 ПО ДЕЛУ N А73-17543/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 06АП-2015/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Швец Е.А.
судей Балинской И.И., Сапрыкиной Е.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Вариант": Лесь-Нелина О.С., представитель по доверенности от 16.01.2017;
- от Публичного акционерного общества "МТС-БАНК": Юн О.Б., представитель по доверенности от 09.01.2017 N ДВФ/06;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Публичного акционерного общества "МТС-БАНК"
на решение от 03.03.2017
по делу N А73-17543/2016
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Коваленко Н.Л.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вариант"
к Публичному акционерному обществу "МТС-БАНК"
о взыскании убытков
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - ООО "Вариант", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к публичному акционерному обществу "МТС-БАНК" (далее - ПАО "МТС-Банк", Банк, ответчик) о взыскании убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, арендованного по договору аренды N 78 от 15.12.2003, в размере 1 851 044 руб., а также стоимости услуг специалиста по составлению заключения в размере 148 600 рублей.
Решением от 03.03.2017 суд исковые требования удовлетворил, взыскал с ПАО "МТС-Банк" в пользу ООО "Вариант" убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения, а также судебные издержки в размере 148 600 рублей, судебные расходы по государственной пошлине в размере 31 510 рублей.
Не согласившись с решением суда, ПАО "МТС-Банк" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что судом неверно истолковано содержание дополнительного соглашения N 4 в отношении состояния арендованного помещения, согласно которому арендатор обязан поддерживать помещение в том состоянии, в котором оно было передано по акту передачи, то есть в удовлетворительном техническом состоянии. Выявленные недостатки в акте приема-передачи от 16.05.2016 не свидетельствуют о том, что помещение непригодно для дальнейшего использования, или находится в аварийном, либо технически неисправном/неудовлетворительном состоянии. Полагает, что истцом не доказано, что спорное помещение возвращено в худшем состоянии, чем было передано в аренду. В акте приема-передачи от 20.08.2007 имеется лишь указание о том, что передаваемое помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии, конкретные характеристики технического состояния арендуемого помещения не установлены.
В судебном заседании представитель ПАО "МТС-Банк" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ООО "Вариант" в представленном отзыве, в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Исследовав представленные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что 15.12.2003 между Комитетом по приватизации и управлению имуществом Администрации Ванинского района Хабаровского края, при участии Комитета ЖКХ (Балансодержатель), и ОАО "Далькомбанк" (в настоящее время - ПАО "МТС-Банк") (Арендатор) заключен договор аренды здания (нежилого помещения), относящегося к муниципальной собственности N 78.
Предметом договора были: нежилые помещения, расположенные в пристроенном здании к пятиэтажному жилому дому по адресу: п. Ванино, ул. 1 линия, д. 2, блок N 2 с 1-21, блок N 1 с 13-19, 27, 28 (первый этаж) и блок N 1 с 1-14 (подвал).
В связи со сменой собственника, между арендодателем ООО "Вариант" и арендатором ОАО "Далькомбанк" 31.10.2007 заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 78 от 15.12.2003.
Согласно пункту 1.1. Соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое функциональное (пристроенное к жилому дому) помещение 0 (22-37), 1 (30-61), расположенное по адресу: Ванинский район, п. Ванино, ул. 1-ая линия, дом 2, литер А, общей площадью 668,4 кв. м, этаж 1, для использования под дополнительный офис N 6 и операционную кассу внекассового узла N 4 ОАО "Далькомбанк". Помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В силу пункта 2.2. Дополнительного соглашения N 4 арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению в соответствии с настоящим договором (п. п. 2.2.1.); содержать помещения в технически исправном состоянии, соответствующем нормам пожарной безопасности, а также санитарным нормам и правилам (п. п. 2.2.2.); за свой счет производить капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы арендатору с учетом нормального износа (п. п. 2.2.5).
Срок действия договора аренды определен с 15.12.2003 по 01.01.2010.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, подпунктом 5.1.1. договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Согласно акту приема-передачи от 20.08.2007 помещения были переданы Банку с фиксацией удовлетворительного технического и санитарного состояния помещений.
Договор аренды N 78 от 15.12.2013 г. расторгнут путем подписания сторонами соглашения о его расторжении с 16.05.2016.
Арендованные помещения возвращены арендатором по акту приема-передачи от 16.05.2016.
В акте приема-передачи от 16.05.2016 зафиксирован перечень совместно выявленных недостатков и указано, что помещения возвращены арендодателю в неудовлетворительном состоянии, также зафиксировано наличие произведенной перепланировки. Со стороны Арендатора акт приема-передачи от 16.05.2016 подписан без замечаний и каких-либо возражений.
Для определения стоимости восстановительного ремонта помещений ООО "Вариант" заключило с ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" договор N 976/16 от 12.05.2016 г. на оказание услуг.
Специалистом ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" составлено заключение N 976/16 от 29.07.2016. Стоимость работ по составлению заключения специалиста составила 148 600 рублей, услуги специалиста оплачены истцом.
30.09.2016 ООО "Вариант" предъявило Банку претензию исх. N 10 от 30.09.2016 о возмещении убытков.
В досудебном порядке арендатор отказался возмещать убытки.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Вариант" с иском в арбитражный суд, который удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 1 5 данного Кодекса.
В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).
Для возложения гражданско-правовой ответственности в форме возмещения ущерба истцом должны быть доказаны: факт причинения ущерба и его размер; вина и противоправность действий (бездействия) ответчиков; наличие причинной связи между противоправным поведением ответчиков и наступившим ущербом.
Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий.
В данном случае, как верно указал суд первой инстанции возникновение убытков у ООО "Вариант" связано с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по договору аренды, связанных с возвратом недвижимого имущества в надлежащем состоянии.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу статей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания, принадлежащего ему имущества.
В силу пункта 3 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ.
Проанализировав в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ условия договора аренды N 78 от 15.12.2003, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Банк, являясь арендатором нежилых помещений, принял на себя обязательства производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованных помещений, для поддержания их в состоянии, в котором они были переданы Арендатору с учетом нормального износа (пункт 2.2.5 договора).
При возврате помещений совместно истцом и ответчиком составлен акт от 16.05.2016, которым зафиксирован перечень совместно выявленных недостатков. Ответчиком акт приема-передачи от 16.05.2016 подписан без замечаний и каких-либо возражений.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендатор ПАО "МТС-Банк" при прекращении договора аренды обязан вернуть Арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
Банк данное обязательство не выполнил, объект возвращен с недостатками, повреждениями, чем нарушены права ООО "Вариант" как собственника имущества.
При этом доводы Банка о том, что перечисленные в акте возврата помещений от 16.05.2016 недостатки не свидетельствуют о неудовлетворительном техническом состоянии, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными и не подтвержденными документально.
Так, при заключении договора и в момент принятия помещений в аренду недостатков в арендованном помещении не зафиксировано. У Банка не имелось замечаний по техническому состоянию арендованного имущества.
При возврате помещений недостатки в арендованных помещениях обнаружены и зафиксированы двусторонним актом, замечаний по содержанию и перечню недостатков у Банка не имелось, что подтверждает подпись уполномоченного лица последнего.
ООО "Вариант" в результате нарушения ответчиком обязанности по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии будет иметь в будущем расходы, которые необходимо будет оплатить для восстановления нарушенного права (в данном случае для восстановления нежилого помещения).
Данные расходы в соответствии с пунктами 10 и 49 Постановления 6/8 Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01 июля 1996 года входят в состав убытков, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 ГК РФ, и подлежат взысканию в судебном порядке.
Истцом, в обоснование размера заявленных требований о возмещении убытков, в материалы дела представлено заключение ООО "Дальневосточная экспертиза и оценка" N 976/16 от 29.07.2016, согласно которому стоимость восстановительного ремонта функционального нежилого помещения площадью 668,4 кв. м составляет 1 851 044 руб.
Заключением специалиста, признанного судом допустимым и относимым доказательством по настоящему делу, подтверждено, что в результате ненадлежащего содержания помещений арендатором имеются повреждения, зафиксированные в акте приема-передачи от 16.05.2016, возникшие в результате эксплуатации помещений. Также зафиксировано наличие проведенной в период аренды перепланировки, которая отсутствовала на момент передачи спорных помещений в аренду Банку.
В связи с чем доводы ответчика об отсутствии доказательств осуществления перепланировки арендатором обоснованно признаны судом несостоятельными.
Арендатором произведена перепланировка в указанных выше помещениях, при этом согласия Арендодателя на проведение перепланировки получено не было. После проведения работ по перепланировки арендатором не предоставлены необходимые документы, как предусмотрено указанным выше пунктом договора.
Судом установлено, что все виды работ по устранению повреждений, вызванных иными причинами, стоимость которых определена специалистом в размере 1 851 044 рублей, определенные для восстановления удовлетворительного состояния арендуемых помещений, связаны с неисполнением ответчиком обязанности по их содержанию в исправном состоянии.
При этом, судом учтено, что установить стоимость восстановительного ремонта, направленного на устранение повреждений, вызванных естественным износом, не представляется возможным.
Оснований сомневаться в объективности заключения у суда апелляционной инстанции также не имеется, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, противоречий в выводах специалиста не установлено.
В соответствии с договором аренды N 78 от 15.12.2003, предметом договора являлись нежилые помещения и в силу и. 2.2.5 указанного договора Банк как Арендатор обязался производить капитальный и текущий ремонт помещений, переданных во временное владение и пользование.
Заявленные расходы по проведению ремонта, стоимость которых определена в размере 1 851 044 рублей, связаны с восстановлением помещения от повреждений, образовавшихся вследствие деятельности Арендатора, в связи с чем данный вид расходов должен быть возложен на арендатора.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца в счет возмещения убытков денежные средства в размере 1 851 044 руб.
Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением в арбитражном суде относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Одной из целей распределения судебных расходов является восстановление имущественного положения сторон, нарушенного в результате участия в процессе
Следовательно, сущность судебной защиты заключается не только в подтверждении нарушенных прав лица, но и в создании условий, при которых это лицо могло бы компенсировать за счет "неправой" стороны расходы, понесенные им в связи с ведением процесса, причиной которого стали незаконные действия (бездействие) ответчика. При этом требования истца, предъявляемые им в нарушение действующих процессуальных норм, нарушают права ответчика в той части, в которой он должен доказывать неправомерность требований истца и нести соответствующие расходы.
Предоставление допустимых доказательств в обоснование заявленных требований с учетом предмета иска согласно статье 65 АПК РФ является обязанностью истца и несение расходов по получению доказательств не может возмещаться за счет ответчика.
Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Истец заявил требование о взыскании расходов на оплату услуг специалиста в размере 148 600 рублей, размер подтвержден представленным заключением N 976/16 от 29.07.2016 специалиста и платежными поручениями от 12.05.2016 N 127 и от 04.08.2016 N 219.
В силу пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016, указанные расходы по оплате услуг специалиста признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.
Учитывая, что иск удовлетворен в полном объеме, указанные расходы понесены истцом как судебные издержки, поэтому суд первой инстанции правомерно взыскал их с ответчика в составе судебных издержек на основании статьи 110 АПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.03.2017 по делу N А73-17543/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.ШВЕЦ
Судьи
И.И.БАЛИНСКАЯ
Е.И.САПРЫКИНА
Е.А.ШВЕЦ
Судьи
И.И.БАЛИНСКАЯ
Е.И.САПРЫКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)